每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜魏文藝(yi)    

丨(shu)2024年(nian)11月6日 星期三丨(shu)

NO.1 房企債券融資規模連續兩月同比增長

11月(yue)5日，中(zhong)指研究院監測數據顯(xian)示，10月(yue)房(fang)(fang)地產企(qi)業(ye)債(zhai)(zhai)券融資(zi)總(zong)(zong)額(e)為(wei)(wei)289.7億(yi)元，同比(bi)(bi)增長3.2%，上(shang)年(nian)低(di)基數影響下(xia)(xia)連續兩(liang)月(yue)為(wei)(wei)正(zheng)。行業(ye)債(zhai)(zhai)券融資(zi)平(ping)均利率(lv)為(wei)(wei)2.98%，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)0.51個(ge)百分點，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)0.08個(ge)百分點。前10月(yue)，房(fang)(fang)地產行業(ye)債(zhai)(zhai)券融資(zi)總(zong)(zong)額(e)4420.0億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)25.6%，降(jiang)(jiang)幅較上(shang)月(yue)有所(suo)收窄。其中(zhong)，信用債(zhai)(zhai)融資(zi)2778.1億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)23.8%，占(zhan)比(bi)(bi)62.9%；海外債(zhai)(zhai)發行金額(e)67.0億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)62.5%，占(zhan)比(bi)(bi)1.5%；ABS融資(zi)1574.9億(yi)元，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)25.5%，占(zhan)比(bi)(bi)35.6%。

點評：中(zhong)指研究(jiu)院的(de)數據顯示房(fang)企融(rong)(rong)資規模有所(suo)回升(sheng)，但長(chang)遠來看，整體債券(quan)融(rong)(rong)資總額同(tong)比依(yi)然下(xia)滑，反映出房(fang)地產行業(ye)的(de)融(rong)(rong)資環境(jing)依(yi)舊嚴峻。融(rong)(rong)資利率的(de)下(xia)降短期內可以減輕房(fang)企的(de)償債壓力(li)，但對于持續提升(sheng)融(rong)(rong)資能力(li)仍(reng)需更深(shen)層次的(de)市場和(he)政策支持。

NO.2 深圳今年已審批“白名單”項目67個

11月5日(ri)，據國家(jia)金融監(jian)督(du)管(guan)理總局深圳監(jian)管(guan)局，截至(zhi)目(mu)前，深圳轄(xia)內銀行(xing)已審批“白名(ming)單(dan)”項目(mu)67個、審批通過(guo)金額超過(guo)800億元。下一步，深圳銀行(xing)業將繼續(xu)推動城市房地產融資協(xie)調(diao)機(ji)制(zhi)擴圍(wei)增效，持(chi)續(xu)加(jia)大“白名(ming)單(dan)”項目(mu)貸款投(tou)放力度，用好(hao)用足政策性和商業性金融工具，促進盤活存量(liang)閑置土地、消化(hua)商品房庫存。

點評：深圳不斷推進“白名單”項目的(de)審批，體現(xian)了地(di)方(fang)政府在(zai)活躍房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)、解(jie)決(jue)融(rong)資(zi)難題(ti)方(fang)面的(de)積極(ji)態度。投入的(de)資(zi)金(jin)(jin)對(dui)于盤活存(cun)量閑置土地(di)和(he)消化(hua)商品房庫(ku)存(cun)必(bi)將起到一定的(de)推動(dong)作用，但(dan)從(cong)根本上解(jie)決(jue)房地(di)產(chan)行業的(de)金(jin)(jin)融(rong)風險，仍需優(you)化(hua)市(shi)場(chang)環(huan)境，加(jia)強對(dui)企業資(zi)金(jin)(jin)使用的(de)監管(guan)和(he)透(tou)明度，提高整(zheng)體市(shi)場(chang)健康度。

NO.3 北京出讓3宗地塊總成交額超127億元

11月(yue)5日，北京出讓(rang)(rang)3宗地(di)(di)(di)塊(kuai)，起(qi)始出讓(rang)(rang)總價(jia)(jia)(jia)(jia)112.46億(yi)(yi)元(yuan)。最終(zhong)，3宗地(di)(di)(di)全部成交(jiao)(jiao)，收(shou)金127.54億(yi)(yi)元(yuan)。其中(zhong)，金隅以11.96億(yi)(yi)元(yuan)的(de)底價(jia)(jia)(jia)(jia)摘(zhai)得通州區(qu)土橋中(zhong)路地(di)(di)(di)塊(kuai)；海(hai)淀區(qu)功德寺棚(peng)(peng)戶區(qu)改(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目HD-GDS-001地(di)(di)(di)塊(kuai)吸引(yin)華潤、中(zhong)海(hai)等6家房企競(jing)拍，經(jing)35輪競(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)觸(chu)達地(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)上(shang)限(xian)，綠城在搖(yao)號環節搖(yao)中(zhong)該地(di)(di)(di)塊(kuai)，成交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)(jia)(jia)51.75億(yi)(yi)元(yuan)，成交(jiao)(jiao)樓面(mian)(mian)價(jia)(jia)(jia)(jia)71061元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率(lv)15%。此外(wai)，越秀(xiu)以63.83億(yi)(yi)元(yuan)的(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格競(jing)得功德寺棚(peng)(peng)戶區(qu)改(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目HD-GDS-002地(di)(di)(di)塊(kuai)，成交(jiao)(jiao)樓面(mian)(mian)價(jia)(jia)(jia)(jia)71574元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率(lv)15%。

