每(mei)經記(ji)者｜陳利    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝    

2024年，房(fang)地產行業(ye)仍處(chu)于深度調整期。但隨著9月底(di)系列樓市利(li)好政策落地，熱點(dian)城市樓市成交迅速回暖，百(bai)強房(fang)企(qi)銷售業(ye)績亦出(chu)現回升。

中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)監測數(shu)據顯示(shi)，2024年前(qian)11月(yue)相較于前(qian)10月(yue)，TOP100房企銷售總額同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅收窄了4.08個(ge)百分點(dian)，而前(qian)10月(yue)相較于前(qian)9月(yue)，同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅收窄了1.8個(ge)百分點(dian)。尤其(qi)是10月(yue)，TOP100房企的銷售額實現了同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長 10.53%和環比(bi)增(zeng)長67.45%。

不過累(lei)計來看，2024年前11月重點100城新(xin)建商品住宅(zhai)銷售面(mian)(mian)積(ji)同(tong)比下降(jiang)23%，供(gong)給端表現整體(ti)偏(pian)弱，整體(ti)庫存(cun)仍(reng)(reng)處高位(wei)，截至11月末重點城市可售面(mian)(mian)積(ji)出清周期(qi)為21.2個月。根據“中國(guo)房地產業(ye)中長期(qi)發展動態(tai)模型”測算(suan)，2025年全國(guo)房地產市場仍(reng)(reng)將呈(cheng)現“銷售規模恢復仍(reng)(reng)面(mian)(mian)臨挑(tiao)戰，新(xin)開工面(mian)(mian)積(ji)、開發投資或繼續回(hui)落”的特點。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者發(fa)現，在銷(xiao)售額(e)見頂、利潤率受限的市場(chang)背景下，房(fang)企正逐(zhu)步由(you)傳統的地產開發(fa)商(shang)(shang)向運(yun)(yun)營商(shang)(shang)、服務(wu)商(shang)(shang)轉型(xing)，眾(zhong)多房(fang)企紛(fen)紛(fen)探索(suo)輕資產與重(zhong)資產并重(zhong)的綜(zong)合運(yun)(yun)營服務(wu)模(mo)式，同(tong)時在商(shang)(shang)業、代建和(he)物(wu)業服務(wu)等(deng)細分領域加速布局。

超百家房企入局代建

從國家(jia)統(tong)計局發(fa)布的前11月全國房地產市場運行(xing)數(shu)據(ju)來看，房地產投資(zi)、銷售(shou)、融資(zi)等各項指(zhi)標雖有(you)所改善，但(dan)不及預期。

開發(fa)賽道(dao)表(biao)現不佳，讓房(fang)企(qi)更加重視第(di)二(er)曲線的(de)增長，其中代建更是(shi)成為諸多房(fang)企(qi)眼中的(de)“香餑餑”，近年來競相入局該賽道(dao)。

克而瑞監測數據顯(xian)示，截至2024年9月，已(yi)經有(you)超過100家房企入(ru)局代(dai)建或承接代(dai)建業務(wu)。其中，銷售排(pai)名前50的(de)房企中，有(you)46家布局了代(dai)建業務(wu)，僅有(you)少數企業如大華集(ji)團、香(xiang)港(gang)置地等未有(you)代(dai)建業務(wu)。

如正在進行(xing)重(zhong)組(zu)的(de)美的(de)置業(ye)也表示，重(zhong)組(zu)后代(dai)建(jian)(jian)業(ye)務將(jiang)是公司業(ye)務非常重(zhong)要的(de)組(zu)成部分，希望在未來2~3年內，第三(san)方代(dai)建(jian)(jian)業(ye)務占(zhan)整(zheng)體(ti)開發代(dai)建(jian)(jian)業(ye)務的(de)比例逐漸(jian)超過20%。

“當前市場上有意愿、有能力的企業幾(ji)乎全部‘下場’做代建了，競爭(zheng)程度(du)進一(yi)步加劇(ju)。有些企業為了增加利潤增長(chang)點(dian)已早早布局，有些企業則是‘夾(jia)縫(feng)求生’快速入局。”克而瑞(rui)分(fen)析表示。

