過去(qu)都說二(er)手房(fang)是(shi)樓市(shi)“晴雨表”，但近一年(nian)以來，二(er)手房(fang)已經成為一手房(fang)的(de)擂(lei)臺對(dui)手。

先看一(yi)組數(shu)據對(dui)比，《每日(ri)經(jing)濟新(xin)(xin)聞》記者綜合各方(fang)數(shu)據統計(ji)：今年3月，合肥二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)網簽(qian)6894套(tao)，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)備案1402套(tao)，二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)是新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)4.9倍；南(nan)京二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)住宅成(cheng)交8563套(tao)，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交2336套(tao)，二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)是新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)3.66倍；深圳二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)成(cheng)交3840套(tao)，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交2816套(tao)，二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)是新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)1.36倍。

頭部(bu)房(fang)(fang)企都已經(jing)感受到來自二(er)手(shou)房(fang)(fang)的壓力，如(ru)華潤(run)置地副總裁陳偉(wei)所說，“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二(er)手(shou)房(fang)(fang)持續(xu)分流一手(shou)房(fang)(fang)的壓力等挑戰”。

無論是(shi)從供應還是(shi)成交層面，二(er)手(shou)房(fang)都已(yi)經成為當下市場的(de)頂流。當然，二(er)手(shou)房(fang)成交量是(shi)以持續不斷的(de)降價(jia)換來(lai)的(de)，但即便如(ru)此，多地(di)的(de)二(er)手(shou)房(fang)掛牌(pai)量仍創新高。一(yi)手(shou)總體成交雖不及二(er)手(shou)，但多地(di)依靠(kao)核心(xin)區新盤托(tuo)住了區域均價(jia)。

廣東(dong)省(sheng)城(cheng)規(gui)院住房(fang)政(zheng)策研(yan)究中心首(shou)席研(yan)究員李(li)宇嘉在(zai)接受每(mei)經記者(zhe)采訪時(shi)表示，新房(fang)價格優勢(shi)消(xiao)失，二手房(fang)和新房(fang)形成全面競爭，且后(hou)者(zhe)越來(lai)越力不從(cong)心，表現(xian)在(zai)當年(nian)新推盤(pan)去(qu)化率較低，一直在(zai)賣“舊(jiu)庫存(cun)”。

而剛需(xu)(xu)、剛改(gai)體量(liang)是(shi)有限的，支付能力也很有限，當低(di)價房(fang)源消化完畢(bi)，市(shi)場又回到低(di)位徘徊和陰跌的過程。因此，調控(kong)必須轉向二手(shou)房(fang)市(shi)場，疏(shu)通(tong)新房(fang)和二手(shou)房(fang)、剛需(xu)(xu)和改(gai)善(shan)的良性循環。

一線城市“老破小”價格泡沫從58%跌到5%

據上(shang)海易居房地產研究院數(shu)據，2024年3月(yue)，全(quan)國50個重(zhong)點城市新建商品(pin)住(zhu)宅成(cheng)交面積為1379萬平方米，同(tong)比下降(jiang)49%。從房企業績看(kan)，百強房企1-3月(yue)實現(xian)銷售操盤(pan)金額7792.4億元，同(tong)比降(jiang)幅47.5%。

圖片全國(guo)19城二手住宅成(cheng)交套數同比增速(su)（對比2021年(nian)以(yi)來的月(yue)度均值）

多地二(er)手(shou)房市場成交量(liang)則呈現出(chu)“小陽春”態(tai)勢，3月北上(shang)深二(er)手(shou)房成交量(liang)均(jun)為去年4月以(yi)來單月最高水平，合肥二(er)手(shou)房成交創近兩年的新高，天津、青島(dao)二(er)手(shou)住房交易量(liang)也創下一年來新高。

成交速度還(huan)是趕不上供應速度。

每經記者(zhe)據鏈家平臺數據統計，多地二手(shou)房掛(gua)牌量再創新高，重(zhong)慶已超過(guo)27萬套，天津突破19萬套，蘇州約17.78萬套，北京約14.7萬套。

去年(nian)3月底(di)，在(zai)鏈家平臺，重(zhong)慶(qing)二手房掛牌量為19.4萬(wan)套(tao)(tao)，同比增(zeng)加約1.6萬(wan)套(tao)(tao)。而截至今年(nian)4月9日(ri)，重(zhong)慶(qing)二手房掛牌量已高達27.2萬(wan)套(tao)(tao)，同比增(zeng)加約7.8萬(wan)套(tao)(tao)，增(zeng)幅是去年(nian)的4.8倍。

