每經(jing)記者｜陳利    ;每經(jing)編輯｜魏文藝    

2024年，上(shang)市物業(ye)企業(ye)的(de)業(ye)績表現如何？

隨著上(shang)市(shi)物企(qi)2024年(nian)(nian)年(nian)(nian)報披露基本結束，《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者梳理57家上(shang)市(shi)物企(qi)2024年(nian)(nian)度業績報告(gao)發現，頭部(bu)物企(qi)依然保持了一定(ding)增速，但來自關聯方的影(ying)響依然存在。部(bu)分物企(qi)營收(shou)出(chu)現負增長(chang)，行業兩極(ji)分化明顯。另一方面，行業“增收(shou)不(bu)增利”情況(kuang)依然存在，57家上(shang)市(shi)物企(qi)去(qu)年(nian)(nian)總營收(shou)同比增長(chang)4.6%至2809.91億元，凈利潤同比下滑19.1%至115.12億元。

“這受(shou)(shou)到多方面因素影響(xiang)，包括物業費的(de)限價(jia)、降價(jia)、打折等政(zheng)策和輿情等。同時，物企為了保盤、拓盤，加大了在社(she)區內(nei)的(de)資金投(tou)入(ru)。”中物智(zhi)庫高級研究員宋子(zi)謙通過微信向《每日經濟新聞》記者分析指出，受(shou)(shou)宏觀(guan)經濟環境影響(xiang)，物業行業的(de)市拓、回款均受(shou)(shou)到嚴重(zhong)影響(xiang)，導致去年(nian)不(bu)少并購企業很難達成之(zhi)前定下的(de)業績預期，并造(zao)成商譽減值、應收賬款增加。

營收增速放緩利潤降幅明顯

2024年，上(shang)市物企(qi)營收增速持續放緩(huan)，利潤(run)降(jiang)幅明顯。

億翰(han)物(wu)研(yan)數據顯示，57家已披露2024年度業(ye)績報告(gao)的(de)(de)上市物(wu)企(qi)營業(ye)收入總額約2809.91億元，同比增(zeng)幅為4.6%，相(xiang)(xiang)較于(yu)2023年8.6%的(de)(de)增(zeng)幅下(xia)降了4個百分(fen)點；僅27家物(wu)企(qi)增(zeng)速高于(yu)該比例，占比不足一半。從(cong)企(qi)業(ye)屬性來看，國資物(wu)企(qi)的(de)(de)抗風險能力相(xiang)(xiang)對較強(qiang)，2024年營收增(zeng)速為8.9%，而民營物(wu)企(qi)的(de)(de)營收增(zeng)速僅為1.7%。

去年共有8家物(wu)(wu)企(qi)營收(shou)超(chao)過百億(yi)元(yuan)(yuan)，其中兩家物(wu)(wu)企(qi)營收(shou)超(chao)過300億(yi)元(yuan)(yuan)：碧桂園服務以總(zong)營收(shou)約439.93億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)斷檔優勢繼續居行(xing)業(ye)第一，緊隨其后的(de)萬物(wu)(wu)云營收(shou)約為362.24億(yi)元(yuan)(yuan)；共有11家物(wu)(wu)企(qi)的(de)營收(shou)超(chao)過行(xing)業(ye)均值（49.30億(yi)元(yuan)(yuan)）。

與(yu)此同時，包括雅(ya)生活(huo)(huo)服務、金(jin)科服務、建發物業(ye)、合景悠活(huo)(huo)、世茂服務等在內(nei)的(de)17家(jia)物企(qi)營收同比呈現負(fu)增長。其中，魯(lu)商服務、朗詩綠色生活(huo)(huo)、星悅康旅、方圓生活(huo)(huo)服務、雅(ya)生活(huo)(huo)服務營收同比降幅(fu)均超過(guo)10%。

