每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤    

10月31日，中指(zhi)研究(jiu)院、億(yi)翰智庫、克而(er)瑞(rui)等多(duo)家研究(jiu)機構(gou)公(gong)布(bu)百(bai)強(qiang)房企前10個月銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)排(pai)名。據中指(zhi)研究(jiu)院，1~10月，保利(li)發展累(lei)計(ji)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)3681.5億(yi)元、萬科累(lei)計(ji)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)3116億(yi)元，領(ling)跑百(bai)強(qiang)房企。千億(yi)房企數(shu)量仍維持(chi)在(zai)14家，較去年(nian)(nian)同期減少2家，百(bai)億(yi)房企100家，較去年(nian)(nian)同期持(chi)平(ping)。

濱江集團被擠出前十

“認(ren)房不(bu)認(ren)貸”政(zheng)策落地(di)后，10月(yue)多地(di)市場情緒回落，中指研究院(yuan)認(ren)為，政(zheng)策效果持續性不(bu)足(zu)，房價(jia)普(pu)跌(die)、一線城市政(zheng)策優化預期等因素依然制約著購(gou)房需求釋放節奏。

從企(qi)業端來看，1~10月，TOP100房(fang)企(qi)銷(xiao)售總(zong)額為52977.0億元(yuan)，同比下(xia)降13.1%，降幅相比上月擴(kuo)大2.8個百分點(dian)。保利發展單月銷(xiao)售超(chao)360億元(yuan)、綠(lv)城中國(guo)超(chao)304億元(yuan)，成為頭部房(fang)企(qi)中僅有的單月銷(xiao)售超(chao)300億元(yuan)的房(fang)企(qi)。

作為(wei)2000億(yi)元(yuan)軍團的(de)碧桂園，盡管不(bu)(bu)敵綠城，但與(yu)第(di)八名龍(long)湖仍然保(bao)持(chi)了500億(yi)元(yuan)優勢(shi)，按(an)照兩(liang)家企(qi)業(ye)以往(wang)的(de)單(dan)月(yue)業(ye)績(ji)來看(kan)，今年內被(bei)龍(long)湖趕(gan)超的(de)可(ke)能性(xing)不(bu)(bu)大。而(er)10月(yue)，濱江集(ji)團被(bei)擠出TOP10，被(bei)金地集(ji)團以不(bu)(bu)到7億(yi)元(yuan)優勢(shi)取代。10月(yue)，除保(bao)利、萬科兩(liang)家3000億(yi)元(yuan)房企(qi)外(wai)，2000億(yi)元(yuan)陣(zhen)營達到5家。房企(qi)百強門檻值(zhi)100.7億(yi)元(yuan)，最后一(yi)位擠進百強的(de)是(shi)大唐(tang)地產。

不同(tong)梯隊銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)業績同(tong)比降幅(fu)仍在高位(wei)。TOP100房(fang)企(qi)10月單月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額同(tong)比降33.5%，環比下降7.5%；銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額超千億房(fang)企(qi)14家，TOP100房(fang)企(qi)權(quan)益銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額36181.6億元，權(quan)益銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積21297.6萬平方米。

房企短期償債壓力緩解

截至10月31日，已有85家(jia)滬深(shen)上市(shi)房(fang)地產公司發布三(san)季(ji)度財報。

據中指(zhi)研究院統計(ji)，上(shang)述(shu)上(shang)市(shi)房企(qi)短(duan)(duan)期有息(xi)(xi)債務(wu)同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)13.1%，現(xian)(xian)金(jin)及現(xian)(xian)金(jin)等(deng)價物余額均值(zhi)同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)6.8%，現(xian)(xian)金(jin)短(duan)(duan)債比(bi)(bi)(bi)踩線企(qi)業較(jiao)上(shang)年同(tong)期持平，短(duan)(duan)期流(liu)(liu)動性(xing)壓力略有緩解，總(zong)有息(xi)(xi)債務(wu)同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)2.1%，長期債務(wu)負擔(dan)仍(reng)較(jiao)重。從現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)結構(gou)來看，經營性(xing)凈現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)同(tong)比(bi)(bi)(bi)顯(xian)著增加(jia)，籌資(zi)性(xing)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)持續凈流(liu)(liu)出，現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)量凈額仍(reng)為(wei)負。