點評：北(bei)京此次土(tu)拍的(de)(de)(de)積(ji)極成(cheng)交說(shuo)明一線城市(shi)土(tu)地(di)市(shi)場仍具吸引力，尤(you)其是在土(tu)地(di)稀(xi)缺區(qu)域。綠城和越(yue)秀分(fen)別在功德寺(si)地(di)塊的(de)(de)(de)競(jing)拍獲得成(cheng)功，顯(xian)示出企業(ye)(ye)對于高品質開發項目的(de)(de)(de)長(chang)期信(xin)心。然而，高溢(yi)價率及高樓面價也會加大項目的(de)(de)(de)運營成(cheng)本及后期銷售(shou)壓力，企業(ye)(ye)需(xu)做好(hao)相應風險防范措施。

NO.4 融創中國155億元境內債啟動二次重組

11月(yue)5日，《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)從知情人(ren)士處獲悉，融創中國正(zheng)與部分境內(nei)(nei)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)(quan)投資者(zhe)進行會晤(wu)，就(jiu)二(er)次重組計(ji)(ji)劃進行深入溝通(tong)，并探討可(ke)能的(de)(de)解決方(fang)案。從目(mu)前的(de)(de)溝通(tong)方(fang)案來看，融創將(jiang)約(yue)(yue)155億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)(de)境內(nei)(nei)債(zhai)(zhai)(zhai)給債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)提(ti)供了(le)四種靈活選項：一(yi)是融創擬以不(bu)超過8億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)(de)現金，按面值(zhi)15%的(de)(de)價(jia)格(ge)折價(jia)要約(yue)(yue)回購(gou)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)(quan)，對應化債(zhai)(zhai)(zhai)約(yue)(yue)50億(yi)元(yuan)(yuan)；二(er)是將(jiang)境內(nei)(nei)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)(quan)轉(zhuan)為融創中國的(de)(de)境外股(gu)票(piao)收益權(quan)，轉(zhuan)股(gu)價(jia)格(ge)8-10港元(yuan)(yuan)，轉(zhuan)股(gu)份(fen)數約(yue)(yue)3億(yi)—4億(yi)股(gu)，預(yu)計(ji)(ji)化債(zhai)(zhai)(zhai)約(yue)(yue)20億(yi)—30億(yi)元(yuan)(yuan)；三是成立服(fu)務型信托以資抵(di)債(zhai)(zhai)(zhai)，以某個項目(mu)的(de)(de)土地應收賬款為底層資產(chan)，100元(yuan)(yuan)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)(quan)本金轉(zhuan)換為35元(yuan)(yuan)的(de)(de)信托份(fen)額，預(yu)計(ji)(ji)化債(zhai)(zhai)(zhai)約(yue)(yue)20億(yi)—30億(yi)元(yuan)(yuan)，四年內(nei)(nei)兌付完畢；四是留債(zhai)(zhai)(zhai)展(zhan)期(qi)，債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)(quan)利息統一(yi)降低(di)至1%，第5年開始兌付本金，最(zui)長展(zhan)期(qi)9.5年。據(ju)知情人(ren)士透露，預(yu)計(ji)(ji)月(yue)底會有最(zui)終版方(fang)案。

點評：融創(chuang)中(zhong)國二次(ci)債(zhai)務展期方案(an)的(de)多樣性(xing)和彈性(xing)演示出其面臨的(de)嚴峻債(zhai)務形勢。提(ti)供(gong)多種解(jie)決(jue)方案(an)利于迎合(he)不同類型(xing)債(zhai)權人的(de)需求，但(dan)展期方案(an)本質上(shang)延緩(huan)了償債(zhai)問題的(de)解(jie)決(jue)，對公(gong)司未來經(jing)營(ying)和市(shi)場信心構成嚴峻挑(tiao)戰。是(shi)否能最終(zhong)達(da)成協議及其實施效(xiao)果還需密(mi)切關(guan)注。

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