每經記者｜張靜(jing)  張文(wen)瑜    西安(an)    每經編輯｜賀娟娟

地方(fang)政府(fu)投(tou)建并運營(ying)的產業園區，對外出售長期經營(ying)權，其(qi)實(shi)并不多見。

《每日經濟新聞(wen)》記者注意到，西咸新區公(gong)(gong)共資源(yuan)交易(yi)中心于(yu)近期披(pi)露一份交易(yi)公(gong)(gong)告，西安灃東自貿產業(ye)園一期20年(nian)經營權，公(gong)(gong)開競價拍賣，起拍價格(ge)約4.2億元。

灃東自(zi)貿產業(ye)園是陜西第(di)一個(ge)建成(cheng)的(de)自(zi)貿主(zhu)題產業(ye)項目，2017年8月正式開園，由(you)灃東新城旗下平臺公司運營(ying)，承擔著探索自(zi)由(you)貿易(yi)試驗區與服(fu)務貿易(yi)創新試點的(de)產業(ye)責任，為何(he)會(hui)向第(di)三(san)方轉讓，且在運營(ying)7年后出售經營(ying)權？

對此，灃東(dong)新城管(guan)委會黨(dang)委辦(ban)公室相關(guan)人士回應稱，是為了探索園區(qu)發展模式轉(zhuan)型，提升園區(qu)經營服務(wu)水平，更(geng)好(hao)地(di)做好(hao)企業(ye)(ye)和服務(wu)產業(ye)(ye)發展。

但記者注意到，灃東(dong)自貿(mao)產業園一期(qi)轉讓背(bei)后(hou)，其實(shi)折射(she)出產業園多年(nian)的(de)經(jing)營(ying)沉疴(ke)：運營(ying)方的(de)經(jing)營(ying)債務壓力(li)，產業園區(qu)的(de)招商困(kun)境，配套不完(wan)善(shan)，產業定位不清晰(xi)等。

4億(yi)起拍(pai)一期經營權(quan)

據西咸公(gong)共資源(yuan)交(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)心(xin)公(gong)告信(xin)息披(pi)露，西安灃東(dong)自(zi)貿產業園發展有(you)限(xian)公(gong)司擬轉讓灃東(dong)自(zi)貿產業園（一期）20年經營權，以網(wang)上公(gong)開競價的方式，在(zai)全國公(gong)共資源(yuan)交(jiao)(jiao)易(yi)平(ping)臺（陜西省·西咸新區）進行處置。

以上轉讓項目的(de)起(qi)拍價(jia)為(wei)41975.65萬元(yuan)，設置的(de)加價(jia)幅度為(wei)每次10萬元(yuan)或10萬元(yuan)的(de)整(zheng)數倍，網上競價(jia)時間為(wei)2025年3月24日。

公(gong)開資料顯(xian)示，灃(feng)東自貿產業園2017年8月(yue)正式開園，園區以服(fu)務(wu)貿易、自貿區金融服(fu)務(wu)、總部(bu)經濟、大健康為(wei)重(zhong)點(dian)發展領域(yu)，旨在(zai)擴大服(fu)務(wu)貿易產業聚(ju)集效(xiao)應和提升影響力(li)。

《每日經濟新聞(wen)》記者實地(di)走訪發現(xian)，該(gai)產業園(yuan)位(wei)于灃東(dong)新城征和四路(lu)以北，太平路(lu)以東(dong)，灃東(dong)自貿(mao)產業園(yuan)共分三期(qi)(qi)，其中一期(qi)(qi)擬出售經營權的部分已投入使用(yong)，二期(qi)(qi)招(zhao)商進行中，三期(qi)(qi)尚未完工交付(fu)。

其中，根據上(shang)述公告信息披露，灃東自貿產業園（一期）占(zhan)地(di)面(mian)積37,414.29㎡，總投(tou)資約64,500.00萬元。項目(mu)共建(jian)(jian)設10棟辦公樓，規劃總建(jian)(jian)筑面(mian)積62,019.91平方(fang)(fang)米，其中地(di)上(shang)建(jian)(jian)筑面(mian)積59,279.05平方(fang)(fang)米。地(di)下(xia)建(jian)(jian)筑面(mian)積2740.86平方(fang)(fang)米，停(ting)車位共601個(ge)。

