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隨著4月30日中(zhong)央政(zheng)治局會議(yi)首次提出“統籌研究消化存量(liang)房(fang)(fang)產和優化增(zeng)量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)政(zheng)策(ce)措施”，以及(ji)5月17日央行(xing)一系列房(fang)(fang)地產金融政(zheng)策(ce)（以下(xia)簡稱“5·17”新政(zheng)）的推(tui)出，各地樓市出現明顯變化。

在5月17日召開(kai)的(de)國(guo)務院(yuan)政策例行(xing)吹風會上，央行(xing)表示將設立3000億元(yuan)保障性(xing)住房再貸款，支(zhi)持地方(fang)國(guo)有(you)企業(ye)以合理價格收(shou)購已建成(cheng)未出售商品(pin)房，用作(zuo)配(pei)售型或(huo)配(pei)租型保障性(xing)住房。再貸款利率1.75%，期限(xian)1年(nian)，可展期4次(ci)。一(yi)時間(jian)，地方(fang)國(guo)企收(shou)購存量(liang)房成(cheng)為業(ye)界關注的(de)熱點。

視覺中國圖

記者注意到，在上一輪去庫存周期(qi)中(zhong)，住建(jian)部就(jiu)曾提(ti)及“收(shou)購(gou)存量商品房，轉為公共租賃住房”。

2015年(nian)1月6日(ri)，住建部印發的《關于(yu)加(jia)快培育和(he)發展住房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場的指導意見(jian)》中(zhong)提(ti)到：“各(ge)地可以通過購買(mai)方式，把適合(he)作為(wei)(wei)公(gong)租(zu)房(fang)或者經過改(gai)造(zao)符(fu)合(he)公(gong)租(zu)房(fang)條件的存量商(shang)品房(fang)，轉為(wei)(wei)公(gong)共租(zu)賃(lin)住房(fang)。”同(tong)月，福州市(shi)發布了(le)統購商(shang)品房(fang)的相關政策。

廣東省(sheng)住房(fang)政策研(yan)究中(zhong)心(xin)首席(xi)研(yan)究員李宇嘉向(xiang)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，當下樓市政策已經(jing)從(cong)“紓困”轉向(xiang)“救(jiu)助”，地方(fang)國企要(yao)收(shou)(shou)購的房(fang)子(zi)類型(xing)很(hen)清晰，“已經(jing)建成但沒有(you)銷(xiao)售(shou)出(chu)去(qu)的”，其實就(jiu)是國家(jia)統計局公布的7.46億平方(fang)米的庫存現房(fang)。這(zhe)種收(shou)(shou)購方(fang)式，不新增土(tu)地供應(ying)和開發面積(ji)，不影響產業鏈，利好“保(bao)交房(fang)”。

收儲進入加速推進階段

中郵證券分析指出，央行按(an)照貸(dai)款(kuan)本金60%發放再貸(dai)款(kuan)，可帶動銀(yin)行貸(dai)款(kuan)5000億(yi)元。供給端去化庫存政策逐步加碼(ma)，旨在(zai)全國(guo)范(fan)圍內盤活(huo)庫存資產，在(zai)解(jie)決資金來(lai)源的(de)前提下，地方(fang)國(guo)企“收(shou)儲”步入加速推進階段，有利于促進供需盡快達到新的(de)平衡(heng)狀(zhuang)態。

據(ju)國家統(tong)計局(ju)數據(ju)，截至今年4月(yue)末，全(quan)國待售商品(pin)房面積約為(wei)7.46億平方米(mi)(mi)。若降(jiang)至過(guo)去(qu)10年平均5.91億平方米(mi)(mi)的庫存水平，去(qu)庫存規模(mo)將達到1.54億平方米(mi)(mi)。

據(ju)東方金(jin)誠測算(suan)，按照(zhao)2023年全(quan)國新建商品房銷售額和銷售面積計算(suan)的平均(jun)單(dan)價1.04萬元/平方米來測算(suan)，如(ru)按此(ci)價格收購(gou)去庫存(cun)，需要(yao)資(zi)金(jin)約1.6萬億元。如(ru)果收購(gou)價格打五折，需要(yao)的資(zi)金(jin)規模約為8000億元。從(cong)初步估算(suan)來看，本次央行設立(li)的3000億元保障性住房再貸款規模，將對去庫存(cun)產生較為顯著的影響。

