每經記者｜甄素靜(jing)    每經編輯(ji)｜魏文藝     

12月14日，東(dong)莞首宗不(bu)限價(jia)地(di)(di)塊(kuai)成(cheng)功出讓，溢價(jia)率達(da)30%。同時，該地(di)(di)塊(kuai)29241元(yuan)/平方(fang)米的成(cheng)交樓面價(jia)還刷新了東(dong)莞樓面地(di)(di)價(jia)新高，成(cheng)為當地(di)(di)“新地(di)(di)王”。

同日，南京9批(pi)次18宗涉宅地(di)(di)塊掛(gua)牌(pai)出(chu)(chu)讓(rang)，僅有1宗地(di)(di)塊以(yi)(yi)4.76%的溢價率成交，其(qi)余17宗地(di)(di)塊均以(yi)(yi)底價成交；無錫當日完(wan)成8批(pi)次土拍出(chu)(chu)讓(rang)，共掛(gua)牌(pai)9宗地(di)(di)塊，除1宗終止出(chu)(chu)讓(rang)外，其(qi)余8宗地(di)(di)塊均以(yi)(yi)底價成交。

視覺中國圖

據中(zhong)(zhong)指(zhi)研(yan)究院最(zui)新監測(ce)數據，截至目(mu)前，全國22個采取“兩集中(zhong)(zhong)”土(tu)地(di)(di)出讓方式(shi)的城市均已發布涉宅用地(di)(di)公(gong)告，其(qi)中(zhong)(zhong)18城取消地(di)(di)價(jia)上(shang)限、恢(hui)復(fu)“價(jia)高(gao)者(zhe)得”的土(tu)拍(pai)模式(shi)，北京(jing)、上(shang)海、深圳、寧波仍在執行限地(di)(di)價(jia)政策(ce)。

其(qi)中，包括杭州、成(cheng)都、蘇(su)州、合肥、南京、無(wu)錫(xi)、濟南等(deng)在內(nei)的部分(fen)城市，在取(qu)消地價上限后已(yi)完成(cheng)了首(shou)次或多次土(tu)拍(pai)。總體來看，土(tu)地規(gui)則(ze)調整后，已(yi)出讓地塊城市的市場分(fen)化明(ming)顯，有些城市頻現高溢價地塊，有些城市則(ze)以底價成(cheng)交為主。

“需(xu)要注意的是，一線、二線、三四線城(cheng)市(shi)(shi)土拍熱度分化明(ming)顯(xian)，房企(qi)投資(zi)繼續向(xiang)核心優勢城(cheng)市(shi)(shi)聚集。”中指研究院(yuan)土地(di)(di)市(shi)(shi)場研究負責人張凱向(xiang)《每日經濟新聞》記者(zhe)分析(xi)認(ren)為，預(yu)計2024年上半年，核心城(cheng)市(shi)(shi)優質地(di)(di)塊仍將受(shou)到房企(qi)追捧。

多城頻現高溢價地塊

自11月以來，全國重(zhong)點22城陸續發布涉宅用地(di)公告。截至目前，共有18城取消地(di)價(jia)上限(xian)，恢復“價(jia)高者得”的土拍模式(shi)，包括(kuo)廣(guang)州、成都、合(he)肥、濟南、重(zhong)慶、廈(sha)門、長沙、南京、福州、武漢、蘇(su)州、青島、無錫、天津、長春(chun)、杭州、沈(shen)陽(yang)和鄭州。

記者觀察發現，在房地產市場區域分化愈發明顯、開發企(qi)業投資(zi)戰略更加聚焦(jiao)的背(bei)景下，核心區域優質(zhi)地塊仍保持(chi)高熱。取消地價(jia)上限后，近期多個(ge)城市土拍中出現高溢價(jia)成交(jiao)地塊。

12月14日，東(dong)莞首宗不(bu)限價地(di)塊出(chu)讓。經過(guo)140輪激戰(zhan)，這宗位于(yu)南城CBD的2023WR010地(di)塊最終被(bei)保利以總價18.1億元、溢價率30%斬獲。而29241元/平方(fang)米(mi)的樓(lou)面地(di)價，也刷新(xin)了東(dong)莞樓(lou)面地(di)價新(xin)高，成為(wei)東(dong)莞“新(xin)地(di)王”。

12月(yue)12日，杭(hang)州舉行第13批(pi)土地(di)出(chu)讓，9宗地(di)塊平均(jun)溢價率(lv)10.5%。其中有5宗地(di)塊溢價率(lv)成交，最高(gao)溢價率(lv)達(da)38.32%。

