每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 楊羚強(qiang) 王杰 徐學成 發自上海 北京(jing) 廣州    

每經記者(zhe) 楊羚強 王杰(jie) 徐學成 發自上海 北京(jing) 廣州(zhou)

擁有科(ke)技(ji)地(di)產概念(nian)的三湘股(gu)份（000863,SZ），在8月份成功借殼*ST商務之(zhi)后，迎來連(lian)續漲(zhang)停。一時間，科(ke)技(ji)地(di)產成為行業內的一股(gu)新風(feng)，很(hen)多知(zhi)名地(di)產商開始計(ji)劃增加項目的科(ke)技(ji)含量。

在調控的背(bei)景之下，地(di)產(chan)商炒作了一個又一個概念(nian)，從商業地(di)產(chan)到旅游地(di)產(chan)，再到養老地(di)產(chan)、教育地(di)產(chan)，這一系列的地(di)產(chan)名(ming)詞，都擺脫不了房屋銷售的本質。

這一(yi)輪，科技地產會成(cheng)為(wei)例外(wai)嗎(ma)？

從 《每日經濟新聞》記者(zhe)調(diao)查的情(qing)況看，高科技(ji)在很大程度上只是開發(fa)(fa)商(shang)用于營(ying)銷的一個外包裝(zhuang)，雖然(ran)有著科技(ji)的名(ming)義，但發(fa)(fa)展、投資(zi)、盈(ying)利的方式(shi)，和普通住宅(zhai)沒有本質(zhi)上的區別。

/上海/

朗詩上海三(san)項目前(qian)8月僅(jin)售149套(tao)科技地產剛需定位失(shi)誤？

每經(jing)記者 楊羚強 發自(zi)上(shang)海

因為擁有科(ke)技(ji)地(di)產的概(gai)念(nian)，三湘股(gu)份(fen)（000863,SZ）在復(fu)牌(pai)之后連(lian)續多個(ge)交易日(ri)股(gu)價飆漲。但事(shi)實(shi)上，開發“科(ke)技(ji)地(di)產”也(ye)許對房地(di)產公司業績(ji)助益并不多。

三(san)湘(xiang)股(gu)份2012年(nian)半年(nian)報顯(xian)示(shi)，期內(nei)營業總收(shou)入(ru)為9232萬元，同(tong)比下(xia)降80.92%。與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，相關機構的(de)數據也(ye)證實，三(san)湘(xiang)股(gu)份旗下(xia)樓盤的(de)售價往往要(yao)低于同(tong)一(yi)區域的(de)其他公(gong)司樓盤。

因(yin)為開發綠色科技住宅聞名業內(nei)的(de)朗詩地產面(mian)臨的(de)情形(xing)也類似。根據(ju)上(shang)海各大機構的(de)統計，朗詩地產在(zai)上(shang)海開發的(de)三個綠色節能住宅項目(mu)，截至9月3日(ri)，今年(nian)在(zai)上(shang)海只銷(xiao)售了149套(tao)住宅，占房(fang)源總(zong)套(tao)數的(de)34.8%。

與三(san)湘股(gu)份(fen)不同，朗詩(shi)所(suo)開發的(de)(de)產品(pin)是今年(nian)上半年(nian)市場的(de)(de)熱(re)點——面(mian)向(xiang)剛性需求的(de)(de)普通住宅。業內的(de)(de)評(ping)價(jia)是，若以技術含量論，朗詩(shi)開發的(de)(de)科(ke)技地(di)產甚至(zhi)比(bi)三(san)湘股(gu)份(fen)更為先進，但(dan)由于(yu)定(ding)位(wei)不恰當，朗詩(shi)開發的(de)(de)科(ke)技地(di)產不僅不易被普通購房人群接(jie)受，反而因(yin)為使(shi)用成本過(guo)高被購房者(zhe)投訴。

