每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝(yi)    

上市房企2023年度業績報告中的寒意仍未消(xiao)退。

截至4月3日，據(ju)Wind數據(ju)，A股(gu)和港股(gu)（申萬(wan)行業(ye)(ye)分類）分別有32家和77家上市房企(qi)披露了2023年度業(ye)(ye)績報告。此(ci)外，因延遲(chi)刊發2023年度業(ye)(ye)績而(er)停(ting)牌的房企(qi)又(you)新增了8家。

在77家(jia)港股房(fang)(fang)企(qi)中，有37家(jia)房(fang)(fang)企(qi)出(chu)現(xian)(xian)凈(jing)虧損(sun)(sun)；A股32家(jia)房(fang)(fang)企(qi)中，有8家(jia)房(fang)(fang)企(qi)出(chu)現(xian)(xian)凈(jing)虧損(sun)(sun)。共(gong)有7家(jia)房(fang)(fang)企(qi)凈(jing)虧損(sun)(sun)超過百億(yi)元(yuan)，其(qi)中3家(jia)房(fang)(fang)企(qi)虧損(sun)(sun)超過200億(yi)元(yuan)。

過(guo)往房(fang)企(qi)業績(ji)分化主要出(chu)現在龍(long)頭(tou)房(fang)企(qi)和(he)(he)中小房(fang)企(qi)之間，如今龍(long)頭(tou)房(fang)企(qi)也顯露出(chu)明顯的(de)業績(ji)差(cha)距(ju)。2023年(nian)，華潤置(zhi)地(di)、中海地(di)產營收(shou)和(he)(he)利潤均(jun)雙增，且增幅都在兩(liang)位數，而(er)萬科、龍(long)湖集(ji)(ji)團、金地(di)集(ji)(ji)團均(jun)出(chu)現營收(shou)和(he)(he)利潤雙降。

受市(shi)場下(xia)行(xing)影響，多(duo)數(shu)上市(shi)房(fang)企的(de)(de)結算規模、毛利率均出現持續下(xia)滑(hua)，還有部(bu)分房(fang)企進行(xing)了(le)計(ji)提存貨跌價準備，這是(shi)造成去年業績下(xia)滑(hua)的(de)(de)主(zhu)因。地(di)產開發(fa)業務(wu)的(de)(de)縮(suo)量和利潤(run)收窄是(shi)必然且長(chang)期趨(qu)勢，以華潤(run)置地(di)、萬(wan)科(ke)、龍湖集團為代(dai)表的(de)(de)頭(tou)部(bu)房(fang)企，都將未來(lai)的(de)(de)增長(chang)重心押注在經營性業務(wu)上。

7家房企歸母凈虧損超百億元

從(cong)營收(shou)上看，萬科、華潤置地、中(zhong)海地產、龍湖集團、綠城中(zhong)國、招商蛇(she)口(kou)、新城控股等(deng)房企都穩定在千億元(yuan)規模。其中(zhong)萬科營收(shou)最(zui)高，達到4657.4億元(yuan)，領先第二(er)名華潤2000億元(yuan)。

A股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

利潤(run)方面(mian)，華潤(run)置地(di)維護了新晉“利潤(run)王”的(de)頭銜，以313.65億(yi)元的(de)歸母凈利潤(run)力壓中(zhong)海地(di)產。萬科、龍湖集(ji)團、金地(di)集(ji)團2023年(nian)的(de)歸母凈利潤(run)均出現較大降幅，降幅分(fen)別(bie)為46%、47%、85%，但仍保(bao)持著百億(yi)元規模(mo)。

中指研究院企(qi)(qi)(qi)業(ye)研究總監劉(liu)水在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)，過去(qu)幾年(nian)，百強(qiang)房企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)額(e)增(zeng)速(su)逐(zhu)(zhu)年(nian)下(xia)滑(hua)。2021年(nian)、2022年(nian)房企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)額(e)負增(zeng)長，2023年(nian)銷(xiao)售(shou)繼(ji)續下(xia)探，待結(jie)轉(zhuan)規(gui)模(mo)相(xiang)對有限，因此短期(qi)內(nei)房企(qi)(qi)(qi)營收(shou)結(jie)轉(zhuan)規(gui)模(mo)增(zeng)速(su)不樂觀。同時，近兩年(nian)市場超(chao)預(yu)期(qi)下(xia)行，短期(qi)內(nei)對房企(qi)(qi)(qi)的(de)銷(xiao)售(shou)毛利率形成較(jiao)大(da)壓力(li)，隨著這部(bu)分銷(xiao)售(shou)資源逐(zhu)(zhu)步轉(zhuan)入竣(jun)工交(jiao)付(fu)，短期(qi)內(nei)結(jie)轉(zhuan)業(ye)績承壓。

