每經記(ji)者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

今年以來，房企審(shen)慎(shen)拿地(di)策略仍(reng)在延(yan)續(xu)。

克(ke)而瑞監測顯(xian)示，今年二季(ji)度(du)(du)房企投(tou)資百強門檻值(zhi)、總量均同比出現較(jiao)大跌幅。從(cong)單季(ji)度(du)(du)投(tou)資金(jin)額(e)的變(bian)化來(lai)看，房企二季(ji)度(du)(du)拿(na)地金(jin)額(e)同比和環(huan)比分別下降60%和12%。

截至今年5月(yue)末，仍有近七成銷售(shou)百強房企(qi)尚未拿地(di)，且拿地(di)金(jin)額(e)TOP10房企(qi)投(tou)資(zi)額(e)同比下(xia)降(jiang)36%，僅有7家房企(qi)拿地(di)金(jin)額(e)超(chao)過百億元，較同期減少4家。而(er)包括華潤置(zhi)地(di)、招商蛇口、保利發展等(deng)在內(nei)的部分央(yang)企(qi)，今年以來(lai)的整體投(tou)資(zi)也開始放緩。

“短(duan)期房企(qi)(qi)(qi)投資意愿難有大力度(du)提升(sheng)，謹慎和聚焦是(shi)主旋(xuan)律。”克而瑞(rui)分析指出，央(yang)國(guo)企(qi)(qi)(qi)和地(di)方城投依然將是(shi)土地(di)市場的(de)中(zhong)堅力量，但隨著房企(qi)(qi)(qi)投資戰略的(de)高度(du)聚焦，核心(xin)地(di)塊競爭激烈(lie)會愈發激烈(lie)。

中(zhong)指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)企(qi)業(ye)研(yan)究(jiu)總監劉水向《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)（以下簡(jian)稱每(mei)經(jing)記者(zhe)或記者(zhe)）表(biao)示(shi)：“未來幾個月(yue)，隨著央行5·17新政(zheng)持(chi)續落地，以及后續更(geng)大(da)力度(du)房地產支持(chi)政(zheng)策加碼，政(zheng)策效果將逐(zhu)漸顯(xian)現，商品房銷(xiao)售(shou)將有(you)(you)所(suo)回(hui)穩，房企(qi)對房地產行業(ye)發展的信心有(you)(you)所(suo)回(hui)升，房企(qi)投資拿地力度(du)將會提升。”

近七成百強房企今年尚未拿地

在樓市回暖不及預期(qi)、企(qi)業資金持續承壓等(deng)多重壓力下，房(fang)企(qi)投資端依然處于低位運行。

來自克而(er)瑞的(de)報告顯(xian)示，截至(zhi)今年5月末，房(fang)企(qi)新增土(tu)儲貨值(zhi)百(bai)強(qiang)門檻值(zhi)為(wei)21.8億元(yuan)，同(tong)比下降(jiang)37%，新增總價、建(jian)筑(zhu)面(mian)積百(bai)強(qiang)房(fang)企(qi)門檻值(zhi)分(fen)別為(wei)7.6億元(yuan)和20.4萬平方(fang)米(mi)，同(tong)比降(jiang)幅分(fen)別為(wei)40%和18%。其中，拿(na)地金額超200億元(yuan)的(de)僅中建(jian)壹品、建(jian)發(fa)房(fang)產(chan)、華潤置地和濱江集團。

記者(zhe)注(zhu)意到，今(jin)年前5月(yue)，仍有近(jin)七成銷售百強房企(qi)尚未拿地(di)。同時，地(di)方城(cheng)(cheng)投平(ping)(ping)臺成為(wei)(wei)土地(di)市(shi)場中不(bu)可忽視的重要力(li)量，前5月(yue)投資金額(e)百強房企(qi)中有56家為(wei)(wei)城(cheng)(cheng)投平(ping)(ping)臺公司(si)，央國企(qi)和(he)(he)(he)民營房企(qi)分別(bie)為(wei)(wei)21家和(he)(he)(he)23家。投資金額(e)百強房企(qi)中，央國企(qi)和(he)(he)(he)城(cheng)(cheng)投平(ping)(ping)臺的拿地(di)金額(e)占比分別(bie)為(wei)(wei)48%和(he)(he)(he)29%，民營房企(qi)占比為(wei)(wei)22%。

盡管央(yang)國企(qi)的拿(na)地(di)(di)金(jin)(jin)額(e)占比(bi)接近五成(cheng)，但部(bu)分央(yang)國企(qi)整體投資也開始放緩。如(ru)華潤置地(di)(di)、招商蛇口和保利發展等頭(tou)部(bu)企(qi)業，前(qian)5月拿(na)地(di)(di)金(jin)(jin)額(e)同比(bi)跌幅(fu)均(jun)超過(guo)50%，且拿(na)地(di)(di)銷售比(bi)均(jun)在0.2以(yi)下(xia)。

