每經(jing)(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)(jing)編輯｜魏文藝    

今年以來，土(tu)地(di)市場供求兩端繼續縮量。

據(ju)(ju)中(zhong)指(zhi)研究院數據(ju)(ju)，全國300城今年前5月(yue)共推出各類用地4.5億平(ping)方米，處于(yu)2012年以來的低(di)位(wei)；成交面積(ji)3.9億平(ping)方米，同比(bi)(bi)下降了23.8%，其(qi)中(zhong)住(zhu)宅(zhai)用地成交面積(ji)同比(bi)(bi)下降35.2%。

值(zhi)得注意的是，前5月一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)供地面(mian)積同比(bi)(bi)減(jian)少近50%，成交面(mian)積減(jian)少35.8%，但成交樓面(mian)均(jun)價卻同比(bi)(bi)上升25.2%；二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地成交面(mian)積、出讓金下降(jiang)最(zui)為(wei)明顯；三四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地供求(qiu)則較為(wei)平緩。

從(cong)企(qi)業維度看，百強房(fang)企(qi)前(qian)5月拿地總額3146億元，同比下降26.7%，降幅有所(suo)擴(kuo)(kuo)大(da)。但(dan)頭(tou)部(bu)房(fang)企(qi)拿地擴(kuo)(kuo)儲勢頭(tou)不減(jian)，其中長三角TOP10房(fang)企(qi)拿地金額達737億元，繼續居四大(da)城市群之首(shou)。

“今年以(yi)來，各線(xian)城市(shi)(shi)住宅用(yong)地供(gong)求(qiu)兩端均縮量，其中二線(xian)城市(shi)(shi)成交端下降(jiang)明顯(xian)。央國企仍是拿地主力，前(qian)5月拿地占比達54%。”中指研(yan)究院分(fen)析師孟(meng)新增(zeng)6月5日向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者（以(yi)下簡稱每經(jing)記(ji)者或記(ji)者）分(fen)析指出。

中建壹品勇奪“雙冠”

土地(di)市場降溫(wen)之下(xia)，百強房企拿地(di)金(jin)額同樣下(xia)降。

中(zhong)指研究院數據顯(xian)示(shi)，1-5月，百(bai)強房(fang)企拿(na)地(di)總額(e)3146億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)26.7%，相較1-4月降(jiang)幅進一(yi)步擴(kuo)大。“4月底(di)，自然資(zi)源部(bu)辦公廳發布文件，要(yao)求城市供地(di)需(xu)與(yu)去化周期銜接，供地(di)量減少導(dao)致1-5月房(fang)企拿(na)地(di)同比(bi)下降(jiang)。”中(zhong)指研究院分析認(ren)為。

來源：中指研究院

記(ji)者注意到，頭部房企(qi)(qi)(qi)仍然在加速拿地(di)擴儲，尤其(qi)是(shi)中(zhong)建(jian)壹品，今(jin)年(nian)以來頻(pin)頻(pin)布局各大熱點(dian)城市，成為前5月房企(qi)(qi)(qi)權益拿地(di)金(jin)(jin)額(e)榜(bang)(bang)和(he)新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值榜(bang)(bang)的“雙料冠軍”；而民營房企(qi)(qi)(qi)濱江(jiang)集團則(ze)在房企(qi)(qi)(qi)權益拿地(di)金(jin)(jin)額(e)榜(bang)(bang)和(he)新(xin)(xin)增(zeng)貨(huo)值榜(bang)(bang)上均居第四位。

具體來(lai)看，在前5月的房企權益拿(na)地金額榜(bang)上，中建(jian)壹品以213億(yi)(yi)元(yuan)排(pai)在首位，建(jian)發房產(chan)、綠城中國、濱江(jiang)集團和(he)華潤(run)置分(fen)別以201億(yi)(yi)元(yuan)、157億(yi)(yi)元(yuan)、144億(yi)(yi)元(yuan)和(he)143億(yi)(yi)元(yuan)排(pai)在第二(er)至第五(wu)位。