11月15日，成都取消限(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)后首(shou)次出讓(rang)7宗(zong)(zong)(zong)涉(she)宅(zhai)地(di)(di)塊(kuai)，最(zui)終有3宗(zong)(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)成交，其(qi)中兩(liang)宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊(kuai)的溢(yi)價(jia)(jia)率分別達到16.8%和30%。12月12日，成都再次出讓(rang)6宗(zong)(zong)(zong)涉(she)宅(zhai)地(di)(di)塊(kuai)，其(qi)中3宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)溢(yi)價(jia)(jia)成交，最(zui)高溢(yi)價(jia)(jia)率達43%。

值得一提的是，民營(ying)房(fang)企(qi)在12月12日的成(cheng)(cheng)都(dou)土(tu)拍中(zhong)表現積極。如錦(jin)江(jiang)區29畝地塊經(jing)過(guo)超70輪舉(ju)牌(pai)，最(zui)終被成(cheng)(cheng)都(dou)本(ben)土(tu)民營(ying)房(fang)企(qi)成(cheng)(cheng)都(dou)仁和置(zhi)業斬獲，溢價(jia)(jia)(jia)率43%，23500元/平方米的成(cheng)(cheng)交樓(lou)面價(jia)(jia)(jia)也刷新了成(cheng)(cheng)都(dou)樓(lou)面價(jia)(jia)(jia)紀錄(lu)。

11月2日，在合肥取消土(tu)地限價(jia)后(hou)的首次土(tu)拍(pai)場中(zhong)(zhong)，5宗地塊(kuai)中(zhong)(zhong)除1宗安(an)置房用地底價(jia)成交(jiao)(jiao)以及1宗租(zu)賃住房用地微(wei)溢(yi)價(jia)成交(jiao)(jiao)外，其他3宗地塊(kuai)的溢(yi)價(jia)率分(fen)別達到(dao)44.89%、33.95%、7.05%。其中(zhong)(zhong)濱科城BK202305號地塊(kuai)吸引了保(bao)利發展、招商蛇口、華潤置地、中(zhong)(zhong)海地產、安(an)徽高(gao)速等11家企業(ye)報名，最終被(bei)安(an)徽高(gao)速以總價(jia)33.88億(yi)元(yuan)、溢(yi)價(jia)率44.9%收入囊中(zhong)(zhong)。

11月(yue)20日，合肥再次出讓(rang)3宗宅地，均溢價成交(jiao)。其中，關注度較(jiao)高的經開區地塊(kuai)和瑤(yao)海(hai)區地塊(kuai)，溢價率(lv)分別(bie)為17.76%和19.76%。

11月29日，蘇州取消土地(di)限(xian)價(jia)首拍(pai)成交(jiao)6宗(zong)地(di)，共攬金(jin)75億元。其(qi)中，最受關注的(de)園(yuan)區奧體04地(di)塊經過兩個(ge)半小時、120輪(lun)競價(jia)后，最終被北(bei)京金(jin)隅以總價(jia)28.97億元、成交(jiao)樓面(mian)(mian)價(jia)39027元/平方米、溢價(jia)率30.09%競得，刷(shua)新了園(yuan)區最高成交(jiao)樓面(mian)(mian)價(jia)紀錄。

“溢價率(lv)(lv)上限放開(kai)后，22城中已有(you)18城新供地塊(kuai)取消了溢價率(lv)(lv)上限，11月共有(you)20宗地塊(kuai)成交(jiao)溢價率(lv)(lv)超過15%。不(bu)過，目前(qian)尚未有(you)容積(ji)率(lv)(lv)小于1.0的郊區地塊(kuai)推出。”張凱分析(xi)認為。

多為地方國企出手拿地

需(xu)要(yao)注(zhu)意的是，調整(zheng)土拍規則后，雖然實力房企對核(he)心城市(shi)部(bu)分(fen)地(di)塊表現出較高熱情，但整(zheng)體(ti)來看，城市(shi)與城市(shi)、各個城市(shi)區域間也(ye)表現出明顯(xian)的分(fen)化現象。

相對于杭州、成都、合肥、東莞等城市的高(gao)溢價地(di)塊頻現現象(xiang)，南京(jing)、蘇州、無(wu)錫在取(qu)消土地(di)限價后的地(di)塊出讓卻以底價成交為主。

11月(yue)25日，南京舉行(xing)取消土地(di)(di)限價(jia)后的首場土拍，9宗涉宅地(di)(di)塊全部以(yi)底(di)價(jia)成(cheng)交(jiao)。12月(yue)14日，南京9批(pi)次18宗涉宅地(di)(di)塊掛牌(pai)出(chu)讓，僅(jin)有1宗地(di)(di)塊以(yi)4.76%的溢價(jia)率成(cheng)交(jiao)，其余17宗地(di)(di)塊均以(yi)底(di)價(jia)成(cheng)交(jiao)。

