每(mei)(mei)經記者｜陳 利每(mei)(mei)經編輯 魏文藝     

隨(sui)著9月底降(jiang)準、降(jiang)息、降(jiang)首付、降(jiang)存(cun)量房貸利(li)率等系列利(li)好政策的(de)出臺，以及(ji)(ji)一(yi)線城市接連優化房地產政策，購房首付比例及(ji)(ji)貸款利(li)率已達到(dao)歷史(shi)較(jiao)低水平(ping)，限購政策也處于自(zi)實(shi)施以來(lai)的(de)相對寬(kuan)松階段。

這一(yi)輪房地產新(xin)政實施已滿一(yi)個月，多地樓市成交量仍呈現持續上(shang)(shang)升的趨(qu)勢。麟評(ping)居住大數據研究院(yuan)監(jian)測(ce)數據顯示，2024年第四(si)十三周（10月21日(ri)(ri)~27日(ri)(ri)），監(jian)測(ce)的重點城市二手房成交量環比(bi)(bi)上(shang)(shang)升7.15%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)升26.81%；新(xin)房成交量同比(bi)(bi)和環比(bi)(bi)分別上(shang)(shang)升23.5%和1.89%。

視覺中國圖

據(ju)近(jin)日多(duo)家(jia)機(ji)構發布(bu)的(de)10月(yue)新(xin)(xin)房(fang)、二手(shou)房(fang)成(cheng)(cheng)交數(shu)(shu)據(ju)，這(zhe)一輪房(fang)地(di)產(chan)新(xin)(xin)政(zheng)實施(shi)一個月(yue)來，多(duo)地(di)商品房(fang)銷售(shou)數(shu)(shu)據(ju)和房(fang)價數(shu)(shu)據(ju)出(chu)現積極變化，部(bu)分(fen)核心城市(shi)年內成(cheng)(cheng)交新(xin)(xin)高不斷被刷新(xin)(xin)。中指研究院的(de)監(jian)測數(shu)(shu)據(ju)顯示，截至10月(yue)27日，重點30城10月(yue)新(xin)(xin)房(fang)網簽量約980萬平方米，環(huan)比增長35%；20城二手(shou)房(fang)網簽量約10萬套(tao)，環(huan)比增長18%，核心城市(shi)市(shi)場呈現回穩態勢(shi)。

“整體來(lai)看(kan)，在一攬子政策的(de)推動(dong)下，房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)預期(qi)(qi)及購(gou)房(fang)(fang)者信心有所恢復，10月份樓市(shi)(shi)活躍(yue)度明顯回升(sheng)，預計短期(qi)(qi)內核心城市(shi)(shi)銷(xiao)售回穩態勢(shi)有望延續。”中(zhong)指(zhi)研(yan)究院分析指(zhi)出，接(jie)下來(lai)，若貨幣(bi)化(hua)安(an)置的(de)100萬套城中(zhong)村和危舊(jiu)房(fang)(fang)改造項(xiang)目(mu)，以及收購(gou)存量房(fang)(fang)和閑置土地(di)的(de)政策能夠落實(shi)到位(wei)，將有助于加快改善市(shi)(shi)場(chang)供(gong)求關(guan)系，最終(zhong)實(shi)現房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)“止(zhi)跌回穩”的(de)目(mu)標。

一線城市成交紀錄刷新

在系列利好政策持續推動下，10月多地(di)房地(di)產市場迎來(lai)了久違的(de)火(huo)熱行情(qing)。

據中指研究(jiu)院報(bao)告(gao)，分梯隊來看，截至10月(yue)27日，核(he)心二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)新(xin)房(fang)(fang)銷售面積(ji)環比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)19%，同比(bi)下降15%；三四線(xian)(xian)代表城市(shi)(shi)(shi)新(xin)房(fang)(fang)銷售面積(ji)環比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)48%，同比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)10%。而在四個一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)，樓市(shi)(shi)(shi)回暖最為明顯，新(xin)房(fang)(fang)銷售面積(ji)環比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)65%，同比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)22%。

