每經編輯｜涂勁(jing)軍

溫總(zong)(zong)理(li)(li)在兩會記者(zhe)會上(shang)一句話(hua)：房(fang)(fang)價遠(yuan)遠(yuan)沒有(you)回到(dao)合理(li)(li)價位(wei)。中國股市應(ying)(ying)聲暴跌。這是(shi)市場反應(ying)(ying)過度。仔細地研(yan)讀(du)總(zong)(zong)理(li)(li)講話(hua)，其(qi)中已(yi)(yi)經(jing)(jing)透露出很多與“嚴厲”不(bu)一致(zhi)的(de)(de)信(xin)息(xi)。總(zong)(zong)理(li)(li)說，“中國有(you)13億多人口，又處在工業化和城鎮(zhen)化階段，對住房(fang)(fang)的(de)(de)需求是(shi)剛性的(de)(de)，而且將會是(shi)持(chi)續的(de)(de)。當然，我們說住有(you)其(qi)居(ju)，并(bing)不(bu)意味著住者(zhe)有(you)其(qi)屋。從方向上(shang)看(kan)，應(ying)(ying)該鼓勵更(geng)多的(de)(de)人租房(fang)(fang)。”既(ji)然剛性需求如此(ci)強烈，如此(ci)長周期，因(yin)此(ci)絕不(bu)可能將限購(gou)限貸“進(jin)行(xing)(xing)到(dao)底(di)”。同時，總(zong)(zong)理(li)(li)承(cheng)認房(fang)(fang)價的(de)(de)合理(li)(li)價位(wei)應(ying)(ying)該與居(ju)民收入(ru)和房(fang)(fang)地產商的(de)(de)合理(li)(li)利潤相匹配。而且是(shi)市場定(ding)價為主(zhu)，政府調控(kong)為輔(fu)。這樣的(de)(de)講話(hua)實(shi)際已(yi)(yi)經(jing)(jing)預(yu)示著未來不(bu)遠(yuan)目前的(de)(de)限購(gou)限貸政策(ce)將進(jin)行(xing)(xing)微調。

中國樓市經歷最嚴厲的(de)(de)(de)(de)“限(xian)購限(xian)貸”調控已(yi)經一(yi)(yi)年多(duo)，各地房(fang)價在經歷了漫長的(de)(de)(de)(de)滯漲之后(hou)，兩會前開始急速(su)下(xia)跌，預計兩會后(hou)還將(jiang)經歷一(yi)(yi)段時間的(de)(de)(de)(de)急跌。雖然(ran)在兩會期(qi)間，呼吁(yu)定向放(fang)松的(de)(de)(de)(de)提案很(hen)多(duo)，但(dan)(dan)更多(duo)的(de)(de)(de)(de)代表則強調要高度(du)警惕，不(bu)(bu)能釋放(fang)錯誤(wu)信號(hao)，導致(zhi)大(da)好局面前功(gong)盡棄(qi)(qi)。應該說，14日上(shang)午溫總理(li)對記著的(de)(de)(de)(de)明確表態是支(zhi)持調控不(bu)(bu)能放(fang)松一(yi)(yi)派的(de)(de)(de)(de)。但(dan)(dan)這(zhe)有個大(da)前提：“如(ru)(ru)果(guo)放(fang)松，將(jiang)前功(gong)盡棄(qi)(qi)”，但(dan)(dan)如(ru)(ru)果(guo)房(fang)價繼續下(xia)跌對宏觀經濟產(chan)生持續的(de)(de)(de)(de)負面影響呢，如(ru)(ru)果(guo)適度(du)微調有利于房(fang)地產(chan)軟著陸呢？政策(ce)的(de)(de)(de)(de)微調將(jiang)會發生，而在我看，這(zhe)一(yi)(yi)天已(yi)經不(bu)(bu)遠。