從企業(ye)(ye)性(xing)質來看，央企、地方國企現(xian)金(jin)及現(xian)金(jin)等價物余額(e)均(jun)值(zhi)同比增長8.8%、7.1%，短(duan)期(qi)有息債務均(jun)值(zhi)同比下降4.1%、8.1%，短(duan)期(qi)償(chang)債能力有所提升(sheng)；民(min)營企業(ye)(ye)、混合所有制企業(ye)(ye)現(xian)金(jin)及現(xian)金(jin)等價物均(jun)值(zhi)同比下降33.3%、24.5%；短(duan)期(qi)有息債務均(jun)值(zhi)同比下降20.5%、16.2%，短(duan)期(qi)流動性(xing)改善不(bu)明(ming)顯。

10月(yue)，各地(di)優化(hua)政策(ce)(ce)進一步(bu)落(luo)地(di)推(tui)進，但多數(shu)城市限制性(xing)政策(ce)(ce)已基(ji)本放開，政策(ce)(ce)頻次(ci)較9月(yue)減(jian)少(shao)。杭州收窄限購(gou)范圍、上(shang)海(hai)優化(hua)金山區(qu)(qu)三個(ge)重點(dian)區(qu)(qu)域人才(cai)購(gou)房政策(ce)(ce)，上(shang)海(hai)、北京優化(hua)住(zhu)房公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款套數(shu)認(ren)定標準，成都執(zhi)行公(gong)積(ji)(ji)金“認(ren)房不認(ren)貸(dai)”，同時成都、濟南、合(he)肥等地(di)取消地(di)價上(shang)限。

從各城(cheng)(cheng)市(shi)銷(xiao)售(shou)初步(bu)統計(ji)情況來看，供(gong)應(ying)端(duan)萎縮也制約了(le)市(shi)場(chang)銷(xiao)售(shou)。10月(yue)，重點100城(cheng)(cheng)新(xin)房成交面(mian)積同(tong)比下降約10%，在9月(yue)集中(zhong)推盤后，企業推盤意愿回落，重點50城(cheng)(cheng)批準上市(shi)面(mian)積環比下降超(chao)50%，同(tong)比下降超(chao)四成，供(gong)應(ying)規模(mo)處在低位。

分區(qu)域(yu)來看，長(chang)(chang)三角(jiao)、珠(zhu)三角(jiao)中南(nan)京、蘇州、廣(guang)州等城(cheng)市新(xin)房(fang)(fang)銷售面(mian)積(ji)(ji)環比增長(chang)(chang)，其(qi)中南(nan)京、廣(guang)州在去年同期低基數下(xia)(xia)同比也(ye)出現增長(chang)(chang)。但(dan)多數城(cheng)市10月(yue)市場(chang)表現較為(wei)平淡，銷售面(mian)積(ji)(ji)環比下(xia)(xia)降(jiang)，其(qi)中上海環比下(xia)(xia)降(jiang)20%左右。京津(jin)冀、山(shan)東地區(qu)、中西(xi)部地區(qu)除(chu)個別核心城(cheng)市外(wai)，市場(chang)整體延續低溫運行；北京市場(chang)活躍度持續性不(bu)足(zu)，10月(yue)新(xin)房(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)成交規(gui)模環比均回落。

中指研究(jiu)院預(yu)測(ce)，從(cong)市(shi)(shi)場(chang)(chang)趨勢(shi)來看，預(yu)計短(duan)期(qi)成都、杭州等(deng)政策(ce)優化力度較大的城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)活躍度有望保持一(yi)段時間(jian)。若(ruo)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)政策(ce)進一(yi)步優化，市(shi)(shi)場(chang)(chang)有望逐(zhu)漸企穩恢復，而多數二線(xian)及三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)調整壓力仍較大，短(duan)期(qi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)或(huo)延續(xu)低迷表現。