每(mei)經(jing)記者｜張壽林    每(mei)經(jing)編(bian)輯｜馬子(zi)卿    

9月29日晚間，人(ren)民銀行出臺最新政(zheng)策，完善商業性(xing)個人(ren)住(zhu)房貸款利率定(ding)價(jia)機制(zhi)，推動降低存量房貸利率。央行公告(gao)稱(cheng)，允(yun)許變更房貸利率在LPR基(ji)礎上的加點幅度(du)，并取(qu)消房貸利率重定(ding)價(jia)周期(qi)最短為一年的限制(zhi)。

此外，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。

東方金誠首席宏觀分析(xi)師王青指出(chu)，這次存量房貸利率下調落地(di)速(su)度快(kuai)，超出(chu)市(shi)場預期(qi)。這是對9月26日中央政治局會議部(bu)署的一個迅(xun)速(su)落實，釋放(fang)了兩個信號：一是加力(li)提振居民(min)消費，二是促進房地(di)產市(shi)場止跌(die)回穩(wen)。

近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大

9月(yue)29日，央行有關(guan)(guan)負責人在(zai)關(guan)(guan)于完善商業性(xing)個人住房(fang)貸款利率定價機制有關(guan)(guan)問題(ti)答記者問中指(zhi)出，隨著利率市場(chang)化(hua)改革不斷(duan)深化(hua)、房(fang)地產市場(chang)供求關(guan)(guan)系(xi)發生重大變化(hua)，現(xian)行房(fang)貸利率定價機制也暴露出一些(xie)不足，人民群眾反映較為(wei)強烈，迫切需要調整優(you)化(hua)。

根(gen)據合(he)同(tong)約定(ding)(ding)，房貸(dai)在LPR基礎上的加點部分在合(he)同(tong)期限(xian)(xian)內固定(ding)(ding)不變(bian)。房貸(dai)合(he)同(tong)期限(xian)(xian)普遍較(jiao)長，固定(ding)(ding)的加點幅度(du)無法反映借款人信用(yong)(yong)、市(shi)(shi)場供需等(deng)因素變(bian)化(hua)，一旦市(shi)(shi)場形勢發生轉變(bian)，容易(yi)造成新(xin)老房貸(dai)利差擴大。隨著利率市(shi)(shi)場化(hua)改革不斷深化(hua)，需要優化(hua)制度(du)設(she)計，促(cu)進商業(ye)銀行和借款人以適當方(fang)式變(bian)更合(he)同(tong)。該(gai)負責人表(biao)示，“2023年(nian)8月，為充分響應群眾訴求，本(ben)著急用(yong)(yong)先行的原則，央行會(hui)同(tong)金融監管總局引導商業(ye)銀行，采用(yong)(yong)協商變(bian)更合(he)同(tong)利率等(deng)方(fang)式批量調整了(le)存(cun)量房貸(dai)利率，取得(de)較(jiao)好(hao)效果。”

他指出，由于現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業銀(yin)行將(jiang)通(tong)(tong)過行業自律協(xie)(xie)調一致，對符(fu)合(he)條件(jian)的(de)存量房(fang)貸再開展一次批(pi)量調整(zheng)，將(jiang)利率降至全(quan)國新(xin)發(fa)放房(fang)貸利率附近。但上(shang)述(shu)方式治標不(bu)治本(ben)，要(yao)從根本(ben)上(shang)解決新(xin)老(lao)房(fang)貸利差問(wen)題，還需(xu)要(yao)通(tong)(tong)過深(shen)化(hua)利率市(shi)場化(hua)改革，在維護(hu)合(he)同嚴肅性(xing)的(de)同時，破除制度(du)性(xing)障礙，促進商業銀(yin)行、借款人雙方基(ji)于市(shi)場化(hua)原則自主協(xie)(xie)商、動(dong)態(tai)調整(zheng)。