銷售不及相鄰項目

熟悉(xi)科技(ji)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)上海業內人(ren)士告訴《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者，朗詩(shi)的(de)(de)(de)綠色地(di)(di)產(chan)使用(yong)了科技(ji)環保(bao)建(jian)筑材料，其設(she)備和系(xi)統是非(fei)常先進的(de)(de)(de)，一(yi)定程度上已經(jing)達到了國際先進的(de)(de)(de)標(biao)準，能實現(xian)房屋的(de)(de)(de)恒溫、恒濕和恒氧。這三點正是將(jiang)科技(ji)地(di)(di)產(chan)區別于其他地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)一(yi)個重要(yao)標(biao)志。為了實現(xian)建(jian)筑的(de)(de)(de)綠色節能，朗詩(shi)平(ping)均成本要(yao)增加1500~2000元/平(ping)方米。

對于上(shang)述關于成本(ben)的(de)說法，沒(mei)有得(de)到朗詩方面的(de)證實(shi)，但對方承認(ren)朗詩在(zai)科(ke)技(ji)上(shang)的(de)成本(ben)投入巨大，開發成本(ben)要遠遠高于一般住(zhu)(zhu)宅，因(yin)此一般會比普通住(zhu)(zhu)宅售價略(lve)高。

正是(shi)高成本影響到了朗詩(shi)(shi)的產(chan)品定價。新浪樂居此前統計顯(xian)示，如(ru)果去除裝修(xiu)成本，朗詩(shi)(shi)在(zai)上(shang)海嘉定開發的朗詩(shi)(shi)綠(lv)色街區（網上(shang)項目名綠(lv)色家園）要比同一區域(yu)的路(lu)勁·翡麗灣貴出15.22%。

朗(lang)詩方(fang)(fang)(fang)面回應稱(cheng)，寶山美蘭湖的朗(lang)詩綠(lv)島(dao)全案(an)均價(jia)約(yue)20000元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)左右(you)，為裝(zhuang)修房，裝(zhuang)修標準(zhun)約(yue)2000元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，除(chu)去裝(zhuang)修售價(jia)約(yue)18000元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，與周邊萬(wan)科(ke)的住宅(zhai)基本持平，比一些小型開(kai)發商略高2000~3000元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)左右(you)。

中房信研究總監薛建(jian)雄告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，在(zai)目前的(de)市場環境(jing)下，僅僅依靠科技(ji)地(di)產的(de)概(gai)念，很(hen)難賣出非常高的(de)價(jia)格。由于朗詩(shi)在(zai)上海(hai)的(de)項(xiang)目很(hen)難降價(jia)，一定程度上給項(xiang)目的(de)銷售帶(dai)來壓力。

多(duo)家機構的(de)(de)數據顯示(shi)，朗(lang)詩(shi)(shi)上(shang)(shang)海項(xiang)目(mu)今年銷售(shou)業績欠佳(jia)。以(yi)朗(lang)詩(shi)(shi)上(shang)(shang)海項(xiang)目(mu)中賣得(de)最好的(de)(de)朗(lang)詩(shi)(shi)綠(lv)色(se)街區為例，截(jie)至目(mu)前只(zhi)賣出了(le)133套(tao)(tao)住(zhu)宅，路(lu)勁·翡麗灣(wan)同期(qi)的(de)(de)成交(jiao)數字(zi)是(shi)423套(tao)(tao)。

對此(ci)，朗詩(shi)方(fang)面回應稱，前8月朗詩(shi)在上海的項(xiang)目(mu)還賣得不錯(cuo)，之所以銷售數據看上去不高，是因(yin)為有一些未出售房源是政府限價房，不在朗詩(shi)銷售范圍內。

對于朗詩的(de)盈利能力，上述業(ye)內人士告訴記者，國家雖然對節能建筑(zhu)提供了補貼等優惠政策，但(dan)金額只有40~60元/平(ping)方(fang)米(mi)。

節能作用受質疑

售價(jia)相對較高僅是(shi)朗詩(shi)科技地產(chan)難賣的因素之一，同(tong)樣備受(shou)質疑(yi)的是(shi)朗詩(shi)住宅的節能作用(yong)。新(xin)浪樂居(ju)調查顯示(shi)(shi)，只有(you)在所有(you)房間(jian)空調全(quan)天滿負荷運轉的情況下，朗詩(shi)的科技地產(chan)才能顯示(shi)(shi)出其(qi)80%的節能優勢。