總理(li)既(ji)然提到：房地產(chan)的(de)發(fa)(fa)展，毫無(wu)疑問(wen)要充分發(fa)(fa)揮市(shi)(shi)場(chang)配置資(zi)源(yuan)的(de)基礎性作用，就是(shi)(shi)說要充分利(li)用市(shi)(shi)場(chang)這只手。那么(me)，未來就看市(shi)(shi)場(chang)是(shi)(shi)怎(zen)么(me)表(biao)演了，尤(you)其是(shi)(shi)看與房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)關聯度(du)很強(qiang)的(de)其他經(jing)濟板塊如何表(biao)演。

我注意(yi)到，今(jin)年以來，銀行業(ye)存款意(yi)外(wai)地(di)下(xia)(xia)降(jiang)，貸款增量罕見(jian)的(de)萎縮，進(jin)出(chu)口出(chu)現巨額逆(ni)差，鋼鐵(tie)業(ye)、發電(dian)業(ye)產(chan)能(neng)嚴重過剩，全(quan)面虧損，中小企業(ye)資金鏈(lian)斷裂蔓延(yan)，高(gao)鐵(tie)下(xia)(xia)馬(ma)，高(gao)速公(gong)路下(xia)(xia)馬(ma)，隱形失業(ye)率(lv)大幅(fu)度增加。宏(hong)觀經(jing)濟急盼微(wei)(wei)調(diao)，而微(wei)(wei)調(diao)的(de)重點不在貨幣政(zheng)策(ce)，而在房地(di)產(chan)政(zheng)策(ce)。

我認為(wei)，溫總(zong)理強調(diao)(diao)房(fang)(fang)價要合理回(hui)歸，且“遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)沒有到位”的(de)說法并不(bu)顯示中央樓市(shi)政策(ce)趨向嚴厲，而是在穩住政策(ce)預期，等待保障(zhang)房(fang)(fang)建設(she)為(wei)“穩住”房(fang)(fang)價提供持續的(de)“基礎作用”，即保障(zhang)房(fang)(fang)大量投(tou)放市(shi)場，即使未來微調(diao)(diao)政策(ce)，取向兩限，房(fang)(fang)價也不(bu)會大幅度反彈(dan)，房(fang)(fang)地產調(diao)(diao)控也不(bu)會前功(gong)盡棄。現在就(jiu)看(kan)保障(zhang)房(fang)(fang)的(de)了。

目前的(de)情(qing)況(kuang)是(shi)，去年(nian)各地地方(fang)政府大都交出(chu)了(le)保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)(fang)建(jian)設(she)最(zui)好“成(cheng)績(ji)單”，但卻難(nan)掩尷尬(ga)困局(ju)：一邊是(shi)有(you)(you)人沒(mei)房(fang)(fang)住(zhu)(zhu)，一邊卻是(shi)有(you)(you)房(fang)(fang)沒(mei)人住(zhu)(zhu)。鄭州建(jian)設(she)了(le)3萬(wan)套(tao)保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)(fang)，只(zhi)有(you)(you)60個(ge)人申請（見鳳凰衛視中(zhong)文臺(tai)一虎一席談節目），武漢(han)市(shi)洪(hong)山(shan)區保(bao)(bao)障(zhang)性房(fang)(fang)屋(wu)管理營運(yun)中(zhong)心主任蔣農表示，“在(zai)(zai)505戶(hu)的(de)申請戶(hu)中(zhong)，最(zui)終只(zhi)有(you)(you)317戶(hu)通過了(le)資格(ge)審(shen)查。”這意味著，洪(hong)山(shan)區此次(ci)供應(ying)的(de)900套(tao)公(gong)租房(fang)(fang)，還有(you)(you)583套(tao)無(wu)人問津。此事經當地媒體報道后，在(zai)(zai)網絡上流傳(chuan)甚廣，一度(du)引起了(le)中(zhong)央高層的(de)重視，國務院主要領導作出(chu)批示，要求住(zhu)(zhu)建(jian)部派員調(diao)查了(le)解武漢(han)公(gong)租房(fang)(fang)建(jian)設(she)情(qing)況(kuang)。

