每經記者｜甄素靜(jing)    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

存量房收(shou)儲工(gong)作正更大范圍開展。

近日，武(wu)(wu)漢(han)市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和城市(shi)(shi)更(geng)新局宣布，武(wu)(wu)漢(han)安家保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)有(you)限公司簽(qian)約招商(shang)愉樾項(xiang)目(mu)和空港中心三期(qi)項(xiang)目(mu)，武(wu)(wu)漢(han)首單利(li)用保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)再貸(dai)款收(shou)購(gou)(gou)存量商(shang)品房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目(mu)用作保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)正(zheng)式(shi)落地。據悉，該項(xiang)目(mu)為寫字樓性(xing)質，此次采(cai)用的是整(zheng)棟簽(qian)約形(xing)式(shi)，收(shou)購(gou)(gou)面積超2萬平(ping)方米，改造裝修后可提供保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)500余套。

8月19日，長沙市保障性(xing)住(zhu)房(fang)建(jian)(jian)設發展有(you)限公(gong)司(si)公(gong)告，計劃收購已(yi)建(jian)(jian)成(cheng)但未(wei)售出的商品房(fang)作為保障性(xing)住(zhu)房(fang)。

根據(ju)中指研究院統計，目(mu)前約60城表態支持國有企業收購(gou)存量(liang)房(fang)(fang)用作保障房(fang)(fang)，其中超(chao)25城發布征集公(gong)告，深圳、長(chang)沙、重慶等也已跟(gen)進(jin)。

為商辦存量去化提供新思路

據悉，此次簽(qian)約(yue)的(de)招商蛇口愉樾3棟2號(hao)樓項(xiang)目(mu)(mu)位于漢陽區鸚鵡街道189號(hao)，總建(jian)面1.32萬(wan)平(ping)(ping)方米。項(xiang)目(mu)(mu)在2022年7月竣工(gong)，總建(jian)面11萬(wan)平(ping)(ping)方米，其中4萬(wan)平(ping)(ping)方米的(de)高端改善住宅已售罄，余下4.2萬(wan)平(ping)(ping)方米寫字樓及(ji)商業(ye)，而3棟2號(hao)樓就(jiu)屬(shu)于其中的(de)寫字樓項(xiang)目(mu)(mu)，當(dang)前(qian)狀態為12層毛坯現(xian)房。

本次簽約的(de)另(ling)一項目(mu)空港中心(xin)三(san)期(qi)即(ji)空港新城創智園區·創智文化園，原規劃(hua)打(da)造為辦公別(bie)墅和企業獨棟，于2021年(nian)9月(yue)(yue)開工，2024年(nian)6月(yue)(yue)交付使用(yong)。

中(zhong)指研究院市場研究總監陳文靜在接受(shou)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者采訪時表示，本(ben)次簽約是武漢使用3000億元保(bao)障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房再貸(dai)款(kuan)的首例。而武漢收購寫字樓轉保(bao)障房，為(wei)商辦(ban)類(lei)閑置資產(chan)盤活提供了新的路徑(jing)，對整個行業有積極影(ying)響。

2020年4月(yue)，武(wu)漢(han)《關于允許商業和辦(ban)公(gong)用(yong)房等(deng)存(cun)量用(yong)房改造(zao)(zao)為(wei)(wei)租賃(lin)(lin)住房的(de)通知(zhi)》指(zhi)出，武(wu)漢(han)江岸、江漢(han)等(deng)地的(de)已建成閑(xian)置低效的(de)商業、辦(ban)公(gong)、廠房等(deng)非住宅存(cun)量房屋可(ke)以改造(zao)(zao)為(wei)(wei)租賃(lin)(lin)住房，而城市重點(dian)功能區和主干道沿線臨街的(de)商業和辦(ban)公(gong)用(yong)房，不得改造(zao)(zao)為(wei)(wei)租賃(lin)(lin)住房。

58安居客研究院院長(chang)(chang)張波認為，寫(xie)字樓(lou)本(ben)身改建為保障房的相應成(cheng)(cheng)本(ben)較小(xiao)，從城市(shi)視角(jiao)來看，寫(xie)字樓(lou)租金不(bu)斷下(xia)滑(hua)的一大原因就在于(yu)供大于(yu)求，通過改建成(cheng)(cheng)保障房，減少(shao)寫(xie)字樓(lou)供應量，其實更有利(li)于(yu)市(shi)場的供需平(ping)衡，對于(yu)城市(shi)長(chang)(chang)期的租金穩定性(xing)將(jiang)起(qi)到(dao)一定作用。

根據此前中指研(yan)究(jiu)院測算，3000億(yi)(yi)元保障房再(zai)貸(dai)款(kuan)共可收(shou)儲(chu)約7161萬平(ping)方米(mi)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)。以(yi)2023年全國商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)9.5億(yi)(yi)平(ping)方米(mi)計(ji)(ji)，收(shou)儲(chu)規模占新建(jian)住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售(shou)比重(zhong)約7.6%。以(yi)2024年6月末住(zhu)(zhu)宅(zhai)待售(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)3.83億(yi)(yi)平(ping)方米(mi)計(ji)(ji)，收(shou)儲(chu)將推動住(zhu)(zhu)宅(zhai)待售(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)回落18.7%。不(bu)過，收(shou)儲(chu)的(de)帶動規模可以(yi)測算出來(lai)，但實際效果有待落實。