從凈利潤方面來看，去年57家上(shang)市物企凈利潤總額達115.15億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)19.1%，均(jun)值(zhi)回落至2.02億元(yuan)，行業(ye)“增收不增利”現象(xiang)顯著。其中(zhong)，華潤萬象(xiang)生(sheng)活盈利能力(li)優勢依舊保持，2024年以36.29億元(yuan)的歸母凈利潤穩居(ju)行業(ye)首位。

去(qu)年(nian)共有(you)19家物(wu)企凈(jing)利潤出現負增長，其中13家陷入虧損，較2023年(nian)有(you)所增加。其中，雅生活服務、合景悠(you)活和金科(ke)服務的凈(jing)虧損金額(e)分(fen)別為31.27億(yi)元、5.59億(yi)元和5.51億(yi)元。

此外，超(chao)五成物(wu)企的凈(jing)利(li)潤同比下(xia)滑，其中合景悠活下(xia)滑996.44%居(ju)行(xing)業第一，雅生活服(fu)務則下(xia)滑了547.51%。而在(zai)凈(jing)利(li)潤同比增(zeng)長的物(wu)企中，碧桂園服(fu)務和(he)鑫苑服(fu)務的增(zeng)幅(fu)分(fen)別達262.78%和(he)212%。

“上市物企盈利空間進一步壓縮，主要源于三重壓力共振。”億翰物研分(fen)析指出，一是剛性(xing)人力成(cheng)本(ben)攀升；二(er)是部分(fen)項目物業費收(shou)繳率下(xia)滑；三是關聯方應(ying)收(shou)賬(zhang)款壞(huai)賬(zhang)風(feng)險持續釋放，部分(fen)物企繼續集體大額減值準備，對(dui)利潤形成(cheng)二(er)次侵蝕。

以(yi)雅生活服(fu)務(wu)為例，2024年是其上市6年以(yi)來的首次虧損(sun)。對此，雅生活服(fu)務(wu)表示，主要由于關聯方客(ke)戶信貸風(feng)險(xian)增加、年內(nei)計提(ti)(ti)大額(e)減(jian)值(zhi)虧損(sun)所致，報告期內(nei)僅(jin)金融資產減(jian)值(zhi)損(sun)失計提(ti)(ti)金額(e)同(tong)比(bi)增加709.5%至43.29億元。此外，其他(ta)業務(wu)板塊受(shou)到經濟環境和(he)服(fu)務(wu)品質提(ti)(ti)升影響(xiang)，利潤率承壓。

首(shou)次(ci)虧(kui)損的還有合景悠(you)活，去年虧(kui)損約(yue)5.59億(yi)元。合景悠(you)活管理(li)層在業績會上表示，虧(kui)損主(zhu)要(yao)源于兩方面(mian)：一是受地產(chan)行(xing)(xing)業下行(xing)(xing)趨勢影響(xiang)，關(guan)聯方欠(qian)款回(hui)收(shou)(shou)的進(jin)度放緩(huan)，基于審慎原則，公(gong)司(si)對回(hui)收(shou)(shou)存在較大壓(ya)力的應收(shou)(shou)賬(zhang)款進(jin)行(xing)(xing)了減(jian)值(zhi)處(chu)理(li)；二是鑒于當前市場競爭越發激烈，公(gong)司(si)過(guo)(guo)往收(shou)(shou)購(gou)的部(bu)分(fen)附屬(shu)公(gong)司(si)，其若干的業務合同未能續簽，為客(ke)觀反映資產(chan)的價(jia)值(zhi)，對相(xiang)關(guan)商(shang)業進(jin)行(xing)(xing)了3億(yi)元的商(shang)譽減(jian)值(zhi)準備。不(bu)過(guo)(guo)管理(li)層表示，應收(shou)(shou)賬(zhang)款減(jian)值(zhi)和(he)商(shang)譽減(jian)值(zhi)均屬(shu)于非(fei)現金的虧(kui)損，并不(bu)影響(xiang)公(gong)司(si)核心經(jing)營(ying)指標的表現。

