每經(jing)記者(zhe)｜陳利    每經(jing)編輯｜王月(yue)龍 陳夢妤    

又一城(cheng)宣布取消土地限價。

11月9日，杭州市規劃和自然資源局發布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確，本(ben)次(ci)掛牌出讓的(de)10宗地(di)塊均實行自由競(jing)價，按照價高者得的(de)原則(ze)確定競(jing)得人。

另據中指院監測顯示，截至目前，已有包括重慶、廈門、南京等16個城市宣布取消土地限價。

集中供地時的土拍現(xian)場（圖文無(wu)關）每日經濟新聞資料圖

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從政(zheng)策本身來(lai)看，土地(di)限(xian)價(jia)的放開不會大幅刺激市場熱度提升，“預計接下來土地市場還會維持三季度的整體水平和熱度。”

就(jiu)在11月9日(ri)，央行對(dui)外發(fa)布的(de)《中國(guo)區域(yu)金融運行報(bao)告(2023)》表(biao)示，將適應房(fang)地產市場供(gong)求(qiu)關(guan)系發(fa)生(sheng)重(zhong)大(da)變化的(de)新形(xing)勢，適時調整優化房(fang)地產政策，促進房(fang)地產市場平穩(wen)健康(kang)發(fa)展。

時隔7年(nian)，“價(jia)高(gao)者(zhe)得”又回(hui)來(lai)了

這是自2016年后，杭州土地(di)出讓(rang)再(zai)次恢(hui)復“價(jia)高者得(de)”。

據《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)不完全(quan)梳理，從(cong)2012年10月至(zhi)今，杭州土地(di)市場競拍規(gui)則經(jing)歷(li)了(le)多(duo)次(ci)調整，除2015年9月至(zhi)2016年6月曾(ceng)采用(yong)“價(jia)(jia)高者(zhe)得”的競拍方(fang)式外，其(qi)余時間(jian)均采取了(le)“限(xian)地(di)價(jia)(jia)”，即當地(di)塊(kuai)達到限(xian)定溢價(jia)(jia)率(lv)后，競保(bao)障房(fang)、競現房(fang)、競自持、競養老(lao)房(fang)等，房(fang)價(jia)(jia)、地(di)價(jia)(jia)雙(shuang)限(xian)制則始(shi)于2019年7月。

而在此次(ci)取消“限地價(jia)”前，杭州(zhou)土(tu)地出讓實行地價(jia)、房(fang)價(jia)“雙限”+搖號的土(tu)拍規則，溢(yi)價(jia)率(lv)不高于12%。

在放(fang)開土地(di)限價的(de)同時，杭州部分區域(yu)還取(qu)消了富陽、臨安(an)、臨平、錢塘四個區域(yu)的(de)新房限價，但上(shang)城(cheng)、拱墅(shu)、濱江、西湖(hu)、蕭山、余杭六區新房限價(jia)仍保(bao)持不變(bian)。

“從本次已公布的情況看，杭州土拍限價完全放開了，但新房限價調整主要在外圍區域，主城四區以及蕭山、余杭依舊限房價。這些主城區中的熱門板塊項目去化速度普遍較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關聯性，若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風險。”中指研究院華東大區常務副總高院生表示。

其進一(yi)步表示，富陽、臨安、臨平、錢塘等放開(kai)(kai)新房(fang)限(xian)價后，這些(xie)區(qu)域的價格(ge)將(jiang)回歸市(shi)場邏輯(ji)，房(fang)企在(zai)開(kai)(kai)發項目時也能夠更靈活制定價格(ge)。

實(shi)際上，目前(qian)新房仍(reng)限(xian)價(jia)的六個城區(qu)(qu)分布著杭州土地市場最熱的板塊(kuai)，包括(kuo)申花、江河匯、奧體、錢二等(deng)；不(bu)限(xian)價(jia)的四(si)個區(qu)(qu)，住宅地塊(kuai)多以底價(jia)成交。

如10月27日，杭(hang)州限(xian)購調整(zheng)后的(de)首次(ci)拍(pai)賣，唯一(yi)一(yi)宗搖(yao)號地塊就位于蕭山區(qu)；9月27日8宗封頂成交(jiao)的(de)地塊中除一(yi)宗位于臨平老(lao)城區(qu)外，其余7宗全部來(lai)自(zi)限(xian)價區(qu)域。而在新房成交(jiao)方面(mian)，隨(sui)著“杭(hang)六條”的(de)頒布，熱門板塊項(xiang)目(mu)中簽率持續走低。

據克而瑞統計顯(xian)示，10月(yue)23日-10月(yue)29日時間段(duan)，位(wei)于上城區(qu)的(de)芝(zhi)瀾月(yue)華軒，綜合(he)中(zhong)簽(qian)(qian)率僅(jin)約11.31%，前一期(qi)則是33.78%；西湖區(qu)的(de)建發(fa)云啟之江中(zhong)簽(qian)(qian)率從前一期(qi)的(de)27.56%降至(zhi)11.93%；濱江區(qu)的(de)平(ping)暉府(fu)中(zhong)簽(qian)(qian)率從39.23%降至(zhi)27.89%。