而面(mian)對(dui)激(ji)烈的(de)(de)市場競爭(zheng)，不少(shao)企(qi)業轉向政府代(dai)(dai)建領域尋求增(zeng)(zeng)長，這也使得政府代(dai)(dai)建的(de)(de)規模(mo)迅速擴(kuo)大。2024年前(qian)三季(ji)度，房企(qi)代(dai)(dai)建新增(zeng)(zeng)規模(mo)TOP20新增(zeng)(zeng)簽約(yue)建面(mian)12040萬平方米(mi)，較二(er)季(ji)度末增(zeng)(zeng)長40%。其中(zhong)，華(hua)潤置(zhi)地、綠地控股、國貿地產、中(zhong)天(tian)美好和宋都管理的(de)(de)代(dai)(dai)建業務中(zhong)，政府代(dai)(dai)建面(mian)積占比均超過60%。

“隨著城(cheng)中村(cun)改造、保障性住(zhu)房建(jian)(jian)設等‘三大工程’的啟動，政府代建(jian)(jian)項(xiang)目(mu)(mu)將(jiang)(jiang)繼(ji)續受到(dao)高度重視，預(yu)計行業(ye)將(jiang)(jiang)持續增長。”克而瑞指出，不過從項(xiang)目(mu)(mu)類(lei)型來看(kan)，商品住(zhu)宅項(xiang)目(mu)(mu)仍(reng)是代建(jian)(jian)的主要(yao)業(ye)務類(lei)型，占比(bi)達(da)到(dao)56%。

“從目前來(lai)看，央國企(qi)圍繞政府代(dai)建(jian)的護城河慢(man)(man)慢(man)(man)轉向市場化代(dai)建(jian)，并(bing)在主業(ye)(ye)優勢的基礎上再細分領域(yu)積累經驗和(he)(he)優勢。民企(qi)發(fa)展受限(xian)相(xiang)對較少，商業(ye)(ye)代(dai)建(jian)實際操作也相(xiang)對靈活，入局(ju)基本以其(qi)大本營和(he)(he)房地(di)產(chan)發(fa)展積累下(xia)來(lai)的資源整合為主。”克而瑞認(ren)為，在代(dai)建(jian)行業(ye)(ye)競爭加劇的背景(jing)下(xia)，企(qi)業(ye)(ye)還是應該不斷創新和(he)(he)提升技術(shu)水平(ping)，以應對日益激(ji)烈的市場競爭。

REITs推動房企加速轉型

記者(zhe)注意到(dao)，除(chu)代建外(wai)，華(hua)潤置(zhi)地(di)、龍(long)湖集團、萬科等房企還在(zai)商業(ye)賽道上持續發(fa)力，通過商業(ye)投(tou)資、資產管(guan)理等實現突圍。

以(yi)龍湖集(ji)團(tuan)為例。截至2024年上(shang)半(ban)年，龍湖集(ji)團(tuan)的(de)經(jing)營性收入(ru)達到131億元(yuan)，同(tong)比增長7.6%，占公(gong)司(si)整體收入(ru)的(de)比重達到28%，對核(he)心利潤(run)的(de)貢獻率提升至80%以(yi)上(shang)。憑借經(jing)營性業(ye)務的(de)高利潤(run)率，公(gong)司(si)成功平(ping)滑了周期(qi)內的(de)利潤(run)波動。

在2024年(nian)的(de)中期業(ye)績(ji)會上，龍湖集(ji)團管理層表示：“按照這個速度，我們預計在2028年(nian)底，集(ji)團的(de)經營性收入占比能夠過(guo)半(ban)。到那時，我們整個業(ye)務模(mo)式(shi)可(ke)以說切(qie)換到了(le)新的(de)發展模(mo)式(shi)。”

