每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

10月(yue)31日晚間，中指(zhi)研究院(yuan)、億翰智(zhi)庫、克而瑞等(deng)多家(jia)研究機構公布百強房(fang)企(qi)前10個月(yue)銷(xiao)售排名(ming)。據(ju)中指(zhi)研究院(yuan)，保利(li)發展1-10月(yue)累(lei)計銷(xiao)售3681.5億元、萬(wan)科(ke)累(lei)計銷(xiao)售3116億元，領跑百強房(fang)企(qi)。千億房(fang)企(qi)數量仍維持在(zai)14家(jia)，較去年同期減少2家(jia)，百億房(fang)企(qi)100家(jia)，較去年同期持平。

保利、綠城單月銷售均超300億元

“認房不(bu)(bu)認貸(dai)”政(zheng)(zheng)(zheng)策落地后(hou)，10月多地市場情(qing)緒回落，中(zhong)指(zhi)研究院認為，政(zheng)(zheng)(zheng)策效果持(chi)續性不(bu)(bu)足，房價(jia)普跌、一(yi)線城市政(zheng)(zheng)(zheng)策優化預期等因素依然(ran)制約(yue)著(zhu)購房需求釋(shi)放節奏。

從(cong)企(qi)業端來看，1-10月，TOP100房企(qi)銷售總額為(wei)52977.0億元(yuan)，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個(ge)百分點。保利發(fa)展(zhan)單月銷售超(chao)360億元(yuan)、綠城中國超(chao)304億元(yuan)，成為(wei)頭部房企(qi)中僅有的(de)單月銷售超(chao)300億元(yuan)的(de)房企(qi)。

作為2000億元軍團的碧桂園，盡管不(bu)敵綠城(cheng)，但與(yu)第8名龍湖仍然保持(chi)了500億元優(you)勢，按照兩(liang)家企業以(yi)往(wang)的單月(yue)業績來看，今年內被龍湖趕超(chao)的可能(neng)性不(bu)大。

濱(bin)江集(ji)團(tuan)本(ben)月(yue)被擠出TOP10，被金地集(ji)團(tuan)以不到(dao)7億(yi)元優勢取代(dai)。本(ben)月(yue)除保利、萬科兩家3000億(yi)元房(fang)企(qi)外，2000億(yi)元陣(zhen)營(ying)達到(dao)5家。房(fang)企(qi)百強門檻值100.7億(yi)元，最(zui)后一位(wei)擠進百強的是大唐地產。

值(zhi)得注意的是，不同梯隊銷(xiao)售業績(ji)同比降幅仍在高位(wei)。其中，TOP100房(fang)(fang)企(qi)10月單月銷(xiao)售額(e)同比下降33.5%，環(huan)比下降7.5%；銷(xiao)售額(e)超千(qian)億(yi)房(fang)(fang)企(qi)14家，TOP100房(fang)(fang)企(qi)權(quan)益(yi)銷(xiao)售額(e)為36181.6億(yi)元，權(quan)益(yi)銷(xiao)售面(mian)積為21297.6萬平方米(mi)。

上市房企短期償債壓力緩解

截至10月(yue)31日，已有85家滬深上市房(fang)地(di)產(chan)公司發布三(san)季(ji)度財報(bao)。

據(ju)中指研究院統計(ji)，上述上市房(fang)企(qi)短(duan)期有(you)息債務同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降13.1%，現(xian)金(jin)(jin)(jin)及現(xian)金(jin)(jin)(jin)等(deng)價物余額均值(zhi)同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降6.8%，現(xian)金(jin)(jin)(jin)短(duan)債比(bi)(bi)(bi)踩線企(qi)業較(jiao)上年(nian)同(tong)期持平(ping)，短(duan)期流(liu)(liu)動性(xing)壓(ya)力略有(you)緩解，總(zong)有(you)息債務同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降2.1%，長期債務負擔仍較(jiao)重。從現(xian)金(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)結構來看，經(jing)營性(xing)凈現(xian)金(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)同(tong)比(bi)(bi)(bi)顯著增加，籌資性(xing)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)持續凈流(liu)(liu)出，現(xian)金(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)量凈額仍為負。