如果房間內的電(dian)(dian)(dian)器運轉時間沒有那么長，且有部分家用(yong)(yong)電(dian)(dian)(dian)器不運轉，那么科(ke)技地產的能耗實際(ji)上要比(bi)普(pu)通住宅(zhai)內的電(dian)(dian)(dian)器能耗高很(hen)多。特別是在春秋(qiu)季，很(hen)多家庭(ting)不使用(yong)(yong)空(kong)調、電(dian)(dian)(dian)風扇、地暖等設(she)備(bei)，而科(ke)技地產卻必須全(quan)年365日(ri)不間斷運轉。在這樣的情況下，科(ke)技地產不僅沒有了節能優勢，其能耗甚至會比(bi)普(pu)通住宅(zhai)還高。

對于新浪(lang)樂居的(de)(de)質(zhi)疑，朗詩(shi)地(di)產(chan)方面回應承(cheng)認，如(ru)果是100平(ping)方米(mi)的(de)(de)房子，朗詩(shi)綠(lv)島業主(zhu)需要支付2400元/年的(de)(de)系(xi)統使用費(fei)(fei)，朗詩(shi)綠(lv)色街區業主(zhu)需要支付2100元/年的(de)(de)系(xi)統使用費(fei)(fei)。如(ru)果業主(zhu)在夏季開滿3個月空(kong)調，冬季開滿2個月空(kong)調、地(di)暖花費(fei)(fei)將(jiang)遠遠大于2000多元。

和普(pu)通住宅(zhai)不同，業(ye)主很難單方面(mian)停(ting)止(zhi)(zhi)科技地(di)產的(de)恒(heng)溫(wen)、恒(heng)濕、恒(heng)氧設備。據一位不愿意透露姓名的(de)知情(qing)人(ren)(ren)士介(jie)紹(shao)，朗詩的(de)科技地(di)產由于(yu)安裝設計等問題，即使(shi)整套系(xi)統不運(yun)轉，也不能開窗。同時(shi)，系(xi)統服務(wu)整個(ge)小區，若(ruo)要停(ting)止(zhi)(zhi)運(yun)轉，整個(ge)小區的(de)系(xi)統都會面(mian)臨停(ting)運(yun)，所有業(ye)主很難根據自(zi)己(ji)的(de)個(ge)人(ren)(ren)意愿，要求(qiu)物業(ye)關閉整個(ge)系(xi)統。

對此，朗詩(shi)方面回(hui)應稱，朗詩(shi)的(de)房子所(suo)有(you)的(de)門窗均可(ke)以開(kai)啟，尤其是(shi)窗戶采用了內開(kai)內倒(dao)兩(liang)種開(kai)啟方式，更(geng)有(you)利于(yu)通(tong)風，只(zhi)是(shi)在系統開(kai)啟的(de)情(qing)況下，由于(yu)室內外會產生(sheng)溫差(cha)，為了防止由于(yu)溫差(cha)導致墻體結(jie)露(lu)，在系統開(kai)啟后建議不要開(kai)窗。

上海(hai)地(di)產業內人士(shi)王(wang)漢徵說，上述現象其實(shi)反映出目前科(ke)技(ji)地(di)產推廣的(de)(de)(de)尷尬。業主不僅要(yao)能(neng)承擔科(ke)技(ji)地(di)產的(de)(de)(de)高(gao)購買(mai)成本，還要(yao)在日常的(de)(de)(de)消費能(neng)力和消費意識上，全(quan)面接受科(ke)技(ji)住宅。但眼(yan)下的(de)(de)(de)情況來看，要(yao)做到這些還不太容易(yi)。

薛建(jian)雄告訴 《每日經濟(ji)新聞》記者，關(guan)鍵的問題在于(yu)朗詩找(zhao)錯了科技地產推(tui)廣的對(dui)象(xiang)。他認為，相比于(yu)普通的剛需購買人群，高端買家實(shi)際上更需要(yao)恒溫、恒氧系(xi)統，尤其是(shi)別墅業主(zhu)。