以(yi)深圳(zhen)為例，“9·29新政”落地后(hou)，吸引了(le)大量外地置(zhi)業(ye)者涌(yong)入，僅在10月(yue)就出現了(le)兩個(ge)“日(ri)(ri)光盤”。如10月(yue)13日(ri)(ri)，龍華深業(ye)上城學府推(tui)出的332套住(zhu)(zhu)宅吸引了(le)744批客戶登記，登記比為1∶2.24，僅在3個(ge)半小時內(nei)便全部售(shou)罄(qing)，銷(xiao)售(shou)總金額達到約26億元；6天后(hou)的10月(yue)19日(ri)(ri)，光明區中建(jian)觀玥開盤90分鐘售(shou)罄(qing)，現場(chang)2047批客戶搶(qiang)購192套房(fang)，成為年內(nei)深圳(zhen)登記比最高的住(zhu)(zhu)宅項目。從網簽數據來看，截至10月(yue)27日(ri)(ri)，深圳(zhen)新房(fang)銷(xiao)售(shou)約30萬平方米，環(huan)比增長96%，同比增長31%。

在上海(hai)，10月(yue)份同(tong)樣(yang)出現“日(ri)光盤”。10月(yue)27日(ri)，上海(hai)黃浦(pu)融創(chuang)外灘壹號院二期三(san)批次開盤，158套房源當(dang)日(ri)即售(shou)(shou)罄，總銷(xiao)售(shou)(shou)額達58.82億元，該項目在今年內(nei)已(yi)“三(san)開三(san)罄”。中原(yuan)地(di)產數據顯(xian)示，上周（10月(yue)21日(ri)至27日(ri)）上海(hai)新(xin)建商品住(zhu)宅的(de)成交面積為19.98萬平(ping)方米(mi)，環比增加57.19%，該成交量(liang)創(chuang)下了近半年來的(de)新(xin)高。

而(er)廣(guang)州在9月(yue)29日全(quan)面取消限購(gou)政(zheng)(zheng)策后，多個(ge)樓盤現場人氣旺盛(sheng)，到訪量大(da)幅上升，市場熱(re)度(du)明顯提升。根據(ju)(ju)廣(guang)州市住建局披露的最新(xin)數(shu)據(ju)(ju)，“9·29新(xin)政(zheng)(zheng)”實施以(yi)來(lai)（截至(zhi)10月(yue)27日），廣(guang)州全(quan)市一(yi)手住宅(zhai)成(cheng)交94.65萬平方米(mi)，環比(bi)增(zeng)長68.9%，同(tong)比(bi)增(zeng)長37.4%。從網(wang)簽數(shu)據(ju)(ju)來(lai)看(kan)，廣(guang)州10月(yue)以(yi)來(lai)（10月(yue)1日~27日）新(xin)房銷售(shou)91.7萬平方米(mi)，環比(bi)增(zeng)長108%，同(tong)比(bi)增(zeng)長51%。

10月(yue)的北(bei)京(jing)(jing)樓市(shi)表現同樣不俗。據中指(zhi)研究院(yuan)監(jian)測(ce)數(shu)(shu)據，10月(yue)以來(lai)北(bei)京(jing)(jing)新(xin)房(fang)線上咨詢量和案(an)場來(lai)訪(fang)量明顯增加。從網(wang)簽數(shu)(shu)據來(lai)看，北(bei)京(jing)(jing)10月(yue)（10月(yue)1日(ri)~27日(ri)）新(xin)房(fang)銷售面(mian)積47.6萬平(ping)方米，環比增長48%，同比微降6%。受(shou)到近期市(shi)場成交趨(qu)好的影(ying)響(xiang)，北(bei)京(jing)(jing)不少(shao)樓盤已明確(que)提出將收回現有(you)優惠措(cuo)施，更(geng)有(you)開(kai)發商開(kai)始通過(guo)縮短籌(chou)資周期來(lai)沖刺全年回款任務。

另據上海(hai)易居房地產研究院發布的(de)數(shu)據，10月，一線城(cheng)市新建商(shang)品住宅成交面(mian)積預(yu)計(ji)將達(da)227萬平方米，環比增長(chang)40%，同比增長(chang)2%。

