每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

“我們(men)近期做(zuo)了‘十(shi)四(si)五’戰(zhan)略中期檢(jian)討，要求堅持賽道細分和精益(yi)化的(de)業務策略。”

3月26日，在華潤萬象生活（1209.HK，股價24.95港元，市值569.48億港元）業績會上，董(dong)事會主席(xi)李欣(xin)一開場就強調，華潤萬象生活轉型(xing)路徑越來越清晰，向輕(qing)資產管理公司(si)目標邁進。

市(shi)場(chang)風向的細微變(bian)化在頭部企(qi)業(ye)年報和業(ye)績會(hui)上最能體現。作為(wei)上市(shi)三年就穩坐物企(qi)行業(ye)一哥交椅(yi)的華潤萬(wan)象生活，資本市(shi)場(chang)對其年度(du)成績單和對行業(ye)趨勢判斷，均抱有一定期(qi)待。但此次業(ye)績會(hui)上，對于過往行業(ye)高亢期(qi)業(ye)內普遍關注的收(shou)并購(gou)以及規模目標等問(wen)題(ti)，管(guan)理(li)層鮮少提及。

從(cong)2023年華潤萬象生(sheng)活(huo)所交(jiao)成績單來(lai)看，除物管航道(dao)毛利率微跌外，其他經營指標均錄(lu)得較優增長。在房地產市(shi)場深(shen)度調整之(zhi)時，華潤萬象生(sheng)活(huo)的業績增長有無可(ke)復制可(ke)能？

主航道物管業務盈利持續承壓

盡管整(zheng)體(ti)看來業績向好(hao)，但與商管航道高增長(chang)和高毛利相比，華(hua)潤萬(wan)象生活(huo)營收占比更高的物管主(zhu)航道，持續錄得毛利率下(xia)滑。

在(zai)業績會上，管理層提(ti)到，公司2023年整體毛利(li)率(lv)為31.8%，同比增長1.7%；物管航道毛利(li)率(lv)微降1.4%至17.5%。拆分來(lai)看(kan)，除社區增值(zhi)服(fu)務微增0.1%外(wai)，物業管理服(fu)務、針對(dui)開(kai)發商的增值(zhi)服(fu)務等板(ban)塊均毛利(li)均出現了不同程度下滑。

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，物管航(hang)道收(shou)(shou)入(ru)(ru)雖然一直是華(hua)潤(run)萬象(xiang)生活主力，且營收(shou)(shou)逐年增長，毛利率(lv)卻(que)呈現出(chu)走低趨(qu)勢。2021年-2023年收(shou)(shou)入(ru)(ru)分別為(wei)(wei)53.1億(yi)元、78.02億(yi)元及(ji)96.01億(yi)元；但(dan)毛利率(lv)分別為(wei)(wei)19.3%、18.9%、17.5%。

管理層(ceng)在(zai)(zai)業(ye)(ye)(ye)績會(hui)上分析稱，從整個物管行業(ye)(ye)(ye)來(lai)看，2023年小業(ye)(ye)(ye)主(zhu)受資產(chan)價格波動、收(shou)入預(yu)期(qi)下(xia)降的影響(xiang)，大業(ye)(ye)(ye)主(zhu)受關(guan)聯地產(chan)商資金(jin)鏈的影響(xiang)，收(shou)繳和回管的難度(du)都在(zai)(zai)增大。物業(ye)(ye)(ye)管理費(fei)改革市(shi)場(chang)化方(fang)向不(bu)變，這都是行業(ye)(ye)(ye)目前(qian)面臨的共性(xing)問(wen)題。

“未來(lai)公(gong)(gong)司(si)一(yi)方(fang)面將持續(xu)通(tong)過信息(xi)化(hua)(hua)建設、科(ke)技化(hua)(hua)的(de)(de)應用(yong)，建立(li)領先(xian)的(de)(de)競爭優勢，在保(bao)證服(fu)(fu)務品(pin)質的(de)(de)前(qian)提下(xia)，維持合理的(de)(de)基礎物(wu)業毛(mao)利(li)率(lv)(lv)(lv)。另一(yi)方(fang)面，公(gong)(gong)司(si)也積極推動品(pin)質服(fu)(fu)務的(de)(de)價值轉化(hua)(hua)，提升(sheng)毛(mao)利(li)率(lv)(lv)(lv)相對較高(gao)的(de)(de)增值服(fu)(fu)務收(shou)入(ru)占比(bi)支撐物(wu)管(guan)航(hang)道毛(mao)利(li)率(lv)(lv)(lv)水(shui)平的(de)(de)穩定。”

記(ji)者注意到，報(bao)告期(qi)內，華潤(run)萬象生活物管航道的(de)細分業(ye)務(wu)中(zhong)，針(zhen)對開發商的(de)增值服務(wu)以及社(she)區服務(wu)收(shou)入占比也(ye)呈現下降趨勢。

針對物業開發(fa)(fa)商的增值服務(wu)方面(mian)，來自(zi)物業開發(fa)(fa)商的增值服務(wu)收(shou)入(ru)為(wei)(wei)8.29億元，同(tong)比(bi)降低14.8%；占總(zong)收(shou)入(ru)的5.6%，同(tong)比(bi)下降2個百分點。管理(li)層解釋為(wei)(wei)，主要受開發(fa)(fa)商項目開發(fa)(fa)及交(jiao)付進度(du)影響，項目交(jiao)付前的籌備、營銷服務(wu)等業務(wu)收(shou)入(ru)有所下降。

