每經記者｜黃(huang)婉銀    ;每經編輯｜魏文藝    

今年首家成功登(deng)陸港(gang)股的物業服務企業產生了。

不過(guo)，雖然泓盈城市(shi)(shi)服務（HK02529，股(gu)價3.21港元，市(shi)(shi)值5.14億港元）踩中(zhong)了(le)一個絕(jue)佳的上(shang)市(shi)(shi)首發日期，但股(gu)價表現卻仍不盡如人意。

5月(yue)17日(ri)，多部門(men)發布(bu)重磅房地產(chan)政策，地產(chan)股(gu)、物業股(gu)批量大(da)漲。但即便在(zai)如(ru)此難(nan)得(de)火熱(re)的資本市場氛圍下(xia)，泓(hong)盈城市服務在(zai)上市首日(ri)的收盤價僅比3.2港(gang)元/股(gu)的發售價格漲了0.01港(gang)元。

值得(de)主要的是(shi)，泓盈城市服務本次(ci)發行共引入(ru)藍思科(ke)技（香港(gang)(gang)）有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)（以下簡(jian)(jian)稱(cheng)藍思香港(gang)(gang)）、利(li)亞德(de)（香港(gang)(gang)）有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)（以下簡(jian)(jian)稱(cheng)利(li)亞德(de)香港(gang)(gang)）、三(san)安(an)國際(ji)控股(gu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)（以下簡(jian)(jian)稱(cheng)三(san)安(an)國際(ji)）、湘(xiang)正投(tou)資(zi)有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)（以下簡(jian)(jian)稱(cheng)湘(xiang)正投(tou)資(zi)）及香港(gang)(gang)嘉(jia)港(gang)(gang)貿(mao)易有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)（以下簡(jian)(jian)稱(cheng)嘉(jia)港(gang)(gang)貿(mao)易）5位基石投(tou)資(zi)者(zhe)，他們(men)的實控人基本都(dou)是(shi)民營企業家，其(qi)中有(you)至(zhi)少兩位是(shi)湖南人。

作為(wei)一家背(bei)靠長沙國資委的小型物(wu)業公司，泓(hong)盈城市服務去年(nian)的營收規(gui)模約6.52億元(yuan)（人(ren)民幣，下同），毛(mao)利(li)潤1.52億元(yuan)，凈利(li)潤7017.8萬(wan)元(yuan)。

泓盈城市服務上市首日股價表現 來源：百度股市通

定價下限發行基石投資者認購超50%

泓盈城(cheng)市(shi)服(fu)(fu)務(wu)是2024年(nian)首(shou)(shou)家(jia)成(cheng)功(gong)登陸(lu)港股的(de)物業服(fu)(fu)務(wu)企業，也是首(shou)(shou)家(jia)IPO上(shang)市(shi)的(de)長沙市(shi)屬國資(zi)子公司，及湖(hu)南省(sheng)首(shou)(shou)個(ge)IPO上(shang)市(shi)的(de)城(cheng)市(shi)運營服(fu)(fu)務(wu)企業。雖然(ran)泓盈城(cheng)市(shi)服(fu)(fu)務(wu)已是二(er)次(ci)遞表(biao)，但比(bi)同期拿到上(shang)市(shi)備案(an)書(shu)的(de)深業物業先一步(bu)上(shang)市(shi)。

5月16日晚，據泓(hong)盈城市(shi)(shi)服務配發(fa)結果公告，其全球發(fa)售(shou)4000萬股股份(fen)，最終(zhong)發(fa)售(shou)價每股3.2港(gang)元(yuan)，為發(fa)售(shou)價格范圍3.20-3.60港(gang)元(yuan)的下限。香港(gang)公開(kai)發(fa)售(shou)占30%，國際配售(shou)占70%，所(suo)得款項總額(e)為1.28億港(gang)元(yuan)，扣(kou)除預(yu)計應付(fu)上市(shi)(shi)費后凈額(e)約8638萬港(gang)元(yuan)。

