每(mei)(mei)經記(ji)者｜李娜    每(mei)(mei)經編輯｜趙云(yun)    

2月27日上市的匯添富九州通醫藥REIT，集合競價階段便直奔30%的漲停上限，全天(tian)最終漲幅超過(guo)28%。

昨日(ri)華夏金隅智(zhi)造工場(chang)(chang)REIT上市(shi)后，也(ye)(ye)全(quan)天封住30%漲停(ting)板。稍早于(yu)2月17日(ri)上市(shi)的國泰君安南能(neng)源供熱REIT，和1月24日(ri)上市(shi)的易(yi)方達華威市(shi)場(chang)(chang)REIT也(ye)(ye)同樣在上市(shi)首日(ri)漲停(ting)。

Wind數據(ju)顯示，就上(shang)(shang)市首(shou)日的表現來看，現有的63只(zhi)公募(mu)REITs僅有9只(zhi)在當日漲幅(fu)超過90%。公募(mu)REITs上(shang)(shang)一次連續(xu)上(shang)(shang)市首(shou)日漲停，出現在2022年8月。

30%漲停現象再現

2月27日，匯添(tian)富九州通醫藥REIT上(shang)市首日，也是年內第5只(zhi)上(shang)市的(de)公募REITs。

當日，該REIT尚在集合競價階段即現30%漲停，盤中雖有短暫(zan)開板(ban)，但(dan)隨即再次(ci)封住(zhu)，最終以(yi)3.764元/份收盤，漲逾28%，換(huan)手率達24.3%。

2月26日，金隅智造工場REIT上市首日封板漲停(ting)，公募REITs成(cheng)交8.26億(yi)元(yuan)，較上一(yi)交易(yi)日上漲8.45%，交投(tou)活躍度延(yan)續火熱。

2025年(nian)以來，已有易方達(da)華(hua)威市(shi)(shi)場REIT、國泰(tai)君安南能源供熱REIT和華(hua)夏(xia)金隅(yu)智(zhi)造(zao)工場REIT先后(hou)在(zai)上市(shi)(shi)首日漲停。

Wind數據顯(xian)示(shi)，就(jiu)上(shang)市首日(ri)的(de)表現(xian)來看，現(xian)有的(de)63只公募REITs僅有9只在(zai)(zai)當日(ri)漲幅超過90%。公募REITs上(shang)一次(ci)連續上(shang)市首日(ri)漲停是出現(xian)在(zai)(zai)2022年8月(yue)(yue)。2022年8月(yue)(yue)31日(ri)，華夏(xia)北京保障(zhang)房REIT、中金(jin)廈門(men)安(an)居保障(zhang)性(xing)租賃住房REIT、紅土(tu)創新深圳人才安(an)居REIT同時(shi)上(shang)市，且(qie)全(quan)部漲停。

掀起認購潮

2025年(nian)開年(nian)以來，新發公(gong)(gong)募REITs產品屢(lv)屢(lv)創(chuang)(chuang)下超高認(ren)購(gou)倍數，比如，易方(fang)達華威市場REIT的(de)公(gong)(gong)眾(zhong)認(ren)購(gou)倍數達到(dao)407倍；國泰(tai)君(jun)安(an)資管濟南能(neng)源(yuan)供熱REIT的(de)公(gong)(gong)眾(zhong)認(ren)購(gou)倍數也(ye)達到(dao)了813.44倍；2月12日，匯添(tian)富九(jiu)州通醫藥REIT的(de)公(gong)(gong)眾(zhong)投資者有效(xiao)認(ren)購(gou)倍數達到(dao)1192倍，創(chuang)(chuang)下歷史新高。

REITs認(ren)購潮(chao)因(yin)何而起(qi)？

中金(jin)公(gong)司研究認為(wei)，REITs認購(gou)潮現(xian)象(xiang)可(ke)從供(gong)(gong)需(xu)(xu)角度(du)來進行理解。需(xu)(xu)求端來看，中長期(qi)配置(zhi)需(xu)(xu)求或(huo)(huo)來源于低利(li)率(lv)環(huan)境下機構對(dui)(dui)于優質(zhi)高息(xi)資產(chan)的配置(zhi)。伴隨(sui)REITs市(shi)場投教的深(shen)入，若REITs仍能在大(da)類資產(chan)間（特別(bie)是(shi)相比(bi)于其(qi)他債券品種）顯(xian)(xian)示出較(jiao)好的分派率(lv)優勢(shi)，其(qi)中長期(qi)認購(gou)需(xu)(xu)求或(huo)(huo)仍能延續(xu)；短期(qi)維度(du)，二(er)(er)級(ji)市(shi)場估值持續(xu)抬(tai)升，帶來的一二(er)(er)級(ji)估值差（意(yi)味著(zhu)打(da)新(xin)賺(zhuan)錢(qian)效(xiao)應明顯(xian)(xian)），亦(yi)是(shi)推升資金(jin)認購(gou)熱情(qing)的重要原因(yin)之一。從供(gong)(gong)給端來看，單體(ti)項目可(ke)認購(gou)絕對(dui)(dui)規模（除(chu)戰配）較(jiao)小(xiao)或(huo)(huo)亦(yi)是(shi)成(cheng)因(yin)之一：以(yi)(yi)公(gong)眾認購(gou)比(bi)例400倍以(yi)(yi)上(shang)的項目為(wei)例，包括華(hua)夏(xia)合肥高新(xin)REIT、華(hua)夏(xia)特變電工新(xin)能源REIT、易方達華(hua)威市(shi)場REIT、國泰君安濟南能源供(gong)(gong)熱REIT、匯(hui)添(tian)富(fu)九(jiu)州(zhou)通醫藥REIT，其(qi)公(gong)眾可(ke)認購(gou)規模絕對(dui)(dui)值為(wei)1.6億元(yuan)(yuan)、1.0億元(yuan)(yuan)、1.1億元(yuan)(yuan)、1.1億元(yuan)(yuan)、0.9億元(yuan)(yuan)。

