每(mei)(mei)經記(ji)者｜甄(zhen)素靜    每(mei)(mei)經編輯｜魏文藝    

12月2日，深(shen)圳2024年第五宗涉宅(zhai)用地(di)——南山區(qu)粵海街(jie)道T107-0107地(di)塊正式出(chu)讓。該宗地(di)位于(yu)深(shen)圳市南山區(qu)后海金融總部(bu)基地(di)，建筑面積(ji)約為26.3萬平方米(mi)，起拍價高達126.5億元。

當(dang)日下午，招商(shang)蛇(she)口和(he)華潤(run)置地(di)(di)&中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)聯合體經過(guo)近兩(liang)個小時(shi)、295輪激烈競價(jia)，最終由華潤(run)置地(di)(di)&中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)聯合體以(yi)總價(jia)185.12億元競得，成交樓面價(jia)70388元/平方米，溢價(jia)率(lv)達46.3%，該宗地(di)(di)塊也刷新了近十年深(shen)圳涉宅地(di)(di)塊的成交總價(jia)。

據(ju)第一(yi)太(tai)平戴維斯統計(ji)，這(zhe)也是深圳歷史上第九宗總價(jia)超(chao)過百億元(yuan)的地塊，也是繼去年6月深圳灣超(chao)級(ji)總部基地后，深圳再次推出百億元(yuan)級(ji)涉宅用地。“該項目預計(ji)未來單價(jia)會超(chao)過15萬元(yuan)/平方米。”

美聯(lian)物業深圳董(dong)事總經理江賢(xian)亮當日(ri)(ri)向《每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記者表示，此次(ci)參與競拍(pai)的(de)房(fang)企(qi)雖然(ran)只有兩家，但房(fang)企(qi)出價積極。目(mu)前土(tu)(tu)拍(pai)市(shi)(shi)場(chang)仍少見民(min)企(qi)身影(ying)，但相信隨(sui)著(zhu)土(tu)(tu)拍(pai)環境持續(xu)寬松、存量(liang)房(fang)重回低位，房(fang)企(qi)買地(di)(di)的(de)熱度也將(jiang)上升(sheng)，民(min)企(qi)重回土(tu)(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)為期(qi)不遠(yuan)，土(tu)(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)復蘇(su)亦行漸近。

中海聯手華潤置地拿地

出讓(rang)(rang)公(gong)告顯示(shi)，南(nan)山區(qu)粵海街(jie)道(dao)T107-0107地(di)(di)塊(kuai)的(de)土地(di)(di)用(yong)途(tu)為(wei)二類(lei)居住用(yong)地(di)(di)、商業用(yong)地(di)(di)和(he)道(dao)路用(yong)地(di)(di)，分為(wei)南(nan)北兩(liang)宗地(di)(di)塊(kuai)，土地(di)(di)面積為(wei)38566.56平(ping)(ping)(ping)方米，建筑面積為(wei)263000平(ping)(ping)(ping)方米，容積率為(wei)6.8。此外，公(gong)告規定出讓(rang)(rang)宗地(di)(di)含商務公(gong)寓70000平(ping)(ping)(ping)方米，其(qi)中40000平(ping)(ping)(ping)方米可分割轉讓(rang)(rang)、30000平(ping)(ping)(ping)方米限(xian)整體轉讓(rang)(rang)。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者注意到，該(gai)(gai)宗地(di)(di)未設置商品房(fang)(fang)銷售(shou)限價，按(an)照“價高(gao)者得”的(de)原則(ze)確定競(jing)(jing)得人(ren)。同時，意向競(jing)(jing)買人(ren)須在申請確認競(jing)(jing)買資格時提供《關于(yu)“交房(fang)(fang)即(ji)發證(zheng)”的(de)承諾函》，承諾提供“交房(fang)(fang)即(ji)發證(zheng)”。另外，該(gai)(gai)宗地(di)(di)還(huan)將建設商務公寓、商業等，并將建設高(gao)度不低于(yu)200米的(de)片區次地(di)(di)標。

從位置(zhi)來看，該宗(zong)地(di)(di)位于南山后(hou)海(hai)區域，周邊以甲級寫字樓為主(zhu)，同(tong)時擁(yong)有如(ru)海(hai)岸(an)城(cheng)、深圳灣(wan)萬象城(cheng)等高端(duan)購物中心(xin)，人才公園、深圳灣(wan)1號等城(cheng)市網(wang)紅(hong)地(di)(di)標(biao)也(ye)環繞附近，是深圳十分稀缺的優(you)質(zhi)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)(di)。

出(chu)讓現場競(jing)價(jia)(jia)顯(xian)示，當天僅招商蛇口、中海(hai)地(di)產&華潤(run)置地(di)聯(lian)合體2家競(jing)買人參與競(jing)拍(pai)，經過295輪報價(jia)(jia)，最(zui)終(zhong)被中海(hai)地(di)產&華潤(run)置地(di)聯(lian)合體以總(zong)價(jia)(jia)185.12億(yi)元、樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)70388元/平(ping)方米、溢價(jia)(jia)率46.3%競(jing)得。

中指研究院(yuan)深圳分(fen)院(yuan)高(gao)級分(fen)析師孫紅梅分(fen)析認為，與往年相比，今年深圳涉宅用地(di)(di)(di)(di)(di)供應大幅(fu)縮減。南(nan)山區粵海街道T107-0107地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)解除(chu)了此(ci)前(qian)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓的多項限(xian)制(zhi)條件，以“價(jia)高(gao)者得(de)”為原則確(que)定競得(de)人和(he)成交價(jia)，不限(xian)制(zhi)建成后(hou)的商(shang)品房(fang)銷(xiao)售價(jia)格，也不受“90/70”政策(ce)限(xian)制(zhi)。“取消土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)限(xian)價(jia)或有利于穩房(fang)價(jia)、穩預(yu)期，有助提升優質地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)成交溢(yi)價(jia)率，進而對房(fang)價(jia)預(yu)期形成支撐(cheng)。”