雖然泓盈城市服務的(de)最終發售價(jia)圈定(ding)在(zai)價(jia)格范圍的(de)下(xia)限，但放在(zai)目前的(de)港股(gu)上市物(wu)業(ye)股(gu)中(zhong)來說也處于中(zhong)上水平。《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者查詢Choice數(shu)據(ju)發現，截(jie)至5月17日收盤，在(zai)目前56家港股(gu)物(wu)業(ye)股(gu)中(zhong)，僅有15家的(de)股(gu)價(jia)在(zai)3.2港元以(yi)上。

可供對比(bi)的(de)是，同為國(guo)企下(xia)屬物業公司的(de)金融街(jie)服務(wu)，無論是營(ying)收和在(zai)(zai)管面積都遠超泓盈城市服務(wu)，但(dan)目前(qian)股價(jia)僅為2.41港(gang)元。與泓盈城市服務(wu)營(ying)收相近的(de)魯商服務(wu)，也是山東首家成功在(zai)(zai)港(gang)股上市的(de)國(guo)有物企，其在(zai)(zai)2022年上市時并未引入(ru)基石(shi)投資者。

與(yu)魯商服務(wu)同年上市的蘇州國(guo)資物企蘇新(xin)服務(wu)，彼時(shi)引入了3位基石投(tou)(tou)資者(zhe)，其中(zhong)兩(liang)家是(shi)控股股東之一(yi)(yi)蘇高(gao)新(xin)公(gong)司(si)引薦，另外(wai)一(yi)(yi)家則是(shi)廈門國(guo)際銀(yin)行控股的一(yi)(yi)家專業投(tou)(tou)資機構。

匯生國際資(zi)(zi)本總裁黃立沖向記(ji)者(zhe)(zhe)表(biao)示(shi)，在目前的(de)香港(gang)(gang)資(zi)(zi)本市場(chang)，投資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)對(dui)國資(zi)(zi)上市公司認購并不積極，尤(you)其是(shi)IPO估值比(bi)較高的(de)。現(xian)在港(gang)(gang)股的(de)物(wu)業股市場(chang)也比(bi)較平淡，投資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)仍(reng)有對(dui)于物(wu)業關聯地(di)產公司的(de)隱(yin)憂，物(wu)業股的(de)估值現(xian)在也不是(shi)很低。而國資(zi)(zi)背(bei)景公司在上市時(shi)，引進基石投資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)也是(shi)比(bi)較常(chang)見的(de)。

泓盈城(cheng)市服務(wu)的(de)上市共拉來了5位基石投資者，三(san)安國際背后(hou)是“LED芯(xin)片大王”林秀(xiu)(xiu)成(cheng)，旗下有LED龍頭上市公(gong)司(si)三(san)安光(guang)電。藍(lan)思香(xiang)(xiang)港也是來自(zi)上市公(gong)司(si)藍(lan)思科技(ji)創(chuang)始人、董(dong)事長(chang)周(zhou)群(qun)(qun)飛旗下公(gong)司(si)，與林秀(xiu)(xiu)成(cheng)不同的(de)是，周(zhou)群(qun)(qun)飛是湖(hu)南湘鄉人。無(wu)獨有偶，利(li)亞(ya)德香(xiang)(xiang)港的(de)實控人、A股上市公(gong)司(si)利(li)亞(ya)德董(dong)事長(chang)李軍(jun)也是湖(hu)南人。

另(ling)外(wai)的湘正投(tou)(tou)(tou)資主要從(cong)事股權(quan)投(tou)(tou)(tou)資，實控人(ren)劉正明是股市的活躍(yue)投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)。嘉(jia)港貿易(yi)的肖廣(guang)嘉(jia)，則在進出口貿易(yi)以及房地產和(he)醫療保健行(xing)業的投(tou)(tou)(tou)資方面擁有豐富(fu)經驗。但泓盈城(cheng)市服務并未(wei)披(pi)露這(zhe)兩家投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)的引進方式(shi)。

而(er)這(zhe)5位基(ji)石投資者共認購(gou)泓盈城市服務約(yue)(yue)2094萬股股份，斥資約(yue)(yue)6700萬港元，占基(ji)礎發行(xing)(xing)規模比例約(yue)(yue)52.34%。其中，認購(gou)最多(duo)的(de)是藍思香(xiang)(xiang)港和利亞德香(xiang)(xiang)港，占全球發售后的(de)全部(bu)已發行(xing)(xing)股本比例均為3.13%。