從企(qi)業(ye)性(xing)質來看，央企(qi)、地方國企(qi)現(xian)金及現(xian)金等價物余額均值同比(bi)增長8.8%、7.1%，短期(qi)有(you)息(xi)債務均值同比(bi)下降4.1%、8.1%，短期(qi)償債能(neng)力(li)有(you)所提升(sheng)；民營企(qi)業(ye)、混合所有(you)制企(qi)業(ye)現(xian)金及現(xian)金等價物均值同比(bi)下降33.3%、24.5%；短期(qi)有(you)息(xi)債務均值同比(bi)下降20.5%、16.2%，短期(qi)流(liu)動性(xing)改善不明(ming)顯。

10月，各地(di)優(you)化政策(ce)(ce)進一步落(luo)地(di)推進，但多數城市限(xian)(xian)制性(xing)政策(ce)(ce)已基本放開(kai)，政策(ce)(ce)頻次較(jiao)9月減(jian)少。杭州收(shou)窄限(xian)(xian)購范圍、上(shang)海優(you)化金(jin)山(shan)區三(san)個重點區域人才購房(fang)(fang)政策(ce)(ce)，上(shang)海、北京優(you)化住房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸款套數認定標準，成都(dou)執行公(gong)積金(jin)“認房(fang)(fang)不認貸”，同時成都(dou)、濟南、合(he)肥(fei)等(deng)地(di)取消地(di)價上(shang)限(xian)(xian)。

從各(ge)城市(shi)銷售初步統計情況來(lai)看(kan)，供應(ying)端萎縮也制約了(le)市(shi)場銷售。10月(yue)，重(zhong)點(dian)100城新房成(cheng)(cheng)交面積(ji)(ji)同比(bi)下(xia)降(jiang)約10%，在(zai)9月(yue)集中推(tui)盤后(hou)，企業推(tui)盤意愿(yuan)回落，重(zhong)點(dian)50城批(pi)準(zhun)上市(shi)面積(ji)(ji)環比(bi)下(xia)降(jiang)超50%，同比(bi)下(xia)降(jiang)超四成(cheng)(cheng)，供應(ying)規模處在(zai)低位。

分區域來看，長(chang)三角、珠(zhu)三角中(zhong)南京(jing)、蘇州(zhou)(zhou)、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)等城市(shi)新房(fang)銷售面積環比(bi)增長(chang)，其(qi)中(zhong)南京(jing)、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)在(zai)去年(nian)同期低基數下(xia)(xia)同比(bi)也出(chu)現增長(chang)。但多數城市(shi)10月市(shi)場(chang)表現較(jiao)為平淡，銷售面積環比(bi)下(xia)(xia)降，其(qi)中(zhong)上海環比(bi)下(xia)(xia)降20%左右。京(jing)津冀、山東地區、中(zhong)西(xi)部地區除(chu)個別核(he)心城市(shi)外，市(shi)場(chang)整體延續低溫(wen)運行；北(bei)京(jing)市(shi)場(chang)活躍(yue)度持(chi)續性(xing)不足，10月新房(fang)、二手房(fang)成交規(gui)模(mo)環比(bi)均回落。

中(zhong)指研究院預(yu)(yu)測(ce)，從市(shi)(shi)場趨勢來看，預(yu)(yu)計短期(qi)成(cheng)都(dou)、杭(hang)州等政(zheng)策優(you)化(hua)力(li)度(du)(du)較大的城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場活躍度(du)(du)有望(wang)保持一段(duan)時(shi)間。若一線城(cheng)市(shi)(shi)政(zheng)策進一步優(you)化(hua)，市(shi)(shi)場有望(wang)逐漸企穩恢復(fu)，而多(duo)數二(er)線及三四線城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場調(diao)整(zheng)壓力(li)仍較大，短期(qi)市(shi)(shi)場或延續低迷表現。

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