具(ju)體來看，今年(nian)前5月，華潤置地(di)(di)(di)以217億元(yuan)的(de)(de)(de)拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)額(e)位(wei)列百強TOP3，但同比去(qu)年(nian)的(de)(de)(de)486.7億元(yuan)跌幅(fu)達55%；保利發展拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)額(e)為80.1億元(yuan)，同比去(qu)年(nian)的(de)(de)(de)228億大幅(fu)下滑64.9%，拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)額(e)排名也(ye)從去(qu)年(nian)同期(qi)的(de)(de)(de)行業第(di)六(liu)位(wei)掉至第(di)11位(wei)；招(zhao)商(shang)蛇口拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)額(e)為84億元(yuan)，同比下滑65%。

值得一(yi)提的(de)是，招商蛇口在(zai)今年初就(jiu)明(ming)確，全年投資(zi)范圍將進(jin)一(yi)步收(shou)攏聚(ju)焦，從(cong)“強(qiang)心30城(cheng)”收(shou)縮至“核心10城(cheng)”，“不(bu)(bu)會盲目追(zhui)高(gao)，根(gen)據(ju)穩健的(de)價(jia)格測(ce)算出合適的(de)‘面粉(fen)價(jia)格’，確保投資(zi)安(an)全和盈利空間。寧(ning)可錯(cuo)過，不(bu)(bu)能錯(cuo)投。”

而作為近幾(ji)年(nian)土(tu)地市場的“黑馬”，在(zai)今年(nian)初的業績會上，建(jian)發國際(ji)行政總裁林偉國就明確指出，2024年(nian)要確保建(jian)發國際(ji)整(zheng)體土(tu)儲規模不(bu)能過大，確保安全性(xing)。

反(fan)映到實際情況來看，今年前5月(yue)建(jian)發(fa)拿地金(jin)額同比(bi)下降20%至234億(yi)元，但(dan)依(yi)然(ran)位列行業(ye)TOP2。其中，僅在杭州(zhou)，據每經(jing)記者不完(wan)全統計，今年前5月(yue)建(jian)發(fa)的拿地金(jin)額已超150億(yi)元，占公司全國(guo)拿地總額的60%以上，拿地金(jin)額超過了杭州(zhou)本土房企濱江集團(tuan)和綠(lv)城中國(guo)。

收(shou)縮投資的不(bu)僅是央國企(qi)，民(min)營和混合(he)所有制房企(qi)同樣如此(ci)。

以龍湖集(ji)團(tuan)為例，年初至(zhi)今，其分別在北(bei)京(jing)、上海、成都、杭州等城市獲得7宗地塊，總建(jian)筑(zhu)面(mian)積為51萬(wan)平方米，權(quan)益建(jian)筑(zhu)面(mian)積37萬(wan)平方米，權(quan)益地價60億元(yuan)，相較于(yu)2023年同(tong)期明顯下降。據龍湖集(ji)團(tuan)方面(mian)透露(lu)，“聚焦高(gao)(gao)能(neng)級(ji)城市核心板塊”“聚焦高(gao)(gao)端改善項目及產品”是今年的重要投(tou)資策略，

再(zai)看綠城(cheng)中(zhong)國(guo)，今年前(qian)5月的拿地金額為161億元，同比下降18%。綠城(cheng)中(zhong)國(guo)管理(li)層在股東(dong)大會上明確表示：“今年拿地數量會比往年少(shao)，因為現在投(tou)(tou)資資源必須用(yong)得非(fei)常(chang)精準，沒(mei)有(you)好(hao)(hao)項目(mu)、沒(mei)有(you)好(hao)(hao)城(cheng)市，就沒(mei)有(you)好(hao)(hao)辦(ban)法去投(tou)(tou)資，所以需要(yao)更(geng)精細地篩選(xuan)。”

就算是在(zai)杭(hang)州本土，綠城(cheng)中國在(zai)核心區(qu)外只允許(xu)買兩塊(kuai)地，賣了一(yi)個項(xiang)目才(cai)能再增加一(yi)個項(xiang)目。“要擴大搜尋(xun)面(mian)，從(cong)很多項(xiang)目里(li)面(mian)尋(xun)找安(an)全的、利潤好的項(xiang)目。”

對(dui)此，劉水分析指出：“一(yi)方面(mian)，當(dang)前商品房(fang)(fang)銷售仍然較為低迷，而房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)投資(zi)拿(na)地(di)力度(du)與銷售緊密相關，典型房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)如中國金(jin)茂、越秀等拿(na)地(di)策略(lve)是‘以銷定投’，在銷售沒有明顯(xian)好轉的(de)情況下，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)投資(zi)拿(na)地(di)力度(du)會依舊較弱。另一(yi)方面(mian)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)對(dui)行業發展信(xin)心不足，不愿意(yi)加強投資(zi)拿(na)地(di)。房(fang)(fang)地(di)產行業風(feng)險仍在發生，企(qi)(qi)(qi)業要優先確保安全，需要節制投資(zi)拿(na)地(di)，保障現(xian)金(jin)流充裕，確保企(qi)(qi)(qi)業安全。”

