每經(jing)記(ji)者｜陳利    每經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)    

“（物業(ye)）行業(ye)仍(reng)然(ran)是有(you)希望的，只不過(guo)到了要改變模式的時候。”

8月14日，資深物業(ye)人李長江在(zai)2025博(bo)鰲物業(ye)暨城市服務大會上(shang)表示(shi)，無論是(shi)(shi)包干制(zhi)(zhi)、酬金制(zhi)(zhi)還是(shi)(shi)托(tuo)管模式（信托(tuo)制(zhi)(zhi)），以(yi)哪種(zhong)模式服務業(ye)主(zhu)，當(dang)下看來其實是(shi)(shi)業(ye)主(zhu)說了(le)算(suan)。 

資深物(wu)業人(ren)李長江(jiang) 主辦方(fang)供圖(tu)

針對(dui)當(dang)前行業現(xian)狀，物業公司的市場機會在(zai)哪里？

“當下創業型物企(qi)非常有機會(hui)，這(zhe)種(zhong)機會(hui)來(lai)源(yuan)于新模式、新服務(wu)。”李長江表示，當前(qian)物業公司講(jiang)回(hui)歸(gui)本原、回(hui)歸(gui)服務(wu)，但很多時候(hou)沒有因為客(ke)觀的環境變(bian)化而改變(bian)，如對每個人的考(kao)核指標，并沒有發生顯(xian)著(zhu)的結構(gou)性變(bian)化。

在他看來，“當(dang)下(xia)不好(hao)，當(dang)下(xia)又很好(hao)。物業公司的(de)決(jue)策者們，能夠依照政策的(de)變化(hua)、市場的(de)變化(hua)，去做未(wei)必那么炫的(de)服務，成本或許(xu)不一定(ding)那么高(gao)”。 

一個(ge)值得注意的(de)現(xian)象是(shi)，近段時(shi)間(jian)以來(lai)，包(bao)括龍湖物(wu)業(ye)、金科服務、中(zhong)海(hai)物(wu)業(ye)等在(zai)內的(de)品牌物(wu)企均發布(bu)了主(zhu)動(dong)撤(che)場(chang)公告(gao)。據(ju)中(zhong)指研究院觀察，2025年以來(lai)，物(wu)業(ye)企業(ye)主(zhu)動(dong)退出管理項目的(de)案例(li)數量(liang)較過(guo)往(wang)有所增加，背后是(shi)企業(ye)策略轉變、業(ye)主(zhu)訴求覺醒與行業(ye)持(chi)續承壓等因(yin)(yin)素共同(tong)作用的(de)結果(guo)，而物(wu)業(ye)費收繳困難(nan)導致運(yun)營(ying)虧損是(shi)主(zhu)要原(yuan)因(yin)(yin)。

在當天的演講中，李長(chang)江也明確指(zhi)出，當前物(wu)企的困境(jing)在于收繳率(lv)，不(bu)停(ting)地(di)催費(fei)，不(bu)停(ting)地(di)提出不(bu)滿(man)，越(yue)不(bu)滿(man)越(yue)催費(fei)。不(bu)過，物(wu)業公司退了以(yi)后去拿別的項目，可能也是別的公司退出來的。 

“物業需(xu)要時間去(qu)做服務(wu)(wu)，不(bu)要用更多時間去(qu)催費。”李長江指出，好服務(wu)(wu)首先是真實(shi)業主需(xu)要的(de)服務(wu)(wu)，同時業主能看得(de)見的(de)服務(wu)(wu)，如環境(jing)衛(wei)生(sheng)、綠(lv)化好、小區安全；物業公(gong)司要做員(yuan)工能力范圍內的(de)服務(wu)(wu)，超越自(zi)己公(gong)司的(de)實(shi)際能力，注(zhu)定(ding)做不(bu)好服務(wu)(wu)；要做適(shi)應市場競爭的(de)服務(wu)(wu)。 

“價(jia)(jia)(jia)格則是(shi)業主說了算。”李長江對(dui)萬物云提出(chu)的(de)“彈性(xing)定價(jia)(jia)(jia)”表示認可，“彈性(xing)定價(jia)(jia)(jia)的(de)價(jia)(jia)(jia)格有兩個組成(cheng)部(bu)(bu)分(fen)(fen)，一是(shi)固定價(jia)(jia)(jia)格，如電梯維保、消防等(deng)剛性(xing)需(xu)求部(bu)(bu)分(fen)(fen)，不管誰(shui)來做，這部(bu)(bu)分(fen)(fen)費(fei)用都是(shi)要付的(de)；二(er)是(shi)跟服務(wu)相關的(de)（彈性(xing)）價(jia)(jia)(jia)格部(bu)(bu)分(fen)(fen)”。

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