4月9日，合肥資(zi)深(shen)房(fang)地產從業人士、城市風暴主(zhu)理人蔡旭(xu)告訴每經(jing)記者，3月合肥二(er)手(shou)房(fang)成交的(de)房(fang)源7成左右都(dou)是(shi)總價(jia)200萬(wan)元(yuan)(yuan)內的(de)房(fang)子，大多數(shu)還是(shi)剛需在買。二(er)手(shou)房(fang)價(jia)格去(qu)年跌了(le)很多，今(jin)(jin)年前三個月還在繼續(xu)跌。現(xian)在處于明(ming)顯(xian)的(de)以價(jia)換量時期，去(qu)年同(tong)期二(er)手(shou)成交均價(jia)還是(shi)18900元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，今(jin)(jin)年只有15900元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，換算下來100平(ping)方(fang)米(mi)的(de)房(fang)子跌了(le)整整30萬(wan)元(yuan)(yuan)。

相(xiang)較新房，二手房的成(cheng)交優勢(shi)在(zai)于議價空間大且(qie)自(zi)由(you)。

武漢一家中介機構中層(ceng)人士告(gao)訴記者，今(jin)年以(yi)來，二手房買家開口砍(kan)價就是8折(zhe)、7.5折(zhe)，價格掛(gua)高了的(de)房源連瀏覽量都(dou)很少。比(bi)如，一套位于漢陽的(de)鐘家村片區二手房，開始掛(gua)牌125萬元，根本沒(mei)帶看，調整到115萬元后(hou)才有人看，看了以(yi)后(hou)對方直(zhi)接砍(kan)價到100萬元。

上海易居房地產研究院在4月(yue)10日(ri)的(de)一份報告中選取了“一線城市老破(po)小類型(xing)的(de)二(er)手(shou)房價(jia)格”，以(yi)此衡量(liang)二(er)手(shou)房價(jia)格泡沫(mo)。據其測(ce)算，2019年(nian)二(er)手(shou)房價(jia)格泡沫(mo)開(kai)始不(bu)斷“吹(chui)大(da)(da)”，從(cong)20%持續擴大(da)(da)到2021年(nian)一季度(du)的(de)歷(li)史(shi)高(gao)點即58%，隨后該泡沫(mo)持續變(bian)小。

而到了(le)今年一季度(du)(du)，該泡沫(mo)僅(jin)為5%，意味著歷(li)時三(san)年，一線(xian)城市“老(lao)破小(xiao)”二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)(ge)泡沫(mo)基本消除(chu)，二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)(ge)回歸(gui)健康(kang)狀態(tai)。這很大程度(du)(du)上也(ye)代表(biao)了(le)全國二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)(ge)泡沫(mo)的(de)基本消除(chu)。

開發商和業主開始成為競爭對手

多(duo)數(shu)城(cheng)市之所(suo)以二(er)手房可以順利交易，通俗來說就(jiu)是(shi)因為“價格調(diao)整到位了(le)”，尤其是(shi)對于一些學區較(jiao)好、地段不錯、戶型不錯的降價二(er)手房。

相較之下，由于多方因素，新房并不能直接(jie)或者大幅度降價(jia)，基本都是以特價(jia)房、送車位、裝(zhuang)修包等(deng)方式進(jin)行促銷。

中指研究院數據(ju)顯示，3月(yue)百城(cheng)二手住宅(zhai)平(ping)均價格為15088元/平(ping)方米，環比下(xia)跌(die)(die)0.56%，跌(die)(die)幅較2月(yue)擴(kuo)(kuo)大0.19個百分點，已連(lian)續23個月(yue)環比下(xia)跌(die)(die)；同(tong)比跌(die)(die)幅擴(kuo)(kuo)大至(zhi)4.80%。二手房價格下(xia)跌(die)(die)城(cheng)市已連(lian)續10個月(yue)超90城(cheng)。