記(ji)者注(zhu)意(yi)到(dao)，國務院新(xin)聞辦公室于2024年9月24日舉行(xing)新(xin)聞發布(bu)會(hui)。發布(bu)會(hui)上，央行(xing)行(xing)長潘功(gong)勝現場(chang)宣布(bu)了三大“政策包”：第一，降低存款準備金(jin)率和政策利(li)率，并帶動市(shi)場(chang)基準利(li)率下行(xing)；第二(er)，降低存量(liang)房貸(dai)利(li)率，并統一房貸(dai)的最低首付比例；第三，創設新(xin)的貨幣政策工具(ju)，支(zhi)持股票市(shi)場(chang)穩定發展(zhan)。

在(zai)降低存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)利率(lv)和統一房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)最低首付(fu)比(bi)例(li)(li)方面，潘功勝(sheng)介紹(shao)，將引導商業銀行(xing)將存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)利率(lv)降至新發放貸(dai)(dai)(dai)(dai)款利率(lv)的(de)(de)附近，預計平均降幅(fu)大約在(zai)0.5個百分點；統一首套(tao)房(fang)和二套(tao)房(fang)的(de)(de)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)最低首付(fu)比(bi)例(li)(li)，將全國(guo)層面的(de)(de)二套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款最低首付(fu)比(bi)例(li)(li)由當前的(de)(de)25%下(xia)調到15%；將5月份人(ren)民銀行(xing)創設的(de)(de)3000億(yi)元保障性住房(fang)再貸(dai)(dai)(dai)(dai)款，中央(yang)銀行(xing)資金的(de)(de)支持比(bi)例(li)(li)由原來的(de)(de)60%提高到100%，增強對銀行(xing)和收(shou)購主體的(de)(de)市場(chang)化(hua)激(ji)勵(li)；將年(nian)底前到期的(de)(de)經營性物業貸(dai)(dai)(dai)(dai)款和“金融16條”這兩項政策文(wen)件延期到2026年(nian)底。

潘功勝(sheng)指出，下調存量房貸利率(lv)將減(jian)(jian)少銀行(xing)的(de)(de)利息收入，但也(ye)會減(jian)(jian)少客戶的(de)(de)提(ti)(ti)前(qian)還款。銀行(xing)下調存量房貸利率(lv)，有利于進(jin)一步降低借款人房貸利息支(zhi)出，預計(ji)這一項(xiang)政策(ce)將惠及5000萬戶家(jia)庭，1.5億(yi)(yi)人口，平均(jun)每年減(jian)(jian)少家(jia)庭的(de)(de)利息支(zhi)出總(zong)數大概1500億(yi)(yi)元，這有助(zhu)于促進(jin)擴大消(xiao)費和(he)投(tou)資，也(ye)有利于減(jian)(jian)少提(ti)(ti)前(qian)還貸行(xing)為，同時(shi)還可以壓(ya)縮違規(gui)置換存量房貸的(de)(de)空間，保護(hu)金(jin)融(rong)消(xiao)費者的(de)(de)合法權(quan)益，維(wei)護(hu)房地產(chan)市(shi)場平穩健(jian)康(kang)發(fa)展。

專家：將進一步緩解潛在的“提前還貸潮”

根據央行公告，最新政策調整的(de)主(zhu)要內容可概括(kuo)為以下幾點。

一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借(jie)貸(dai)雙(shuang)方可(ke)(ke)通過協商變(bian)更合同等(deng)方式調(diao)整(zheng)加點幅度，以更準確體現市(shi)場(chang)供求、借(jie)款人風險(xian)溢價(jia)等(deng)因素變(bian)化。后(hou)(hou)續，市(shi)場(chang)競(jing)爭機制可(ke)(ke)促使商業銀(yin)行(xing)與借(jie)款人自主協商、適時調(diao)整(zheng)加點幅度，不(bu)需要等(deng)到(dao)新老房貸(dai)利差積累(lei)較(jiao)大后(hou)(hou)再由商業銀(yin)行(xing)進(jin)行(xing)批量調(diao)整(zheng)，能夠漸(jian)進(jin)有序(xu)緩(huan)釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dong)利率房(fang)貸，與除房(fang)貸之外的其余浮動(dong)利率貸款保持一致，可由借貸雙方(fang)自主(zhu)協(xie)商(shang)確定重(zhong)定價周(zhou)期。符合條件的存量房(fang)貸借款人在與商(shang)業銀(yin)行協(xie)商(shang)調(diao)整房(fang)貸利率加點幅度(du)的同時，也(ye)可調(diao)整重(zhong)定價周(zhou)期，使存量房(fang)貸利率及時反(fan)映定價基準（LPR）的變化，暢通(tong)貨幣政(zheng)策傳導。

