每(mei)經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編輯｜陳柯(ke)名 陳夢妤    

這兩天，陸續有3組買房(fang)人約上(shang)海房(fang)東(dong)藍女士10月7日當(dang)面(mian)洽談(tan)，這次她的心理(li)價位又(you)從(cong)220萬元漲到了(le)250萬元。

“是他們主動約我！”10月4日，藍女士告訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，就(jiu)在半個(ge)月前，還(huan)有買家通過中(zhong)介找到藍女士砍價，問210萬元賣不賣，一(yi)時間(jian)讓藍女士無法接受，甚至猶(you)豫(yu)要不要趁早(zao)賣了。

而新政出臺后，購房者的熱情又被點燃了，盡管藍女士已經表明了漲價意愿，預約看房的電話還是多得不得了。

編者注：9月29日，上(shang)海發布七條樓市松綁政策(ce)。其中，非滬籍居(ju)民購(gou)買(mai)外(wai)環外(wai)住(zhu)房社(she)保或個稅年限“3改1”；二套房最低首付比例20%；增值稅征免年限“5改2”。?

跳價30萬元，留足安全墊????

“滬七條”新政一(yi)出，二手房跳漲的消息第一(yi)時間充斥各社交媒體平臺。上海楊浦區(qu)一(yi)位資深中介(jie)人士(shi)劉(liu)意(yi)（化名）告訴(su)每經記者：“有外環房源(yuan)之前(qian)掛牌455萬元，新政后漲到520萬元。這套(tao)房子沒滿(man)5年，按照(zhao)舊規則(ze)，要(yao)交5%左右增值(zhi)稅(shui)，一(yi)般都是下(xia)家(jia)承(cheng)擔稅(shui)費，現(xian)在(zai)省(sheng)了20多萬元增值(zhi)稅(shui)，本(ben)來是件(jian)好事。”“但是(shi)房價一(yi)下子漲了65萬元，下家(jia)買房成本不(bu)降(jiang)反(fan)升，誰會(hui)愿意接手呢(ni)？”他說。劉意透露，也有中環位置(zhi)的(de)個別(bie)房(fang)東湊熱鬧提價(jia)，之前掛牌560萬元，其實他(ta)的(de)心理(li)價(jia)位就是500萬元，但一直無人問津，現在把底價(jia)提到了550萬元。部分(fen)房東跳價也有著自己的考量。“250萬(wan)元，談一談就要到240萬(wan)元，再談一談可能就是230萬(wan)元。”藍女士表示，也要為(wei)自己留足(zu)安(an)全氣墊。資(zi)深(shen)二手(shou)房交易經(jing)(jing)紀李小憶對每經(jing)(jing)記者分(fen)(fen)析：“對于二手(shou)房來說，外(wai)環外(wai)區域還(huan)有(you)點利好，社保3年(nian)改1年(nian)，不過作(zuo)用也有(you)限。根據以往(wang)經(jing)(jing)驗，大多(duo)數買房人本身已有(you)上海戶(hu)口，還(huan)有(you)一部分(fen)(fen)在上海工(gong)作(zuo)多(duo)年(nian)，具備購房資(zi)格，社保3改1并(bing)不會新(xin)增太多(duo)購買力。”

“股市(shi)再漲點，房價才(cai)有人推高”???

但仍然有一(yi)些房東保持著(zhu)冷(leng)靜。

幾位正在掛牌賣房的房東對(dui)每(mei)經記者表示：

“不(bu)跳價，看房者寥(liao)(liao)寥(liao)(liao)，賣不(bu)出去(qu)。”

“等股市(shi)再(zai)多漲一(yi)點(dian)，房價才有人(ren)推高。”

以浦(pu)(pu)東(dong)新區為例(li)，每經記者在貝殼小程序看到，各大(da)板(ban)塊中降價房源(yuan)(yuan)仍占有絕對高(gao)的比(bi)例(li)。比(bi)如，截(jie)至9月末(mo)，浦(pu)(pu)東(dong)南面北蔡板(ban)塊降價房源(yuan)(yuan)985套(tao)，漲價房源(yuan)(yuan)僅(jin)59套(tao)，近(jin)一年來掛牌均價下跌11.1%；東(dong)北面金(jin)橋板(ban)塊，降價房源(yuan)(yuan)813套(tao)，漲價房源(yuan)(yuan)僅(jin)56套(tao)，掛牌均價下跌12.2%。

但(dan)多個區域，如(ru)徐匯區植物(wu)園、田林等“老破小”占較大比(bi)例的板塊，均有一定(ding)數(shu)量的漲價房源，但(dan)一般(ban)占總房源比(bi)例不超過10%。

事實上，無論是主動“以價換量”，還是跳漲待價而沽，上海市場對于新政落地早有預期，從“止跌回穩”定調開始，二手房成交網簽數據已經有了大幅拉升，并且在9月28日當天達到了872套，成為近兩個多月來罕見的高點。

由于新政后僅一個工作日便進入(ru)國慶長假(jia)，出(chu)游(you)沖淡了購房(fang)熱度(du)，每經(jing)記者從上(shang)海網上(shang)房(fang)地產看到，上(shang)海二手房(fang)成交量在(zai)假(jia)期出(chu)現明(ming)顯下降，近(jin)幾日成交數量均為(wei)170套左右。

上海(hai)中原(yuan)地產分(fen)析(xi)指出(chu)，當前買賣(mai)雙(shuang)方對(dui)交(jiao)易(yi)價格認同度不(bu)高(gao)，買家按九折“殺(sha)價”是常見尺度，八折也(ye)不(bu)少，因為(wei)價格談(tan)判進入(ru)僵持的案(an)例(li)很常見。新政之后(hou)在(zai)交(jiao)易(yi)環節可以(yi)省下很多成本(ben)，買賣(mai)雙(shuang)方都會得到實惠，房價上的損失可以(yi)在(zai)交(jiao)易(yi)中補回來，談(tan)判會順暢很多。

對于在本輪房價(jia)調整中“深跌”的(de)老破小(xiao)房源(yuan)，克而瑞研究中心(xin)認(ren)為(wei)，經過近三年(nian)的(de)房價(jia)調整，“老破小(xiao)”租金收(shou)益將顯著高于存款(kuan)利益。

“以上海‘老破小(xiao)’含(han)量最(zui)(zui)高(gao)的(de)(de)前10個(ge)租售活躍板塊來看，2024年(nian)(nian)‘老破小(xiao)’平(ping)均租售比為2%。浦東(dong)世博板塊租售比最(zui)(zui)高(gao)，已達2.4%；普陀曹陽板塊、甘泉宜川和光(guang)新板塊以及靜(jing)安(an)彭浦板塊租售比均已超(chao)過2%。”克而瑞指出，“國內(nei)進(jin)入降(jiang)息周期，2023年(nian)(nian)12月(yue)和2024年(nian)(nian)7月(yue)接連下調存款利率，目前收(shou)益(yi)最(zui)(zui)高(gao)的(de)(de)5年(nian)(nian)定期存款利率僅1.80%。一降(jiang)一升(sheng)之下，房東(dong)們(men)的(de)(de)拋(pao)售動力也將(jiang)大幅減(jian)少。”

記者|包晶晶??

編輯|陳柯名(ming)?陳夢妤(yu) 杜波校對|劉思琦(qi)

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