薛建(jian)雄舉例說，和朗詩(shi)相比(bi)，三(san)湘的產品(pin)定位更(geng)高(gao)端一些，自然(ran)也就更(geng)容易被業主接受。

/長沙/

“天空城(cheng)市”還(huan)在論(lun)證 遠(yuan)大超高(gao)層(ceng)技術仍(reng)待市場考(kao)驗

每經記者 徐學成 發自廣州

今年6月份曝光(guang)的遠大(da)可(ke)建(jian)“天(tian)空(kong)城市”計(ji)(ji)劃(hua)(hua)讓(rang)外界大(da)為(wei)震驚。近3個月過(guo)去了，《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者近日從長(chang)沙市望城區政府、規劃(hua)(hua)局以及(ji)遠大(da)可(ke)建(jian)公(gong)司了解到，這一計(ji)(ji)劃(hua)(hua)目(mu)前還處在論(lun)證階段，能否順利實現(xian)還是未知數。

雖然(ran)遠大可建(jian)(jian)方(fang)面宣稱 “可建(jian)(jian)核心(xin)技術已經定型”，且已在多地(di)建(jian)(jian)成了可持(chi)續(xu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)，但一些建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)技術專家認為，在一座以住宅(zhai)為主(zhu)的超(chao)高層建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)上使用(yong)全鋼(gang)結構，其防火性能、抗震性能以及安(an)全問(wen)題都是亟待市場考驗的問(wen)題。

“天空城(cheng)市”曇花一現

距(ju)離遠(yuan)大可建科技(ji)有限(xian)公司

（遠(yuan)(yuan)大(da)集團全(quan)資(zi)子公司(si)，以(yi)下簡稱遠(yuan)(yuan)大(da)可建）第一(yi)次披露“天空城市”規(gui)劃已經(jing)過去快3個月。此前中遠(yuan)(yuan)大(da)可建方(fang)面向 《每日經(jing)濟新聞》記者透露，本計劃于8月份公布具體的(de)(de)項目規(gui)劃信息，但事情的(de)(de)進展沒有遠(yuan)(yuan)大(da)可建想象的(de)(de)順(shun)利。

記者近日從長(chang)沙市望城區政府了(le)解(jie)到，針(zhen)對這(zhe)一規(gui)劃(hua)，政府層面目(mu)(mu)前還(huan)在(zai)論證(zheng)，甚(shen)至項(xiang)目(mu)(mu)用地也還(huan)在(zai)勘測和審查(cha)中，政府一位知情(qing)人士透露(lu)，項(xiang)目(mu)(mu)“能不能建還(huan)是個問題(ti)”。

望城(cheng)區規劃局則透露(lu)，該項目目前仍未(wei)進入規劃階段。

今年6月初，望城區(qu)與(yu)遠大(da)可建(jian)簽訂了關于“J220”項目的戰略協議。根據這一協議，遠大(da)可建(jian)將在望城區(qu)濱水新城核心(xin)區(qu)建(jian)設一棟集住宅、酒(jiu)店、學(xue)校、醫院、寫字樓(lou)等多種業(ye)態于一體的綜合大(da)樓(lou)。

根據遠大可(ke)建(jian)官網披(pi)露(lu)的初步計劃，“天空城市(shi)”總高220層，838米。一旦建(jian)成，“天空城市(shi)”將超越迪(di)拜(bai)塔(ta)，成為世界第(di)一高樓。

遠大可建方面稱(cheng)，該大樓“由迪拜塔設(she)計師(shi)設(she)計，采用遠大可持續建筑(zhu)模塊化材(cai)料，95%工(gong)程(cheng)量在遠大工(gong)廠完成，一天安裝5層”，并預計在今年11月份開(kai)始安裝，2013年1月份落成。