上(shang)海易居(ju)房(fang)地產研(yan)究院副(fu)院長嚴躍進(jin)分(fen)析(xi)指出：“考慮到‘認購(gou)-草簽-網簽’的時間關系，預計10月(yue)份(fen)的在(zai)途交易將(jiang)在(zai)11月(yue)份(fen)的網簽系統中得到充分(fen)體(ti)現。初(chu)步預計，11月(yue)份(fen)一線城市新房(fang)交易面積(ji)的同比增(zeng)速有望(wang)超過30%，顯示出市場復蘇態勢積(ji)極向好。”

不只是(shi)新房市場表現火(huo)熱，一線城市二(er)手房市場在(zai)10月表現同樣(yang)亮(liang)眼。

截至10月27日(ri)，深圳10月二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)接近5000套，環(huan)比(bi)增長63%，同比(bi)增長高(gao)達97%，該成(cheng)交(jiao)量(liang)創下了自2021年4月以(yi)來的(de)月度新高(gao)；北京(jing)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)13156套，環(huan)比(bi)增長16%，同比(bi)增長46%，預計(ji)10月二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)有(you)望突破(po)1.6萬套，或創去年4月以(yi)來的(de)新高(gao)；上海二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)已突破(po)2萬套，環(huan)比(bi)增長55%，最近一周(zhou)(zhou)(zhou)（10月21日(ri)~27日(ri)）二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)6745套，創年內(nei)周(zhou)(zhou)(zhou)度成(cheng)交(jiao)新高(gao)，政策效果超過“5·27”新政。另據廣州(zhou)市房(fang)(fang)地產中介協會數據，10月前4周(zhou)(zhou)(zhou)，廣州(zhou)累(lei)計(ji)二(er)手(shou)(shou)住宅網簽超過9000宗(zong)，其中國慶黃(huang)金周(zhou)(zhou)(zhou)后一周(zhou)(zhou)(zhou)的(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)達到(dao)3120宗(zong)，創下近19個(ge)月新高(gao)。

值得(de)一提(ti)的是，樂(le)有(you)家(jia)研究中(zhong)心認為，深圳10月新房(fang)交(jiao)易(yi)量(liang)已達到“繁(fan)榮(rong)線”水(shui)平，而二(er)(er)手房(fang)交(jiao)易(yi)量(liang)也正在(zai)向(xiang)“繁(fan)榮(rong)線”靠近。上(shang)海10月（截至(zhi)10月26日）二(er)(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)超過20000套，根據以往經驗，市場人士普遍認為18000套是上(shang)海二(er)(er)手房(fang)交(jiao)易(yi)的“繁(fan)榮(rong)線”。

二線城市樓市出現分化

除(chu)了一線(xian)城(cheng)市，10月熱(re)點二(er)線(xian)城(cheng)市的新房、二(er)手房銷售(shou)均有明(ming)顯恢(hui)復(fu)。

以(yi)杭州為例，據中指研究院監(jian)測，杭州“10·9新政(zheng)”后，周(zhou)均成(cheng)交量(liang)較9月前(qian)三周(zhou)增長70.6%，若剔除國(guo)慶假期影響，增幅超90%。杭州樓市“10·9新政(zheng)”實(shi)施后，高端改善型(xing)(xing)項目的搖(yao)號熱(re)度更高，房價(jia)30000元/平方米以(yi)下的典型(xing)(xing)剛(gang)需和改善型(xing)(xing)項目去化行情(qing)也明顯好轉，成(cheng)交均價(jia)由(you)此結構性(xing)下跌。

二(er)手房方(fang)面，新政后杭州二(er)手房成交量(liang)(liang)頻(pin)創(chuang)(chuang)新高(gao)(gao)，周均成交量(liang)(liang)較9月前(qian)三(san)周增長54.0%。剔除國(guo)慶假期影響，增幅達84.5%，市場活躍度高(gao)(gao)。尤其是杭州“10·9”樓市新政出臺當周，帶看量(liang)(liang)超16萬人(ren)次，創(chuang)(chuang)下歷史峰值。

