每經記者｜陳(chen)榮浩    每經編輯｜陳(chen)夢妤    

前兩(liang)年風風火火的樓市“免(mian)息墊(dian)首付(fu)”出事了。

日(ri)前，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者從業主處獲取的一份統計(ji)名單顯示(shi)，這段時(shi)間，共有(you)深圳、東莞等地的10多個樓盤卷入“免息墊(dian)首付”風(feng)波(bo)，涉及信城(cheng)縉華府、花潤里(li)、美盛嶺尚苑等。

每經記者陳榮浩攝

事情起因是這樣(yang)的(de)：為(wei)促進樓盤(pan)成交，部(bu)分開發商聯合廣東江(jiang)廣源實(shi)業投(tou)資有限公司（以下簡稱江(jiang)廣源），宣稱可以讓不夠(gou)首(shou)付款(kuan)的(de)購房者實(shi)現免息貸款(kuan)，從而“上車(che)”買房。

江(jiang)廣(guang)(guang)源作(zuo)為開(kai)發(fa)商(shang)指定的合作(zuo)公司(si)，協助(zhu)業(ye)主完成“免息墊首(shou)付”操作(zuo)。按照約定，貸款本金由(you)業(ye)主分期打(da)給(gei)江(jiang)廣(guang)(guang)源，江(jiang)廣(guang)(guang)源再打(da)給(gei)銀行(xing)或金融機(ji)構。

但今年6月，有業(ye)主將全部應還(huan)金額或部分應還(huan)金額履約打給江廣源后(hou)，江廣源卻沒再(zai)把錢(qian)打給銀(yin)行或金融機(ji)構，致使(shi)業(ye)主出現違(wei)約情況。

據(ju)天眼查，江廣源業務(wu)主要從(cong)事資本市(shi)場(chang)服務(wu)。今年(nian)11月，該(gai)公(gong)司因登記的住所或(huo)者經(jing)營(ying)場(chang)所無(wu)法聯系，被東莞市(shi)市(shi)場(chang)監督管理局(ju)南城分局(ju)列入經(jing)營(ying)異常名(ming)錄。

11月25日(ri)上午，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者向涉事(shi)(shi)開(kai)發商(shang)信(xin)城不(bu)動產集(ji)團(tuan)有限公(gong)司方面(mian)發去采訪函，對接此(ci)事(shi)(shi)的工作人員(yuan)回復(fu)稱：“公(gong)司不(bu)做回復(fu)，具(ju)體情(qing)況可(ke)以向政府相(xiang)關部門(men)了(le)解。”

同時，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者多次致電(dian)江(jiang)廣(guang)源(yuan)指定公司(si)賬戶(hu)的法(fa)人林某濤，但其電(dian)話已(yi)(yi)顯示(shi)停機；多位業主也向記(ji)者表示(shi)目前(qian)已(yi)(yi)無法(fa)聯系上江(jiang)廣(guang)源(yuan)。

同日上午，龍(long)崗區住(zhu)建局相(xiang)關工(gong)作人員向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，“因(yin)涉(she)及第三方機構，住(zhu)建局在(zai)收到業主(zhu)反饋材料后，已(yi)經將材料移交給(gei)公安，事件目前還在(zai)調(diao)查中。”

10余個樓盤卷入

所謂(wei)的“免息(xi)墊首付”到底是怎么一回事？

部分業(ye)主向《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者還原了當(dang)(dang)時(shi)的購(gou)房過(guo)程(cheng)。“首付三成，你(ni)自己只出一成，開(kai)發商墊(dian)付兩成，墊(dian)付部分不用(yong)立即還，且(qie)可以免息。以總價(jia)495萬(wan)元(yuan)的房價(jia)計(ji)算(suan)，相當(dang)(dang)于你(ni)自己只要出近50萬(wan)元(yuan)，剩下的100萬(wan)元(yuan)，置業(ye)顧問和中介(jie)都宣稱(cheng)可以通過(guo)免息貸款(kuan)實現(xian)。”