武漢(han)漢(han)口一(yi)家(jia)房產中介門店的負責人(ren)張榮（化名）對(dui)每經記者表示，新房對(dui)二手房確實有(you)擠(ji)壓效應。武漢(han)有(you)部分(fen)客戶(hu)是來(lai)自周(zhou)邊(bian)市(shi)縣(xian)的，受到當地(di)部分(fen)延(yan)期交付或爛尾樓(lou)的影響，包括他們在(zai)內的不(bu)少客戶(hu)目前對(dui)期房信任度較(jiao)低，還有(you)部分(fen)人(ren)是認為(wei)房價還會繼續降，“觀望情緒一(yi)天比一(yi)天重，我們手上的客戶(hu)基(ji)本都覺得5-6月(yue)市(shi)場還會再降一(yi)輪。”

過(guo)往(wang)二(er)手房(fang)普遍(bian)都依托周邊新盤提(ti)價(jia)或(huo)促成交，如今都在比(bi)價(jia)搶同一(yi)批客(ke)戶。

廣州天(tian)河(he)3月底新開(kai)(kai)(kai)的中國鐵(tie)建·招商蛇(she)口西(xi)派天(tian)河(he)序，開(kai)(kai)(kai)盤(pan)(pan)價(jia)最低去到6.9萬(wan)(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，最高約9萬(wan)(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)(mi)。這一開(kai)(kai)(kai)盤(pan)(pan)定(ding)價(jia)精準阻擊(ji)周邊二(er)手房(fang)，緊(jin)鄰該項目(mu)的二(er)手房(fang)信達金(jin)茂府，2024年以(yi)來成交單(dan)價(jia)在7.3萬(wan)(wan)(wan)-8.4萬(wan)(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

3月(yue)以來(lai)，上海(hai)、廣州(zhou)、成(cheng)都、合肥等地多個(ge)高(gao)價豪宅項目要(yao)么開盤(pan)(pan)售罄，要(yao)么去化(hua)較(jiao)高(gao)，他(ta)們(men)的共(gong)同(tong)點(dian)是(shi)都位于核(he)心(xin)區域且開盤(pan)(pan)定價較(jiao)為合理。

記者采訪(fang)了(le)解到，廣州海珠區的(de)中海大境(jing)項目(mu)成為(wei)廣州今年以來(lai)首(shou)開項目(mu)銷售(shou)(shou)額第一(yi)，從3月(yue)28日開盤(pan)至4月(yue)1日，累(lei)計(ji)銷售(shou)(shou)額達(da)到38億元(yuan)(yuan)，成交價在(zai)7萬(wan)(wan)-9.8萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

張榮表示，他們門店代(dai)理的新(xin)盤(pan)總價(jia)(jia)多在(zai)(zai)400萬元以(yi)內，開(kai)發商在(zai)(zai)降價(jia)(jia)幅(fu)度(du)上還(huan)是有控制(zhi)的。比如某華南品牌開(kai)發商一個(ge)新(xin)盤(pan)前年賣(mai)18000元/平方米(mi)(mi)左(zuo)右，現在(zai)(zai)部分房源低樓層特(te)價(jia)(jia)房在(zai)(zai)15800元/平方米(mi)(mi)左(zuo)右。

“其實降得(de)不算(suan)多，還是比較控制的(de)，目前我們代理(li)的(de)項目都沒有短期降價幅度特別大(da)的(de)，畢竟如果降太多，對銷售也不會有特別大(da)的(de)促進。”

李宇嘉認為，當前樓市(shi)(shi)既有需(xu)求(qiu)不(bu)足（支付能力不(bu)足）的(de)(de)問題(ti)，也(ye)有供(gong)給(gei)過剩(sheng)（新(xin)房(fang)(fang)+二手房(fang)(fang)）、供(gong)給(gei)不(bu)匹配需(xu)求(qiu)（主要是(shi)(shi)新(xin)房(fang)(fang)不(bu)匹配需(xu)求(qiu)）等問題(ti)。調控必(bi)須要轉向二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場，疏通新(xin)房(fang)(fang)和(he)二手房(fang)(fang)、剛需(xu)和(he)改善的(de)(de)良性循(xun)環(huan)。近期，鄭州等城市(shi)(shi)啟動“賣(mai)舊買(mai)新(xin)”也(ye)是(shi)(shi)這個(ge)思路，對(dui)二手房(fang)(fang)掛牌的(de)(de)堰(yan)塞湖“定向泄洪(hong)”，降(jiang)低二手房(fang)(fang)跌價預期，同時帶動新(xin)房(fang)(fang)銷售。