來源：西(xi)咸新區公共資源交易中心(xin)

轉讓競拍(pai)的20年經營權，具(ju)體(ti)資產包括辦(ban)公(gong)建(jian)(jian)筑面(mian)積35,005.47平方米，可(ke)(ke)作為辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)(fang)使用(yong)；商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)筑面(mian)積8,296.64平方米，可(ke)(ke)作為商(shang)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)使用(yong)。產業(ye)(ye)圈（一期）各廣告位及（一期）物業(ye)(ye)（經營權）。

受讓方獲(huo)取(qu)經(jing)營權后，其收益(yi)途徑(jing)包括(kuo)獲(huo)取(qu)房屋(wu)租金及押(ya)金利息的收益(yi)，同時承擔房屋(wu)租賃管理費、維(wei)修費、全部物(wu)業管理服務成本及相關(guan)稅費。

記者注意到，灃東自貿產業園(yuan)開(kai)園(yuan)運營7年，目前出租(zu)(zu)招商率并不高，據披露，轉(zhuan)讓經營權(quan)的（一期），實際(ji)辦公用(yong)房(fang)面積可出租(zu)(zu)35,005.47㎡，商業用(yong)房(fang)可出租(zu)(zu)面積為8,296.64㎡，目前入駐僅39家企(qi)業。

目前，灃(feng)東(dong)自(zi)貿(mao)產(chan)業園（一期(qi)）網上(shang)公(gong)開競價已結(jie)(jie)束，對經營權的轉讓結(jie)(jie)果(guo)(guo)，灃(feng)東(dong)新城管委會黨委辦公(gong)室相關(guan)人士(shi)告訴(su)記者，“據西安灃(feng)東(dong)自(zi)貿(mao)產(chan)業園反饋(kui)，交易進行中，具體結(jie)(jie)果(guo)(guo)以(yi)公(gong)示為準。”

探索園區轉(zhuan)型

作(zuo)為陜西第(di)一(yi)個建(jian)成的(de)自貿(mao)主題的(de)產(chan)業(ye)(ye)項(xiang)目(mu)，灃(feng)東自貿(mao)產(chan)業(ye)(ye)園曾被寄予(yu)厚望，其地處西咸新區灃(feng)東新城核心板塊，項(xiang)目(mu)總占地215畝(mu)，總建(jian)筑(zhu)面積33萬平方米，總投資30億元，分三(san)期開發建(jian)設。

其中，一期項目(mu)總建(jian)筑面積約6.7萬平方米，已于2017年8月開園，此(ci)前引入了(le)華山國(guo)際、西安國(guo)旅總部(bu)、法(fa)國(guo)安盛保(bao)險、北京超圖、四維(wei)圖新、強森醫(yi)療等企業(ye)。

灃(feng)東自貿產業(ye)園的運營(ying)公司相關負責人告訴(su)每經記者，這里主(zhu)要招引(yin)服務類企(qi)業(ye)，目(mu)(mu)前一期項目(mu)(mu)入住(zhu)率(lv)(lv)基本在80%左右，此(ci)前最高(gao)入住(zhu)率(lv)(lv)可達92%，“期間也有部分企(qi)業(ye)離(li)開，另(ling)外一些公共區域難以(yi)出租。”

二期(qi)占地(di)面(mian)積約103畝，總投資(zi)17.17億(yi)元，由14棟(dong)多層(ceng)，2棟(dong)15層(ceng)高層(ceng)，1棟(dong)2層(ceng)會(hui)議(yi)中心組成。據上述負責人介(jie)紹，二期(qi)主(zhu)要定位為(wei)科創類企(qi)業，目前雖已建(jian)成，但仍有一(yi)些收尾工作尚在進行，暫未正式開(kai)園。不過(guo)，已有意向及(ji)實際(ji)入駐的(de)企(qi)業占比約達70%。