投資意愿短期難有大力度提升

不(bu)過(guo)，盡管(guan)絕大多數(shu)房(fang)企在投資端進行了(le)收縮，但仍有房(fang)企逆風而行。

其中最為典型的當屬中建(jian)壹(yi)品。克(ke)而瑞統(tong)計(ji)顯(xian)示，今年前5月(yue)，中建(jian)壹(yi)品拿地金額達239億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)717%；新增(zeng)貨(huo)值(zhi)467億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)697%。這兩項數據均(jun)排在行業(ye)首位。

據中(zhong)建壹(yi)品(pin)投資公(gong)(gong)司微(wei)信公(gong)(gong)眾號，在今年(nian)年(nian)初(chu)的(de)2024年(nian)工作會議上，中(zhong)建壹(yi)品(pin)黨委書記(ji)、董(dong)事長徐超明(ming)確提(ti)出：“要(yao)(yao)提(ti)高區域(yu)站位(wei)，全力沖刺全國房企20強(qiang)。提(ti)高市場首(shou)位(wei)度，投資拓展要(yao)(yao)有(you)更大(da)(da)突(tu)破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房領域(yu)要(yao)(yao)有(you)更大(da)(da)作為。”

此后，中(zhong)建壹(yi)品(pin)開始在全(quan)國各地(di)積極擴儲。如(ru)2月(yue)22日，中(zhong)建壹(yi)品(pin)以48.76億元(yuan)總價觸頂搖中(zhong)北(bei)京大興西紅門地(di)塊(kuai)，住宅樓(lou)面價為(wei)4.15萬元(yuan)/平方(fang)米，溢(yi)價率15%；2月(yue)29日又聯合湖北(bei)文旅(lv)以51.79億元(yuan)拿下(xia)深圳今(jin)年首宗(zong)宅地(di)；4月(yue)25日，又以37.5億元(yuan)收購上海(hai)楊浦東外灘宅地(di)。

從近兩年中建壹品的投(tou)資布局來看，除武(wu)漢大(da)(da)本(ben)營(ying)外，主要布局一線城市(shi)，拿(na)(na)地金(jin)額(e)也占據了(le)當(dang)地市(shi)場重要位置。如(ru)在(zai)北京，中建壹品拿(na)(na)地金(jin)額(e)已(yi)達(da)到71億(yi)元；在(zai)上海，拿(na)(na)地金(jin)額(e)為47億(yi)元；在(zai)大(da)(da)灣區(qu)，拿(na)(na)地金(jin)額(e)達(da)95億(yi)元。

與中建壹品一樣，國貿地(di)產在今年前(qian)5月拿(na)(na)地(di)金(jin)額(e)、新(xin)增(zeng)(zeng)貨值均為(wei)(wei)正增(zeng)(zeng)長。克而瑞數據顯示，今年前(qian)5月，國貿地(di)產拿(na)(na)地(di)金(jin)額(e)119億元，同比增(zeng)(zeng)長29%；新(xin)增(zeng)(zeng)貨值256億元，同比增(zeng)(zeng)長36%。其中，多個地(di)塊為(wei)(wei)溢價所得。

如在(zai)(zai)今(jin)年廈(sha)門(men)首場土拍上(shang)，國(guo)(guo)貿(mao)地產在(zai)(zai)經過1個多小時153輪競(jing)價(jia)后，以總價(jia)32.1億元(yuan)拿下(xia)思(si)明區將軍祠2024P01地塊，折合樓(lou)(lou)面地價(jia)6.27萬元(yuan)/平方米，溢價(jia)率達40.79%，刷新廈(sha)門(men)島內樓(lou)(lou)面價(jia)新高；在(zai)(zai)此之(zhi)前(qian)，在(zai)(zai)上(shang)海今(jin)首批次土拍中，國(guo)(guo)貿(mao)地產聯(lian)合中鐵建以總價(jia)49.75億元(yuan)拿下(xia)了浦東北蔡楔形(xing)綠地地塊，溢價(jia)率為10%。

“近期(qi)從中央到地(di)(di)(di)方，樓(lou)市刺激(ji)政策(ce)密(mi)集出臺，一定程度上提振了市場(chang)信(xin)心，但(dan)政策(ce)落(luo)地(di)(di)(di)的效果仍需(xu)時間檢(jian)驗。這也意(yi)味著，短期(qi)銷(xiao)售回(hui)暖再傳導至企業投資同樣需(xu)要(yao)經(jing)歷底部修(xiu)復階段，因此短期(qi)房企投資意(yi)愿(yuan)難有大力(li)度的提升，謹慎(shen)和(he)聚(ju)(ju)焦仍是(shi)主旋(xuan)律。”克(ke)而瑞分析指出，在調(diao)整土(tu)地(di)(di)(di)質量(liang)、優化供(gong)地(di)(di)(di)結構、精準供(gong)地(di)(di)(di)的背景下，央國(guo)企和(he)地(di)(di)(di)方城投是(shi)土(tu)地(di)(di)(di)市場(chang)的中堅力(li)量(liang)，但(dan)隨著投資戰略(lve)的高度聚(ju)(ju)焦，核心地(di)(di)(di)塊的競爭會(hui)愈發激(ji)烈。

封面(mian)圖(tu)片來源：每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞 資料圖(tu)