每(mei)經記者(zhe)｜劉頌輝    每(mei)經編輯｜程鵬 陳(chen)夢妤    

借用900萬元經(jing)營貸，“打(da)新(xin)”總價近(jin)3000萬元(yuan)的豪(hao)宅，不料交房快兩年(nian)了(le)，始(shi)終沒有辦(ban)下不動產權證。

6月16日，上海市民(min)朱莉向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)爆料稱，四年前參(can)與(yu)了(le)黃浦區綠地海珀外灘二期搖號開盤(pan)活動，購得一套總價(jia)約3000萬元的房產，由于售樓(lou)處(chu)臨時要求全款支付，于是借了一筆經營貸買房“上車”。

然(ran)而，小區交(jiao)房之后，項目(mu)公司至今未開具購房發票，導致一直(zhi)無(wu)法辦理不(bu)動(dong)產登記手續(xu)。

業(ye)主的購房合同(tong)?

每經記者調查發現，綠(lv)地(di)海珀外(wai)灘二期(qi)尚(shang)未辦理不動產權證的業主不在少數。

“金額(e)較大的豪宅資產最好(hao)以(yi)自(zi)己和家人的名義購(gou)買，切記一定(ding)要(yao)將購(gou)房資(zi)金(jin)支付到指定(ding)的資(zi)金(jin)監(jian)管賬戶。”上(shang)海市浩信律師事(shi)務所高級合伙人、上(shang)海律師協會(hui)房地產專業(ye)委員(yuan)會(hui)委員(yuan)王俊偉建議，購房(fang)時要簽訂正(zheng)式的(de)預售合同(tong)，辦理網簽備案手續。管好自己(ji)的(de)錢袋子，避免假結婚、離婚以及代持(chi)風險，不要輕易相信黃牛、黑中介。

開不出的購房發票

2021年12月，上(shang)海內環新盤交易(yi)火熱，限(xian)價(jia)背景下，一(yi)二手房之間(jian)價(jia)差較大，吸(xi)引(yin)眾多購房者“打新”，開發商挑客(ke)行為時有發生。

朱莉便(bian)是“打(da)新族”的一(yi)員，當(dang)年12月1日，她在“買到即(ji)賺到”的心(xin)理下，參與了綠地海珀外灘二期(qi)開盤搖號。年近50歲加之上海戶籍身份(fen)，朱莉成了當時的(de)“社保巨子”，盡(jin)管(guan)認(ren)籌率達到(dao)246%，她還是在(zai)357組(zu)購房者中“勝出”。

“當時(shi)(shi)抱著投資(zi)目的買(mai)了房(fang)，搖(yao)號時(shi)(shi)運氣也不(bu)錯。”朱(zhu)莉告(gao)訴每經(jing)記者，開(kai)盤后(hou)，售樓處臨時(shi)(shi)提高購買(mai)門檻，要求全額支付房(fang)款才能簽合同。

購房規則突然變化，她一時無力招架(jia)，便以(yi)自(zi)己公司的名義借得一筆900萬元經營貸，“搶(qiang)”下(xia)了小區1號樓一套大戶型，均價(jia)達到14.5萬元/平方米。

2023年10月，綠(lv)地海珀外灘二期順利交付，朱莉和其(qi)他144戶業主(zhu)領到(dao)鑰匙。

但之后一年多(duo)里(li)，他們按照購(gou)房(fang)流程到(dao)稅務部門(men)辦理(li)契(qi)稅繳納申報，辦理(li)不動產登記(ji)，可項目公司一直未(wei)能開具購房發票，導致不動產權證辦理(li)卡在了第一個環(huan)節。

是(shi)什么原(yuan)因(yin)(yin)導致大家拿不到購房發票？朱(zhu)莉輾轉多個(ge)部門了解后獲悉，原(yuan)因(yin)(yin)是(shi)開發商欠繳(jiao)稅款。

“去(qu)年(nian)每個月(yue)有一兩(liang)個開發票名額(e)，業主(zhu)排隊等通知，但到今年(nian)3月就(jiu)暫停開具了(le)。”朱(zhu)莉稱。

綠地海(hai)(hai)珀外灘二期位于上(shang)海(hai)(hai)黃浦區董家渡板塊(kuai)，根據購房者現場提供的商品房預售合(he)同，項目由中(zhong)民(min)外灘房地產開(kai)發有限公司（以(yi)下(xia)簡(jian)稱中(zhong)民(min)外灘）投資開(kai)發。