從新(xin)增(zeng)貨值(zhi)(zhi)來看，前(qian)(qian)5月中(zhong)建(jian)壹(yi)品以470億(yi)元(yuan)(yuan)新(xin)增(zeng)貨值(zhi)(zhi)占據榜單第(di)一，建(jian)發房(fang)產、華潤置(zhi)地、濱江集(ji)團、綠城中(zhong)國分別以447億(yi)元(yuan)(yuan)、443億(yi)元(yuan)(yuan)、363億(yi)元(yuan)(yuan)、283億(yi)元(yuan)(yuan)排在第(di)二至第(di)五位。TOP10房(fang)企累計新(xin)增(zeng)貨值(zhi)(zhi)共達(da)3125億(yi)元(yuan)(yuan)，占TOP100房(fang)企總(zong)新(xin)增(zeng)貨值(zhi)(zhi)的30%，標志著頭部房(fang)企的市場集(ji)中(zhong)度相對較高，而前(qian)(qian)5月房(fang)企新(xin)增(zeng)貨值(zhi)(zhi)的進入門檻定格在43億(yi)元(yuan)(yuan)。

來源：中指研究院

今年以來，央國企繼續扮演著土地市場的主導角色，而部分民營房企也積極地在其重點深耕的區域拿地擴儲。

在北京、杭州、上海、成(cheng)都、西安、寧波(bo)等(deng)熱點城市的(de)拿地(di)金(jin)(jin)額TOP10房(fang)企中(zhong)，超(chao)過(guo)半數(shu)為資(zi)金(jin)(jin)實力雄厚的(de)央國企。此外，民營房(fang)企如(ru)濱江集團、龍湖集團等(deng)也在其(qi)專注的(de)區域策略性地(di)補充(chong)土(tu)地(di)資(zi)源，顯示(shi)出(chu)土(tu)地(di)市場(chang)的(de)多元化競爭格局(ju)。

從房企在各城(cheng)市群的拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)額來看，前(qian)5月(yue)長三角TOP10房企拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)額為737億元，繼續居四大城(cheng)市群之首；京(jing)津(jin)冀TOP10房企拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)額為572億元，位列第二(er)；中西(xi)部TOP10房企拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)額為274億元，位列第三。

部(bu)分全國(guo)化布局的央國(guo)企在(zai)(zai)土(tu)地(di)(di)(di)市場表現活躍。如建(jian)發房(fang)產(chan)以164億元位居長(chang)三角TOP10房(fang)企拿(na)(na)地(di)(di)(di)金額(e)榜首，同時(shi)以19億元排(pai)在(zai)(zai)中(zhong)西部(bu)TOP10房(fang)企拿(na)(na)地(di)(di)(di)金額(e)榜第七；華潤(run)置地(di)(di)(di)則在(zai)(zai)京津冀和粵港(gang)澳大灣區(qu)兩(liang)個區(qu)域(yu)的TOP10房(fang)企拿(na)(na)地(di)(di)(di)金額(e)榜上排(pai)在(zai)(zai)第二。此外，石家莊城發投集團、深圳地(di)(di)(di)鐵集團、陜建(jian)地(di)(di)(di)產(chan)集團等區(qu)域(yu)型國(guo)企，則堅持在(zai)(zai)所(suo)在(zai)(zai)區(qu)域(yu)拿(na)(na)地(di)(di)(di)擴儲(chu)。

每經記者梳(shu)理發(fa)現，在熱點城(cheng)市(shi)土地(di)市(shi)場(chang)，杭州(zhou)和合(he)肥的民營(ying)房企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)占比較(jiao)高。據中指研究院(yuan)統計，5月涉宅用(yong)地(di)中，杭州(zhou)民營(ying)房企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)占比達到49%，合(he)肥民營(ying)房企(qi)(qi)(qi)的拿(na)地(di)占比為39%；今(jin)年1-5月，杭州(zhou)民營(ying)房企(qi)(qi)(qi)的拿(na)地(di)占比更是高達52%。

杭州拿地金額領跑全國

今年前(qian)5月，全國300城延續(xu)了(le)2023年供求雙降的趨(qu)勢。特(te)別是住宅用地，各線城市供求兩(liang)端均在(zai)縮(suo)量，但(dan)二線城市成(cheng)交(jiao)端降幅(fu)最大。

來源：中指研究院

對比成交(jiao)金(jin)(jin)額來看，今年前5月，全國300城(cheng)住宅(zhai)用地出讓(rang)金(jin)(jin)為(wei)0.41萬(wan)億元，不足(zu)2023年（全年為(wei)2.9萬(wan)億元）的1/7，同比下降39.3%。其中，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)降幅最低(di)，為(wei)19.6%；二線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)(he)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)降幅分(fen)(fen)別達到(dao)了45.7%和(he)(he)39.3%。住宅(zhai)成交(jiao)樓面(mian)(mian)價(jia)方面(mian)(mian)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)樓面(mian)(mian)均價(jia)同比上漲25.2%，二線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)(he)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)分(fen)(fen)別下降6.6%和(he)(he)13.6%。

