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隨(sui)著4月30日(ri)中央政(zheng)治局(ju)會(hui)議首次提(ti)出(chu)“統籌研究消化(hua)存量房產和優化(hua)增量住房政(zheng)策(ce)措施”，以(yi)及5月17日(ri)央行一系(xi)列(lie)房地(di)(di)產金融政(zheng)策(ce)（以(yi)下簡稱5·17新政(zheng)）的推出(chu)，各地(di)(di)樓市出(chu)現明顯變化(hua)。

值得注(zhu)意(yi)的是，在5月17日(ri)召(zhao)開的國(guo)務(wu)院政策例行(xing)吹風會上，央行(xing)表示將設立3000億元(yuan)保障性(xing)(xing)住房(fang)(fang)再貸(dai)款，支持地(di)方國(guo)有企業以合理價格收(shou)購已建成未出售商品房(fang)(fang)，用(yong)作配(pei)售型或配(pei)租型保障性(xing)(xing)住房(fang)(fang)。再貸(dai)款利率(lv)1.75%，期限1年，可展期4次(ci)。一(yi)時(shi)間，地(di)方國(guo)企收(shou)購存量房(fang)(fang)成為業界關注(zhu)的熱點(dian)。

廣東省住(zhu)房(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉向(xiang)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者（以下簡稱每經記(ji)者或(huo)記(ji)者）表示(shi)，當下樓市政策已經從“紓困”轉向(xiang)“救助”，地(di)方國(guo)(guo)企要(yao)收購(gou)(gou)的房(fang)子目標很清晰，“已經建成但(dan)沒有銷售(shou)出去的”，其實就是國(guo)(guo)家統(tong)計局公布的7.46億平(ping)方米(mi)的庫存現房(fang)。這種收購(gou)(gou)方式(shi)，不新(xin)增土地(di)供應和(he)開(kai)發(fa)面(mian)積(ji)，不影響產業鏈，但(dan)利(li)好“保交(jiao)房(fang)”。

收儲進入加速推進階段

記(ji)者注意到，在上一輪去庫存周期中(zhong)，住(zhu)建部(bu)就曾提及“收購存量商品房(fang)(fang)，轉為公共租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)”。

2015年1月6日，住建部(bu)印發(fa)的(de)《關于加快培育(yu)和發(fa)展(zhan)住房租賃市場的(de)指導意見》中提(ti)到：“各地可以通過(guo)購(gou)買方式，把適(shi)合(he)作為公租房或者經過(guo)改造符合(he)公租房條(tiao)件的(de)存量商品房，轉為公共(gong)租賃住房。”同月，福(fu)州市發(fa)布(bu)了(le)統購(gou)商品房的(de)相(xiang)關政策。

北京某在售樓盤 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

中郵證券(quan)分析認(ren)為，央行按照貸款(kuan)本(ben)金60%發放再貸款(kuan)，可(ke)帶動銀行貸款(kuan)5000億元(yuan)。供給端去(qu)化庫存政策(ce)逐步加(jia)碼，旨在全國范圍(wei)內盤(pan)活(huo)庫存資產，在解決資金來源的(de)(de)前提下，地(di)方國企“收儲”步入加(jia)速推進階段，有利于促進供需盡快達到新的(de)(de)平衡狀態。

據國家統計局數據，4月末全國待售(shou)商(shang)品房面積約為7.46億平方米(mi)。若降至過去(qu)10年平均5.91億平方米(mi)的庫存水(shui)平，去(qu)庫存規模將達(da)到1.54億平方米(mi)。

據東方金誠(cheng)測算(suan)，按照2023年全國(guo)新建商(shang)品房銷售額和銷售面積(ji)計算(suan)的平均(jun)單價為(wei)1.04萬(wan)元(yuan)/平方米，意味著(zhu)按照市場價收(shou)購去(qu)庫(ku)存的話，需要(yao)資(zi)金約1.6萬(wan)億(yi)元(yuan)。如(ru)果收(shou)購價格打五折，需要(yao)的資(zi)金規模約為(wei)8000億(yi)元(yuan)。從初步估算(suan)來看(kan)，本次央行設立的3000億(yi)元(yuan)保障(zhang)性住房再貸款規模，將對(dui)去(qu)庫(ku)存產生較(jiao)為(wei)顯著(zhu)的影響。