2025年一(yi)季度欠(qian)繳稅款納稅人名(ming)單（部分） 圖源｜國(guo)家稅務總(zong)局上(shang)海市稅務局

每經記(ji)者(zhe)查(cha)詢國家稅(shui)務(wu)總(zong)局上海市稅(shui)務(wu)局官網發現(xian)，中民(min)外灘出現(xian)在黃浦區(qu)稅(shui)務(wu)局2025年第一季度欠繳稅(shui)款納稅(shui)人公告名單中，欠(qian)繳的企業所得稅(shui)合計約5.72億(yi)元，土地增(zeng)值稅合計約3.66億(yi)元，增值稅合計約(yue)6018.64萬元。

王俊偉分析表示，按(an)照《中華人(ren)民共和國(guo)發票管(guan)理辦法(fa)》第(di)十九條“銷售商品、提供服務以及從(cong)事其他(ta)經(jing)營活動(dong)的單位和個人(ren)，對外發(fa)生經(jing)營業(ye)務收(shou)取款項，收(shou)款方應當向付款方開(kai)具發(fa)票”，開發商在收(shou)取業主購房款之后(hou)，應當依據稅法的相(xiang)關規(gui)定向業主開具發票，向購房人開(kai)具(ju)發(fa)票，是開(kai)發(fa)商(shang)和業主簽訂的(de)《上(shang)海市商(shang)品房預售合同》的(de)附隨(sui)義務，否則(ze)將涉(she)嫌違法。

開發商(shang)：問題(ti)基本屬實(shi)

6月15日(ri)下(xia)午，在(zai)綠地海珀外灘二(er)期(qi)會所大堂(tang)，來(lai)自1號樓、2號樓和8號樓的(de)14位業主坐在(zai)一起(qi)，溝通(tong)各(ge)自(zi)在(zai)辦理不動產權證時遇到的困難。

羅榮生原先老(lao)房(fang)子在(zai)楊浦區(qu)，綠地海珀外灘開(kai)盤后(hou)(hou)，他看中小區(qu)的地段和未(wei)來規劃，于是在(zai)一期和二(er)期各買下一套(tao)房(fang)，交房(fang)后(hou)(hou)便搬進了(le)小區(qu)二(er)期居住(zhu)。

“買房時的銷售聯系不上了(le)，開發商在項(xiang)目里也沒(mei)有(you)負(fu)責(ze)人，不知(zhi)道(dao)去(qu)哪(na)兒拿(na)發票。”羅榮生說(shuo)。

朱莉也(ye)坦言，當初(chu)的購(gou)房決策(ce)是“頭(tou)腦發熱”，如今公司無法注銷，每月要(yao)償還高昂經(jing)營(ying)貸款，還影響(xiang)自(zi)己辦(ban)理退(tui)休手續。

據現場(chang)一位(wei)業(ye)主介紹，今(jin)年(nian)3月曾(ceng)就產權問題向相關部門(men)進行了投(tou)訴，得到了書面(mian)回復。

上海市(shi)黃浦(pu)區(qu)住房(fang)保障和房(fang)屋管(guan)理局出(chu)具的告知書顯示，工作(zuo)人員第(di)一時(shi)間(jian)聯系了中民外灘，企業表示臨近年關，現金流非常緊張，正在加大商業辦公產品銷(xiao)售力度，待資(zi)金回籠(long)后會逐步安排(pai)車位費(fei)退(tui)還和產證辦理事宜。

中(zhong)民外灘大股(gu)東綠地控股(gu)集團則(ze)在2024年9月(yue)回復業(ye)主表示，公(gong)司未按(an)時協助(zhu)辦理產(chan)證的問(wen)題基(ji)本屬實。由于項目后續工程酒(jiu)店、辦(ban)公(gong)、中央(yang)公(gong)園(yuan)持(chi)續建設，導致出(chu)現(xian)協助辦(ban)理產證不及時的(de)問題。

受(shou)訪者供(gong)圖

“當前，項(xiang)目公司(si)正(zheng)積極處(chu)置資產回款，想方設法獲取現金(jin)流(liu)，并協調稅務部門落實開(kai)票工作辦理不動產權證。”公司方面表(biao)示。