許鵬2022年購買了(le)位于深圳龍崗坂(ban)田街道的(de)信城縉(jin)華府，按照當(dang)時三成(cheng)的(de)首(shou)付(fu)比例（現在深圳首(shou)套房(fang)首(shou)付(fu)已變成(cheng)一成(cheng)五），需支(zhi)付(fu)超150萬(wan)元首(shou)付(fu)。

據許鵬介紹(shao)，彼時不(bu)(bu)少業主因為首(shou)付不(bu)(bu)夠，聽聞可免息(xi)貸(dai)款后才(cai)來買的房子，最開(kai)始是給開(kai)發商(shang)交了20萬(wan)元定金(jin)，不(bu)(bu)少人認為是開(kai)發商(shang)給自己提(ti)供免息(xi)貸(dai)款，但后來操作時發現是一(yi)家第三方機構，覺(jue)得不(bu)(bu)安全，想要退出，但開(kai)發商(shang)已不(bu)(bu)同意退定金(jin)。

“如今讓這些業(ye)主(zhu)(zhu)懊惱不已的是(shi)，到今年6月，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)指(zhi)定(ding)的第三方(fang)合(he)作公司未如期向(xiang)銀行或貸款公司還款，導致部分業(ye)主(zhu)(zhu)在銀行或者貸款機構那出現(xian)了違約情況。”深圳坪山區君勝熙玥灣項目業(ye)主(zhu)(zhu)劉遠(yuan)則向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記者表示，當時(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)承(cheng)諾第三方(fang)與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)有(you)合(he)同合(he)作關系，利(li)息及相(xiang)關費用(yong)由開(kai)發(fa)(fa)商(shang)承(cheng)擔。

“整個免息(xi)過(guo)程(cheng)以(yi)業主(zhu)名義進行(xing)借(jie)款(kuan)(kuan)，但由江廣源引導(dao)業主(zhu)走完貸(dai)款(kuan)(kuan)流(liu)程(cheng)，貸(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)料全程(cheng)由江廣源人員收(shou)集，業主(zhu)與直接(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)平臺無直接(jie)接(jie)觸，貸(dai)款(kuan)(kuan)放款(kuan)(kuan)30萬元到業主(zhu)賬號。”劉遠說。

也有部分業主表(biao)示，當時貸款是經江廣源員工現場(chang)指導(dao)或電(dian)話指導(dao)操作的。

“在現場(chang)，江廣源指導我們(men)操作貸款，讓我們(men)直接還款給他(ta)們(men)，他(ta)們(men)給我們(men)免息。”信(xin)城(cheng)縉悅城(cheng)業主黃濤(tao)解釋。

從《每日經濟新聞》記者(zhe)獲取的(de)材料看，信城縉(jin)華府一個樓盤涉及(ji)的(de)金額就(jiu)已超(chao)(chao)千萬(wan)元，信城縉(jin)悅城超(chao)(chao)900萬(wan)元，多數(shu)業主欠(qian)下的(de)金額在20萬(wan)元到100萬(wan)元不等。

黃濤表示(shi)，在江廣源(yuan)的指導下(xia)，信城(cheng)縉悅城(cheng)多(duo)(duo)位業(ye)(ye)主當時是以裝(zhuang)修貸或消費貸名義向銀行或借貸機構借的錢。有的業(ye)(ye)主只(zhi)貸了一家，有的貸了多(duo)(duo)家，主要貸款平(ping)臺涉(she)及財富松(song)鼠會、居易分期等。

但(dan)實(shi)際上，《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)在采訪中獲悉，裝修貸(dai)和消費貸(dai)進入樓(lou)市是違規的。

