每(mei)經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編輯｜魏文藝    

房企(qi)拿地(di)規(gui)模(mo)同比(bi)降幅有所(suo)收窄。

11月1日，中指研究院(yuan)、克而瑞等(deng)多家機構發布了(le)今(jin)年前10月房企拿地情況。

據中指研究(jiu)院數據，1~10月，TOP100企(qi)業拿(na)地(di)總額為10107億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)下降10%，降幅較上月收(shou)窄7.9個百(bai)分點；TOP100房企(qi)拿(na)地(di)門檻(jian)值為28億元(yuan)(yuan)(yuan)，較上年同期下降8億元(yuan)(yuan)(yuan)；TOP100房企(qi)招拍掛權益拿(na)地(di)總額占全國300城土地(di)出讓(rang)金的比(bi)例為52%。

頭(tou)部房企仍是拿地(di)主力，中海地(di)產、保利(li)發展和華潤置地(di)前10月的權(quan)益拿地(di)金(jin)額和全(quan)口徑新增(zeng)貨(huo)值均排名行(xing)業前三位。其中，中海地(di)產全(quan)口徑新增(zeng)貨(huo)值2127億元，保利(li)發展和華潤置地(di)分別為1644億元和1551億元。

中指研究院土(tu)地(di)(di)市場(chang)研究負責人張(zhang)凱(kai)向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)分析指出(chu)，“在1~10月推(tui)出(chu)樓面均(jun)價同(tong)(tong)比(bi)上漲4.4%的情(qing)況下(xia)(xia)，成(cheng)(cheng)交(jiao)樓面均(jun)價同(tong)(tong)比(bi)漲幅達到14.4%。地(di)(di)方政府相對于(yu)去年推(tui)出(chu)了(le)更(geng)好的地(di)(di)塊(kuai)，但同(tong)(tong)時房(fang)企優中選優，所(suo)以成(cheng)(cheng)交(jiao)樓面均(jun)價有了(le)更(geng)明顯(xian)的上升。前10月300城土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)金規模同(tong)(tong)比(bi)下(xia)(xia)降了(le)25%。而2022年全年土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)金收(shou)入約6.7萬億元，以此預估(gu)，2023年全年土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)金收(shou)入或不足5萬億元。”

頭部房企重倉核心城市

中(zhong)指研(yan)究院數據(ju)顯示(shi)，今年(nian)1~10月，房(fang)企權(quan)益拿地金(jin)額榜和(he)全口徑新增貨值榜排名1~7位(wei)的企業完(wan)全相同，分別為中(zhong)海地產、保(bao)利發展、華潤置地、建發房(fang)產、綠(lv)城中(zhong)國(guo)、招(zhao)商(shang)蛇(she)口和(he)中(zhong)國(guo)鐵建。

其(qi)中，拿(na)地金額(e)排(pai)(pai)在前(qian)(qian)五(wu)位的房(fang)企，金額(e)均超500億元(yuan)(yuan)。全(quan)口徑新(xin)增(zeng)貨值方面(mian)，排(pai)(pai)在前(qian)(qian)六位的房(fang)企均超過千億元(yuan)(yuan)。值得(de)一(yi)提的是，濱江(jiang)集團盡管未(wei)能進入拿(na)地金額(e)榜(bang)(bang)(bang)TOP10，但(dan)其(qi)全(quan)口徑新(xin)增(zeng)貨值卻以951億元(yuan)(yuan)排(pai)(pai)在第八(ba)位。上海西岸開發（集團）則以744億元(yuan)(yuan)闖入全(quan)口徑新(xin)增(zeng)貨值榜(bang)(bang)(bang)前(qian)(qian)10位，未(wei)來或成(cheng)為房(fang)企銷(xiao)售榜(bang)(bang)(bang)的有力競爭者。

克而瑞統計則顯(xian)示(shi)，1~10月(yue)(yue)份，TOP10房(fang)企新增貨(huo)值為(wei)TOP100房(fang)企的63%，較(jiao)上月(yue)(yue)減少3個百分點(dian)，主要(yao)是(shi)由于個別位(wei)于10強以(yi)外房(fang)企10月(yue)(yue)新增拿地較(jiao)多導致(zhi)。整體來看，新增貨(huo)值高(gao)度集(ji)中的趨(qu)勢(shi)并未有改變(bian)，且后(hou)50強房(fang)企的新增貨(huo)值占(zhan)比(bi)為(wei)6%，較(jiao)上月(yue)(yue)繼(ji)續(xu)減少1個百分點(dian)。

