每(mei)經(jing)記者｜陳(chen)榮浩    每(mei)經(jing)編輯｜陳(chen)夢(meng)妤(yu)    

為加快推(tui)進(jin)城中村改造，又有城市開(kai)始嘗試(shi)在制度上創新(xin)了。

3月11日，洛陽發布《城中村改(gai)造以(yi)購代建實施(shi)方案（試行）》，創(chuang)新(xin)推出房票安(an)(an)置、自主(zhu)購買、組織購買三種模(mo)式，打破了過往傳統的回遷安(an)(an)置模(mo)式。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，此次洛陽城中(zhong)村改造的核心在于“用存量房解決安(an)置(zhi)需求”，以(yi)購代建安(an)置(zhi)在洛陽全市城市區范圍內實施。

而在過往，城市更(geng)新(xin)(xin)以及城中村(cun)改(gai)造，較為常見(jian)的(de)模式是地方(fang)政(zheng)府通過新(xin)(xin)建(jian)安(an)置房(fang)完成(cheng)拆遷補償，但(dan)隨著房(fang)地產市場進(jin)入存量時代，傳統(tong)模式容易造成(cheng)重復建(jian)設(she)與資源浪費(fei)，因此(ci)不少城市開始嘗試新(xin)(xin)方(fang)法(fa)，比如原(yuan)(yuan)拆原(yuan)(yuan)建(jian)、房(fang)票安(an)置等。

來源：易居研究院

“現在(zai)洛(luo)陽‘以購代(dai)建’政策才剛下(xia)來，我(wo)們目(mu)前還在(zai)積極對接政府推進，等有了實質性(xing)進展再(zai)向外界透露。”3月13日下(xia)午，洛(luo)陽本地一開(kai)發(fa)商人(ren)士(shi)向每經記者表示。

“以購代建”模式具有可復制性

根據方案，以購(gou)代建安置在洛(luo)陽全市城市區范圍內(nei)(nei)實施(shi)，購(gou)買房源(yuan)為城市區范圍內(nei)(nei)已開工未銷售且(qie)取得商(shang)品房預售許可證的住(zhu)宅項目，或轄區內(nei)(nei)其他已取得不動產權證書、無產權糾紛的住(zhu)房。

方案還明確，安(an)置(zhi)(zhi)對象(xiang)涵蓋擬征(zheng)遷需安(an)置(zhi)(zhi)以(yi)及(ji)已簽協議但未分(fen)房或未足額分(fen)房的(de)(de)人群。在保(bao)留傳統新(xin)(xin)建(jian)安(an)置(zhi)(zhi)房安(an)置(zhi)(zhi)方式的(de)(de)基礎上，創新(xin)(xin)推出房票安(an)置(zhi)(zhi)、自主(zhu)購(gou)買和組(zu)織購(gou)買三(san)種模式。

房(fang)(fang)(fang)票(piao)安置(zhi)模式下，房(fang)(fang)(fang)票(piao)持(chi)有(you)人(ren)(ren)(ren)為被(bei)征收房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權人(ren)(ren)(ren)，房(fang)(fang)(fang)票(piao)金額(e)包含安置(zhi)補償權益及政策性獎勵(li)，使用期限最(zui)長(chang)6個月。持(chi)票(piao)人(ren)(ren)(ren)可在“房(fang)(fang)(fang)源庫”自主選房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)款(kuan)不得低于(yu)房(fang)(fang)(fang)票(piao)金額(e)的(de)90%。若逾期未(wei)用，房(fang)(fang)(fang)票(piao)作廢，由轄區政府按原方案(an)安置(zhi)。

自主(zhu)(zhu)(zhu)購買模式給予安置(zhi)對象更多自主(zhu)(zhu)(zhu)選擇權(quan)。轄區(qu)政府核算補償金(jin)(jin)額(e)(e)后，安置(zhi)對象需在6個月內(nei)自主(zhu)(zhu)(zhu)選購住宅(zhai)并(bing)簽訂合同。政府統一(yi)匯總購房(fang)情(qing)況后集(ji)中代付房(fang)款，且購房(fang)價值不得低于補償總金(jin)(jin)額(e)(e)的90%。

組織(zhi)購(gou)買(mai)模式則由各城市(shi)區(qu)政府主(zhu)導，實施主(zhu)體負(fu)責成本(ben)審核(he)、談(tan)判等(deng)工作(zuo)，選(xuan)定(ding)項目并制定(ding)方案，經市(shi)住(zhu)建(jian)局審核(he)備案后(hou)實施。購(gou)買(mai)價格(ge)遵循嚴(yan)格(ge)原則，確保合理公正，購(gou)買(mai)后(hou)再組織(zhi)安置對象簽約。

此外，方(fang)案還配套多項優惠政策(ce)。契稅方(fang)面(mian)，按規(gui)定可(ke)享受稅收(shou)減免；教育保障上，憑購(gou)(gou)房合同(tong)可(ke)在新購(gou)(gou)房屋學(xue)區(qu)辦(ban)理子女入學(xue)，交付前保留原學(xue)區(qu)入學(xue)資格；組(zu)織購(gou)(gou)買模式下符合條件的樓(lou)盤(pan)，可(ke)享受稅費減免；金(jin)(jin)融支持(chi)方(fang)面(mian)，簽訂(ding)合同(tong)的安置(zhi)對象可(ke)申(shen)請商業貸款或公積金(jin)(jin)支持(chi)。