此外，市(shi)場(chang)利(li)率(lv)定(ding)價自律機制將發布(bu)倡議，引導商業(ye)銀行(xing)于2024年10月31日(ri)前開展一次(ci)存(cun)量(liang)(liang)房貸利(li)率(lv)批(pi)量(liang)(liang)調(diao)(diao)整(zheng)。各商業(ye)銀行(xing)將發布(bu)有關(guan)(guan)公告和批(pi)量(liang)(liang)調(diao)(diao)整(zheng)細則，統一調(diao)(diao)降房貸利(li)率(lv)在LPR基礎上的加點幅度(du)，并(bing)盡可能為(wei)借(jie)款(kuan)人(ren)提供便利(li)。絕大多數借(jie)款(kuan)人(ren)可通過網上銀行(xing)、手機銀行(xing)等渠道完成“一鍵(jian)式操作”，無需(xu)到(dao)商業(ye)銀行(xing)網點辦理，具體請及時關(guan)(guan)注承貸商業(ye)銀行(xing)官方(fang)平臺發布(bu)的有關(guan)(guan)信息(xi)。批(pi)量(liang)(liang)調(diao)(diao)整(zheng)完成后，借(jie)貸雙方(fang)還(huan)可按照央行(xing)公告，基于市(shi)場(chang)化原(yuan)則自主(zhu)協商、動態調(diao)(diao)整(zheng)存(cun)量(liang)(liang)房貸利(li)率(lv)。

9月29日晚間，工行、農行、中行、建行、交行等國有五大行已發布公告，將調整存量個人住房貸款利率。上述銀行(xing)均表示，正在依法有序(xu)推進(jin)降(jiang)低存量(liang)商業性個人(ren)住房(fang)貸款利(li)率(lv)工作(zuo)，擬于2024年10月12日通過各自官方(fang)網站、官方(fang)微信公眾(zhong)號(hao)、貸款經辦行(xing)等渠道發布具體實施(shi)(shi)細則。據(ju)悉，各行(xing)均宣布將(jiang)在2024年10月31日前對存量(liang)房(fang)貸利(li)率(lv)實施(shi)(shi)批量(liang)調整。

東(dong)方金誠首席宏觀分析師(shi)王(wang)青指出，這(zhe)次(ci)的(de)(de)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)下(xia)調(diao)要在10月(yue)31日之(zhi)前完成(cheng)，覆蓋(gai)首套(tao)(tao)和二(er)套(tao)(tao)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)，去年(nian)(nian)首輪房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)下(xia)調(diao)，它只覆蓋(gai)首套(tao)(tao)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)，這(zhe)次(ci)的(de)(de)范(fan)圍拓展了。從11月(yue)1日起(qi)，客戶可(ke)以和銀行重新協商存量房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)重定(ding)價周期(qi)。原(yuan)來是每(mei)(mei)年(nian)(nian)只有一(yi)次(ci)。這(zhe)次(ci)每(mei)(mei)個季度、每(mei)(mei)半年(nian)(nian)或者每(mei)(mei)一(yi)年(nian)(nian)都可(ke)以調(diao)整一(yi)次(ci)。

王青說，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調整周期。接下(xia)(xia)來，存量(liang)房(fang)(fang)貸利(li)率和新發放房(fang)(fang)貸利(li)率之(zhi)間(jian)的聯(lian)動(dong)性會進一步增強(qiang)，消除(chu)了因新、老房(fang)(fang)貸利(li)差(cha)提前(qian)(qian)償還房(fang)(fang)貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的“提前(qian)(qian)還貸潮(chao)”。相當于給存量(liang)房(fang)(fang)貸家(jia)庭吃下(xia)(xia)定(ding)心丸，這有利(li)于促進房(fang)(fang)地產市場盡快止跌回穩，避免影(ying)響居民消費(fei)。

封面圖(tu)片來源：601988.SH)\央行 中國(guo)人(ren)民(min)銀(yin)行（每經(jing)記者 張建 攝