每(mei)(mei)經(jing)記(ji)者｜李蕾(lei)    每(mei)(mei)經(jing)編輯｜趙云   ; 

上周，公募REITs迎來一項重磅利好。

7月26日，國(guo)家發(fa)展(zhan)(zhan)改革委發(fa)布了(le)(le)《關于(yu)全面推動(dong)基(ji)(ji)礎設施領(ling)域不動(dong)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)信托基(ji)(ji)金（REITs）項目常態化(hua)發(fa)行的通(tong)知》（以下簡(jian)稱發(fa)改委1014號文），涉及公募(mu)REITs的資(zi)(zi)產(chan)(chan)范圍拓寬、發(fa)行審核機(ji)制優化(hua)，項目資(zi)(zi)產(chan)(chan)要(yao)求調整等(deng)多方(fang)面，為公募(mu)REITs的高質量(liang)發(fa)展(zhan)(zhan)提供了(le)(le)戰略指(zhi)導和政策(ce)支(zhi)持(chi)。

中(zhong)(zhong)(zhong)信建(jian)投證券(quan)在(zai)分析中(zhong)(zhong)(zhong)指(zhi)出，發改(gai)委1014號文標志著中(zhong)(zhong)(zhong)國在(zai)推進(jin)投融(rong)資體(ti)制機制創新(xin)和資本市場(chang)多(duo)層次體(ti)系建(jian)設方面(mian)邁(mai)出了關鍵(jian)一步，具(ju)有(you)中(zhong)(zhong)(zhong)國特(te)色的基礎設施REITs市場(chang)正式(shi)步入規范化、常態化發展的新(xin)階(jie)段(duan)。

二(er)級(ji)市場上，《每日經濟新聞》記者注意到，上周(zhou)中證REITs全收(shou)益指(zhi)數下(xia)跌0.04%，產(chan)權類REITs上漲(zhang)0.4%，經營權類REITs下(xia)跌0.3%。所有REITs子(zi)板塊中，保租房REITs漲(zhang)幅最大為1.6%，高(gao)速(su)公路REITs跌幅最大為0.7%。

全市場已經上市的(de)40只產(chan)品中(zhong)，除去上周剛(gang)剛(gang)上市的(de)中(zhong)信建投(tou)明陽智能(neng)新能(neng)源REIT，環比(bi)上漲的(de)有20只，其中(zhong)漲幅最大的(de)是(shi)紅土(tu)創新深(shen)圳人才安(an)居REIT、中(zhong)金(jin)廈門安(an)居保障性租賃住房(fang)REIT和(he)國(guo)金(jin)中(zhong)國(guo)鐵建高速(su)REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和(he)2.47%。環比(bi)下跌(die)的(de)減少至18只，其中(zhong)跌(die)幅超過2%的(de)有2只，分別是(shi)中(zhong)金(jin)安(an)徽交控REIT和(he)華夏杭州和(he)達高科產(chan)園REIT。

公募REITs上周迎重磅政策利好

7月26日(ri)，國家發展(zhan)改革(ge)委發布了1014號文(wen)，在深入總結試(shi)點經驗的基礎上，以構(gou)建常態化(hua)(hua)發行(xing)機制為(wei)(wei)(wei)目標(biao)，以市場化(hua)(hua)、法治化(hua)(hua)為(wei)(wei)(wei)遵循，以制度化(hua)(hua)、標(biao)準化(hua)(hua)、規范化(hua)(hua)為(wei)(wei)(wei)原則，全面(mian)改進(jin)和(he)優(you)化(hua)(hua)申報(bao)推(tui)薦制度，進(jin)一步明確審(shen)核內容(rong)和(he)申報(bao)要求，擴大推(tui)薦資(zi)產類型，簡(jian)化(hua)(hua)申報(bao)推(tui)薦程序，壓實各方責任。

據悉，該新(xin)政將從(cong)8月1日正(zheng)式實施。在很多專業人士看來，這標志著公募REITs正(zheng)式步(bu)入規范(fan)化、常(chang)態化發(fa)展的新(xin)階段。

中信(xin)建投就指(zhi)出，本(ben)次REITs新(xin)政在236號文（注：指(zhi)今(jin)年3月國(guo)家(jia)發(fa)改委發(fa)布的(de)《關于規范高效做好基礎設施領域(yu)不(bu)動產投資(zi)(zi)信(xin)用基金（REITs）項目(mu)申報(bao)推(tui)薦工作的(de)通(tong)知》）的(de)基礎上，將(jiang)REITs資(zi)(zi)產行業范圍進(jin)一步拓寬到養老設施等。允許園區(qu)REITs，消費REITs中酒(jiu)店、商(shang)辦配(pei)套比例不(bu)高于30%（特殊(shu)情(qing)況不(bu)超過(guo)50%）的(de)資(zi)(zi)產入池。將(jiang)商(shang)辦、酒(jiu)店和市場化長租公寓等傳統商(shang)業地產納入，可(ke)有效打通(tong)商(shang)業地產發(fa)行REITs通(tong)道，助(zhu)力(li)地產紓困(kun)目(mu)標。