華(hua)潤(run)置地的(de)情況也類似。2024年上半年，華(hua)潤(run)置地的(de)經常(chang)性(xing)收(shou)入(ru)已(yi)達到200億(yi)元，同比增(zeng)長9%，占(zhan)公(gong)司核心凈利潤(run)的(de)比重超(chao)過(guo)五成，且首(shou)次超(chao)過(guo)了開發銷售型業(ye)務的(de)貢獻(xian)。

經營性業務的快速(su)發展，也為房企公募REITs試點提供了更(geng)多可(ke)能(neng)。如(ru)華潤(run)置地已經構建(jian)商業、有巢雙REITs平臺，不動產“投融建(jian)管退”資(zi)本循環更(geng)加暢通；萬科在半年報(bao)中透露(lu)，2024年已實現多賽道REITs突破，商業REITs完成上市，物流(liu)、租賃(lin)住宅REITs已進入申(shen)報(bao)流(liu)程。

截至(zhi)2024年12月19日，華(hua)潤置地、招商蛇口、大悅(yue)城(cheng)、萬科、首(shou)創城(cheng)發和中(zhong)國(guo)金茂這6家(jia)房企(qi)共有8只REITs產品完成上市(shi)，總(zong)發行規模達到224.22億元。

“在行業深度(du)調(diao)整的(de)大背景下，相關房企(qi)可(ke)(ke)以通(tong)過(guo)發行公(gong)募(mu)REITs加快企(qi)業輕資產化轉(zhuan)型，進(jin)一步增強(qiang)資本實力(li)。”克而(er)瑞分(fen)析指(zhi)出(chu)，公(gong)募(mu)REITs同時鏈接了房企(qi)與投資機(ji)構，或在未來催生出(chu)更(geng)多(duo)可(ke)(ke)能的(de)合作機(ji)會(hui)。

物企持續加大外拓力度

作為(wei)脫胎于房(fang)地產行業的物業管(guan)理行業，在(zai)2024年同樣(yang)迎(ying)來了新變化。中指研究(jiu)院統計數據顯示，2024年上半年，物業上市企業管(guan)理面積的平(ping)均值(zhi)(zhi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)1.41億(yi)平(ping)方米，同比增長(chang)9.3%，但較上年同期的增長(chang)率(lv)下降了3.05個百分點；合約(yue)(yue)(yue)面積的平(ping)均值(zhi)(zhi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)1.87億(yi)平(ping)方米，同比增長(chang)2.19%，較上年同期的增長(chang)率(lv)下降了約(yue)(yue)(yue)3.63個百分點。

中指研究院物(wu)業事業部總(zong)經理(li)牛曉娟在(zai)接(jie)受記者采訪時指出，合(he)(he)約(yue)面(mian)積的(de)平(ping)均增速較管(guan)理(li)面(mian)積的(de)平(ping)均增速低7.11個百分點，這意味著未來合(he)(he)約(yue)面(mian)積所(suo)帶來的(de)規模增長(chang)動力將逐漸減弱，其增長(chang)潛力也(ye)有(you)限(xian)。

在此影響下(xia)(xia)，物管企業(ye)的(de)營(ying)業(ye)收入增速均值降(jiang)(jiang)幅也由(you)2021年的(de)41.54%下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)至(zhi)2022年的(de)15.93%，進而下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)至(zhi)2023年的(de)8.20%。

盡管增量市(shi)場增速放緩，但市(shi)場存量足夠(gou)大(da)。中指研究(jiu)院預計，2025年(nian)(nian)全國物業管理(li)(li)規模(mo)仍(reng)將達(da)到315億平方(fang)米(mi)；而2023年(nian)(nian)百強(qiang)物業企業總(zong)管理(li)(li)面(mian)積(ji)為(wei)135.96億平方(fang)米(mi)，占市(shi)場總(zong)管理(li)(li)面(mian)積(ji)43.16%，市(shi)場剩余(yu)空間足夠(gou)大(da)。

