每經(jing)記者｜包(bao)晶晶    每經(jing)編輯｜陳夢妤     

“代(dai)建(jian)作為地(di)產(chan)細分賽道(dao)，今(jin)年(nian)以來也呈現出與之同頻的(de)特(te)征。不僅如此，入局代(dai)建(jian)的(de)企(qi)業逐年(nian)增加，單項(xiang)目競標企(qi)業越來越多(duo)，但凈利潤逐漸下滑。”

9月25日(ri)，在每日(ri)經濟新聞(wen)主(zhu)辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力(li)”上，旭(xu)輝建(jian)管總裁劉(liu)冰洋在演講中表示：“代建(jian)不止于(yu)‘建(jian)’，市場下行階段，解題力(li)與服務力(li)是行業持續突破的關鍵。”

旭輝建管總裁 劉冰洋 每經記者 尹申琰 攝

行業下行期的解題力

劉冰洋表示：“房地產是(shi)(shi)一個(ge)永(yong)續性行(xing)業(ye)，盡管(guan)代建競(jing)爭在加劇，但(dan)機(ji)會仍(reng)然存(cun)在。作為服務方(fang)(fang)，尋求市場機(ji)會，就要深(shen)刻理(li)解(jie)委(wei)托方(fang)(fang)的(de)需求。越(yue)是(shi)(shi)市場下行(xing)，委(wei)托方(fang)(fang)越(yue)關注我(wo)們(men)的(de)解(jie)題力，即我(wo)們(men)輸出(chu)的(de)服務能(neng)否兌現承諾。”

在劉冰洋來(lai)看，代(dai)建(jian)行(xing)業(ye)作為房地產衍(yan)生而來(lai)的(de)輕資產服務行(xing)業(ye)，具(ju)有明確的(de)預期(qi)和清晰的(de)市場邏(luo)輯(ji)。

“解題(ti)力(li)的本(ben)質，是基(ji)于項(xiang)目(mu)的定制方(fang)案的能力(li)。比如(ru)民營企(qi)業(ye)更關注利潤，城投類國企(qi)首先關注合規(gui)性、安全性，盈利并非首要的考量(liang)。具體到項(xiang)目(mu)，委托方(fang)在(zai)不同(tong)階(jie)段的訴求、對不同(tong)土地(di)屬性的偏好也不盡(jin)相(xiang)同(tong)，需要針對性地(di)量(liang)身定做(zuo)方(fang)案。”劉(liu)冰(bing)洋(yang)說。

在傳統的(de)開發能(neng)力之外，旭(xu)(xu)輝(hui)建管響應(ying)政府“好(hao)房子”號召，探索新的(de)人居(ju)模(mo)式，在蘇州、佛山(shan)等(deng)地(di)拿(na)出(chu)“四代(dai)宅”解題能(neng)力；在河北保定太行(xing)水鎮(zhen)，聯動周邊山(shan)水資源(yuan)，探索出(chu)文旅產品定制模(mo)式。對于停滯項目(mu)，旭(xu)(xu)輝(hui)建管針對西安(an)一已(yi)落成的(de)銷(xiao)售型公(gong)寓，進行(xing)示范(fan)區設計改造，打造日(ri)咖夜酒(jiu)場景示范(fan)區，重(zhong)塑客戶(hu)體驗；在南通東升旭(xu)(xu)輝(hui)中(zhong)心商業地(di)塊，商墅+公(gong)寓+會所的(de)定制業態組合拳，進一步(bu)解決了(le)商辦復(fu)雜地(di)塊的(de)定制化代(dai)建難(nan)題。

全面覆蓋投、融、建、管、退

“大(da)家認為代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)僅僅是(shi)‘建(jian)(jian)(jian)’，但實際(ji)上我們是(shi)要解決一攬(lan)子問題。”劉冰(bing)洋(yang)坦(tan)言，“以(yi)(yi)往代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)都是(shi)來料加(jia)工(gong)，從(cong)面粉(fen)到面包，而‘建(jian)(jian)(jian)’只是(shi)單一維度。代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)的終極(ji)問題是(shi)資產問題，產品(pin)定(ding)位(wei)、資金資源(yuan)、開發建(jian)(jian)(jian)設、銷售策略、自持運營、大(da)宗破(po)局等多維度能力缺(que)一不可。所以(yi)(yi)從(cong)資產視(shi)角下看(kan)，代(dai)(dai)建(jian)(jian)(jian)意(yi)味著投、融、建(jian)(jian)(jian)、管、退，全面覆蓋。”

因(yin)此，跳出傳統合伙人角色，旭輝建管重新審視了代建行業(ye)。目前行業(ye)中最大的代建委托(tuo)方，第一類(lei)是(shi)傳統的民營企(qi)業(ye)；第二類(lei)是(shi)城(cheng)投企(qi)業(ye)，從2021年開始大量托(tuo)底拿地，現階段需(xu)要更好地盤活這些土地；第三(san)類(lei)是(shi)AMC，金融(rong)機構需(xu)要盤活資產，把(ba)項目重新啟動。

“無論是(shi)政府(fu)代建、紓困代建還是(shi)攜(xie)手AMC，全流程當中(zhong)首先是(shi)做好服務，第二是(shi)適應需求，整(zheng)合(he)行業資源，幫助委托(tuo)方解決(jue)問(wen)題。因此旭輝建管立足于服務，對不同(tong)的客戶、不同(tong)的項目、不同(tong)的需求，量(liang)身定制解題方式。”

劉冰洋透露，在過(guo)去兩年(nian)多時(shi)間中，旭輝(hui)建(jian)管簽約(yue)了170多個項(xiang)目，2024年(nian)上半年(nian)簽約(yue)面(mian)積已經達到行業第二(er)。

“在這個(ge)過程中(zhong)，我們嘗到(dao)了(le)創新(xin)和(he)突(tu)破(po)的(de)甜(tian)頭，未(wei)來還會繼續(xu)努力。”劉冰洋說。

封(feng)面(mian)圖片(pian)來源：每經(jing)記者(zhe) 尹申(shen)琰(yan) 攝(she)