記(ji)者獲(huo)悉(xi)，該項目(mu)實(shi)際上早在今年4月份就開始啟動(dong)，但6月份被曝光之后，有(you)關“天空城市”的(de)信息似乎一(yi)(yi)下從外界的(de)視野中(zhong)(zhong)消失。遠大可(ke)建一(yi)(yi)位相關負責人對(dui)此(ci)稱(cheng)，項目(mu)在推進過程中(zhong)(zhong)遇到了一(yi)(yi)些(xie)不可(ke)預知(zhi)的(de)因素，但并(bing)未(wei)對(dui)此(ci)作進一(yi)(yi)步的(de)解釋。

尚無超高層開發先例

根據遠大可建方面的(de)介紹(shao)，公(gong)司(si)創立(li)于(yu)2009年(nian)3月，總部和研發基地設于(yu)中國湖(hu)南湘陰(yin)縣(xian)城，專營“9度抗震(zhen)、5倍節能、20倍凈化、93%工廠制造(zao)、1%建筑(zhu)垃圾的(de)可持續建筑(zhu)”。

遠(yuan)大(da)(da)可(ke)建方面預計，2012年(nian)將(jiang)生產車間22萬(wan)平(ping)方米(mi)，2013年(nian)將(jiang)達(da)到(dao)36萬(wan)平(ping)方米(mi)。從(cong)目前(qian)的(de)擴張的(de)勢(shi)頭來看，遠(yuan)大(da)(da)可(ke)建的(de)野心不小。

《每日(ri)經濟新聞》記者綜合各地權威媒體的報(bao)道了(le)解到，遠大可建最(zui)新布局(ju)的一個項目位于河南(nan)安陽，項目計劃三年內建成10個工廠(chang)化車間，總(zong)投資20億元，年產值(zhi)超過100億元。

此外，包括在(zai)福(fu)建(jian)省福(fu)安市、湖(hu)北鄖縣以及山東(dong)乳山市，遠大可(ke)建(jian)都已經與(yu)當地政府簽訂了相關的(de)項目合作協議。資料顯(xian)示，至2012年4月，遠大可(ke)建(jian)在(zai)湖(hu)南、上海、浙江(jiang)、墨西哥建(jian)成16幢可(ke)建(jian)，并且在(zai)寧夏、福(fu)建(jian)、山東(dong)、山西、湖(hu)北建(jian)立了6家加(jia)盟合作公司。

但(dan)記者發現，截(jie)至(zhi)目(mu)前來看，除在湖南、上海、浙江、墨西哥(ge)建(jian)(jian)成的(de)(de)16幢可(ke)持續(xu)建(jian)(jian)筑之外，遠(yuan)大(da)大(da)舉布局(ju)的(de)(de)項目(mu)多為提供配套服務的(de)(de)生(sheng)產車間，但(dan)類似“天空城市(shi)”這樣(yang)高(gao)度(du)超過800米的(de)(de)超高(gao)層建(jian)(jian)筑，遠(yuan)大(da)可(ke)建(jian)(jian)此(ci)前并沒有(you)開發的(de)(de)先例。

存在不可控風險

除將超(chao)越(yue)迪拜(bai)塔成為世界第一高(gao)樓之外(wai)，“天空(kong)城市(shi)”吸引(yin)外(wai)界關注的(de)(de)焦點(dian)則(ze)是遠大(da)可(ke)建在(zai)這座(zuo)超(chao)高(gao)層(ceng)建筑上使用(yong)的(de)(de)頗為“超(chao)前”的(de)(de)建筑技(ji)術。

遠大(da)可(ke)建方面稱，這座建筑技術 “使建筑現場安裝施工量(liang)(liang)僅占(zhan)整個建筑用工量(liang)(liang)的7%，可(ke)建工廠化(hua)程(cheng)度達到93%，而目(mu)前世(shi)界最高水平僅為40%。”

五合國(guo)際董(dong)事副(fu)總經理嚴濤在(zai)接(jie)受《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時表示，遠大可建(jian)的(de)這(zhe)座(zuo)建(jian)筑技術其(qi)實在(zai)業界(jie)(jie)早有先例，“他們這(zhe)種機構和(he)技術完(wan)全(quan)沒問題，目前(qian)來(lai)看世界(jie)(jie)上(shang)超(chao)過400米的(de)高層建(jian)筑都是以鋼結(jie)構為主(zhu)。”