社區增值服務(wu)方面，華潤(run)萬象生活主(zhu)要聚焦一(yi)米租售、懶人裝(zhuang)修(xiu)、一(yi)呼管家(jia)、潤(run)物(wu)直(zhi)選(xuan)、芝麻(ma)空(kong)間五大業務(wu)賽道(dao)，2023年收入為15.26億元，同(tong)比增長21.5%；占總收入的10.3%，與(yu)上年幾乎持(chi)平(ping)。

商管業務成為利潤貢獻主力軍

除(chu)物管航道盈利持續(xu)承壓外，華潤萬(wan)象生活(huo)的2023年年報(bao)依舊(jiu)是一份十分(fen)不錯(cuo)的成績單。

報告期內，華(hua)潤萬象(xiang)生活收(shou)入達(da)到147.7億元，同(tong)比增長(chang)22.9%；股東應占溢利(li)29.3億元，同(tong)比增長(chang)32.8%；核心(xin)股東應占溢利(li)達(da)到29.2億元，同(tong)比增長(chang)31.2%。

從年報數(shu)據來看，并非(fei)營收主力的商管航道，卻是華潤(run)萬象生(sheng)活(huo)利潤(run)貢獻的主力軍。

2020年(nian)-2023年(nian)，華潤萬象生活(huo)商管航道的收(shou)入逐年(nian)提(ti)升，分(fen)別為28.95億元、35.65億元、42.14億元及51.66億元，營(ying)收(shou)占(zhan)比一直在(zai)(zai)半幅以下。但毛利(li)率持(chi)續(xu)保持(chi)在(zai)(zai)40%以上的高水(shui)平(ping)，分(fen)別為43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年(nian)進一步提(ti)升至58.4%。

具體來看，以(yi)2023年為例(li)，華(hua)潤萬象生活商業(ye)運營(ying)及物業(ye)管理(li)服務的營(ying)收占(zhan)比達35%，來自購(gou)物中(zhong)心(xin)營(ying)收占(zhan)比為21.9%。

華(hua)潤萬象(xiang)生活商業運營(ying)及物業管(guan)理服(fu)務(wu)的毛利(li)(li)率為58.4%，同(tong)比(bi)增長(chang)7.7%。其中，購物中心的毛利(li)(li)達23.3億(yi)元，毛利(li)(li)率高達71.9%，同(tong)比(bi)增長(chang)9%；寫(xie)字樓實現毛利(li)(li)6.9億(yi)元，毛利(li)(li)率為35.6%，同(tong)比(bi)增長(chang)1.5%，而營(ying)收占比(bi)更高的物管(guan)航(hang)道毛利(li)(li)合計約16.8億(yi)元。

李欣在(zai)業績會上表示，商(shang)(shang)(shang)管(guan)和物管(guan)行(xing)業競爭加(jia)(jia)劇，特別是在(zai)開(kai)發市(shi)場持續下行(xing)的環境下，內資港資地產(chan)公(gong)(gong)(gong)司紛紛加(jia)(jia)入商(shang)(shang)(shang)管(guan)賽道，加(jia)(jia)碼(ma)科(ke)技投入，行(xing)業各細分市(shi)場競爭更加(jia)(jia)激(ji)烈。“未來(lai)公(gong)(gong)(gong)司計劃選(xuan)擇性收購(gou)及投資具有(you)一(yi)定規模(mo)、盈(ying)利能力的物業管(guan)理公(gong)(gong)(gong)司，擴大優(you)質商(shang)(shang)(shang)業包租項目，并積極(ji)關注(zhu)具有(you)互補優(you)勢、優(you)質的商(shang)(shang)(shang)業運營公(gong)(gong)(gong)司收購(gou)及投資機(ji)會。”

截至2023年底，旗(qi)下在(zai)營(ying)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心101座，華潤萬(wan)象生活(huo)為98個(ge)(ge)已開業(ye)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心項目(mu)(mu)提供商業(ye)運(yun)營(ying)服務，總建筑面(mian)積達到1060萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)；第(di)三方(fang)項目(mu)(mu)達55個(ge)(ge)，其中(zhong)(zhong)在(zai)營(ying)項目(mu)(mu)23個(ge)(ge)，第(di)三方(fang)項目(mu)(mu)收(shou)入貢獻增長(chang)3.2個(ge)(ge)百分點至26%；寫字樓物(wu)(wu)業(ye)在(zai)管項目(mu)(mu)195個(ge)(ge)，在(zai)管面(mian)積1482萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，合(he)約項目(mu)(mu)210個(ge)(ge)。

華潤萬(wan)象生活預(yu)計2024年將新開出共(gong)計24個(ge)購(gou)物中心(xin)，其中母公(gong)司(si)17個(ge)、第(di)三方7個(ge)，至于(yu)內生增(zeng)長端，公(gong)司(si)于(yu)業績會指引2024年購(gou)物中心(xin)零(ling)售額同店同比增(zeng)長8%-10%。

值得注意的(de)是，在(zai)此次業績會上，對于“2+1”業務模式中(zhong)的(de)“1”大會員體(ti)系(xi)，管理(li)層首次將(jiang)大會員地(di)位(wei)提(ti)升至(zhi)華潤置地(di)和華潤萬象生活各(ge)業務在(zai)會員層面(mian)的(de)基(ji)(ji)座(zuo)，強調了大會員體(ti)系(xi)基(ji)(ji)本面(mian)，指(zhi)出2023年會員規模增至(zhi)4625萬人，增長36%。

“2024年機遇挑(tiao)戰并存(cun)，機遇大于挑(tiao)戰”，李欣表示(shi)，我們(men)會以“有利(li)潤(run)的營收和有現(xian)金流的利(li)潤(run)”為核心經營策略，全力以赴(fu)實現(xian)業(ye)績(ji)穩健(jian)增長與股(gu)東(dong)價值提升(sheng)。

封面(mian)圖片來源：每經記(ji)者 叢森(sen) 攝