續約率僅七成，關聯方不敵第三方

泓盈(ying)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)服務成立于2015年，運營業(ye)務主要在湖(hu)南長沙，另(ling)外還包括湖(hu)南懷化市(shi)(shi)(shi)及(ji)江(jiang)西省萍鄉市(shi)(shi)(shi)等地，區域性較強。其控股股東(dong)是長沙城(cheng)市(shi)(shi)(shi)發展集團有限公司（以下(xia)簡稱城(cheng)發集團），由長沙市(shi)(shi)(shi)國資委全資擁有。

與(yu)一(yi)般物(wu)企以住(zhu)宅(zhai)物(wu)業(ye)起步(bu)不同(tong)，受城(cheng)發集團影響，泓盈城(cheng)市(shi)服務(wu)自成立(li)起就傾(qing)向于管(guan)理公共城(cheng)市(shi)空間，即城(cheng)市(shi)服務(wu)業(ye)務(wu)，住(zhu)宅(zhai)物(wu)業(ye)則處(chu)于次要位置。

2023年(nian)(nian)，泓盈(ying)城市服務(wu)(wu)營業收入同比(bi)增(zeng)長23.3%至6.52億元，其(qi)中城市服務(wu)(wu)收入占比(bi)54.2%，且在近(jin)三(san)年(nian)(nian)內(nei)占比(bi)逐年(nian)(nian)增(zeng)長，物管服務(wu)(wu)占比(bi)36.5%。

來源：泓盈城市服務招股書

城市服(fu)(fu)務(wu)中，占比最高的業務(wu)則是園林綠(lv)化及工程，其(qi)2023年的營收增長(chang)也是得益于該業務(wu)項目(mu)增多。不過，園林綠(lv)化及工程都是一次性(xing)項目(mu)，項目(mu)本身不存在服(fu)(fu)務(wu)的持續(xu)性(xing)。

截至2023年，泓盈城市(shi)服(fu)務(wu)在管項(xiang)目(mu)合計(ji)360個，包括85個已竣(jun)工園林綠化和工程項(xiang)目(mu)。物業管理項(xiang)目(mu)及商業運營(ying)項(xiang)目(mu)合計(ji)118個，在管面(mian)積約(yue)1180萬平方米，城市(shi)服(fu)務(wu)在管項(xiang)目(mu)157個。

從整體(ti)經營來(lai)看，泓盈城市(shi)服務(wu)近三年(nian)來(lai)自(zi)獨(du)立(li)第三方(fang)的營收(shou)貢獻占比上升，到2023年(nian)為(wei)35.6%，而獨(du)立(li)第三方(fang)中絕大(da)部分來(lai)自(zi)政府、公共機構和(he)國有企業。

在毛利(li)率(lv)(lv)上面，泓盈(ying)城(cheng)市(shi)服務(wu)出現明顯起伏(fu)。其(qi)整體毛利(li)率(lv)(lv)從(cong)2021年的(de)(de)24.9%下(xia)滑至2022年的(de)(de)23.0%，主要是(shi)由于物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)服務(wu)的(de)(de)毛利(li)率(lv)(lv)從(cong)20.0%下(xia)降(jiang)至14.5%，而物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)服務(wu)的(de)(de)毛利(li)率(lv)(lv)下(xia)降(jiang)主要是(shi)由于電力單價上漲(zhang)，連同嚴格的(de)(de)疫情預(yu)防等因素(su)。2023年，在實現節約(yue)成本措施后，其(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)服務(wu)的(de)(de)毛利(li)率(lv)(lv)微升(sheng)至15.1%，整體毛利(li)率(lv)(lv)約(yue)23.3%。

來源：泓盈城市服務招股書

據記者觀察，近年來物(wu)業公司(si)在項目續(xu)約(yue)(yue)(yue)率上雖有下降，但整(zheng)體仍然較高，高續(xu)約(yue)(yue)(yue)率是物(wu)業行(xing)業基本盤穩定(ding)的主要(yao)因(yin)素之一。萬(wan)物(wu)云董事長朱保全也(ye)在今年的致股東信(xin)中表示，物(wu)業行(xing)業合(he)同續(xu)約(yue)(yue)(yue)率超過(guo)85%。