但(dan)嚴濤同時指出，目前(qian)應用這(zhe)種技術(shu)的(de)超高(gao)層(ceng)建(jian)筑(zhu)多以寫字樓(lou)等(deng)商業項目為主(zhu)，由于(yu)對于(yu)穩定性、防火(huo)性等(deng)要求較高(gao)，這(zhe)種技術(shu)其實并(bing)不適(shi)宜以住宅為主(zhu)的(de)建(jian)筑(zhu)。

根據“天空城(cheng)市”初步計劃，其總建筑面(mian)積(ji)(ji)高達100萬(wan)平方米，其中83%為住宅(zhai)面(mian)積(ji)(ji)，可容納(na)人(ren)數17400人(ren)，同時還(huan)包括學校(xiao)和醫院，容納(na)人(ren)數達到6000人(ren)，而寫(xie)字樓面(mian)積(ji)(ji)僅(jin)占3%。

“超高(gao)層建筑對其穩定性(xing)(xing)、防火性(xing)(xing)能(neng)(neng)的要求(qiu)都很高(gao)，不是搭建起來就行(xing)了。”嚴濤指出，一般來說，住宅項目超過200米(mi)就“很難被(bei)接受”。在考慮其防火性(xing)(xing)能(neng)(neng)、抗震(zhen)性(xing)(xing)能(neng)(neng)的同時(shi)，還有一個關鍵的問題(ti)是出現緊急情況時(shi)如何疏散。

嚴濤(tao)認為(wei)，“總(zong)體來(lai)說(shuo)，這樣的(de)建筑(zhu)并不是(shi)一個宜居項(xiang)目，它在資金和安全方面的(de)代(dai)價是(shi)非常高的(de)，而且存在很多(duo)不可控的(de)風險。”

/北京/

北(bei)京(jing)ONE銷售(shou)率不到三成 項目成本被質疑

每經記者 王杰 發自北京

在(zai)很多(duo)城市，科(ke)技(ji)(ji)地產都存在(zai)叫好不叫座的(de)問題(ti)。此外，開(kai)發(fa)商的(de)產品和技(ji)(ji)術也多(duo)存在(zai)問題(ti)。那(nei)么(me)，為什么(me)還有(you)那(nei)么(me)多(duo)開(kai)發(fa)商熱衷于開(kai)發(fa)科(ke)技(ji)(ji)地產？

北京通州區新華大街(jie)的北京ONE項(xiang)目(mu)案例，表明科技(ji)地產并(bing)非沒(mei)有價值。開發商通過(guo)在住宅(zhai)上安裝成套(tao)的保溫、節能設備，也許可(ke)以(yi)將項(xiang)目(mu)的某些“硬傷”最大限(xian)度予以(yi)掩(yan)蓋，進而幫助項(xiang)目(mu)的銷售。

新風系統“解(jie)決”暗室問題

對于(yu)住戶來說，容積率直接涉及(ji)居住的(de)舒適度。《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者從新浪樂居網(wang)得到的(de)公開資料(liao)顯(xian)示(shi)，北(bei)京ONE的(de)容積率為4.8。根據銀率網(wang)的(de)數據顯(xian)示(shi)，北(bei)京ONE項目1、3、5號樓為31層，2、4號樓為26層。

根據現行城(cheng)市規(gui)劃(hua)法規(gui)體(ti)系(xi)下編制的各類居住用地的控制性詳細(xi)規(gui)劃(hua),一(yi)般而言(yan)，19層以上住宅(zhai)容積率為(wei)2.4到4.5之(zhi)間。顯然，北京ONE這座(zuo)“低(di)碳養生(sheng)”住宅(zhai)已經超過此(ci)標準(zhun)。

過高(gao)的容(rong)積率顯然(ran)會影響到北(bei)京ONE的通風、采光(guang)。《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者現(xian)場看房發現(xian)，該(gai)項(xiang)目(mu)部分戶(hu)型居然(ran)沒(mei)有采光(guang)窗戶(hu)的房間(jian)。該(gai)項(xiang)目(mu)3號樓的3個戶(hu)型，均有沒(mei)有窗戶(hu)的暗衛生間(jian)。