國(guo)君資(zi)(zi)(zi)管認(ren)為，利率(lv)下行(xing)明顯，公(gong)募(mu)REITs具(ju)有相對穩(wen)定的(de)(de)現金流，收益(yi)水(shui)(shui)平相對良好，配(pei)置(zhi)價值凸顯。其次，REITs的(de)(de)風險收益(yi)水(shui)(shui)平與債券和權益(yi)存在差(cha)異，從大類資(zi)(zi)(zi)產(chan)配(pei)置(zhi)效率(lv)的(de)(de)角(jiao)度來說(shuo)，越(yue)來越(yue)成(cheng)為主流投資(zi)(zi)(zi)人的(de)(de)配(pei)置(zhi)選擇。再(zai)者，是公(gong)募(mu)REITs市場關(guan)注度和成(cheng)交(jiao)活躍度穩(wen)步提(ti)升，市場定價中非(fei)理性波動持續減(jian)小，為機構投資(zi)(zi)(zi)人配(pei)置(zhi)和交(jiao)易(yi)提(ti)供(gong)更加良好的(de)(de)市場環境。此外，2024年OCI政策落(luo)地，吸引如券商自營、保險資(zi)(zi)(zi)金以(yi)及產(chan)業資(zi)(zi)(zi)金方等投資(zi)(zi)(zi)人加速進(jin)入(ru)REITs市場，帶來了新(xin)的(de)(de)增量(liang)資(zi)(zi)(zi)金。

關注三大指標

二(er)級市(shi)場上，公募REITs同(tong)(tong)樣熱鬧。高漲幅(fu)引得資金追逐，也同(tong)(tong)樣需(xu)要注意短期追高的(de)風險。

北京(jing)某公募REITs投研(yan)人士告(gao)訴(su)記者(zhe)：“盡管市場表現活(huo)躍，部分(fen)公募REITs產(chan)品的(de)溢價率(lv)逐(zhu)漸攀升，投資(zi)者(zhe)需關注底層資(zi)產(chan)的(de)質量和(he)現金流分(fen)派率(lv)，理性參與交易。”

該投研人(ren)士指出，投資公募(mu)REITs需(xu)要想(xiang)清楚想(xiang)要獲(huo)得(de)收(shou)益來(lai)自于哪部分(fen)(fen)(fen)。比如(ru)，看(kan)重分(fen)(fen)(fen)紅的(de)就需(xu)要關(guan)(guan)注現金分(fen)(fen)(fen)派(pai)率(lv)指標(biao)，看(kan)重資本利得(de)的(de)需(xu)要關(guan)(guan)注相(xiang)對凈值(zhi)溢價率(lv)、IRR等指標(biao)。有些(xie)產品(pin)折(zhe)價可能是因(yin)為(wei)基本面沒那么好，基本面的(de)因(yin)素會(hui)反應在產品(pin)的(de)價格、折(zhe)溢價率(lv)上(shang)。

Wind數(shu)據顯示，截(jie)至2月(yue)27日(ri)，63只(zhi)公募REITs中僅有13只(zhi)REITs處于折(zhe)價狀態，且多位(wei)高速公路類(lei)和產業(ye)園區類(lei)REITs。

滬(hu)上(shang)某公募REITs投研人(ren)士表示：“未來(lai)(lai)隨(sui)著(zhu)無風(feng)險(xian)(xian)收(shou)(shou)益(yi)率下(xia)行，REITs的(de)絕對(dui)收(shou)(shou)益(yi)配置價(jia)(jia)值(zhi)會越來(lai)(lai)越明顯，會直接帶動整(zheng)個REITs市場估值(zhi)的(de)提(ti)升。REITs二級(ji)價(jia)(jia)格(ge)提(ti)升也會進(jin)一步促進(jin)一級(ji)市場的(de)發行活(huo)躍度，給投資(zi)人(ren)帶來(lai)(lai)更多REITs一級(ji)投資(zi)的(de)選擇(ze)，包(bao)括(kuo)不(bu)同(tong)REITs標的(de)、不(bu)同(tong)資(zi)產(chan)類型(xing)(xing)的(de)選擇(ze)。REITs市場中(zhong)一些(xie)和無風(feng)險(xian)(xian)利率相(xiang)關(guan)性比較(jiao)強的(de)資(zi)產(chan)類型(xing)(xing)，例如保租房REITs，其擇(ze)時和無風(feng)險(xian)(xian)收(shou)(shou)益(yi)的(de)波動相(xiang)關(guan)性較(jiao)大，也需要關(guan)注利率波動反應在REITs二級(ji)價(jia)(jia)格(ge)上(shang)的(de)風(feng)險(xian)(xian)。”

中(zhong)金固(gu)定(ding)收益(yi)團隊研究(jiu)認為，短期市(shi)場策略方面(mian)，鑒于(yu)(yu)年初至今(jin)市(shi)場換手活躍，對于(yu)(yu)補漲板塊，投資者(zhe)可(ke)利用市(shi)場流動(dong)性(xing)較(jiao)佳(jia)時期，依循基本面(mian)分(fen)化情況優化持倉結構，同時關注(zhu)止盈(ying)回調到(dao)位的板塊中(zhong)，基本面(mian)穩定(ding)性(xing)較(jiao)佳(jia)的項目的配(pei)置(zhi)價值。