12月14日，無(wu)錫(xi)完(wan)成8批(pi)次土(tu)拍出讓，共(gong)掛牌9宗地塊，除(chu)1宗終止出讓外，其余8宗地塊均(jun)以底價成交。

11月29日(ri)，蘇州取消土地限(xian)價首拍成交(jiao)(jiao)的6宗(zong)地塊中，僅有1宗(zong)溢價成交(jiao)(jiao)，其余5宗(zong)均(jun)以底價成交(jiao)(jiao)。

中指研究院(yuan)蘇州(zhou)(zhou)分院(yuan)高級分析(xi)師金珂分析(xi)認為(wei)，從(cong)蘇州(zhou)(zhou)本次土拍的(de)拿(na)地(di)房企(qi)來(lai)看，依然(ran)多數(shu)為(wei)地(di)方國企(qi)，且大多延續了聯(lian)合拿(na)地(di)的(de)模式。熱門地(di)塊(kuai)的(de)爭搶一定(ding)程度(du)上提振了蘇州(zhou)(zhou)市場(chang)(chang)信心。而另一方面，不(bu)限(xian)價時代(dai)開啟(qi)后，土地(di)市場(chang)(chang)分化將進一步加劇，非(fei)核心板塊(kuai)的(de)地(di)塊(kuai)底價或(huo)(huo)低溢價成交或(huo)(huo)將成為(wei)普遍(bian)現(xian)象。

“此外，土拍(pai)市(shi)場(chang)一線(xian)、二線(xian)、三四線(xian)城(cheng)市(shi)熱(re)度分(fen)化明顯，房企投資繼續(xu)向核心(xin)優(you)勢城(cheng)市(shi)聚(ju)集(ji)。拿(na)地(di)企業結構方(fang)面，受到各地(di)監(jian)管影響，地(di)方(fang)國(guo)資拿(na)地(di)金額(e)占(zhan)(zhan)比有(you)所上(shang)升，22城(cheng)均(jun)值(zhi)為(wei)23%；央國(guo)企拿(na)地(di)金額(e)占(zhan)(zhan)比接近50%。具體來(lai)(lai)看，今年以來(lai)(lai)，福(fu)州、鄭(zheng)州、無錫、沈陽、長春等城(cheng)市(shi)的地(di)方(fang)國(guo)資拿(na)地(di)金額(e)占(zhan)(zhan)比偏高，杭(hang)州、合肥(fei)等長三角城(cheng)市(shi)仍(reng)然(ran)是(shi)民企拿(na)地(di)的重(zhong)點區域。”張(zhang)凱表示(shi)。

中指研究院的最新數(shu)據顯(xian)示，1~11月，全國300城共推出住宅(zhai)用(yong)地(di)規劃建(jian)筑面積56757.05萬平(ping)(ping)方米，同(tong)比(bi)下降21.16%；成交規劃建(jian)筑面積33801.99萬平(ping)(ping)方米，同(tong)比(bi)下降27.72%；住宅(zhai)用(yong)地(di)出讓(rang)金(jin)達21674.44億元，同(tong)比(bi)下降21.42%；成交樓面均(jun)價為(wei)(wei)6407元/平(ping)(ping)方米，同(tong)比(bi)上漲8.62%；平(ping)(ping)均(jun)溢價率為(wei)(wei)5.37%，較(jiao)去(qu)年同(tong)期增長(chang)2.06個百分(fen)點(dian)；共流拍地(di)塊835宗，流拍率為(wei)(wei)17.11%，較(jiao)去(qu)年同(tong)期增長(chang)0.01個百分(fen)點(dian)。

其(qi)中，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住宅用地推出規劃建筑面積(ji)同(tong)(tong)比增(zeng)幅最大，二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)規劃建筑面積(ji)同(tong)(tong)比增(zeng)幅最大，二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)樓面均(jun)價同(tong)(tong)比增(zeng)幅最大，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)平均(jun)溢價率最高。

展望2024年(nian)(nian)，張凱預計，2024年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)核心城市(shi)優(you)質地(di)(di)塊(kuai)仍將受到房(fang)企追捧，全年(nian)(nian)土拍熱(re)度則取決于(yu)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場企穩程(cheng)度。“地(di)(di)方(fang)政府傾向于(yu)將優(you)質地(di)(di)塊(kuai)留到2024年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)供應(ying)，屆時房(fang)企資(zi)金相對充足(zu)，出價意愿(yuan)更強。”

封面圖(tu)片來源(yuan)：視覺中國圖(tu)