值得一提(ti)的是(shi)，部分(fen)中(zhong)小房企(qi)的關注點已經變為虧損與否了。京投發(fa)展、深深房A、寶龍(long)地產(chan)、綠地香港、深圳控股等房企(qi)在2023年度(du)由盈轉虧，歸(gui)母凈虧損為2.5億至26.5億元。

A股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

上(shang)述房企(qi)由盈(ying)轉虧的(de)主要原因，也都集中在結(jie)轉體量減(jian)少令銷售(shou)物(wu)(wu)業(ye)已確認收(shou)入(ru)和溢(yi)利減(jian)少、物(wu)(wu)業(ye)項(xiang)目計提(ti)(ti)減(jian)值(zhi)、投(tou)資物(wu)(wu)業(ye)公(gong)允價(jia)值(zhi)減(jian)值(zhi)以及外(wai)匯波動造成的(de)預期凈匯兌損失等。以京(jing)投(tou)發(fa)展為例，其虧損主要因交付結(jie)利的(de)項(xiang)目基本是限競房，毛利率較低，同時受土地增(zeng)值(zhi)稅清算(suan)影響，計提(ti)(ti)土地增(zeng)值(zhi)稅。

此外，遠(yuan)洋(yang)集(ji)團、世(shi)(shi)茂(mao)集(ji)團、富力(li)地(di)產(chan)、佳兆業(ye)集(ji)團、合景泰富集(ji)團、雅(ya)居樂集(ji)團、禹洲集(ji)團等房企(qi)2023年(nian)凈(jing)虧損均(jun)超過百億(yi)元。其(qi)中(zhong)，遠(yuan)洋(yang)集(ji)團、世(shi)(shi)茂(mao)集(ji)團、富力(li)地(di)產(chan)的(de)凈(jing)虧損超過200億(yi)元。

上述房(fang)企(qi)均(jun)是連(lian)續第二(er)個財報年(nian)度出現(xian)凈(jing)虧損。虧損最(zui)多的(de)遠洋集團表示，主(zhu)要(yao)歸因于(yu)2023年(nian)度整(zheng)體房(fang)地產市場低(di)迷，導致毛利率下降，以(yi)及(ji)對物業項目計提的(de)減(jian)值撥(bo)備增加，還有分占合(he)營企(qi)業和聯營公司的(de)業績下降。

劉水補充道，竣(jun)工(gong)結(jie)轉(zhuan)并非(fei)影響企(qi)(qi)(qi)業(ye)利(li)潤的唯一(yi)因素，隨著銷售市場(chang)緩慢復蘇，房(fang)企(qi)(qi)(qi)盈利(li)水平將逐步進入(ru)利(li)潤修復進程(cheng)。值得關注的是(shi)，由盲目投資(zi)帶(dai)來的虧損(sun)仍(reng)可(ke)能(neng)惡化部分上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)的利(li)潤表(biao)，并非(fei)市場(chang)回暖能(neng)夠彌(mi)補。部分房(fang)企(qi)(qi)(qi)則受(shou)(shou)益于“高能(neng)級(ji)、高信(xin)用(yong)、高品質”模式，銷售額增(zeng)速較快(kuai)，竣(jun)工(gong)結(jie)轉(zhuan)順(shun)暢，特(te)別是(shi)近兩年獲(huo)取的高能(neng)級(ji)城市優(you)質地塊進入(ru)結(jie)轉(zhuan)期，房(fang)企(qi)(qi)(qi)仍(reng)有可(ke)能(neng)率先修復利(li)潤表(biao)。此(ci)外(wai)，持有業(ye)務營業(ye)收(shou)入(ru)受(shou)(shou)益于提(ti)振(zhen)消費(fei)措施(shi)，預(yu)期業(ye)績將相對更(geng)好。