中(zhong)指研究院數據(ju)顯示，10月，二線城(cheng)市新房成交面(mian)積(ji)(ji)盡管同(tong)比仍下降了19.04%，但環比上漲了6.05%。其中(zhong)，武(wu)漢(han)、南寧和蘇(su)州的(de)成交面(mian)積(ji)(ji)環比漲幅(fu)尤為突出(chu)，武(wu)漢(han)以77.05%的(de)漲幅(fu)位(wei)居榜首(shou)，南寧漲幅(fu)為76.56%緊隨其后。

三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)同樣表現(xian)出回暖跡(ji)象。中(zhong)指研究(jiu)院(yuan)數(shu)據(ju)顯(xian)示，10月(yue)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新房成交面(mian)積(ji)(ji)環比(bi)上漲(zhang)(zhang)43.23%，漲(zhang)(zhang)幅僅次(ci)于一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，同比(bi)上漲(zhang)(zhang)17.51%，在(zai)各(ge)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)漲(zhang)(zhang)幅最(zui)大。在(zai)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，除了(le)遵義(yi)、舟山和(he)濰(wei)坊之外，其他城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的新房成交面(mian)積(ji)(ji)均環比(bi)上漲(zhang)(zhang)，其中(zhong)泰安以95.98%的漲(zhang)(zhang)幅位居首位。

需(xu)要(yao)指(zhi)出的是，盡管10月樓市(shi)(shi)整(zheng)體處于升溫(wen)(wen)(wen)狀(zhuang)態(tai)，但各城之(zhi)間(jian)仍存(cun)在分化行(xing)情。如溫(wen)(wen)(wen)州、青島、寧波和(he)濟(ji)南等二線城市(shi)(shi)出現了環(huan)比(bi)下跌的情況(kuang)，其(qi)中溫(wen)(wen)(wen)州的環(huan)比(bi)跌幅達40.30%。

與此同時，二(er)手房市(shi)場依然(ran)延續了(le)“以價換量”的態勢。麟評居住大數據研(yan)究院(yuan)監測數據顯示，10月份100個重點城市(shi)的二(er)手住宅市(shi)場均價為14183元/平方米，環比下跌(die)了(le)0.18%，同比下跌(die)了(le)6.81%。不(bu)過，同比和環比的降幅相比上月分(fen)別收窄了(le)0.18和0.09個百分(fen)點。

“各(ge)項利好政策(ce)效(xiao)應在10月(yue)持續釋(shi)放(fang)，市場(chang)對價(jia)格的預期也有所改(gai)(gai)善，二(er)手房價(jia)格總體雖仍在下行，但環比降幅(fu)連(lian)續3個(ge)月(yue)收窄，同比降幅(fu)連(lian)續2個(ge)月(yue)收窄。房價(jia)端初(chu)步釋(shi)放(fang)了一定積極信號(hao)，10月(yue)似乎成(cheng)為價(jia)格進(jin)入邊際改(gai)(gai)善階段的關鍵節點。”麟評居住大數據研究院分析指出，短期來看(kan)，房價(jia)止跌仍需要時(shi)間，靜待供(gong)求關系的逐步改(gai)(gai)善以(yi)引(yin)導價(jia)格企穩。

記者(zhe)注意到，10月成(cheng)交(jiao)量的回升使得多城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)庫(ku)存(cun)(cun)出(chu)現(xian)明顯下降。據中指研究院監測，7個代(dai)表城(cheng)市(shi)（北京、深圳(zhen)、上海(hai)、廣州(zhou)、溫(wen)州(zhou)、蘇州(zhou)、杭州(zhou)）10月庫(ku)存(cun)(cun)面積環(huan)比(bi)整體下降了1.91%。其中，深圳(zhen)庫(ku)存(cun)(cun)降幅最大，達到了6.76%，廣州(zhou)降幅為5.25%居第二位。而溫(wen)州(zhou)的庫(ku)存(cun)(cun)則出(chu)現(xian)了小幅上漲，環(huan)比(bi)上升了0.82%。

封面(mian)圖片來源：視覺(jue)中國圖