廣東省城鄉規劃院住房(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉在接受(shou)每經記者采訪時表(biao)示，事實上，之前已(yi)有鄭州、濟南、重慶等(deng)地收(shou)購(gou)非(fei)住宅做保障房(fang)，只是并非(fei)利用再貸(dai)款(kuan)形式(shi)收(shou)購(gou)，而是利用了千億租賃貸(dai)款(kuan)計劃等(deng)。

建議“建立預選庫，促成匹配”

每(mei)經(jing)記者注意到，8月以來，又(you)有深圳、長沙、佛山等地發布通知，計劃收購已(yi)建成(cheng)但未售(shou)出的商品房作為保障(zhang)性住(zhu)房。

根據中指研究院(yuan)統計(ji)，目前約60城表態支持國有企業(ye)收購存量房用作保障房，其中超(chao)25城發布征集公告(gao)。征集范圍方面，多數城市(shi)要求是行政區(qu)域內(nei)已(yi)建(jian)成未(wei)出售(shou)的商(shang)品房項目，部分城市(shi)要求在中心區(qu)域。

以(yi)深圳安居集團為例(li)，征集范圍包括商品(pin)房性質(zhi)的住宅、公寓和(he)宿舍，優先(xian)選取整(zheng)棟或整(zheng)單元未售、可實現封閉(bi)管理的樓棟項(xiang)目（房源(yuan)），原則上項(xiang)目（房源(yuan)）主力戶型面積應滿足我市保障(zhang)性住房戶型、面積（65平方(fang)米(mi)以(yi)下）要求。

不過(guo)，雖然越來(lai)越多城市(shi)發布收儲(chu)公告，但當(dang)前(qian)整體進(jin)展較慢(man)，推進(jin)節(jie)奏仍有(you)待(dai)進(jin)一(yi)步提速(su)。

陳文靜認為(wei)，國企(qi)(qi)收(shou)儲的(de)推進可能(neng)(neng)會面臨包括收(shou)儲價(jia)格、供需(xu)錯配等(deng)挑戰。比如(ru)，在(zai)一些房(fang)企(qi)(qi)庫存(cun)壓力(li)大、出(chu)(chu)售(shou)意愿(yuan)較(jiao)(jiao)強的(de)城(cheng)市(shi)，保(bao)障房(fang)需(xu)求相對有限，國企(qi)(qi)收(shou)儲規模可能(neng)(neng)較(jiao)(jiao)小；而在(zai)一些保(bao)障房(fang)需(xu)求相對強烈的(de)城(cheng)市(shi)（一線和核心二線城(cheng)市(shi)），市(shi)場(chang)庫存(cun)水平可能(neng)(neng)也(ye)不高，房(fang)企(qi)(qi)折價(jia)出(chu)(chu)售(shou)存(cun)量(liang)房(fang)的(de)意愿(yuan)也(ye)相對較(jiao)(jiao)低。

張(zhang)波也提到(dao)了供需(xu)不(bu)(bu)(bu)匹配(pei)，地方政(zheng)府想(xiang)收的房子(zi)相(xiang)對好賣，難(nan)(nan)賣的房子(zi)政(zheng)府不(bu)(bu)(bu)想(xiang)收。目(mu)前存(cun)量庫存(cun)去化難(nan)(nan)的項目(mu)大都(dou)存(cun)在(zai)一些硬(ying)傷，不(bu)(bu)(bu)是位置不(bu)(bu)(bu)佳、交通不(bu)(bu)(bu)佳，產品硬(ying)件本(ben)身沒(mei)問題，而(er)是和需(xu)求不(bu)(bu)(bu)匹配(pei)。

李(li)宇嘉表示，價格及(ji)項目均(jun)是影響收儲速度的重要因(yin)素。比如房企(qi)出售價格偏(pian)高(gao)，而國企(qi)收購價格偏(pian)低，難(nan)以匹配(pei)。對(dui)國企(qi)來說，項目低價出售面(mian)臨(lin)審計問題，比如國資流失(shi)。此外，符合保障房收購要求的房源少，獨棟、產(chan)權清晰、沒有債務、小戶型、已建成(cheng)，這樣的項目比較(jiao)少。

李(li)宇嘉認為，除了(le)項目(mu)本身的(de)問題，更重要(yao)的(de)是，“收(shou)購-銷售(shou)”的(de)銜接機制未建(jian)(jian)立，需要(yao)強化“國企(qi)-住建(jian)(jian)”協同機制，住建(jian)(jian)部門的(de)收(shou)購規則(ze)、定價和出售(shou)規則(ze)要(yao)建(jian)(jian)立。另外，保交房工作專班要(yao)統籌機制。

項目選擇上(shang)，李宇嘉建(jian)議(yi)摸查(cha)存量(liang)在售項目，建(jian)立預選庫，動態觀察企業(ye)項目進(jin)度、交付(fu)問題(ti)(ti)、償債問題(ti)(ti)，最后(hou)促成(cheng)匹配。

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