但2021年、2022年、2023年泓盈(ying)城(cheng)市服(fu)務物業管(guan)理服(fu)務的(de)(de)續約(yue)率（整個期(qi)(qi)間(jian)通過簽署新(xin)協(xie)議成功續簽的(de)(de)項目總數(shu)除以同(tong)期(qi)(qi)到期(qi)(qi)合(he)同(tong)總數(shu)）分別為(wei)52.6%、75.0%及72.7%；保留率（期(qi)(qi)內(nei)已簽約(yue)項目總數(shu)減(jian)去同(tong)期(qi)(qi)不再管(guan)理的(de)(de)項目數(shu)量，除以期(qi)(qi)內(nei)已簽約(yue)項目總數(shu)）分別為(wei)86.4%、90.0%及91.8%。

值得注意的是，泓盈城市(shi)服務的物業管理服務中來(lai)自控(kong)股(gu)股(gu)東長沙城市(shi)發(fa)(fa)展(zhan)集(ji)團(tuan)有(you)限公(gong)司（以下簡稱城發(fa)(fa)集(ji)團(tuan)）及其關聯方(fang)(fang)的續約率近(jin)兩年(nian)來(lai)反而還低于獨(du)立(li)第三(san)方(fang)(fang)，2023年(nian)前者續約率僅(jin)66.7%，獨(du)立(li)第三(san)方(fang)(fang)續約率為80%。

泓(hong)盈(ying)城(cheng)市服(fu)務在招股(gu)書(shu)中解釋(shi)稱(cheng)，來自城(cheng)發(fa)集(ji)團及其(qi)關(guan)聯(lian)(lian)方(fang)項(xiang)目(mu)的(de)續約率維持在適當(dang)水(shui)平的(de)主要原因，一方(fang)面是有若(ruo)干(gan)臨時項(xiang)目(mu)已到期，且項(xiang)目(mu)來自城(cheng)發(fa)集(ji)團及其(qi)關(guan)聯(lian)(lian)方(fang)，另(ling)外一方(fang)面是公司(si)決定不(bu)再重續若(ruo)干(gan)項(xiang)目(mu)，而是將(jiang)資源重新分配至利潤(run)更高的(de)項(xiang)目(mu)。

不過(guo)，其(qi)城(cheng)市(shi)服務板塊中的(de)照明系統運營和市(shi)政環衛服務的(de)保留率(lv)近(jin)三年都在(zai)100%，停車(che)場運營2023年的(de)保留率(lv)從(cong)2022年的(de)98.6%下(xia)滑(hua)至96.7%，下(xia)滑(hua)部分來自城(cheng)發集團及其(qi)關聯方。

而就本次上(shang)市的募資用(yong)(yong)途，泓盈城市服(fu)務(wu)計劃用(yong)(yong)約29.2%所(suo)得款項凈(jing)額或2720萬(wan)港元用(yong)(yong)于(yu)(yu)物色(se)物業(ye)管理服(fu)務(wu)供(gong)貨(huo)商(shang)(shang)及城市服(fu)務(wu)提供(gong)商(shang)(shang)的潛(qian)在(zai)戰略收(shou)購(gou)機(ji)會(hui)（主要區(qu)域(yu)為湖南省(sheng)、江(jiang)西省(sheng)及貴州省(sheng)），主要瞄準四保服(fu)務(wu)供(gong)應商(shang)(shang)、城市服(fu)務(wu)提供(gong)商(shang)(shang)（停車場(chang)運營、照明(ming)運營及園林綠(lv)化），其預計在(zai)2025年年底前完成收(shou)購(gou)。還(huan)有(you)約25.2%或2350萬(wan)港元預計將用(yong)(yong)于(yu)(yu)未(wei)來(lai)4年進(jin)一步技術發展。

封面(mian)圖片來源(yuan)：視覺中國(guo)-VCG211461430752