每(mei)經編輯｜程鵬 陳夢妤(yu)    

收(shou)繳率低、長期虧(kui)損，很多物(wu)業(ye)公司選擇不干了。

6月25日，中海物業向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項目，結束服務。導火索則是自2023年3月1日迄今，小(xiao)區入住率(lv)較低，累(lei)計欠(qian)物(wu)業費59.59萬(wan)元(yuan)，項目長期虧損，公司無力繼續維持墊資運營。

受訪者供圖

此前金科服務也曾發布類似公告，宣布將于2025年8月31日正式退出重慶龍興未來城市小區，理由也(ye)是運營近6年(nian)長期虧損(sun)，無奈撤場(chang)。

據《每日經濟新聞》記者不完全梳理和統(tong)計，這段時間，已(yi)有包括(kuo)龍(long)湖物(wu)業、金科(ke)服務、中(zhong)海物(wu)業等(deng)(deng)在內的超10家物(wu)業企業發布主動撤場公(gong)告(gao)，原因則涉及開發商歷史遺留問題難以解決(jue)、談(tan)不攏物(wu)業費(fei)、收繳率(lv)低下(xia)，以及物(wu)業、業主、業委(wei)會矛盾激化(hua)等(deng)(deng)。

多家頭部物業公司主動撤場

6月(yue)初，金(jin)碧物(wu)業(ye)向岳陽湘(xiang)陰六建溪上桃花源(yuan)小區業(ye)主發(fa)出撤場公告信，表示由于(yu)(yu)持(chi)續投入人力(li)、物(wu)力(li)等(deng)資源(yuan)，成本開支不斷(duan)增加，但部(bu)分(fen)業(ye)主以延期交付(fu)(fu)、房屋質量問(wen)題、開發(fa)商贈送物(wu)業(ye)費(fei)未到賬等(deng)非物(wu)業(ye)原因，不及(ji)時支付(fu)(fu)物(wu)業(ye)費(fei)，導致連年虧(kui)損，無(wu)法維持(chi)正(zheng)常運營，“迫于(yu)(yu)無(wu)奈(nai)”選(xuan)擇于(yu)(yu)2025年7月(yue)30日正(zheng)式退(tui)出項目，結束服務。

受訪者供圖

湘陰六建(jian)溪(xi)上(shang)桃(tao)(tao)花，即恒(heng)大(da)溪(xi)上(shang)桃(tao)(tao)花源項(xiang)目，總占地面積約2500畝，總建(jian)筑(zhu)面積約180萬(wan)平方米。但2021年9月恒(heng)大(da)集團暴雷，項(xiang)目延期(qi)交付，后來湘陰縣成(cheng)立(li)恒(heng)大(da)工作專班，開展保交樓工作，直到2024年底基本(ben)完成(cheng)交付，累計交付3134套，而這也為后來的物業費收繳埋下隱患(huan)。

“我個人至今(jin)未入住該樓(lou)(lou)盤，讓提供(gong)竣工驗(yan)收表時他們又說樓(lou)(lou)盤未達到竣工驗(yan)收條件而無法提供(gong)，就這樣(yang)誰會(hui)愿(yuan)意交物(wu)業費(fei)？”

有業主在湘陰(yin)縣人民政府(fu)縣長信箱公示平(ping)臺表(biao)示，從2024年底起，物業就(jiu)不(bu)(bu)斷打電話或短(duan)信催促繳納物業費(fei)，“只(zhi)要對方提供(gong)竣工驗(yan)收表(biao)達到收房(fang)(fang)條件并(bing)正(zheng)式通知(zhi)，我就(jiu)立刻去辦理(li)收房(fang)(fang)手(shou)續并(bing)繳納相應(ying)費(fei)用，但物業只(zhi)談要錢不(bu)(bu)談解決(jue)問題(ti)”。

另據該項目工作人員透露，金碧物(wu)業(ye)于(yu)(yu)2022年12月正式入(ru)駐小區，由于(yu)(yu)延期交房、開發(fa)商遺留問題所導致的額外支(zhi)出，小區前兩年物(wu)業(ye)費收(shou)繳率不(bu)到60%，累計(ji)虧損幾十(shi)萬元(yuan)。

金科服務也(ye)于(yu)今年5月(yue)底在(zai)重慶(qing)恒春鳳凰城小區張(zhang)貼退(tui)出(chu)公示，其于(yu)2015年2月(yue)18日進駐該項目，運(yun)營10年后(hou)將在(zai)8月(yue)31日正式撤離。

公示(shi)稱，近半年時間里(li)，小區(qu)一直(zhi)在降物(wu)業費選續聘物(wu)企，盡(jin)管(guan)金科服務多次表達愿意(yi)(yi)以(yi)原價續簽服務合同，但始(shi)終無法與業委會(hui)就續簽達成一致(zhi)意(yi)(yi)見(jian)，導致(zhi)很多業主持(chi)觀(guan)望態度(du)，不(bu)繳納(na)物(wu)業服務費，收不(bu)抵支，不(bu)足(zu)以(yi)支撐項目的(de)正常運營。

據了解，目(mu)前小區物(wu)業(ye)費為(wei)1元(yuan)/平(ping)方米(mi)·月，業(ye)委會則希望進一步下調物(wu)業(ye)費。在撤場(chang)前，金科服務表示會配(pei)合(he)業(ye)主選聘新物(wu)業(ye)公司，而這(zhe)已是其(qi)近(jin)期在重(zhong)慶(qing)第(di)二個(ge)因虧(kui)損撤場(chang)的項目(mu)。