中(zhong)銀(yin)證券分(fen)析認(ren)為(wei)，此次(ci)地(di)方(fang)國企(qi)(qi)所收購的商品房(fang)(fang)(fang)嚴格限(xian)定為(wei)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)已(yi)建(jian)成(cheng)未出售商品房(fang)(fang)(fang)，即現房(fang)(fang)(fang)庫存。此次(ci)央行3000億元的再貸款(kuan)(kuan)計劃(hua)預計可撬動5000億元銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)，已(yi)經基本可以(yi)覆蓋當前全國現有的建(jian)筑面積在(zai)70平方(fang)米以(yi)下的庫存房(fang)(fang)(fang)屋(wu)。

中銀(yin)證券從此次政(zheng)策(ce)的受(shou)益方角度分析認為，政(zheng)策(ce)前(qian)期更利好城(cheng)投(tou)平臺和(he)地(di)方國企(qi)。據(ju)克而瑞數據(ju)，2021-2023年(nian)在22個(ge)重(zhong)點城(cheng)市中，城(cheng)投(tou)公司拿地(di)建(jian)筑面積約1.75億(yi)平方米，市場占(zhan)比(bi)43%。但(dan)城(cheng)投(tou)公司的項(xiang)目(mu)開工(gong)率(lv)(lv)相對較低，在22個(ge)重(zhong)點城(cheng)市中，2021-2023年(nian)城(cheng)投(tou)平臺拿地(di)項(xiang)目(mu)開工(gong)率(lv)(lv)僅(jin)為25.23%，開售率(lv)(lv)僅(jin)為15.91%。預期后續未(wei)開發土(tu)地(di)可能會被重(zhong)新盤(pan)活(huo)，已開發但(dan)未(wei)售的項(xiang)目(mu)大概(gai)率(lv)(lv)會優先被地(di)方國企(qi)收儲。

資產包收購成本需要降低

4月30日中央(yang)政治局(ju)會(hui)議首次提出(chu)“統籌(chou)研究(jiu)消化存量(liang)(liang)房產(chan)和優化增量(liang)(liang)住房的(de)政策措施”后(hou)，部分地(di)區已出(chu)臺鼓勵當(dang)地(di)國企收購存量(liang)(liang)房用(yong)作保(bao)障(zhang)房的(de)相關政策。而對于如何消化存量(liang)(liang)房產(chan)，中指研究(jiu)院(yuan)認為，當(dang)下有三種(zhong)經驗(yan)和模式(shi)，分別為國企收儲未售新房、“以(yi)舊(jiu)換新”和“非居改(gai)租”。

據中指研究院監測，鄭州、濟南(nan)、蘇州、重慶等城市近幾(ji)年(nian)均(jun)有“國企(qi)收(shou)儲未售新(xin)(xin)房(fang)”改作(zuo)租賃(lin)住(zhu)房(fang)的相關實踐，預計接下來，在3000億元保障性住(zhu)房(fang)再貸款(kuan)的支持下，各地國企(qi)收(shou)儲未售新(xin)(xin)房(fang)的推進(jin)節奏或將加快。在“以舊換新(xin)(xin)”探(tan)索(suo)方面(mian)，截至2024年(nian)5月(yue)20日，全國已有超60城推出住(zhu)房(fang)“以舊換新(xin)(xin)”措(cuo)施，具(ju)體可分為“國企(qi)收(shou)舊換新(xin)(xin)”和(he)“中介優先賣”兩種主流模式。

圖片來源：視覺中國-VCG211496285217

“結合5·17新(xin)政基(ji)調來看，地(di)方(fang)國企收(shou)儲未售新(xin)房(fang)正成為(wei)政府力推的去庫存(cun)模式(shi)。此外，預計地(di)方(fang)已有實踐經驗的國企收(shou)舊換新(xin)、非居改租等模式(shi)可能將繼(ji)續同(tong)步推行。”中指研究(jiu)院(yuan)分析認為(wei)。

以(yi)南京(jing)為(wei)例，5月21日，南京(jing)安居集團舉行首批存量住(zhu)房(fang)“以(yi)舊換新(xin)”簽約，52組客戶確(que)認成交。而南京(jing)的“以(yi)舊換新(xin)”試點工(gong)作與多地倡(chang)導“賣舊買新(xin)”不(bu)同，是由當(dang)地國有企業收(shou)購(gou)存量住(zhu)房(fang)，經過機構評估之后(hou)，直(zhi)接換購(gou)新(xin)房(fang)。南京(jing)安居集團相關人士向每經記者表示，首批試點收(shou)購(gou)2000套存量住(zhu)房(fang)，計劃將引入(ru)有資(zi)質的單位進(jin)行租賃(lin)運(yun)營(ying)。

