每經記者｜陳利    每經編輯｜王月(yue)龍 魏文藝(yi)     

曾被(bei)市場嫌棄(qi)的(de)“老(lao)破小”（通常指城市主城區(qu)房齡(ling)超過20年的(de)二手房），如今也開始受寵了。

近段時(shi)間(jian)以來(lai)，隨(sui)著各地陸續落實央(yang)行5•17新政（即降低(di)首(shou)付比例、取(qu)消房貸利率下(xia)(xia)限、下(xia)(xia)調住房公積(ji)金利率），不少熱點(dian)城市的“老破小(xiao)”二手房成交(jiao)速(su)度正在(zai)加快。

成(cheng)都(dou)某老舊小(xiao)區｜每(mei)日經(jing)濟新聞資料圖

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）梳理機構數據發現，近期廣州中心區樓齡20年以上的二手房源成交周期變短，甚至有不少房源在掛牌一天內“秒售”；杭州5月二手房成交量環比4月雖然有所下降，但“老破小”二手房交易活躍度大增，日均成交量同比增長38%；成都錦江區某老小區僅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一個月以內??

多地“老破小”二手房成交火(huo)爆

記者查詢貝殼找房發現，成都錦江區鋼管廠五區5月中旬成交了一套房源，僅掛牌1天就帶看了兩次。該小區房源建成于1988-2003年，僅在5月份就成(cheng)交(jiao)了7套房子，其中有1套的(de)成(cheng)交(jiao)周(zhou)期(qi)(qi)達(da)254天外，其余房子的(de)成(cheng)交(jiao)周(zhou)期(qi)(qi)均不到一個月內(nei)。

位于成華區駟馬橋的河濱麗苑小區，樓齡同樣超過20年，今年共成交了兩套房，其中一套74平方米兩居室總價124萬元，低于掛牌價12萬元，僅掛牌1天、帶看1次即成交；另一套房子的成交周期為13天，同樣僅帶看(kan)1次便成交。而在此前，該小區二手房的成交周(zhou)期均超過百天。

“‘老(lao)破(po)小’的咨詢和成(cheng)交量確實比之前(qian)踴躍了不少。”成都(dou)德佑地產(chan)一(yi)門(men)店(dian)經紀人小陳(chen)告(gao)訴每經記者，這些(xie)老房(fang)子主要集中(zhong)在成都(dou)市(shi)主城“5+2”區(qu)域(yu)，有學校、地鐵站點等配套(tao)的(de)房(fang)源(yuan)咨詢(xun)量自(zi)然更多，成交周期也相對(dui)較(jiao)短(duan)。

“我近(jin)期還接到不(bu)少外地人的(de)來電，咨詢在(zai)成都(dou)買房的(de)相關事宜(yi)，其中多是(shi)來自成都(dou)周邊城(cheng)市的(de)買家，買房預(yu)算約在(zai)100萬至150萬元。”小陳補充道。

據貝殼研究院成(cheng)(cheng)都(dou)分院監測，5月成(cheng)(cheng)都(dou)二(er)(er)手房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)中，總價100萬元以內房(fang)源的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)占比仍呈上(shang)行趨勢；100萬—150萬元房(fang)源的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)占比小幅增(zeng)加，處于近(jin)一(yi)年較高水平，呈現弱(ruo)復蘇狀態(tai)。從面(mian)積來看，緊湊的套二(er)(er)（80平方(fang)米(mi)及以內）、套三（80-100平方(fang)米(mi)）戶(hu)型各(ge)占據約兩成(cheng)(cheng)市(shi)場份額。

每經記者梳理各機構數據發現，今年以來， 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個一二線城市，近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時，成交周期也明顯縮短，對比此前長達百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”。

以(yi)杭州為例，今年(nian)3月起，該(gai)市(shi)的“老破小(xiao)”二手房就因總價(jia)低、出租(zu)回報高等優勢而成(cheng)交量暴漲，且(qie)熱(re)度在(zai)5月仍在(zai)持續。

杭州我(wo)愛我(wo)家數據顯示，朝暉小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、翠苑(yuan)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、采荷(he)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、大關小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、景(jing)芳(fang)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、古蕩新村在(zai)5月(yue)分別成交63套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、52套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、41套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、39套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、35套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、23套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)二手(shou)房。其中，翠苑(yuan)二區(qu)(qu)以16套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)的(de)(de)成交量創下去年以來的(de)(de)單月(yue)成交量新高(gao)，而(er)去年全年該小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)共成交38套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)，今年截至5月(yue)的(de)(de)成交量已經達到44套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)。

“很(hen)多(duo)老舊(jiu)小(xiao)區二手房價(jia)(jia)已經跌回到2017年左右的(de)(de)水平，具備一(yi)定的(de)(de)性價(jia)(jia)比，而且(qie)很(hen)多(duo)‘老破(po)小(xiao)’的(de)(de)租金年化(hua)收益(yi)甚至能達到2.5%~2.8%，也是一(yi)種比較(jiao)穩妥的(de)(de)投資。”杭州鏈家大關商圈一門店經紀人告訴每經記者，這些成交量高的老小區房源面積都比較小、總價低，“一些市中心老小區低價房源基本成交周期就一周時間，普遍議價空間收窄”。

另據上海中原地產數據，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內(nei)就(jiu)成(cheng)交了826套房(fang)齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成(cheng)交量較(jiao)政策出臺前5天增加了5%。