為更快搶(qiang)占(zhan)存量(liang)市(shi)場，并逐步降(jiang)低關聯開發商帶來的影響，物(wu)業企業在過去幾年里(li)持(chi)續加大外拓力度，物(wu)管企業的管理面積中(zhong)來自(zi)第(di)三方的占(zhan)比也逐年攀(pan)升，從(cong)2020年的42.23% 一路走高至(zhi)2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管(guan)企業(ye)也(ye)逐步擺脫(tuo)過往對(dui)規模的(de)盲目追求(qiu)，轉而尋求(qiu)高質量發展(zhan)。主(zhu)動(dong)“割舍”低質效(xiao)、低收繳(jiao)率(lv)、管(guan)理難(nan)度大、發展(zhan)潛力小的(de)項(xiang)目，成為許多企業(ye)共同的(de)選(xuan)擇(ze)。

2024年(nian)上半年(nian)，萬物云退出了(le)17個(ge)住宅物業項目，涉及(ji)飽和收入約(yue)8940萬元；金科服(fu)務(wu)(wu)也撤場管理面積(ji)(ji)約(yue)2990萬平方米(mi)。截至2024年(nian)6月末，綠城服(fu)務(wu)(wu)的儲(chu)備面積(ji)(ji)較(jiao)上年(nian)同期凈減少(shao)約(yue)2150萬平方米(mi)，主要就(jiu)是由于儲(chu)備面積(ji)(ji)的交付及(ji)對(dui)部分非核心(xin)城市及(ji)存在交付風險(xian)的儲(chu)備項目的主動退出。

不過需要指出的(de)是，當企(qi)業不約而(er)同地(di)希望能(neng)更快更準地(di)獲取優質項目，存量市場的(de)競爭也(ye)就(jiu)越(yue)發(fa)激烈起來。

近(jin)年來，部(bu)分(fen)物(wu)業企業為提高項目中(zhong)標率(lv)，市(shi)場(chang)上開始(shi)出現物(wu)業企業“帶資進(jin)場(chang)”“低(di)價競標”等競爭(zheng)方式。與(yu)此同時，重(zhong)慶、青島城陽區、武(wu)漢江夏區等地還出臺物(wu)業費指導價，一定程度上影(ying)響了(le)物(wu)業企業在小區物(wu)業費方面的收入。

“非市(shi)場(chang)化的(de)物(wu)業(ye)費定價(jia)有礙行(xing)業(ye)高質(zhi)量(liang)發展，物(wu)業(ye)企(qi)(qi)業(ye)服務質(zhi)量(liang)與(yu)(yu)價(jia)格匹配，是行(xing)業(ye)市(shi)場(chang)成熟與(yu)(yu)進(jin)步的(de)重要(yao)標志。”牛曉娟分析認為，物(wu)業(ye)企(qi)(qi)業(ye)之間將延續激烈競爭的(de)局面，基礎服務領域(yu)很可能將出現(xian)“卷服務”“卷價(jia)格”等(deng)現(xian)象，企(qi)(qi)業(ye)將更加重視業(ye)務深耕(geng)與(yu)(yu)內功修煉，追(zhui)求(qiu)提質(zhi)增效。從長遠看(kan)，這將推動行(xing)業(ye)真正(zheng)形(xing)成“質(zhi)價(jia)相符”的(de)市(shi)場(chang)格局。

此外，在牛曉(xiao)娟看來，2025年物業企(qi)業布局多元服務業務時會(hui)更(geng)加(jia)謹慎，專業賽道中的民營(ying)企(qi)業也會(hui)受到資本市場關注。

與(yu)此同(tong)時，在科技(ji)(ji)賦(fu)能的(de)行(xing)業(ye)(ye)背景下，AI技(ji)(ji)術(shu)與(yu)智能硬件將(jiang)加速在物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的(de)業(ye)(ye)務實踐(jian)中落地。牛曉娟表(biao)示：“這些(xie)都(dou)將(jiang)為優(you)質(zhi)物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)提(ti)供更多(duo)的(de)發展機遇(yu)，促進行(xing)業(ye)(ye)整體(ti)競爭格局(ju)優(you)化(hua)，推動行(xing)業(ye)(ye)繼(ji)續向高質(zhi)量(liang)方向發展轉型，進而提(ti)升行(xing)業(ye)(ye)的(de)整體(ti)服務水平和運(yun)營效率。”