保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)建(jian)(jian)設是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)大(da)(da)干(gan)快上(shang)，還是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)實事求(qiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)，先解決(jue)分配(pei)(pei)問(wen)題，先解決(jue)“輪候制”問(wen)題，還是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個勁地硬壓(ya)。目(mu)前(qian)已(yi)(yi)經(jing)接近前(qian)者——需要(yao)實事求(qiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)。廣東省政府已(yi)(yi)經(jing)表示(shi)，未(wei)來(lai)(lai)保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)就建(jian)(jian)設40平米以下(xia)(xia)的(de)，解決(jue)最困難(nan)的(de)人群，其他(ta)需求(qiu)力(li)爭用廉租房(fang)(fang)解決(jue)。全國政協委(wei)員、國家(jia)開(kai)發銀行顧問(wen)、原(yuan)副行長劉(liu)克崮說：“建(jian)(jian)設中國住房(fang)(fang)保障(zhang)(zhang)(zhang)體系一(yi)(yi)定要(yao)把握從體系上(shang)進行建(jian)(jian)設，在(zai)體系沒有想清楚時，在(zai)點(dian)上(shang)不(bu)要(yao)著力(li)過大(da)(da)。”他(ta)的(de)意(yi)見是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)正確的(de)，目(mu)前(qian)處于城市(shi)化(hua)初期(qi)(qi)，大(da)(da)量(liang)的(de)人進城，而(er)在(zai)城市(shi)化(hua)后期(qi)(qi)，房(fang)(fang)子(zi)就開(kai)始剩(sheng)余(yu)，因為農民不(bu)進來(lai)(lai)了，然后又開(kai)始老齡化(hua)，房(fang)(fang)子(zi)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)慢慢剩(sheng)下(xia)(xia)來(lai)(lai)的(de)。目(mu)前(qian)汽車(che)業已(yi)(yi)經(jing)出現了這樣的(de)傾(qing)向：各(ge)地紛紛建(jian)(jian)設小(xiao)型(xing)(xing)車(che)生產(chan)線，但(dan)市(shi)場卻(que)青睞中型(xing)(xing)車(che)，結(jie)果大(da)(da)量(liang)小(xiao)型(xing)(xing)車(che)產(chan)能嚴(yan)重過剩(sheng)。房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場未(wei)來(lai)(lai)一(yi)(yi)定是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)以“改善性”住房(fang)(fang)需求(qiu)為主，居(ju)民收(shou)入增加很快，對改善住房(fang)(fang)的(de)渴望持續增加，它(ta)們必(bi)然要(yao)求(qiu)房(fang)(fang)地產(chan)商多(duo)建(jian)(jian)大(da)(da)房(fang)(fang)子(zi)。但(dan)政府卻(que)將房(fang)(fang)地產(chan)導向了小(xiao)戶型(xing)(xing)，保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)大(da)(da)面積開(kai)工(gong)擠占建(jian)(jian)材資(zi)源，出現市(shi)場戶型(xing)(xing)錯配(pei)(pei)。一(yi)(yi)旦未(wei)來(lai)(lai)城市(shi)化(hua)進程放緩(huan)，外地人進城開(kai)始放緩(huan)甚(shen)至回流，那么多(duo)小(xiao)戶型(xing)(xing)怎(zen)么處理。這不(bu)但(dan)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)浪費(fei)，而(er)且會使一(yi)(yi)段時間(jian)房(fang)(fang)價(jia)更高，尤其是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)中型(xing)(xing)戶型(xing)(xing)。

所(suo)以，房地產(chan)調(diao)控(kong)必須(xu)把握經濟的(de)大周(zhou)期，把握代際之(zhi)間供求關系。不講究經濟規(gui)律，不按照市場原(yuan)則辦事是(shi)要受到嚴厲懲(cheng)罰的(de)。而且這次受懲(cheng)罰的(de)可能不僅是(shi)企業(ye)，還(huan)要捎上地方(fang)政(zheng)府(fu)。因此(ci)預計，今天大談樓市調(diao)控(kong)政(zheng)策不動搖，其實已經意味著限購限貸政(zheng)策將微調(diao)。