事實上，除了金碧物(wu)(wu)業、金科服務以外，近(jin)段時間以來(lai)，包括龍湖物(wu)(wu)業、中海物(wu)(wu)業等在內的多(duo)家頭部物(wu)(wu)企也先后發布了主動撤場公告。

戰略退出

在(zai)這波“撤場潮”中，下調物(wu)業(ye)費、收繳率持續低下、開(kai)發商歷史遺留問題，以及物(wu)業(ye)、業(ye)主、業(ye)委會(hui)矛盾激(ji)化等都是物(wu)企(qi)主動離場的原因(yin)。

如近期(qi)被(bei)廣泛關注(zhu)的(de)(de)濱江服(fu)務退(tui)出(chu)杭州萬(wan)固珺府，就(jiu)是由于業(ye)委會與濱江服(fu)務就(jiu)續聘合同談(tan)判時，要求將(jiang)物(wu)業(ye)費(fei)從2.8元/平方(fang)米降至2.2元/平方(fang)米，“2.2元/平方(fang)米的(de)(de)物(wu)業(ye)費(fei)，注(zhu)定無法維(wei)持(chi)現有(you)的(de)(de)服(fu)務品質(zhi)。”議價談(tan)崩，濱江服(fu)務直接宣布6月30日(ri)正式撤場(chang)。

同樣的情況(kuang)也發生在中渝·春華秋實(shi)二期。今年3月(yue)(yue)(yue)(yue)，該小區(qu)召開業主大(da)會表決(jue)物業服務費調(diao)整(zheng)方(fang)(fang)(fang)案：住(zhu)宅由高層2.0元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)·月(yue)(yue)(yue)(yue)和別墅3.5元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)·月(yue)(yue)(yue)(yue)統一調(diao)整(zheng)為(wei)1.30元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)·月(yue)(yue)(yue)(yue)；商業由5.0元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)·月(yue)(yue)(yue)(yue)調(diao)整(zheng)為(wei)3.0元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)·月(yue)(yue)(yue)(yue)；車位(wei)由80元(yuan)(yuan)/個·月(yue)(yue)(yue)(yue)調(diao)整(zheng)為(wei)40元(yuan)(yuan)/個·月(yue)(yue)(yue)(yue)。

物(wu)業費整體降幅(fu)接近40%，該(gai)小區加州物(wu)業直言：“這完全(quan)背離了物(wu)業管理市場實際，而繼續(xu)低價(jia)、低質服(fu)務嚴重超越了公司(si)基本(ben)的服(fu)務底線。”

然而，物(wu)業(ye)費催收困難、人力成本上漲、基礎設(she)施維保費用上漲，都在考驗著物(wu)企(qi)的盈利，2024年(nian)全國就有13家上市物(wu)企(qi)錄得虧損。克而瑞數(shu)據顯示，2024年(nian)物(wu)業(ye)收繳率(lv)僅82%，較前一年(nian)走低約3個百分點。

“主(zhu)動退場是基(ji)于公司整(zheng)體戰略(lve)規劃及資源優化(hua)配(pei)置的需要。”金科服務相(xiang)關負責人(ren)在接(jie)受每經記者采(cai)訪時表示：

一方面是(shi)公司為持(chi)續提升服務(wu)品質，優化在管項目(mu)結構(gou)，將資(zi)源集中(zhong)投(tou)向更(geng)能體現服務(wu)標準和(he)管理優勢的優質項目(mu)；另一方面也是(shi)公司戰(zhan)略調整，主動(dong)退出(chu)的項目(mu)基本上(shang)長期面臨物業(ye)收(shou)繳率不足/運營(ying)成本過高(gao)/設施維護資(zi)金短缺等客觀(guan)挑戰(zhan)，現有經(jing)營(ying)模(mo)式難以保障(zhang)服務(wu)品質的可(ke)持(chi)續性。

為避免因資源不足影響業(ye)主權益，經(jing)綜合(he)評估才選擇退出，以便項(xiang)目能更(geng)(geng)高效(xiao)地匹配更(geng)(geng)合(he)適的物(wu)業(ye)服務(wu)方。

“當前宏觀經濟波動對居民消費行為的重塑，導致部分業主試圖通過壓低物業費減輕負擔，但當物業費跌破成本線時，服務縮水引發更多拒繳，形成低價—劣質—欠費—撤場的死循環。”中物(wu)智庫分析指出(chu)，而(er)另一部(bu)分業主則更(geng)愿(yuan)為(wei)精細化服務付費(fei)。物(wu)企既要(yao)應對(dui)成本剛性(xing)上漲，又要(yao)滿足(zu)日益(yi)精細化的需求，當(dang)物(wu)企無法在(zai)特定項目中找到平衡點(dian)時，戰略退出(chu)實(shi)為(wei)對(dui)雙(shuang)方負責的商(shang)業選擇。

在其看來，頭(tou)部物企(qi)(qi)主動退(tui)出管理密度低、跨區域協(xie)調(diao)成本高的項目(mu)，實則是(shi)從(cong)“規模優先”轉向“質量(liang)優先”的必然(ran)調(diao)整，轉而聚焦(jiao)長(chang)三角(jiao)、大(da)灣區等核心城市群，用區域深(shen)耕替代廣(guang)種薄(bo)收，而頭(tou)部企(qi)(qi)業(ye)退(tui)場(chang)留(liu)出的空白，則為中小物企(qi)(qi)創造(zao)了增長(chang)空間(jian)。

記者|陳 利

編輯|程鵬 陳夢(meng)妤 杜波

校對|趙慶

封面圖片來源：視覺中國（圖文無關）

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