來源：中指研究院

具體(ti)到城市，北京、上海等一線城市土地市場熱度較高。如北京石景山區首(shou)鋼園(yuan)區地塊以58億(yi)元成(cheng)交價位(wei)居5月全(quan)國住宅(zhai)用地成(cheng)交總(zong)價第一，上海有3宗(zong)地塊入榜全(quan)國住宅(zhai)用地成(cheng)交總(zong)價TOP10。

杭(hang)州則成為土地出讓規(gui)模和出讓金額最高的(de)城市(shi)(shi)，前5月成交(jiao)土地面(mian)積301萬(wan)平方米(mi)，攬金563億元(yuan)。但與2023年同期相比(bi)，降(jiang)幅均超過20%。不過進(jin)入5月份，杭(hang)州土拍市(shi)(shi)場(chang)明顯降(jiang)溫，5月14日拍賣(mai)的(de)4宗地塊均以底價成交(jiao)。

北京(jing)(jing)和上(shang)(shang)海的(de)土地出讓金額排在第二和第三位(wei)，分別(bie)為465億元和423億元，其(qi)中北京(jing)(jing)同比(bi)增長55%，上(shang)(shang)海則同比(bi)下(xia)降18%。

今年(nian)前5月，上(shang)(shang)海土地(di)(di)(di)供應表現出(chu)“量(liang)縮質(zhi)優”的(de)特點。如5月28日(ri)上(shang)(shang)海二批次土拍4宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)共攬金99.84億元，這也是集中供地(di)(di)(di)以來(lai)上(shang)(shang)海推(tui)出(chu)地(di)(di)(di)塊最少的(de)批次，但土地(di)(di)(di)整體質(zhi)量(liang)相(xiang)對(dui)較好，最終2宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)塊封頂搖號、1宗(zong)(zong)溢價成交、1宗(zong)(zong)底(di)價成交。

來源：中指研究院

從(cong)土地成交溢價(jia)(jia)率(lv)(lv)來看，前5月全國22城宅地溢價(jia)(jia)率(lv)(lv)最高的(de)是廈(sha)門，平均溢價(jia)(jia)率(lv)(lv)達(da)到25%；蘇州、武(wu)漢和成都緊隨其后，平均溢價(jia)(jia)率(lv)(lv)分(fen)別為(wei)15%、14%和13%；廣(guang)州、深圳(zhen)、濟南、青島(dao)、沈陽、南京(jing)和無錫七城的(de)平均溢價(jia)(jia)率(lv)(lv)均為(wei)0%。

從政策(ce)層面來看(kan)，土地(di)供應(ying)縮減或將成為長期趨勢。

4月(yue)(yue)30日，自然資源部辦公(gong)廳發(fa)布(bu)《關(guan)于做好2024年(nian)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)供應(ying)有關(guan)工(gong)作的通知》明確(que)，各地(di)(di)(di)要(yao)根據市場(chang)需求及時(shi)優化(hua)商(shang)(shang)業辦公(gong)用(yong)地(di)(di)(di)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)的規模、布(bu)局和結構，完善(shan)對應(ying)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)存(cun)量(liang)的住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)供應(ying)調節機制。商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)超過(guo)36個月(yue)(yue)的，應(ying)暫停新(xin)增商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)出讓(rang)，同(tong)時(shi)下大力氣(qi)盤活(huo)存(cun)量(liang)，直至商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)降至36個月(yue)(yue)以下；商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)在18個月(yue)(yue)（不含(han)）-36個月(yue)(yue)之(zhi)間的城(cheng)市，要(yao)按照“盤活(huo)多(duo)少(shao)、供應(ying)多(duo)少(shao)”的原則，根據本年(nian)度內盤活(huo)的存(cun)量(liang)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)面積（包(bao)括竣工(gong)和收(shou)回）動(dong)態確(que)定其(qi)新(xin)出讓(rang)的商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)面積上限。

封面圖片(pian)來源：每日經濟新聞 資料(liao)圖