每(mei)經編輯｜陳夢妤(yu)    

4月12日，深圳龍(long)(long)華紅(hong)山(shan)板塊的(de)恒壹·紅(hong)山(shan)華府項目開盤90分鐘即告(gao)售罄，184套房源(yuan)全線飄紅(hong)，創下2025年深圳龍(long)(long)華住宅(zhai)市場首(shou)個“日光”紀錄。

該項目開(kai)盤前(qian)意(yi)向登記(ji)客(ke)戶達747批(pi)，登記(ji)比1:4.06，創下2025年深圳住宅(zhai)市場(chang)登記(ji)比紀錄(lu)。

距離項目東側僅五六百米便是深(shen)圳高(gao)級(ji)中學（集團）北校區（以下簡稱深(shen)高(gao)北）所在，這也被市場認(ren)為是紅山華府的(de)最大賣點(dian)。

迷你學區盤“日光”

紅山華府占地(di)面積僅約0.5萬平方米(mi)，建筑(zhu)面積約3.59萬平方米(mi)，容積率(lv)5.17，綠化率(lv)40.01%。

整個項目僅(jin)規(gui)劃(hua)了(le)1棟(dong)1單元、1棟(dong)2單元兩棟(dong)高(gao)層住宅(zhai)，總戶(hu)數為(wei)352戶(hu)。此次推出(chu)63平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)、66平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)、69平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)、78平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)四種戶(hu)型，均為(wei)小(xiao)面積產(chan)品，房(fang)(fang)(fang)(fang)型為(wei)兩房(fang)(fang)(fang)(fang)至三(san)(san)房(fang)(fang)(fang)(fang)，其(qi)中63～69平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)兩房(fang)(fang)(fang)(fang)93套，78平(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)三(san)(san)房(fang)(fang)(fang)(fang)93套，樓棟(dong)設計為(wei)2梯6戶(hu)。

這個體量在業內被稱為(wei)“蚊型”盤(pan)。

除了體(ti)量(liang)小，紅山華府項(xiang)目客(ke)群也很復雜，兩棟樓中(zhong)可售的(de)商品房(fang)僅(jin)有一(yi)棟，即1棟一(yi)單元，共186戶。另一(yi)棟為(wei)回(hui)遷房(fang)，回(hui)遷房(fang)數量(liang)占比接近一(yi)半。另外，項(xiang)目車(che)位數量(liang)僅(jin)216個，其(qi)中(zhong)就包含了44個地上車(che)位，車(che)位比僅(jin)1:0.61，車(che)位資源較為(wei)緊張。

就是(shi)這樣(yang)一個(ge)(ge)缺點明顯的樓盤，卻成為了龍華區今(jin)年首個(ge)(ge)“日光(guang)盤”。

不過(guo)，如前所述，距離項目東側僅五六(liu)百米便是深(shen)高北，這也(ye)被(bei)市場(chang)認為是紅山華(hua)府(fu)的最大賣點(dian)。

深(shen)高北周邊項目不(bu)少，僅學(xue)校(xiao)四周就被華僑城北站壹號、鴻(hong)榮(rong)源(yuan)天俊、金享(xiang)利都薈首府、匯(hui)龍(long)灣(wan)花(hua)園、金享(xiang)利瑜(yu)璟苑等包圍。此外，該學(xue)區(qu)內(nei)還有中海學(xue)仕里、眾福(fu)紅(hong)山印、深(shen)業上城學(xue)府等高去化率項目，其中深(shen)業上城學(xue)府是去年的“日(ri)光(guang)盤”。

對比單價(jia)，紅山華府與其他項目并沒有太大的差距，備(bei)案均價(jia)約(yue)8.05萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。而(er)此前深(shen)業上城學府首開(kai)折后均價(jia)約(yue)7.56萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)，中(zhong)海學仕里住宅(zhai)產品備(bei)案均價(jia)約(yue)8.21萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)，眾福(fu)紅山印備(bei)案均價(jia)約(yue)7.9萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。

但是由于紅山華(hua)府的(de)體量比較(jiao)小，因此上車門檻也(ye)相對較(jiao)低。

總(zong)價上，紅山(shan)華府預算(suan)在470萬(wan)～630萬(wan)元，而深業上城(cheng)學府在600萬(wan)～890萬(wan)元，中海學仕里約645萬(wan)～997萬(wan)元。與學區內其他(ta)樓盤同戶型對比(bi)，紅山(shan)華府總(zong)價門檻低了至(zhi)少130萬(wan)元，這(zhe)是(shi)吸引到眾多客戶的(de)重要因素(su)。

“短期內漲了200多萬元”

除了新盤(pan)，傳統優質學(xue)區(qu)的二手房近期也備受關注。

“南天二花園是百(bai)花片區(qu)回暖最快的一個小區(qu)。”