“不同銀(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款類型有差異，有的(de)(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)不做裝修(xiu)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)，但可以做消(xiao)費貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)，貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款金額通常在20萬(wan)到30萬(wan)元不等，有的(de)(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)還(huan)可以貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)到50萬(wan)元，部分(fen)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)純信用(yong)就可以申請到消(xiao)費貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)。而(er)如果是(shi)裝修(xiu)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)，一般提供裝修(xiu)合(he)同就行(xing)(xing)(xing)。”11月25日(ri)下午，深圳某銀(yin)行(xing)(xing)(xing)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)經理向(xiang)《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者介紹(shao)，但原則上裝修(xiu)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)和消(xiao)費貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)都不可以用(yong)作(zuo)首付買(mai)房。

部分房源已被鎖定

業(ye)主認(ren)為，江(jiang)廣源在這(zhe)過程中(zhong)承擔了金融(rong)中(zhong)介的(de)作用。無論是(shi)開發(fa)(fa)商，還是(shi)與開發(fa)(fa)商合(he)作的(de)第三方公(gong)司(si)，均(jun)有不可推卸的(de)責(ze)任。“我們最(zui)開始首付(fu)不夠的(de)時候，如果不是(shi)開發(fa)(fa)商引薦(jian)，我們也不可能(neng)認(ren)識江(jiang)廣源，最(zui)開始大(da)家(jia)都以(yi)為是(shi)開發(fa)(fa)商自己墊資免息。”

但雙方相(xiang)互推諉。據第一財經報道，江廣源的工作人(ren)員提到，業(ye)主還款的資金被(bei)部分(fen)開發商挪用了，并對樓(lou)盤“免息墊(dian)首(shou)付”表(biao)示不知情。

信城縉華府(fu)此前發布(bu)的(de)公告(gao)也提到，項(xiang)目自銷售啟動(dong)以(yi)來從(cong)未(wei)有免息墊付首付款行為，對(dui)江廣源將(jiang)保留追查和(he)起訴的(de)權利。

《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者注意到，隨(sui)著該事件(jian)的不斷發酵，卷入“免息墊首付”的業主群(qun)體還(huan)在不斷壯(zhuang)大。

部(bu)分涉事(shi)業主(zhu)(zhu)也向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者表達了(le)自身訴求：“因目前(qian)各業主(zhu)(zhu)無法承(cheng)擔每月還(huan)款(kuan)，請開(kai)發(fa)商先行借(jie)錢(qian)給各業主(zhu)(zhu)還(huan)款(kuan)，利息由(you)開(kai)發(fa)商承(cheng)擔。此外，在(zai)第三方貸款(kuan)平臺(tai)的案件未結案前(qian)，封存各業主(zhu)(zhu)的貸款(kuan)，以免對業主(zhu)(zhu)征信造成不可挽回的影響(xiang)。”

還(huan)有部(bu)分業主已(yi)經全部(bu)還(huan)款(kuan)給江廣(guang)源(yuan)，他們(men)則主張(zhang)，由(you)江廣(guang)源(yuan)在一周內完(wan)成結清，并(bing)(bing)提(ti)供銀行(xing)或(huo)第三方(fang)貸款(kuan)機構(gou)的(de)結清證明。“針(zhen)對未全部(bu)還(huan)款(kuan)的(de)業主，主張(zhang)由(you)江廣(guang)源(yuan)退還(huan)本金(jin)，后(hou)續由(you)業主自(zi)行(xing)按(an)月(yue)還(huan)款(kuan)，利息(xi)部(bu)分仍然由(you)開發(fa)商承擔并(bing)(bing)按(an)月(yue)支付(fu)。”