“核心城區的(de)‘老破(po)小’二手房具有(you)(you)一定的(de)保值增(zeng)值性、地段優勢，尤其(qi)是總(zong)價可控，當(dang)然長遠來看(kan)可能還有(you)(you)動拆遷(qian)機會(hui)(hui)，因此會(hui)(hui)受到部(bu)分資金(jin)有(you)(you)限的(de)買(mai)家青(qing)睞(lai)，對整體市場(chang)而言具有(you)(you)積極的(de)市場(chang)影響。”易居研究院研究總監嚴躍(yue)進表示，從另(ling)一(yi)個角度來看，這(zhe)背后涉及到很多有(you)改善型住房需求(qiu)的(de)業(ye)主(zhu)(zhu)，“老破小”二手(shou)房交(jiao)易活躍(yue)也使得(de)這(zhe)些業(ye)主(zhu)(zhu)有(you)能力去換房。

機構：二手(shou)房價格(ge)泡沫基本消失

記者注(zhu)意到(dao)，此輪“老破小”二手房的交易熱潮，與各地限購政策的陸續解除分不開，同(tong)時也有其他利好消息的影響。

今年以來，多地(di)關于“原拆(chai)原建”（即拆(chai)除老房子后(hou)重建新房，居民可搬回原址(zhi)，而不是異地(di)安置）提法增多，這已經成為老舊小區盤活的(de)一種重要新模(mo)式(shi)。不過(guo)，此(ci)前“原(yuan)拆原(yuan)建”模(mo)式(shi)的(de)資金來源是(shi)政府財(cai)政支持，真(zhen)正能實現“原(yuan)拆原(yuan)建”的(de)小區不多。

但在(zai)今年4月11日，浙(zhe)江省(sheng)住建廳(ting)等(deng)三部門發布《關于(yu)穩步推進城鎮老舊小(xiao)區(qu)自(zi)主更(geng)新試(shi)點工作的(de)(de)指導(dao)意(yi)見(jian)（試(shi)行）》，這(zhe)是全(quan)國首個推進老舊小(xiao)區(qu)自(zi)主更(geng)新的(de)(de)指導(dao)意(yi)見(jian)，明(ming)確(que)了相關工作流程和(he)支持性政(zheng)策，該(gai)政(zheng)策聚焦(jiao)“自(zi)主更(geng)新”，即小(xiao)區(qu)業主可以主導(dao)老小(xiao)區(qu)重建事(shi)宜。

事實上，今(jin)年(nian)(nian)3月(yue)底，杭州閘(zha)弄口片區四個小區就啟動了(le)“原(yuan)拆(chai)原(yuan)建(jian)”的(de)民意調研摸(mo)排(pai)，引發社會關注，也造(zao)成了(le)該片區的(de)房(fang)價(jia)波動。在成都，包(bao)括青羊區將軍街68號(hao)(hao)、君平街89號(hao)(hao)等均實現了(le)“原(yuan)址重建(jian)”，中央花園二期(qi)則從幾年(nian)(nian)前就開始探索拆(chai)舊建(jian)新。

除此之外(wai)，在本輪樓市調整(zheng)期，價(jia)格下調最多(duo)的(de)就是(shi)“老破小(xiao)”二手房(fang)，疊(die)加(jia)不少“老破小(xiao)”業主(zhu)不惜售的(de)心態，加(jia)速了此類二手房(fang)的(de)成交。

以(yi)上海靜安區(qu)萬(wan)榮小區(qu)為(wei)例，5月成(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)一套約40平方米一室一廳房源(yuan)，成(cheng)交(jiao)(jiao)價190萬(wan)元(yuan)，單價47170元(yuan)/平方米，成(cheng)交(jiao)(jiao)周期(qi)僅9天。但在(zai)2021年同期(qi)，該小區(qu)同等面積房源(yuan)的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)價則為(wei)254萬(wan)元(yuan)，成(cheng)交(jiao)(jiao)單價為(wei)61831元(yuan)/平方米。

今年4月，易居(ju)研(yan)究(jiu)院在22城二(er)手房(fang)成交報告中選取了“一線(xian)城市老(lao)破小類型的二(er)手房(fang)價(jia)(jia)格”，以此衡量二(er)手房(fang)價(jia)(jia)格泡沫。據(ju)其(qi)測算(suan)，一(yi)線(xian)城市“老破小(xiao)(xiao)”類型的(de)二手房(fang)價格從2016年(nian)初開始拉升，2019年(nian)二手房(fang)價格泡沫開始不(bu)斷“吹(chui)大”，從20%持續(xu)擴大到2021年(nian)一(yi)季度的(de)歷史高點即58%，隨后(hou)泡沫持續(xu)變小(xiao)(xiao)。

尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段，供求壓力倒逼二手房價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅5%，意味著歷時三年時間，一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。這也在很大程度上代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。

不過該報告也認為，當前二手房市場面臨一些挑戰，如房源加速掛牌、部分房源降(jiang)價幅度大導致房東焦慮、高(gao)位(wei)接盤二手房定價困難等(deng)。“二手房市場活躍不僅關乎居民家庭資產變現、住房置換與改善，還與房企去庫存和資金安全緊密相關。在當前價格泡沫基本消除的背景下，各地應繼續采取有效措施，進一步激活二手房市場。”

記者|陳(chen)利(li)

編輯|王月龍 魏文藝 蓋源源

校對|陳柯名

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