當(dang)前，現房庫存逐漸成(cheng)為擠占房企(qi)流動性的(de)(de)重(zhong)要因(yin)素，在市場信心不足的(de)(de)情(qing)況下，如何快(kuai)速(su)變現已竣工存貨成(cheng)為房企(qi)的(de)(de)重(zhong)要課題。據克而瑞統計，截至2023年(nian)6月末，60家樣本(ben)房企(qi)已竣工存貨1.6萬億元，占總(zong)存貨的(de)(de)比(bi)重(zhong)達14.7%，到達近年(nian)來高(gao)位(wei)，較2019年(nian)提升了3.1個百分(fen)點。

中銀(yin)證券(quan)分析認為(wei)(wei)，庫存房源成(cheng)為(wei)(wei)保障房的來(lai)源之(zhi)一，有望(wang)與各地推行的“以(yi)舊換新”政(zheng)策(ce)結合(he)，成(cheng)為(wei)(wei)去庫存的主(zhu)要方式。地方國企收購(gou)存量(liang)房的體量(liang)較大(da)，或以(yi)整幢作為(wei)(wei)基本收購(gou)單位，可視為(wei)(wei)大(da)宗交易范(fan)疇，交易價(jia)格折扣率(lv)預計較高(gao)。

以重(zhong)(zhong)慶(qing)為(wei)例(li)，日前重(zhong)(zhong)慶(qing)嘉寓(yu)房(fang)屋租賃有限責任(ren)公(gong)司在重(zhong)(zhong)慶(qing)聯合產權(quan)交(jiao)易(yi)所官網發(fa)布公(gong)告，面向(xiang)重(zhong)(zhong)慶(qing)中心城(cheng)區(qu)(qu)征集(ji)批量收(shou)購商品(pin)房(fang)用作公(gong)共租賃住(zhu)房(fang)，要(yao)(yao)求(qiu)房(fang)源須位于重(zhong)(zhong)慶(qing)市中心城(cheng)區(qu)(qu)軌(gui)道交(jiao)通站點(dian)和(he)商業商務區(qu)(qu)、產業園(yuan)區(qu)(qu)、校區(qu)(qu)、醫院院區(qu)(qu)周邊一公(gong)里(li)內；整幢、整單元(yuan)作為(wei)基本收(shou)購單位，且單套建筑面積不超(chao)過90平方米(mi)；房(fang)源須為(wei)現售(shou)商品(pin)房(fang)，權(quan)屬(shu)清晰且可交(jiao)易(yi)，能滿足金融機構發(fa)放貸款的要(yao)(yao)求(qiu)。目前當地已(yi)有多個項目進(jin)行申報。

從房(fang)(fang)企的(de)角度來說，中(zhong)銀(yin)證券認(ren)為，除了去庫存(cun)以外(wai)，此舉也將有助于緩解市(shi)場(chang)流動(dong)性風(feng)險，改(gai)善資產負(fu)債(zhai)表。2023年末，申萬房(fang)(fang)地產板塊(kuai)存(cun)貨(huo)規(gui)模(mo)為5.45萬億(yi)元(yuan)，港(gang)股內(nei)房(fang)(fang)股存(cun)貨(huo)規(gui)模(mo)約為5.57萬億(yi)元(yuan)，合計達(da)11.02萬億(yi)元(yuan)。按照15%的(de)已竣工(gong)存(cun)貨(huo)占比來計算，消化(hua)完(wan)所(suo)有上市(shi)房(fang)(fang)企的(de)已竣工(gong)存(cun)貨(huo)約需要(yao)1.65萬億(yi)元(yuan)。

中銀證券還從地(di)方(fang)國企收(shou)購存量房后(hou)的收(shou)益角度進行了分析，假設(she)地(di)方(fang)國企進場收(shou)購的期(qi)望收(shou)益是2%，那么在租(zu)金不變的情(qing)況下，資產包的收(shou)購成本(ben)(ben)需要(yao)降低(di)。“不考慮收(shou)購折扣時，百(bai)城整體(ti)及(ji)各能級(ji)城市均無法回本(ben)(ben)。”

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