三期(qi)項(xiang)目規劃建設(she)10棟商務辦公樓，據公開信息，2024年(nian)2月(yue)該項(xiang)目還(huan)在(zai)開展綜合改造提升工(gong)作，且至今(jin)尚未啟動裝修。后(hou)續運營方計劃將其分棟出售(shou)。

這意味著，在灃東自(zi)貿產(chan)業園(yuan)的三期項(xiang)目(mu)中，目(mu)前(qian)實(shi)際完整(zheng)運營并(bing)產(chan)生收益的僅(jin)有一期項(xiang)目(mu)，即此(ci)番(fan)出(chu)售(shou)經營權的標(biao)的。

關(guan)于一期(qi)項目經(jing)營權出售的原因，上述相(xiang)關(guan)負責人向記者表示：“出售經(jing)營權是按照灃(feng)東管委會要(yao)求執行，具體工作由我們(men)落實。此次(ci)轉讓經(jing)營權設有一定期(qi)限，產權依舊歸我們(men)所(suo)有。”

灃東新(xin)城(cheng)管委會黨委辦公(gong)室(shi)相關人士進(jin)一步說明，根(gen)據(ju)園(yuan)區反饋，經營(ying)(ying)權轉(zhuan)讓(rang)是(shi)探索園(yuan)區發(fa)展模(mo)式轉(zhuan)型的方式，目(mu)的是(shi)提升園(yuan)區經營(ying)(ying)服(fu)務(wu)(wu)水平(ping)、更好地做(zuo)好企業服(fu)務(wu)(wu)和產業發(fa)展。“本(ben)質上，是(shi)為了實(shi)現資產更好地增值(zhi)保值(zhi)，運營(ying)(ying)公(gong)司(si)這邊也在探索，想(xiang)通過轉(zhuan)讓(rang)的方式進(jin)行市場化運作。”

暴露經營沉疴

事實上，除了探索轉型，一期(qi)項目轉讓的(de)背后，實則(ze)折射出該產(chan)(chan)業(ye)園多年來(lai)積(ji)累的(de)經營沉疴：運營方背負(fu)著經營債務壓(ya)力，產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)面臨招商困境，配套設(she)施不(bu)完善，產(chan)(chan)業(ye)定位模糊不(bu)清等。

每(mei)經記者(zhe)實(shi)地(di)走(zou)訪發現，園區內入駐的企(qi)業并不多(duo)，園區商業配套滯后(hou)，一(yi)期底商多(duo)處空置，三期規劃的長隆鄰(lin)里中心仍在招(zhao)商，難以滿足企(qi)業及員(yuan)工多(duo)元化需求。

其披露的(de)租(zu)賃情況一(yi)覽(lan)表顯(xian)示(shi)，2018年(nian)至今(jin)，一(yi)期(qi)入(ru)駐(zhu)僅(jin)39家企(qi)業。并(bing)且從租(zu)賃到(dao)期(qi)日(ri)來推算，截(jie)(jie)至2025年(nian)4月，已(yi)有8家企(qi)業租(zu)賃到(dao)期(qi)。此外，有8家企(qi)業租(zu)賃到(dao)期(qi)日(ri)為今(jin)年(nian)，11家企(qi)業的(de)到(dao)期(qi)日(ri)在(zai)2026年(nian)，8家企(qi)業的(de)租(zu)賃截(jie)(jie)止(zhi)日(ri)期(qi)為2027年(nian)。

無論是(shi)企業續租(zu)還是(shi)新(xin)企業的招引(yin)，都(dou)是(shi)擺在運營(ying)方面前的現實(shi)難題。

目前，灃(feng)東自貿產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園雖然定位了招商方向，但從一期已入駐企業(ye)(ye)(ye)(ye)來(lai)看，園區內企業(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)類型多元，缺乏主導產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)及龍頭企業(ye)(ye)(ye)(ye)的虹吸效應，未形成產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈協同優勢。與此同時，隨著(zhu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)需求(qiu)從單純的場地租賃(lin)逐漸(jian)轉(zhuan)變為(wei)對產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈配套、技(ji)術(shu)創新等綜合(he)服務的追求(qiu)，園區運(yun)營能(neng)力亟待提升。