《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)注意到，上述提(ti)到的部分(fen)涉(she)事樓盤已(yi)(yi)被(bei)分(fen)局(ju)施行(xing)鎖(suo)定(ding)。據深圳房地產信(xin)(xin)息(xi)平臺數據，截至11月25日(ri)，信(xin)(xin)城(cheng)縉華府備案(an)(an)565套房源(yuan)，已(yi)(yi)備案(an)(an)491套房源(yuan)，目(mu)前已(yi)(yi)有55套房源(yuan)被(bei)分(fen)局(ju)鎖(suo)定(ding)；信(xin)(xin)城(cheng)縉悅城(cheng)第一批(pi)次備案(an)(an)548套房源(yuan)，已(yi)(yi)備案(an)(an)383套房源(yuan)，目(mu)前已(yi)(yi)有10套房源(yuan)被(bei)分(fen)局(ju)鎖(suo)定(ding)。（關(guan)于分(fen)局(ju)鎖(suo)定(ding)，是指房屋處(chu)于限制(zhi)狀態(tai)或開發(fa)商存在違規行(xing)為，導致售(shou)房系統被(bei)鎖(suo)定(ding)。）

針(zhen)對“免息墊(dian)首付”風波(bo)，在接受《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)微(wei)信采訪(fang)時(shi)，廣(guang)東華商律師事務所律師周爭鋒(feng)表(biao)示：“如果(guo)開發商否認(ren)與第三方(fang)(fang)公司的合(he)作(zuo)關系，購(gou)房(fang)者(zhe)可以通過收集(ji)合(he)同、支(zhi)付記(ji)錄、電子(zi)郵件、短信或其(qi)他形(xing)式的溝通記(ji)錄來證明(ming)雙方(fang)(fang)的合(he)作(zuo)關系。這些證據可以幫助購(gou)房(fang)者(zhe)在法律上證明(ming)開發商的參與，從而要求(qiu)其(qi)承(cheng)擔相應責(ze)任。”

周(zhou)爭鋒(feng)表示，對于開發(fa)商和貸款(kuan)中介(jie)公司之間責任(ren)的劃分，法律上一般根據合同(tong)的約定(ding)和實際履行情況來(lai)確定(ding)。

“如(ru)果合同中存在模糊地帶或僅有口頭協議，購房者(zhe)應盡可能收集能夠證明雙方合作的(de)證據(ju)，例如(ru)錄音、視頻或證人證言(yan)等。在沒有書面證據(ju)的(de)情況下，購房者(zhe)可以通過間接證據(ju)來支持其(qi)主張。”周(zhou)爭鋒說。

北京金訴律師事務所主任王玉臣則(ze)提(ti)到，有些合(he)同雖然會對相關責任提(ti)前規避(bi)，但(dan)并非完全無(wu)跡(ji)可尋，可以仔(zi)細(xi)閱讀(du)，看(kan)其中是否存在一些隱晦(hui)約定或可疑條款(kuan)，以此(ci)為抓手，進一步調(diao)查取(qu)證。

除此之(zhi)外(wai)，還可(ke)以查看相(xiang)關貸款(kuan)合同中是否有涉及開發(fa)商的(de)標識、蓋章或(huo)者(zhe)相(xiang)關人員的(de)簽字等，這些細節(jie)是證實開發(fa)商參(can)與其中的(de)佐(zuo)證。

王玉臣表示，對于后續相(xiang)(xiang)關事(shi)宜的(de)(de)(de)預防，相(xiang)(xiang)關部門(men)可(ke)以建立(li)官方平臺，及時同步相(xiang)(xiang)關信(xin)息(xi)，使(shi)得購房(fang)人可(ke)以通過比(bi)較簡單的(de)(de)(de)方式獲取相(xiang)(xiang)關信(xin)息(xi)。比(bi)如，公開相(xiang)(xiang)關開發商和(he)貸款中(zhong)介公司的(de)(de)(de)基本信(xin)息(xi)、經營(ying)狀況、監管資金的(de)(de)(de)使(shi)用情(qing)況和(he)去向等。

（應受(shou)訪者要求，文(wen)中許鵬(peng)、劉(liu)遠、黃濤均為(wei)化名）

封面圖片(pian)來(lai)源：每經記(ji)者(zhe)陳榮浩攝