每(mei)經(jing)記者｜甄(zhen)素靜    每(mei)經(jing)編輯｜何(he)小(xiao)桃 陳夢妤(yu)     

惠州某住宅小區?每日經濟新聞資料圖

地(di)方(fang)收儲存量商品(pin)房的隊(dui)伍(wu)在不(bu)斷壯(zhuang)大。

日(ri)前(qian)，惠州市住建局(ju)發布公告，將征集惠州市域內(nei)7個縣（區）中心區域內(nei)120平方米以下(xia)的已建成未出售商(shang)品(pin)房(fang)房(fang)源用作保(bao)障(zhang)性住房(fang)。

惠州市住建(jian)局表示(shi)，按照“政(zheng)府(fu)主(zhu)導(dao)、市場化運(yun)作”工作思路，“市場化、法治化”和雙(shuang)方自愿原則，擬由政(zheng)府(fu)選定的專業化國有企業作為收購主(zhu)體(ti)，以合理價(jia)格收購（以同地段(duan)保(bao)障性住房重置價(jia)格為參考上限(xian)），在我市行政(zheng)區域征(zheng)集已建(jian)成未出售的商品房用作保(bao)障性住房。

征集(ji)時(shi)間(jian)為2024年6月17日(ri)至(zhi)2024年7月17日(ri)。

《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者注意到，相(xiang)比此前(qian)城市的收購要求(qiu)，惠州(zhou)收儲更為靈活(huo)，已經(jing)開售但(dan)尚有存量房源(yuan)的項目(mu)，以及計劃在年底前(qian)竣工的項目(mu)，均可報(bao)名參(can)與(yu)征(zheng)集，但(dan)最終原則是(shi)優(you)先選取(qu)整棟或(huo)整單元未(wei)售、可實現封閉管(guan)理的樓(lou)棟項目(mu)。

惠州市住(zhu)建局工作人(ren)員在接受每(mei)經記(ji)者采訪時表示，目(mu)前(qian)已經有幾個項(xiang)目(mu)報名了，咨詢的(de)更(geng)多(duo)一(yi)些。此次收儲(chu)計(ji)劃征(zheng)集(ji)數千套房源，預計(ji)半年左右正式推(tui)出。

“開(kai)發商可以先報價(jia)”

某央企背(bei)景(jing)開(kai)發商(shang)工作(zuo)人員陳經(jing)理告(gao)訴每經(jing)記者(zhe)，公告(gao)發布(bu)后，他們也在通過各(ge)個渠道關注，但據他了(le)解，其公司(si)內部還沒有項(xiang)目計(ji)劃(hua)報名參與。

另一在(zai)惠(hui)州有多個(ge)項目(mu)在(zai)售(shou)的(de)房企人士(shi)表示，比較關注收儲(chu)價(jia)格，但公告并不(bu)十分明確。他預(yu)計(ji)最終收儲(chu)價(jia)格不(bu)會高，而房企報名需(xu)要考慮能不(bu)能算過(guo)來賬的(de)問題。

每(mei)經記者注(zhu)意(yi)到，定價是房(fang)企的(de)關注(zhu)重點，惠州此次征集房(fang)源，采取的(de)是開發商先自行報意(yi)向價的(de)方式。

不過，在(zai)公告中(zhong)，惠(hui)州市住建(jian)局表示，以同地段保障性住房重(zhong)置價(jia)格(ge)為(wei)參考上(shang)限(xian)收購。然而(er)，具體什么(me)是重(zhong)置價(jia)格(ge)以及(ji)如何確定，公告中(zhong)并沒有詳(xiang)細說明。

惠州市住建局工作人員在接受每經記者采訪時表示，開發(fa)商(shang)可以先報價，假如市場價是(shi)1萬元(yuan)/平方(fang)米，而(er)開發(fa)商(shang)急需資(zi)金，他們可能愿意以低于市場價的價格(ge)，例如5000元(yuan)/平方(fang)米出(chu)售房(fang)產，那(nei)各個(ge)部門(men)后續可以評估或協商(shang)。

至于從征(zheng)集商品房源到(dao)保(bao)障房正式推出的具體時間表(biao)，該名工作人員也表(biao)示，很快(kuai)，預計半年(nian)左右(you)。

而對于是否考慮報名參與(yu)征集，上(shang)述房企人士表示，他們目(mu)前多個項目(mu)在惠州銷售情況良好，且公司資金(jin)情況尚可，項目(mu)都(dou)按時交付(fu)，去(qu)年(nian)和今(jin)年(nian)都(dou)有項目(mu)提前交付(fu)，所以暫時還未考慮報名，但(dan)后續會關(guan)注(zhu)和評估。