其次，新政(zheng)取消(xiao)了此前236號(hao)文(wen)規定的(de)(de)(de)(de)產權(quan)(quan)REITs現金分派率(lv)不低于3.8%，特(te)許(xu)經營權(quan)(quan)IRR不低于5%的(de)(de)(de)(de)收益率(lv)要求(qiu)。聚焦現金流預測的(de)(de)(de)(de)合理性，要求(qiu)項目近3年(nian)的(de)(de)(de)(de)平均(jun)(jun)EBITDA（或經營性凈現金流）不低于未(wei)來(lai)3個會計年(nian)度(du)平均(jun)(jun)預計水平的(de)(de)(de)(de)70%。此外新政(zheng)取消(xiao)了存量資產收購的(de)(de)(de)(de)30%比例上限(xian)(xian)，并將補充流動資金的(de)(de)(de)(de)上限(xian)(xian)從10%提升(sheng)至(zhi)15%，發行人的(de)(de)(de)(de)自主權(quan)(quan)和積極性將得到提升(sheng)。

另外，發(fa)改委1014號文進一(yi)步規范了基礎(chu)設施REITs申報(bao)推薦和審(shen)(shen)核(he)發(fa)行工作流(liu)程，取(qu)消了常態化發(fa)行階段的前(qian)期(qi)輔導環(huan)節(jie)，建立了項(xiang)目(mu)“退回”處理和問(wen)題清單制度，有效強化咨(zi)詢(xun)評估機構的職能和責(ze)任，有利于加(jia)快項(xiang)目(mu)審(shen)(shen)核(he)、推動(dong)市(shi)場擴容，同時(shi)壓緊壓實各(ge)方(fang)責(ze)任，有利于促(cu)進項(xiang)目(mu)各(ge)方(fang)共同協作，保證審(shen)(shen)核(he)的質量與效率進一(yi)步提升(sheng)。

民生(sheng)證券也在(zai)研報中表(biao)示，2024年以(yi)來REITs發(fa)(fa)行政策(ce)(ce)持續(xu)發(fa)(fa)布，不斷提升投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)信心。今年年初(chu)，由于“會(hui)計類第4號(hao)文”和“新(xin)(xin)國(guo)九條”等(deng)政策(ce)(ce)釋放利(li)好，疊加無風(feng)險利(li)率下(xia)行，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)情緒(xu)回暖；2月(yue)8日，證監會(hui)發(fa)(fa)布《監管規則適用指引--會(hui)計類第4號(hao)》，明確(que)原始(shi)權(quan)(quan)益(yi)人及投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)雙方均(jun)可將REITs確(que)認為(wei)權(quan)(quan)益(yi)屬性產品，可避免二級市(shi)(shi)(shi)場(chang)波動對利(li)潤表(biao)的(de)影響，引導更加長期、穩定資(zi)(zi)金入市(shi)(shi)(shi)，穩步(bu)推動REITs 市(shi)(shi)(shi)場(chang)擴容；4月(yue)12日，國(guo)務院(yuan)發(fa)(fa)布新(xin)(xin)“國(guo)9條”，文中三次提及REITs，顯示了政策(ce)(ce)層面對REITs市(shi)(shi)(shi)場(chang)高質量(liang)發(fa)(fa)展的(de)高度(du)重視；而在(zai)此次新(xin)(xin)政之下(xia)，基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)類REITs范圍有望擴大(da)，基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)資(zi)(zi)產或迎機遇(yu)。

“隨著(zhu)基(ji)礎(chu)設(she)施類(lei)REITs 發(fa)行政策不斷完善、發(fa)行規模不斷增長，將(jiang)有利于國(guo)資(zi)類(lei)房地產公(gong)司盤(pan)活自持(chi)資(zi)產，建議(yi)關注自持(chi)類(lei)優質(zhi)資(zi)產規模較大的(de)(de)央企，以及深耕地方且承載保障房業務(wu)的(de)(de)城投類(lei)國(guo)企。”該機構(gou)表示。

二級市場持續橫盤震蕩，又有新產品上市

目前，公募(mu)REITs二級市場還在持續橫(heng)盤震蕩。

天風證(zheng)券數據顯示，大類(lei)資(zi)產(chan)方(fang)面，中證(zheng)REITs指(zhi)(zhi)數下(xia)跌0.19%，REITs總指(zhi)(zhi)數上漲0.40%，產(chan)權REITs指(zhi)(zhi)數上漲0.66%，經營權REITs指(zhi)(zhi)數上漲0.07%。大類(lei)資(zi)產(chan)角度(du)，REITs總指(zhi)(zhi)數跑贏滬(hu)深300指(zhi)(zhi)數4.06個(ge)百分點，跑贏南(nan)華商品指(zhi)(zhi)數2.76個(ge)百分點。