每經記者(zhe)在綠地控股的(de)2024年財報中找(zhao)到了中民外灘運(yun)營情況。2024年，該(gai)公司的(de)營業(ye)收(shou)入約46.28億元，凈利潤約6.31億元；現(xian)金和現(xian)金等(deng)價(jia)物約1.39億元，不足(zu)以覆蓋上(shang)述欠稅總額(e)。

職能(neng)部門：將依法(fa)辦理相關工(gong)作

針對綠地海珀外(wai)灘二期不動產登記的(de)問題，每經記者(zhe)6月16日趕到黃浦區(qu)稅務局，相關負責人(ren)表示，此(ci)前(qian)已接(jie)到過該小區(qu)業主的類似反(fan)饋(kui)，接(jie)下來將合(he)法(fa)合(he)規(gui)，依法(fa)辦理相關工作。

黃浦(pu)區(qu)自然(ran)資源確權登(deng)記(ji)事務(wu)中心一位(wei)負責人也表(biao)示(shi)，系統顯示(shi)有少數業(ye)主辦理了產(chan)證。“目前，該小區(qu)在我們這里(li)顯(xian)示是(shi)(shi)正常狀態，主要資料齊全就可(ke)以申(shen)請不(bu)動(dong)產(chan)登記，提供購(gou)房(fang)發票是(shi)(shi)辦(ban)理不(bu)動(dong)產(chan)登記的(de)前提之一，是(shi)(shi)房(fang)款結清的(de)證明材料。”

公開資料顯示，綠地海珀外(wai)灘二期為綠地外(wai)灘中心項目的高端(duan)住宅部分，該項目規(gui)劃總(zong)建筑面積約(yue)120萬平方(fang)米，包括4棟甲級寫字樓(lou)、7棟總(zong)部(bu)辦公樓、高(gao)端(duan)購物中心、超高(gao)層七星級(ji)酒(jiu)店及高(gao)端(duan)住宅(zhai)樓等。住宅(zhai)部(bu)分僅占整個項目(mu)約10%，對于開發公司而言，資金回款的確存在不小壓力。

依據《中華人民共和國(guo)發票管理辦法》第三十五條規(gui)定：

納稅人存(cun)在(zai)應當開具(ju)而未開具(ju)發票(piao)，或者(zhe)未按照規定的(de)時(shi)限(xian)、順序、欄目，全部聯(lian)次一次性開具(ju)發票(piao)，或者(zhe)未加蓋(gai)發票(piao)專用章；以(yi)其他憑證代(dai)替發票(piao)使(shi)用等違反本(ben)辦法規定行為的(de)，由稅務(wu)機(ji)關(guan)責令改(gai)正，可以(yi)處(chu)1萬元以下的(de)罰(fa)款；有違(wei)法所得的(de)予以沒收。

“通常情(qing)況下，稅務機關(guan)如果對(dui)開(kai)發商的違法行(xing)(xing)為進(jin)行(xing)(xing)了處理，若是自身原因無力支付稅(shui)款，稅(shui)務機(ji)關也只(zhi)能持(chi)續(xu)追繳。”王俊偉建(jian)議，當前，業主(zhu)、開發商(shang)和稅(shui)務部門等有關單位，應當協(xie)調一致各負(fu)其責，盡快(kuai)為小業主(zhu)解決燃(ran)眉之急。如果無法協(xie)商(shang)一致，業主(zhu)可以(yi)通(tong)過訴訟的方式，追究(jiu)開發商(shang)的責任，通(tong)過法院強制執行方式來辦(ban)理。

6月(yue)17日(ri)，據知情人士透露，目前，項目公司已在全力解決綠地海(hai)珀(po)外(wai)灘二期不(bu)動產登記問題，預計下(xia)半年陸續完成。

每經記者最(zui)新獲悉，6月(yue)18日下(xia)午，開發商方面(mian)通(tong)知二(er)期全部業(ye)主，可以(yi)開具購房(fang)發票(piao)并辦(ban)理不動(dong)產登記了(le)。

（應采訪(fang)對象要求，朱莉(li)、羅(luo)榮生為(wei)化名）

記者(zhe)|劉(liu)頌輝

編(bian)輯|程鵬?陳(chen)夢妤?蓋源(yuan)(yuan)源(yuan)(yuan)

校對|趙(zhao)慶

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