中銀證券(quan)分析指出(chu)，此次地方國企(qi)收購的(de)(de)商品房(fang)，嚴格限定為(wei)房(fang)企(qi)已建成(cheng)未出(chu)售商品房(fang)，即現房(fang)庫存。此次央行3000億(yi)元再貸(dai)款計(ji)劃預計(ji)可(ke)(ke)撬動(dong)5000億(yi)元銀行貸(dai)款，已經(jing)基本可(ke)(ke)以(yi)覆蓋全國現有的(de)(de)建筑面積在(zai)70平方米以(yi)下的(de)(de)庫存房(fang)屋。

中銀(yin)證券從此次政策(ce)(ce)受益方角度分析指出，政策(ce)(ce)前期更利好城投平(ping)臺和地方國企。

據克而瑞數據，2021~2023年，在22個重(zhong)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，城(cheng)(cheng)投公司拿地(di)建(jian)筑面積約1.75億(yi)平(ping)方(fang)米，市(shi)(shi)場占比(bi)43%。但城(cheng)(cheng)投公司項目開工率(lv)相對較低(di)，在22個重(zhong)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，2021~2023年，城(cheng)(cheng)投平(ping)臺拿地(di)項目開工率(lv)僅為(wei)25.23%，開售率(lv)僅為(wei)15.91%。預計后續未開發(fa)土地(di)可(ke)能會(hui)被(bei)重(zhong)新盤活，已開發(fa)但未售的項目，大概率(lv)會(hui)優先被(bei)地(di)方(fang)國(guo)企收儲。

資產包收購成本需降低

4月30日，中(zhong)央政(zheng)治局會議首(shou)次(ci)提出“統籌研究(jiu)消(xiao)化(hua)存量(liang)房(fang)產和(he)優化(hua)增量(liang)住房(fang)的政(zheng)策(ce)措施”后，部分(fen)地(di)區已出臺鼓(gu)勵當地(di)國企收(shou)購(gou)存量(liang)房(fang)用(yong)作(zuo)保障房(fang)的相關政(zheng)策(ce)。而對于如何(he)消(xiao)化(hua)存量(liang)房(fang)產，中(zhong)指研究(jiu)院認為，當下(xia)有三(san)種經(jing)驗和(he)模式，分(fen)別為國企收(shou)儲未售新房(fang)、“以舊(jiu)換新”和(he)“非居改租”。

據中(zhong)指(zhi)研究院監測，近幾年，鄭州、濟南、蘇州、重慶(qing)等城(cheng)市均有“國(guo)企收(shou)儲(chu)未售新(xin)房(fang)”改作租賃住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)相關實踐，預(yu)計接下來，在3000億元保(bao)障(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)再貸款的(de)支(zhi)持(chi)下，各地國(guo)企收(shou)儲(chu)未售新(xin)房(fang)的(de)推進節奏或(huo)將加快(kuai)。在“以舊換(huan)新(xin)”探索方(fang)面，截至2024年5月20日，全國(guo)已有超60城(cheng)推出(chu)住(zhu)(zhu)房(fang)“以舊換(huan)新(xin)”措施，具體(ti)可分為“國(guo)企收(shou)舊換(huan)新(xin)”和“中(zhong)介優先賣”兩種主流(liu)模式(shi)。

“結合‘5·17’新政(zheng)(zheng)基調來看，地(di)方(fang)(fang)國企收儲未售新房(fang)正(zheng)成為政(zheng)(zheng)府力推的去庫(ku)存模式(shi)。此外(wai)，預計地(di)方(fang)(fang)已有實踐經驗(yan)的國企收舊換新、非居(ju)改租(zu)等模式(shi)，可能(neng)將繼續同步推行。”中指(zhi)(zhi)研(yan)究院分析(xi)指(zhi)(zhi)出。

以南京(jing)為例，5月(yue)21日，南京(jing)安居集團舉行首批存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)“以舊(jiu)換新(xin)”簽(qian)約(yue)，52組客(ke)戶確認成(cheng)交。而(er)南京(jing)的“以舊(jiu)換新(xin)”試(shi)點工作與多地(di)倡導的“賣(mai)舊(jiu)買新(xin)”不(bu)同，是由當地(di)國有企業收(shou)購“舊(jiu)房(fang)”。