根據中(zhong)指研(yan)究院(yuan)數據，截(jie)至(zhi)2024年5月底(di)，惠州新(xin)房(fang)(fang)(fang)庫(ku)(ku)存量(liang)近1309萬平方米，去(qu)化周期超30個月，庫(ku)(ku)存壓力較大。除了待售新(xin)房(fang)(fang)(fang)、在建工(gong)程和空(kong)置房(fang)(fang)(fang)屋(wu)等庫(ku)(ku)存外，還(huan)要面對居民(min)二手房(fang)(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)攀升、置換不暢對新(xin)房(fang)(fang)(fang)市場的影響。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院市場研(yan)究(jiu)總監(jian)陳文靜認(ren)為(wei)，通過收購市場未售新房(fang)(fang)來(lai)改建保障房(fang)(fang)，有(you)利于(yu)市場庫(ku)存的去化，緩解(jie)開發企業(ye)資(zi)金(jin)壓力，去庫(ku)存效果(guo)最為(wei)直(zhi)接。多地(di)將收儲對象定為(wei)已建成未出售商品房(fang)(fang)，也將有(you)利于(yu)促(cu)進房(fang)(fang)企加(jia)快項目竣工節奏。房(fang)(fang)企出售已建成商品房(fang)(fang)后，回籠資(zi)金(jin)可用于(yu)支(zhi)持在建工程，助(zhu)力保交房(fang)(fang)。

定(ding)價是核(he)心矛盾點

據(ju)中(zhong)指研究院(yuan)監測，今年二季度以來，多地發文鼓(gu)勵收購符合條件的房源用作(zuo)保障性住房。

多數城市(shi)對房(fang)(fang)源基(ji)本條件提(ti)出要(yao)求，如房(fang)(fang)源單套面(mian)積、已(yi)取得竣(jun)工驗收備案(an)(an)證明、權(quan)屬(shu)清晰且可交易等，或要(yao)求房(fang)(fang)源滿(man)足一定車位(wei)配比、可實(shi)現(xian)封閉(bi)管(guan)理、可拎包入住等。對于期(qi)房(fang)(fang)項目，杭州(zhou)臨(lin)安提(ti)出期(qi)房(fang)(fang)需提(ti)供(gong)商品房(fang)(fang)預售許(xu)可證，需由(you)供(gong)應(ying)商出具保交付資金方案(an)(an)。

有業內人(ren)士分析認為(wei)，征(zheng)集房(fang)(fang)源(yuan)如何定(ding)價(jia)(jia)是核心矛盾點，如果定(ding)價(jia)(jia)高，面臨的(de)是資金(jin)虧損；如果定(ding)價(jia)(jia)低，企業會有抗性。與此(ci)同時，符合征(zheng)集要求的(de)商品房(fang)(fang)房(fang)(fang)源(yuan)與保障(zhang)房(fang)(fang)需求之間存在一定(ding)的(de)區域、資金(jin)和相(xiang)應的(de)配套匹配度問(wen)題，要達成大量的(de)房(fang)(fang)源(yuan)征(zheng)集目標較(jiao)為(wei)困難(nan)。

每經記者在采(cai)訪中(zhong)注(zhu)意到，多(duo)數(shu)城市并未明確具(ju)體定(ding)價規則，少數(shu)城市明確按照周邊房(fang)源(yuan)進行(xing)定(ding)價。

比如，不同于惠州提出的“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”的標準，近日廣州市增城區公告表示，擬公開購買商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價以評估方式確定，選用的評估方法為成本法，原則上為“土(tu)地(di)成本+建安成本”。

而更早(zao)之前，杭州臨安明確“以不超(chao)過周邊房源、車位(wei)的(de)(de)評估價(jia)作為本次收(shou)購的(de)(de)最高限價(jia)”。

廣東省(sheng)住房政策(ce)研究中(zhong)心副(fu)主任李宇嘉分析認為(wei)，整個過程需要先摸排房源，選定(ding)，然后是價(jia)格談判，考慮到配售型價(jia)格只有(you)(you)同(tong)區域商品(pin)房的五折左右，要實現資金平衡(heng)，收購(gou)的價(jia)格會(hui)(hui)更低，因此(ci)該過程會(hui)(hui)比較長，能落地多少項目，有(you)(you)很大不(bu)確定(ding)性(xing)。

記者|甄素靜

編輯|何小桃 陳(chen)夢妤 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|孫志成

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