2023年1~10月(yue)(yue)房企拿地金額TOP10 來(lai)源(yuan)：中指研究(jiu)院此(ci)外，從1~10月(yue)(yue)頭部房企主要拿地的城市分布來(lai)看，北京(jing)、上海、廣州(zhou)、深圳、南(nan)京(jing)、成都、蘇州(zhou)、天津、寧(ning)波、武漢等核心熱(re)點(dian)城市最(zui)受(shou)青睞(lai)，而(er)頭部房企在這些城市的土(tu)地布局占比(bi)極高。從出現(xian)頻次(ci)看，一線城市中上海和(he)北京(jing)出現(xian)次(ci)數較多，分別(bie)為10次(ci)和(he)6次(ci)；二線城市中，杭州(zhou)、南(nan)京(jing)、西安分別(bie)出現(xian)7次(ci)、7次(ci)和(he)8次(ci)。

10家頭部房企中(zhong)，有7家房企在十(shi)大核心熱點城市的拿地(di)金額占(zhan)(zhan)比超過95%。其中(zhong)，金地(di)集團(tuan)、越秀地(di)產、中(zhong)國金茂在主(zhu)要(yao)城市的土地(di)布局(ju)占(zhan)(zhan)比達到100%。

《每日經濟新聞(wen)》記者注意(yi)到，頭(tou)部房企基本都提(ti)出了(le)投資(zi)聚(ju)焦核心城市的策略。如(ru)華潤置地(di)(di)、招(zhao)商蛇口、金地(di)(di)集(ji)團(tuan)、越秀等多家房企，還提(ti)出“以銷定產、量入為(wei)出”的拿地(di)(di)原則(ze)，以保持投資(zi)效率和經營穩健(jian)。

今(jin)年以來，全國(guo)土地(di)(di)(di)(di)市場繼續低溫運行，雖然多(duo)地(di)(di)(di)(di)新政之后部分地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)引發(fa)企業參拍(pai)積極(ji)性高漲，但城市之間(jian)、地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)與地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)之間(jian)分化明顯，土拍(pai)整體改善并不明顯。

在部分城市核心地(di)區(qu)高總價地(di)塊成交(jiao)的影響下，疊(die)加(jia)上月(yue)(yue)低基數影響，10月(yue)(yue)份50家代表房企(qi)拿地(di)總額環(huan)比增長(chang)59.6%。例如北京、上海(hai)、南(nan)京、廣(guang)州等城市，均在10月(yue)(yue)份拍出高總價地(di)塊。特別是上海(hai)徐(xu)匯區(qu)龍華街道地(di)塊成交(jiao)價高達(da)240億(yi)元，由(you)中海(hai)聯合體(ti)競(jing)得，也是2021年集中供地(di)以來(lai)起價最高的地(di)塊。

長三角領跑土拍市場

房企方(fang)面(mian)，以(yi)綠(lv)城為例(li)，繼(ji)8月(yue)份(fen)在上海(hai)連(lian)續摘(zhai)得3宗(zong)宅(zhai)地之后，又在10月(yue)份(fen)南京(jing)土拍中(zhong)，以(yi)總(zong)價69億元、樓(lou)面(mian)價43473元/平方(fang)米拿下主城區G55號地塊。該(gai)地塊位于南京(jing)建(jian)鄴(ye)區河西中(zhong)，吸引(yin)了招商蛇口(kou)、保利發展、中(zhong)海(hai)地產(chan)、象(xiang)嶼、國貿、越秀、建(jian)發、葛洲壩、華發、偉星等房企競拍，開拍后僅1分14秒競價已達21輪，火速觸達地價上限(xian)進入(ru)搖(yao)號環節，最(zui)終被綠(lv)城收(shou)入(ru)囊(nang)中(zhong)。

分企業來看(kan)，中海地產(chan)、華潤置地、保利發展、中國鐵建等央企拿地規(gui)模(mo)較高，10月(yue)單月(yue)的拿地金額均(jun)超90億元，綠城、龍湖(hu)、大(da)家等混(hun)合所有(you)制企業和民企亦有(you)所斬(zhan)獲。

“受(shou)到各地(di)政策調整影響，如陜(shan)西省國資(zi)委發(fa)文嚴禁(jin)下屬(shu)企(qi)(qi)業(ye)舉(ju)債購(gou)地(di)托市(shi)等，使得地(di)方(fang)國資(zi)拿地(di)金(jin)(jin)額占比(bi)有明(ming)顯下降(jiang)，22城(cheng)均(jun)值(zhi)僅5%。具體來看，南京、武漢、青島、鄭州、無錫等城(cheng)市(shi)地(di)方(fang)國資(zi)拿地(di)金(jin)(jin)額占比(bi)偏高，杭州、合(he)肥(fei)等長三角城(cheng)市(shi)仍然是(shi)民企(qi)(qi)拿地(di)的重點區域。而央國企(qi)(qi)拿地(di)金(jin)(jin)額占比(bi)接近80%，”張凱(kai)向《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者分析指出(chu)。