“受(shou)(shou)(shou)宏觀經濟(ji)環(huan)境(jing)影響(xiang)，物(wu)業行業的市(shi)拓、回款(kuan)均受(shou)(shou)(shou)到嚴重影響(xiang)，這導致很(hen)多并購(gou)企(qi)業很(hen)難(nan)達(da)成(cheng)之(zhi)前定下(xia)的業績(ji)預期，并造成(cheng)商譽減值、應(ying)收賬款(kuan)增(zeng)加。”中物(wu)智庫高級(ji)研究員(yuan)宋子謙在接(jie)受(shou)(shou)(shou)《每(mei)日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者采(cai)訪時分析指出，在保交樓政(zheng)策背(bei)景下(xia)，開(kai)發(fa)(fa)商房屋交付質量(liang)(liang)有(you)所下(xia)降，且開(kai)發(fa)(fa)商自身持有(you)大量(liang)(liang)空(kong)置(zhi)房，這導致部(bu)分買房人因房屋質量(liang)(liang)等問題而不(bu)交物(wu)業費，物(wu)業企(qi)業被迫與開(kai)發(fa)(fa)商發(fa)(fa)生大量(liang)(liang)未(wei)售(shou)空(kong)置(zhi)房物(wu)業費交易，產生大量(liang)(liang)應(ying)收賬款(kuan)。

行業的集中度正在加速提升

值得注意的(de)是，包括(kuo)如萬物(wu)云(yun)、合景(jing)悠活等部分物(wu)企，在財報(bao)中已不(bu)再披露管理面積數據。

在(zai)弱化規(gui)模的(de)(de)情況下，去年物企的(de)(de)規(gui)模競爭依然延續了往(wang)年格局(ju)，51家公布在(zai)管(guan)(guan)面積規(gui)模的(de)(de)物企平(ping)均增(zeng)速約(yue)為5.7%，增(zeng)速持續放(fang)緩。其(qi)中，碧桂園服(fu)務(wu)依然以10.37億平(ping)方米的(de)(de)在(zai)管(guan)(guan)面積穩坐行(xing)業(ye)第一，同(tong)比增(zeng)長8.4%；緊隨(sui)其(qi)后的(de)(de)是保利物業(ye)和恒大物業(ye)，在(zai)管(guan)(guan)面積分別(bie)為8.03億平(ping)方米和5.79億平(ping)方米。

而雅(ya)生活服(fu)務、世茂(mao)服(fu)務、彩生活等10家(jia)物企的在管面積出現負增(zeng)長。

以世茂服務為例，去年其在(zai)(zai)(zai)管建筑面(mian)(mian)積(ji)為2.18億平方米，同比減少(shao)12.8%。世茂服務對此表(biao)示，2024年集(ji)團聚焦(jiao)經營(ying)能效，對所有在(zai)(zai)(zai)管項目進(jin)行系(xi)統性盤(pan)點，通(tong)過對標調研和項目評估，就各(ge)項目的發展(zhan)潛力及經營(ying)貢獻，主動匹配(pei)資源配(pei)置策略(lve)，其中終止在(zai)(zai)(zai)管建筑面(mian)(mian)積(ji)6090萬(wan)平方米，同比增(zeng)加7.2%；終止合約(yue)面(mian)(mian)積(ji)6220萬(wan)平方米，同比增(zeng)加5.1%。

再看雅(ya)生活服務，去年在(zai)管面(mian)積(ji)下(xia)滑6.8%至5.51億(yi)平(ping)方米，減(jian)少約4000萬平(ping)方米，其中公建業(ye)態減(jian)少了(le)約3500萬平(ping)方米的在(zai)管面(mian)積(ji)。對此，雅(ya)生活服務解釋稱，年內持續優化項(xiang)目結(jie)構，逐步退出部分低回款(kuan)、低轉化低效益的問題項(xiang)目和孤(gu)島城(cheng)市(shi)，提(ti)升項(xiang)目集中度并鞏(gong)固區(qu)域(yu)規模(mo)優勢，導致在(zai)管項(xiang)目數量(liang)及覆(fu)蓋城(cheng)市(shi)有所下(xia)降。