經營性業務被頭部房企寄予厚望

對于房地產市場(chang)在2024年的走勢，多家頭(tou)部房企(qi)董事長(chang)的預判都大約一致。

萬科(ke)董事(shi)會主席郁亮表(biao)示，市場(chang)短期顯然是超跌了，目前支持(chi)政策(ce)(ce)已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策(ce)(ce)效果顯現，相信市場(chang)會逐漸恢復。

龍湖集團(tuan)董事(shi)長兼CEO陳序平也坦言，市(shi)場短期存(cun)在一定壓力，主要(yao)受(shou)市(shi)場信(xin)心(xin)未完全(quan)恢復(fu)影響。去年以來高(gao)杠桿企業的出險(xian)影響了(le)購房(fang)者信(xin)心(xin)，這需要(yao)時(shi)間(jian)去修復(fu)。

華潤置地副(fu)總裁陳偉則(ze)稱(cheng)，今年房地產市(shi)場整體的(de)政策會持續(xu)為促(cu)需求和穩市(shi)場注入積(ji)極的(de)動力。但市(shi)場還(huan)是存在庫存依然比(bi)較高、客戶短期信(xin)心(xin)還(huan)不穩定、二手(shou)房持續(xu)分流一手(shou)房的(de)壓力等挑戰，因(yin)此(ci)市(shi)場處在筑(zhu)底(di)回穩、積(ji)蓄(xu)向上勢能的(de)階段。

記者注(zhu)意(yi)到，龍(long)頭(tou)房(fang)企(qi)紛紛對今年的經(jing)營性業務寄予厚(hou)望。

正如(ru)萬科聯席總裁、萬物云董事(shi)長朱保(bao)全所言(yan)，不動(dong)產開發業務量的下降是整體趨勢，但空間仍(reng)然有。從政策(ce)對(dui)經營(ying)貸的支持、對(dui)REITs的發行支持來看，接下來不動(dong)產運營(ying)會進入一(yi)個特(te)別重要的階段。

萬科總裁祝九勝在業績會(hui)上表示，公司(si)將努力(li)(li)提升經營業務的(de)EBITDA（稅息(xi)折舊及攤銷前利潤）和(he)NOI（凈營業收入）。近(jin)期公司(si)有望成為行業內唯一一家(jia)實(shi)現三種經營性REITS的(de)企(qi)業，也說明了公司(si)在經營性業務的(de)能力(li)(li)優勢，相(xiang)信未來(lai)經營貸(dai)會(hui)以(yi)百億級芝麻開花節節高，給公司(si)提供新(xin)的(de)資金來(lai)源。

去年(nian)，萬科泊寓在成本法的(de)會計(ji)計(ji)量方式(shi)下實現了整體盈利。萬科旗下印力集(ji)團發(fa)布的(de)中(zhong)金印力REIT已正(zheng)式(shi)進(jin)入詢價階段(duan)，萬緯物流(liu)REIT已于交易所正(zheng)式(shi)發(fa)布，長(chang)租公寓REIT目前也在積極申報中(zhong)。

華潤置業(ye)也宣布，消費基礎設施公(gong)(gong)募REITs獲得政策支持(chi)后，“推(tui)動資(zi)管業(ye)務轉型，做大資(zi)產管理規模，打造行業(ye)領(ling)先的(de)商業(ye)REITs平臺”確定為公(gong)(gong)司重要的(de)戰略方向。

華潤置(zhi)地首席財務官郭世清稱，未來3~5年，華潤置(zhi)地每年計(ji)劃(hua)REITs的(de)發行規(gui)模(mo)是(shi)100億元左右(you)，5年內希望(wang)可以(yi)(yi)達到500億元以(yi)(yi)上的(de)規(gui)模(mo)。

龍湖集團則給出了(le)明確的目(mu)標指(zhi)引。陳序平表示，去年公司的經營(ying)性業(ye)務利潤(run)貢獻(xian)占比超過(guo)60%，也(ye)期(qi)待在未來有一天(tian)經營(ying)性收入的貢獻(xian)能夠(gou)過(guo)半。如(ru)果(guo)到這一天(tian)，龍湖集團就真(zhen)正完成了(le)轉(zhuan)型。

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