“對于一些地(di)價房價都取消且(qie)地(di)段優勢還不錯的區域(yu)，預計拿地(di)方面的積極(ji)性會增加(jia)。”易居研究(jiu)(jiu)院研究(jiu)(jiu)總監嚴躍進(jin)分析指出，而地價的(de)上升(sheng)，客觀上會引導市場預期，有助于促(cu)進購房(fang)心態的(de)向(xiang)好，利(li)好房(fang)地產市場的(de)交易活(huo)躍。

多地已再現地王

截至目前，已有包(bao)括成都、濟南、合肥、廈(sha)門等16個城市土(tu)拍官宣回歸(gui)“價(jia)高者得”。

而(er)在(zai)22個(ge)進行集中(zhong)供(gong)地的(de)城市中(zhong)，目前僅有(you)包括北京、上海、鄭州(zhou)、寧波、廣(guang)(guang)州(zhou)、深(shen)圳等6個(ge)城市未明確取消，不(bu)過(guo)寧波、廣(guang)(guang)州(zhou)和(he)深(shen)圳自10月(yue)以來無新掛牌地塊。

從已進(jin)行了首場土(tu)拍(pai)的城(cheng)(cheng)市情況來看(kan)，市場熱(re)度有所(suo)回升，部(bu)分城(cheng)(cheng)市“地王”再現。

如在11月2日，合肥(fei)取消限(xian)價后(hou)的首場土拍，三宗(zong)地塊溢價率分別(bie)達到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，濱湖金融板塊05號地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終安徽高速以2876萬(wan)元/畝、溢價率(lv)44.89%、總價33.88億(yi)元高價收入囊中(zhong)。至此，該這塊地打破此前濱湖2655萬元/畝、以及合肥2850萬元/畝的單價紀錄，成為合肥現如今單價最高的地塊。

包河區BH202310號地塊，同樣吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發、建工等10家房企爭搶。最終由安徽置地以單價2662萬元/畝、總價26億元競得。2662萬元/畝的單價，同樣也打(da)破了2016年包(bao)河區(qu)建發雍龍府2250萬元/畝(mu)單價記錄，成為新(xin)的包(bao)河區(qu)單價地王。

此前的10月30日，濟南土拍中，雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企爭搶，激烈競價。彩石地塊競價236輪，由保盛溢價率50.17%摘得；雪山A1地塊競價49輪，由中海溢價率6.38%摘得；鳳凰路住宅組團地塊競價241輪，由中電建溢價率53.1%摘得，而241輪(lun)的競價輪(lun)次(ci)，也(ye)刷新了(le)濟(ji)南(nan)自2018年以來土地競價輪(lun)次(ci)最高(gao)紀錄(lu)。

“整體來看，全國房地產市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯，取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響，熱點城市的核心地塊熱度或升溫，優質地塊競拍出更高的價格，有利于地方增加收入，但在房企投資布局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小。”中指研究院分析師孟新增認為，非核心城市或區域2023年以來土拍情緒延續低迷態勢，短期土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。

克而瑞也在研報中指出，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，不會大幅刺激市場熱度提升，預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。但土地限價(jia)的(de)放開(kai)，會(hui)加劇土地市場冷熱分化(hua)的(de)局面，優質地塊投資競爭度會(hui)加碼。

此外，從企(qi)(qi)業(ye)端(duan)來看，央(yang)國企(qi)(qi)仍是(shi)拿地主(zhu)(zhu)力。如在合肥，盡管取消了地價限制(zhi)，但參拍(pai)房企(qi)(qi)卻大(da)大(da)減(jian)少，除龍湖、偉星等少數民企(qi)(qi)外，清一色的央(yang)企(qi)(qi)國企(qi)(qi)，未曾見到中(zhong)小民企(qi)(qi)；在濟南(nan)，競爭(zheng)最(zui)為激烈的鳳凰路住宅主(zhu)(zhu)團(tuan)參拍(pai)房企(qi)(qi)同樣(yang)是(shi)以央(yang)國企(qi)(qi)為主(zhu)(zhu)。

“‘央國企+城投+少量優質(zhi)民(min)企’的拿(na)地格局不會改變。”克而(er)瑞在(zai)研報中指出，一旦(dan)土(tu)地限價放開(kai)在(zai)多(duo)城執行，央國企(qi)的優勢(shi)將進一步(bu)加大，但(dan)考慮到整體市場(chang)處在(zai)底部修(xiu)復階段(duan)，企(qi)業投資繼續保持理性和謹慎(shen)態勢(shi)。

記者|陳利

編輯|王(wang)月龍?陳(chen)夢(meng)妤(yu)?杜恒峰

校對|劉小英

｜每日經濟新聞 ?nbdnews??原創文章｜

未經許(xu)可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用