值得(de)注意的是(shi)，截至(zhi)12月(yue)2日，深圳年(nian)內共成交5宗(zong)涉宅用地，這(zhe)些地塊(kuai)均(jun)由頭部央國企(qi)摘得(de)，民(min)營房企(qi)拿地仍(reng)較為審慎。

預計售價超15萬元/m²

“9月底一(yi)(yi)系列優化政(zheng)策出臺后購房需求(qiu)釋放(fang)，10月和11月全(quan)國房地產市(shi)場(chang)交易暢旺，各城市(shi)住宅交易的(de)月度備案數字(zi)均創下(xia)年(nian)度高(gao)位，止跌回穩的(de)態(tai)勢(shi)日益明(ming)顯。”江賢亮表示，政(zheng)策利好(hao)下(xia)土(tu)地市(shi)場(chang)也出現了積極(ji)變化，四大一(yi)(yi)線城市(shi)高(gao)總價(jia)地塊愈(yu)發突出，溢價(jia)率不斷上升，也將進一(yi)(yi)步提振市(shi)場(chang)信心。

第一太平(ping)戴維(wei)斯深(shen)(shen)圳董事總(zong)經(jing)理(li)吳(wu)睿在(zai)接受《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時認為，雖然行業風險并(bing)未完全出清，但(dan)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)面已經(jing)處于較(jiao)快(kuai)修(xiu)復之中，特別是一線城市核心(xin)位置(zhi)核心(xin)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)會有較(jiao)好的市場(chang)表現(xian)。“本(ben)次(ci)拍賣(mai)地(di)(di)(di)塊(kuai)是深(shen)(shen)圳最核心(xin)地(di)(di)(di)段之一，地(di)(di)(di)塊(kuai)各方面條件均屬優質(zhi)。該項目預計未來單價會超過15萬元/平(ping)方米，向上想(xiang)象(xiang)空間很大，拿地(di)(di)(di)企業將有非常不錯的利潤空間。”

據中(zhong)指研究院統計，今年前11月，中(zhong)海地產(chan)銷售超過2700億(yi)元，行(xing)業排名第二，憑借其高(gao)端“玖(jiu)”系(xi)列產(chan)品，在多個城市都(dou)獲得較好市場表現，特別(bie)是今年深圳灣(wan)(wan)超級(ji)總(zong)部深灣(wan)(wan)玖(jiu)序項目熱銷，扭轉了(le)(le)中(zhong)海地產(chan)在深圳缺乏高(gao)端產(chan)品的(de)市場印(yin)象，也(ye)建(jian)立了(le)(le)其獲取核心地塊打造(zao)頂(ding)級(ji)產(chan)品的(de)信心。就在此前的(de)11月29日(ri)，中(zhong)海地產(chan)以總(zong)價(jia)153.32億(yi)元競得北京朝(chao)陽區“酒仙橋+小紅門+十(shi)八里(li)店”組合地塊。

華(hua)潤(run)(run)置地(di)今(jin)年在(zai)(zai)(zai)全國(guo)銷售(shou)額(e)已達2200億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，基本完成“力(li)爭行(xing)業前四”的(de)年度目標，保(bao)持在(zai)(zai)(zai)第一(yi)梯(ti)隊，尤其在(zai)(zai)(zai)深圳市場的(de)產品力(li)與(yu)號召力(li)優勢明顯。在(zai)(zai)(zai)上(shang)海市場，華(hua)潤(run)(run)置地(di)亦在(zai)(zai)(zai)加(jia)緊補倉。在(zai)(zai)(zai)11月(yue)27日的(de)上(shang)海土拍中，華(hua)潤(run)(run)置地(di)競得(de) 虹 口(kou) 區 C080301 單(dan) 元(yuan)(yuan)hk191A-03地(di)塊(kuai)（成交價(jia)(jia)51.36億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)），聯合(he)中能建和越秀地(di)產奪得(de)浦東(dong)新區Z000602單(dan)元(yuan)(yuan)20B-12地(di)塊(kuai)（成交價(jia)(jia)78.97億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)），聯合(he)建 發 和 金 茂(mao) 競 得(de) 普(pu) 陀(tuo) 區W061101單(dan)元(yuan)(yuan)H3街坊H3-2地(di)塊(kuai)（成交價(jia)(jia)15.81億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)），3宗地(di)塊(kuai)涉及金額(e)超過百億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

“今年以來，重點城市(shi)、重點項目(mu)對企(qi)業(ye)的業(ye)績(ji)貢獻(xian)度明顯提升，比(bi)如中海地產在上海、北(bei)京(jing)、深圳的幾(ji)個項目(mu)取(qu)得熱(re)銷，而且是(shi)高溢價熱(re)銷，貢獻(xian)了超(chao)過一半的業(ye)績(ji)。”廣東(dong)省城鄉(xiang)規劃院(yuan)住房政策研究中心首(shou)席研究員李宇嘉(jia)分析認為，這是(shi)重大信號，即樓市(shi)有效區域(yu)開始集中，房企(qi)與(yu)其(qi)到(dao)處撒網，不如聚焦重點城市(shi)、重點區域(yu)打(da)造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成(cheng)業(ye)績(ji)。