百花片區的(de)深(shen)圳(zhen)中原地產中心(xin)豪宅區區域(yu)董事(shi)陳二民表示(shi)，去年四季度深(shen)圳(zhen)樓市復蘇以來(lai)，多個學區房回暖明顯(xian)，而南天二花園則一直(zhi)領(ling)漲(zhang)百花片區。

廣東省城(cheng)鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員(yuan)李宇嘉(jia)指出，每年(nian)(nian)(nian)“小陽春”樓市(shi)的(de)季節性(xing)反彈，其中一(yi)個(ge)重要(yao)的(de)促(cu)進(jin)因素便是(shi)學(xue)區(qu)房需(xu)求(qiu)，“今年(nian)(nian)(nian)更特殊的(de)一(yi)點(dian)是(shi)，深圳樓市(shi)從2021年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)調整以來，不(bu)少學(xue)區(qu)房的(de)價格跌幅比較(jiao)大，讓很多進(jin)場(chang)的(de)需(xu)求(qiu)也能(neng)支(zhi)撐負擔得(de)起，這也是(shi)今年(nian)(nian)(nian)學(xue)區(qu)房回暖的(de)一(yi)個(ge)重要(yao)原因”。

當前，百花片(pian)區面積段在(zai)30~50平方米、總(zong)價(jia)在(zai)300萬~500萬元的(de)小戶型房源成(cheng)交更加(jia)活(huo)躍(yue)。

正(zheng)在淘學區房的(de)李女士(shi)表示：“以為能抄底，但沒(mei)想到近期看學區房的(de)人這么多，價(jia)格也漲了(le)。不過路(lu)過南天二花園看到一條(tiao)條(tiao)紅(hong)色橫(heng)幅(fu)，也確實讓(rang)很多家長動(dong)心。”

她說的橫幅，指的是寫著“熱(re)烈祝賀(he)五位優(you)秀學(xue)子被清華(hua)大(da)學(xue)、北京大(da)學(xue)等學(xue)校提前錄取”的喜訊(xun)橫幅，掛在了南天二花(hua)園小區內外多處地方，連(lian)周邊中介都感慨：“這(zhe)個成(cheng)績(ji)與這(zhe)么(me)高調的宣傳，往(wang)年并不常見。”

陳二(er)民指出(chu)(chu)：“實際上，現(xian)在是看的人多(duo)(duo)，但成交(jiao)反而(er)難了。因為(wei)對(dui)比去(qu)年可能(neng)800多(duo)(duo)萬(wan)元就(jiu)能(neng)買(mai)到(dao)的房(fang)子，目前業主的報價大多(duo)(duo)已在1100萬(wan)元甚至更高(gao)，短期(qi)之內漲了兩百萬(wan)多(duo)(duo)元，從購房(fang)人的角度出(chu)(chu)發，可能(neng)就(jiu)會選擇(ze)同片區但漲價沒(mei)那么(me)兇猛的小區。”

貝殼找房顯示(shi)，南天二花園3月(yue)共成交4套，成交價(jia)格(ge)(ge)均在(zai)11萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)以上。目前掛牌(pai)房源中，最高價(jia)格(ge)(ge)可(ke)以去到約13.7萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

事實上，深圳部分熱門(men)學區房從去(qu)年下半年起就(jiu)開始(shi)“漲價”了。

據《每日經濟新聞(wen)》去年7月報道，以百花園二期(qi)為例，一套92.55平(ping)方(fang)米的(de)兩房(fang)兩廳掛(gua)牌價為1300萬元(yuan)，折合單價14.05萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

而目(mu)前，據(ju)貝殼找(zhao)房，百花(hua)園(yuan)二期成交(jiao)均價(jia)(jia)約15.33萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，掛牌房源(yuan)價(jia)(jia)格最(zui)低約12.38萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，最(zui)高去(qu)到約17.3萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。從成交(jiao)情況(kuang)看，3月成交(jiao)的(de)兩套(tao)房源(yuan)，面積段都(dou)是155平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

整(zheng)體看，據深圳(zhen)市(shi)房地產中介協會統計(ji)，2025年第15周（4月7日～4月13日），深圳(zhen)全市(shi)二手(shou)房（含自助(zhu)）錄得1802套，環比增(zeng)長39.7%。

根據公(gong)開在售(shou)二手房源量數據統計(ji)，截至2025年4月14日，全市共有72,457套(tao)有效(xiao)(xiao)二手房源在售(shou)，較(jiao)上周(zhou)減(jian)(jian)少688套(tao)。其中龍崗較(jiao)上周(zhou)減(jian)(jian)少276套(tao)，有效(xiao)(xiao)在售(shou)18,917套(tao)，南山較(jiao)上周(zhou)減(jian)(jian)少200套(tao)，有效(xiao)(xiao)在售(shou)12,267套(tao)，福(fu)田(tian)較(jiao)上周(zhou)減(jian)(jian)少178套(tao)，有效(xiao)(xiao)在售(shou)10,280套(tao)。

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封面圖片來源：每經(jing)記(ji)者 甄(zhen)素靜(jing) 攝