此外，運營方(fang)的經營債(zhai)務壓(ya)力，或是此次出售重要因素(su)之(zhi)一。

灃(feng)(feng)東自貿產業園的(de)運營方為西安(an)灃(feng)(feng)東自貿產業園發(fa)展(zhan)有(you)(you)限公司。其控(kong)股股東為西安(an)灃(feng)(feng)東車(che)城園區管理(li)合(he)伙(huo)企業（有(you)(you)限合(he)伙(huo)）（簡(jian)稱：車(che)城園區管理(li)公司），持(chi)股比例(li)達93.75%，剩余6.25%的(de)股權由西安(an)灃(feng)(feng)東國際(ji)車(che)城發(fa)展(zhan)有(you)(you)限公司（簡(jian)稱：灃(feng)(feng)東車(che)城發(fa)展(zhan)公司）持(chi)有(you)(you)。

天眼查法律訴(su)訟信息顯示，灃東車城發展(zhan)公司已被(bei)西安市灞(ba)橋區人民法院(yuan)列為被(bei)執行人，被(bei)執行總(zong)金額高達4273.84萬(wan)元(yuan)，其董(dong)事長(chang)姚斌也被(bei)限(xian)制(zhi)高消費(fei)。

來源：天眼查

穿透(tou)股(gu)權結構(gou)發現，西安灃(feng)東控股(gu)有限公司分別持(chi)有車(che)城園區(qu)管(guan)理(li)公司、灃(feng)東車(che)城發展公司49.9983%、34.2137%的股(gu)權。

根據〔2024〕渝87執4854號(hao)文(wen)件顯示，西安灃東控股有限公司(si)因訴訟官司(si)被(bei)執行金額達 225287728.0元。

此(ci)外，每經記者(zhe)(zhe)留意(yi)到，公(gong)開資(zi)(zi)料(liao)顯示(shi)，有投資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)爆料(liao)稱，“西安灃東(dong)(dong)文化(hua)投資(zi)(zi)發(fa)展有限(xian)公(gong)司西安灃東(dong)(dong)文投 2023 年債權項(xiang)目”，以及西安灃東(dong)(dong)國際車城發(fa)展有限(xian)公(gong)司發(fa)行的定融產品 “西安灃東(dong)(dong)國際車城債權資(zi)(zi)產1-5 號”出現(xian)無法兌(dui)付的情(qing)況。值得注意(yi)的是，這(zhe)兩(liang)則項(xiang)目的擔保方均為(wei)西安灃東(dong)(dong)控股有限(xian)公(gong)司。

該爆料(liao)在一(yi)定程度上折(zhe)射出灃東自貿產業(ye)園(yuan)股東方的經營壓力。

針(zhen)對上述(shu)被執行(xing)以(yi)及擔保(bao)產品(pin)違約的(de)消息(xi)，4月10日下午，西安灃(feng)東(dong)控股(gu)有限公司作出回(hui)應：被執行(xing)債務已(yi)于2025年4月1日全額(e)兌(dui)付(fu)(fu)完畢；涉及的(de)兩則擔保(bao)產品(pin)也已(yi)全部完成兌(dui)付(fu)(fu)，西安灃(feng)東(dong)控股(gu)有限公司的(de)擔保(bao)責任就(jiu)此終結。

出(chu)售一期(qi)經營權，一方(fang)面或(huo)(huo)能引入(ru)第三方(fang)運營團(tuan)隊，提高園(yuan)(yuan)區(qu)運營效率；另一方(fang)面通過資(zi)產(chan)盤活(huo)回籠資(zi)金，為(wei)二三期(qi)項目的(de)收尾(wei)工(gong)作及后續開發(fa)提供資(zi)金支(zhi)持，推動(dong)園(yuan)(yuan)區(qu)整體運營步入(ru)正軌，或(huo)(huo)許是當下最為(wei)合(he)適的(de)選擇。