“不少城市近年都在(zai)因(yin)地制宜地進行城市更新(xin)(xin)或舊城改造的創新(xin)(xin)探索，此次洛陽政(zheng)策的創新(xin)(xin)點(dian)在(zai)于‘用(yong)存(cun)量房(fang)解決安(an)置需求’，且提(ti)供(gong)了(le)(le)多種選擇方式。從(cong)房(fang)地產市場角(jiao)度來看，能(neng)夠有(you)效盤活(huo)資源(yuan)，跳出了(le)(le)過往傳統(tong)的新(xin)(xin)建安(an)置房(fang)思(si)路，提(ti)供(gong)了(le)(le)一種解題新(xin)(xin)思(si)路。在(zai)存(cun)量房(fang)時代(dai)，這(zhe)種創新(xin)(xin)模式具有(you)可復制性和較高推廣(guang)價值(zhi)。”3月13日上(shang)午(wu)，中國礦業(ye)大學（北京）管理(li)學院碩士生企業(ye)導師支培元在(zai)接受(shou)每經記者(zhe)采訪時表示(shi)。

“洛(luo)陽(yang)用存(cun)量房(fang)解(jie)決(jue)安(an)置費(fei)需(xu)求的思路，對當地(di)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)供需(xu)關系也(ye)(ye)將產(chan)(chan)生(sheng)積(ji)極影響，有(you)助于消化(hua)存(cun)量房(fang)，特別(bie)是那(nei)些已(yi)開(kai)工(gong)銷售(shou)的住宅(zhai)項目。此(ci)外，給(gei)安(an)置對象提供多種(zhong)選擇，也(ye)(ye)有(you)利于提升(sheng)安(an)置滿意度。”中國城市發展研究院(yuan)農文旅產(chan)(chan)業振興(xing)研究院(yuan)常務副院(yuan)長袁(yuan)帥向每(mei)經記者表示。

城市更新項目占比將進一步提升

2025年以來，多地出臺了(le)城市更(geng)新相關政策方案(an)。

比如，山東啟動(dong)了844個(ge)改造項(xiang)目，涵蓋老(lao)舊小區(qu)、棚(peng)戶區(qu)改造、加裝電梯等(deng)；重(zhong)慶將新開工改造老(lao)舊小區(qu)1227個(ge)、3011萬平方米等(deng)。

在支培元看來(lai)，過往城市更新(xin)或城中村改造難以推進(jin)的一個(ge)核心(xin)問題，在于(yu)政府、開(kai)發商(shang)、居民等多方利益難以協調。其中，資(zi)金短缺、改造資(zi)金需求(qiu)大、融資(zi)渠道有限(xian)是(shi)重(zhong)要原(yuan)因(yin)。

每經記者(zhe)注意到，今年有不少(shao)城(cheng)市(shi)在因地制(zhi)宜地進行創新(xin)探索。

據廣(guang)東省(sheng)住房(fang)和(he)城(cheng)鄉建設(she)廳披露，在廣(guang)東佛(fo)山郊邊村的舊城(cheng)改造中創(chuang)新補(bu)償方(fang)式(shi)(shi)，提(ti)供(gong)(gong)產權調換(huan)、貨幣補(bu)償或兩者相結(jie)合的三種補(bu)償方(fang)式(shi)(shi)，開拓(tuo)性地提(ti)供(gong)(gong)多達(da)10個(ge)(ge)安置小(xiao)(xiao)區房(fang)源供(gong)(gong)被拆遷戶(hu)選擇，其中7個(ge)(ge)是(shi)存(cun)量(liang)房(fang)小(xiao)(xiao)區，選房(fang)后即可交付，顯(xian)著縮短了村民安置時間。

還有部分城市加大了對城市更(geng)新(xin)的(de)資源統籌和(he)產業策(ce)劃。如成都劃定78個重點更(geng)新(xin)單(dan)(dan)元和(he)119個一般更(geng)新(xin)單(dan)(dan)元，由各區政府組織編制更(geng)新(xin)單(dan)(dan)元實施規劃，加強業態運(yun)營策(ce)劃，有序引導項目實施。

中指研究院(yuan)推測(ce)，隨(sui)著(zhu)更(geng)多(duo)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新項目(mu)(mu)落地(di)，部(bu)分地(di)區城(cheng)(cheng)建項目(mu)(mu)中城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新項目(mu)(mu)占比將進一步(bu)提升，成為擴內(nei)需(xu)的(de)重要力量(liang)。無論是基(ji)于(yu)新形勢的(de)需(xu)要，還是城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新內(nei)在發展的(de)要求，2025年城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新行業都將進入多(duo)模式創新、多(duo)機制支持、多(duo)要素保障、多(duo)主(zhu)體參與的(de)新發展時期。

封(feng)面圖片來源：每經記者 張建 攝(she)