從各城市群TOP10企業拿(na)地金額來看，長三角地區繼續(xu)領跑全國。

1~10月，長(chang)三(san)角(jiao)TOP10企(qi)業拿地金(jin)額為2683億(yi)(yi)元，居四大城市群之(zhi)首。其中(zhong)，綠(lv)城中(zhong)國拿地金(jin)額為435億(yi)(yi)元，位居長(chang)三(san)角(jiao)企(qi)業拿地金(jin)額榜首；建發(fa)房產在長(chang)三(san)角(jiao)的以(yi)375億(yi)(yi)元拿地金(jin)額位居第二，中(zhong)海則以(yi)40億(yi)(yi)元之(zhi)差居第三(san)名。今(jin)年以(yi)來(lai)，頭部房企(qi)幾(ji)乎沒有缺席長(chang)三(san)角(jiao)的土地爭奪。

值得(de)注意的是(shi)，《每日經濟(ji)新聞》記者了解到，京津冀(ji)TOP10企業拿(na)地(di)金(jin)額為(wei)967億元(yuan)(yuan)，反超粵港澳大(da)灣(wan)區(qu)位(wei)列第二；粵港澳大(da)灣(wan)區(qu)TOP10企業拿(na)地(di)金(jin)額為(wei)903億元(yuan)(yuan)，位(wei)列第三(san)。從拿(na)地(di)面積來看，長三(san)角TOP10企業拿(na)地(di)面積以1242萬平(ping)方米位(wei)居四大(da)城市群首位(wei)。

據中(zhong)(zhong)指(zhi)研究院監測，近期已有(you)成(cheng)(cheng)都、濟(ji)(ji)南、合(he)肥、廈門等地(di)(di)實(shi)(shi)際落實(shi)(shi)“取消(xiao)土(tu)(tu)地(di)(di)限價(jia)”的土(tu)(tu)拍政(zheng)策。10月(yue)30日，濟(ji)(ji)南迎來取消(xiao)土(tu)(tu)地(di)(di)最高限價(jia)后的首(shou)次土(tu)(tu)拍，10宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)總(zong)成(cheng)(cheng)交面積約29.6萬平方(fang)米，其(qi)中(zhong)(zhong)4宗(zong)溢(yi)價(jia)成(cheng)(cheng)交，6宗(zong)底價(jia)成(cheng)(cheng)交。其(qi)中(zhong)(zhong)屬鳳凰北路以(yi)西(xi)、商貿城路以(yi)南組團(tuan)地(di)(di)塊(kuai)吸(xi)引了中(zhong)(zhong)海地(di)(di)產、華潤置地(di)(di)、保利置業(ye)、瑞(rui)馬、建(jian)(jian)發、中(zhong)(zhong)電(dian)建(jian)(jian)、海信、保盛等8家企業(ye)報(bao)名，最終(zhong)經(jing)過241輪競拍，被中(zhong)(zhong)電(dian)建(jian)(jian)以(yi)總(zong)價(jia)6.95億元收入囊中(zhong)(zhong)，溢(yi)價(jia)率達53.1%。

“此時取消(xiao)土(tu)(tu)(tu)地(di)地(di)價(jia)上(shang)限，預計(ji)將(jiang)對土(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)場情緒(xu)產生一(yi)定積極影(ying)響。”中指研(yan)究院分析認為，首先是熱點城市(shi)的(de)(de)核心地(di)塊熱度或升溫，但地(di)王(wang)恐難頻現。土(tu)(tu)(tu)拍(pai)恢復至(zhi)價(jia)高者得，意(yi)味(wei)著除限價(jia)之外，部分城市(shi)競自持(chi)、競配建(jian)、競現房等環節均有望相(xiang)繼退出(chu)，溢價(jia)率(lv)或將(jiang)超過(guo)15%，但在房企(qi)投(tou)資布局仍(reng)審(shen)慎(shen)下，預計(ji)優質地(di)塊普(pu)遍競拍(pai)出(chu)地(di)王(wang)概(gai)率(lv)較小；另一(yi)方面，核心城市(shi)中小房企(qi)拿(na)(na)地(di)壓力(li)加(jia)大(da)，資金(jin)實力(li)較好的(de)(de)央企(qi)國企(qi)拿(na)(na)地(di)機會增加(jia)；第(di)三(san)，多(duo)數城市(shi)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)延續低迷態勢，這(zhe)些城市(shi)或區域的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)情緒(xu)扭轉仍(reng)依賴銷售端恢復程度，土(tu)(tu)(tu)拍(pai)規則(ze)調(diao)整對市(shi)場的(de)(de)帶動效果(guo)或有限。