另據Wind數據，截至7月26日，全市場已上市的(de)40只產品中(zhong)，除(chu)去(qu)上周(zhou)剛(gang)剛(gang)上市的(de)中(zhong)信建投明(ming)陽(yang)智能(neng)新能(neng)源REIT（周(zhou)內漲(zhang)幅(fu)高達10.50%），環(huan)比上漲(zhang)的(de)有20只，其中(zhong)漲(zhang)幅(fu)最大(da)的(de)是紅土(tu)創(chuang)新深圳人才(cai)安(an)居REIT、中(zhong)金廈門安(an)居保障性租賃住房REIT和國(guo)(guo)金中(zhong)國(guo)(guo)鐵建高速REIT，分別上漲(zhang)了3.99%、3.26%和2.47%。

相比之下(xia)，環比下(xia)跌的縮減(jian)至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別(bie)是中金安(an)徽交控(kong)REIT和(he)華夏杭州和(he)達高科(ke)產(chan)園REIT，漲跌幅分別(bie)為-2.91%和(he)-2.01%。此外，還(huan)有3只產(chan)品跌幅超過1%。

值得一(yi)提(ti)的是，此(ci)前公募基(ji)金二季(ji)報(bao)公布完畢，公募REITs的表現也引發(fa)行業關注。整(zheng)體而言，今(jin)年二季(ji)度國內公募REITs經營情況整(zheng)體承(cheng)壓，但板塊間仍有(you)分化。隨(sui)著相關政策出(chu)臺支持REITs市場供需兩(liang)端擴容，自帶紅利資(zi)產屬性的REIT資(zi)產配置性價比提(ti)升(sheng)。

國(guo)泰(tai)君安證券指(zhi)出(chu)，具體來看，生態環(huan)保(bao)、保(bao)租(zu)(zu)房板(ban)塊(kuai)(kuai)經(jing)營(ying)較穩(wen)健(jian)(jian)，盈利數(shu)據同比(bi)穩(wen)定增長；倉儲物(wu)流(liu)板(ban)塊(kuai)(kuai)受地緣貿易沖突、產(chan)業(ye)(ye)轉移(yi)、客戶提前退租(zu)(zu)影響業(ye)(ye)績整體承(cheng)壓(ya)；產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)板(ban)塊(kuai)(kuai)整體承(cheng)壓(ya)但(dan)邊際存在分(fen)化，部(bu)分(fen)項(xiang)目企穩(wen)回升；高速板(ban)塊(kuai)(kuai)受網(wang)路結(jie)構變化、極端惡劣天氣以及春節(jie)免費通(tong)行影響，多(duo)數(shu)項(xiang)目經(jing)營(ying)數(shu)據仍在探底(di)；能源基礎(chu)設施板(ban)塊(kuai)(kuai)經(jing)營(ying)分(fen)化，其中國(guo)電(dian)新能源REIT由于集中支付管(guan)(guan)理費和托管(guan)(guan)費、國(guo)補應收賬款回款未至等原因可供(gong)分(fen)派金額收負；消(xiao)費板(ban)塊(kuai)(kuai)出(chu)租(zu)(zu)率保(bao)持高位，項(xiang)目經(jing)營(ying)穩(wen)健(jian)(jian)。

流動性方面，上周(zhou)REITs總體成(cheng)交(jiao)活躍(yue)度(du)下降(jiang)，周(zhou)內(nei)總成(cheng)交(jiao)額為3.73億元，環比(bi)前(qian)一周(zhou)下降(jiang)4.9%。產(chan)權和經營權成(cheng)交(jiao)額分別(bie)為1.98和1.76億元，環比(bi)分別(bie)變化(hua)了-8.1%和-4.4%。

細分(fen)來看，園(yuan)區(qu)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)、能源(yuan)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)、倉(cang)儲物(wu)流、保障性租(zu)賃(lin)住房(fang)、生態(tai)環(huan)保、交(jiao)(jiao)通基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)、消費(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)類REITs上周(zhou)(zhou)的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)額分(fen)別為1、0.8、0.27、0.43、0.2、0.89、0.14億元，環(huan)比(bi)前(qian)一周(zhou)(zhou)分(fen)別變(bian)化了(le)2.9%、8.0%、-32.0%、-6.0%、-22.0%、-4.6%、-15.4%，其中周(zhou)(zhou)內成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)額最大的REITs類型是園(yuan)區(qu)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)，占比(bi)26.9%。