據(ju)億翰(han)物(wu)研統計，2024年上市(shi)物(wu)企合管(guan)比（即合約(yue)管(guan)理(li)面(mian)積與在管(guan)面(mian)積的比值）約(yue)為1.3，較2023年下滑(hua)0.1，預示著未來12~18個月(yue)物(wu)企的增長(chang)能見度顯著降低。

在業(ye)內人士看(kan)來，隨著物業(ye)管理行業(ye)逐漸(jian)成熟，物企管理面積增速將進一(yi)步放緩(huan)，行業(ye)發展重(zhong)心轉向“質重(zhong)于量(liang)”。企業(ye)擴(kuo)張策略(lve)從單純的(de)規模優(you)先轉變為(wei)效益(yi)優(you)先，區域(yu)聚焦和(he)城市深耕已成為(wei)行業(ye)共識(shi)。

每經記者注意(yi)到，越來(lai)越多的物企開始制(zhi)定明確(que)的城市(shi)深耕計劃，設定單個城市(shi)內(nei)的在管項目數量(liang)或規模目標，以集中資源提升項目質量(liang)和運營效率。

以萬(wan)(wan)物(wu)云(yun)為例，早(zao)在2020年就提出將“蝶(die)城(cheng)”戰(zhan)略作(zuo)為未(wei)來十年的核心發(fa)展方向。截至(zhi)2024年末，萬(wan)(wan)物(wu)云(yun)的蝶(die)城(cheng)數(shu)量已增長至(zhi)666個(ge)。在今年3月(yue)26日的業(ye)績發(fa)布會上，萬(wan)(wan)物(wu)云(yun)董事(shi)長、執(zhi)行董事(shi)兼總經(jing)理朱保全表(biao)示：“希(xi)望在未(wei)來新的3年事(shi)業(ye)計(ji)劃書之后，蝶(die)城(cheng)能(neng)夠超過1000個(ge)。在蝶(die)城(cheng)策(ce)略之下，過去3年公司(si)的項(xiang)目(mu)密度越(yue)來越(yue)集(ji)中。在中國經(jing)濟最發(fa)達的前50個(ge)城(cheng)市，萬(wan)(wan)物(wu)云(yun)的項(xiang)目(mu)市場(chang)占(zhan)有率數(shu)一數(shu)二。”

“物業(ye)行(xing)業(ye)的(de)集中(zhong)度(du)正(zheng)在加速(su)提升，這種集中(zhong)度(du)可能不(bu)是面(mian)積、收(shou)入層面(mian)的(de)，而是優質項(xiang)目(mu)和利潤(run)層面(mian)的(de)。”宋子(zi)謙分(fen)析指出，頭部物企(qi)正(zheng)在壟斷市場上的(de)優質住(zhu)宅(zhai)、非住(zhu)宅(zhai)項(xiang)目(mu)，并創(chuang)造(zao)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的(de)利潤(run)，而其他物企(qi)可能會管理(li)大量的(de)普(pu)通項(xiang)目(mu)，并持(chi)續受到(dao)收(shou)繳率(lv)差、利潤(run)率(lv)低、投訴高(gao)的(de)影響(xiang)。

“包括保利(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)、招商積余、萬(wan)物(wu)(wu)云、綠城服務等物(wu)(wu)企(qi)，2024年拓展項(xiang)目(mu)多以一二線城市的高質(zhi)量、高利(li)(li)潤項(xiang)目(mu)為主。其(qi)他物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司為了維持管理規(gui)模，項(xiang)目(mu)拓展質(zhi)量相對較差。”宋子(zi)謙表示，個別頭部物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司進行(xing)(xing)了項(xiang)目(mu)大(da)換(huan)倉(cang)，“物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司在2024年大(da)規(gui)模退(tui)出、換(huan)倉(cang)，印證了我們之(zhi)前的判斷(duan)，那就是物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)進入(ru)管理權大(da)換(huan)手(shou)時代。”