南(nan)京(jing)安(an)居集團相關(guan)人士向(xiang)記者表示，首批試點收(shou)購(gou)2000套存量住房，計(ji)劃將引入有資質的單位進(jin)行租賃運營。

當前，現房(fang)庫存逐漸成為擠占房(fang)企(qi)流動性的(de)(de)(de)重要(yao)因(yin)素，在市場信心不足的(de)(de)(de)情況下，如何快速變現已竣工存貨成為房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)重要(yao)課題。據克而(er)瑞統(tong)計，截至2023年(nian)(nian)(nian)6月末，60家樣本(ben)房(fang)企(qi)已竣工存貨1.6萬億元，占總存貨的(de)(de)(de)比(bi)重達(da)14.7%，處于近年(nian)(nian)(nian)來(lai)高位，較(jiao)2019年(nian)(nian)(nian)提升了3.1個(ge)百分點。

中銀(yin)證(zheng)券分析指出，庫存房(fang)源成為(wei)保障(zhang)房(fang)的來源之一，有(you)望與各地推行的“以舊換新”政策結合，成為(wei)去庫存的主要方式。地方國企收購(gou)存量(liang)房(fang)的體量(liang)較大，或(huo)以整(zheng)幢作為(wei)基本收購(gou)單位，可(ke)視為(wei)大宗交易范疇，交易價格折扣(kou)率預計較高(gao)。

以重慶(qing)為(wei)例，日前(qian)重慶(qing)嘉寓房(fang)屋(wu)租賃有(you)限責任(ren)公司在重慶(qing)聯合產(chan)權(quan)交(jiao)易所官網發(fa)布公告，面向重慶(qing)中心(xin)城區(qu)(qu)(qu)征(zheng)集批量收購(gou)商(shang)品房(fang)用作(zuo)(zuo)公共租賃住(zhu)房(fang)，要求房(fang)源(yuan)須(xu)位于(yu)重慶(qing)市中心(xin)城區(qu)(qu)(qu)軌道(dao)交(jiao)通站點和商(shang)業商(shang)務(wu)區(qu)(qu)(qu)、產(chan)業園區(qu)(qu)(qu)、校(xiao)區(qu)(qu)(qu)、醫院(yuan)院(yuan)區(qu)(qu)(qu)周邊一公里(li)內；整幢、整單(dan)元(yuan)作(zuo)(zuo)為(wei)基本收購(gou)單(dan)位，且單(dan)套建筑面積(ji)不超(chao)過90平方米(mi)；房(fang)源(yuan)須(xu)為(wei)現售商(shang)品房(fang)，權(quan)屬清晰且可(ke)交(jiao)易，能滿足金融機構發(fa)放貸(dai)款的(de)要求。目前(qian)當地已有(you)多個項目進(jin)行(xing)申報。

從房(fang)企的角度來看，中銀證(zheng)券認為，除了去庫存(cun)以外(wai)，此舉也(ye)將有助于(yu)緩(huan)解市(shi)場流動性(xing)風險，改善資產(chan)負債表。2023年末，申萬房(fang)地(di)產(chan)板塊存(cun)貨(huo)規(gui)模為5.45萬億元(yuan)，港(gang)股內(nei)房(fang)股存(cun)貨(huo)規(gui)模約(yue)(yue)為5.57萬億元(yuan)，合計達11.02萬億元(yuan)。按(an)照15%的已竣工存(cun)貨(huo)占比來計算，消化完所(suo)有上市(shi)房(fang)企的已竣工存(cun)貨(huo)約(yue)(yue)需(xu)要1.65萬億元(yuan)。

中(zhong)銀(yin)證券(quan)還從地(di)方(fang)國(guo)企收(shou)(shou)(shou)(shou)購(gou)(gou)存量(liang)房后的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)益角度進行了分析，假設地(di)方(fang)國(guo)企進場收(shou)(shou)(shou)(shou)購(gou)(gou)的(de)(de)期望收(shou)(shou)(shou)(shou)益是2%，那么在租金不(bu)變的(de)(de)情況下，資產包的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)購(gou)(gou)成本(ben)需要(yao)降低(di)。“不(bu)考慮收(shou)(shou)(shou)(shou)購(gou)(gou)折扣時(shi)，百城整(zheng)體及各(ge)能(neng)級城市(shi)均無法回(hui)本(ben)。”

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