對此，銷(xiao)售人(ren)員解釋稱，該(gai)房間與客廳中間裝的是(shi)玻璃門(men)，并(bing)沒(mei)影響采光。該(gai)銷(xiao)售人(ren)員向記者表示，北(bei)京ONE可以(yi)保持室內 “恒溫恒濕恒氧(yang)”，即(ji)使有窗戶，也不見得需要(yao)(yao)開窗，因為“置換(huan)式新風系統”抽取百米高空的空氣，通過(guo)除塵(chen)凈化、消毒殺菌、溫控處理以(yi)及富氧(yang)等高科(ke)技(ji)工序，可以(yi)將(jiang)健康(kang)純(chun)凈的空氣柔和地送進(jin)室內。“要(yao)(yao)是(shi)開窗，空氣不是(shi)白過(guo)濾了嗎？國外這種高科(ke)技(ji)住宅，也都沒(mei)有窗戶。”

對此，中國低碳城市戰略(lve)研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長劉軍認(ren)為，開(kai)發(fa)商(shang)有(you)可能通(tong)過在衛(wei)生間安(an)裝新(xin)風(feng)系統，來規避(bi)沒有(you)窗戶(hu)的缺陷。但如果沒有(you)窗戶(hu)的房間排風(feng)和照明需(xu)要通(tong)過電能來解決(jue)，那就(jiu)不是節能住宅，而是耗能住宅了。

業內人士質疑(yi)項目(mu)成本

新(xin)浪(lang)樂居統(tong)計(ji)數據顯(xian)示，北京ONE項目2012年8月27日的最新(xin)銷(xiao)售均(jun)價為(wei)26300元(yuan)/平方(fang)米，遠遠高(gao)出周邊在售住宅項19175元(yuan)/平方(fang)米的銷(xiao)售均(jun)價。

北京ONE銷售(shou)人(ren)員向 《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者強調，該(gai)項(xiang)目(mu)“房(fang)價(jia)高”有兩(liang)條理由(you)：一是地段(duan)，該(gai)項(xiang)目(mu)位于通州的(de)主干道新華(hua)大街(jie)上，與通州區(qu)政府(fu)僅(jin)一街(jie)之隔(ge)；二是品(pin)質(zhi)，該(gai)項(xiang)目(mu)在宣傳中(zhong)自詡為 “中(zhong)國首席(xi)低(di)碳養生建(jian)筑，匯(hui)聚全球高科技打造的(de)低(di)碳‘氧’生宅(zhai)邸”。

對于“科技(ji)住(zhu)宅”的(de)建(jian)筑(zhu)成本(ben)，上述(shu)銷售人員表(biao)示，北京ONE項目建(jian)造成本(ben)比周(zhou)邊樓盤至少高出20%，僅(jin)一(yi)棟樓的(de)“置換(huan)式新(xin)風(feng)”系統就要上千萬元。

但這一說(shuo)法遭到很(hen)多業內人士的質疑(yi)。

一(yi)位(wei)業內(nei)人士向 《每日經(jing)濟新聞》記者透露，國內(nei)很多開發商打著綠色概(gai)念推高(gao)造價，無非就是(shi)一(yi)些節(jie)能技術的堆砌。現在一(yi)些宣傳上很高(gao)端的樓(lou)盤，由于使用了(le)(le)部分“低能耗”的節(jie)能技術，反(fan)而(er)大大提高(gao)了(le)(le)投入(ru)成本(ben)和使用成本(ben)，違背(bei)了(le)(le)節(jie)約資源(yuan)的原則(ze)。

此外(wai)(wai)，高(gao)科技(ji)(ji)的(de)(de)節能項目并(bing)不等(deng)于奢(she)侈品(pin)。德國(guo)(guo)DGNB綠色建筑認證體(ti)(ti)系的(de)(de)中(zhong)國(guo)(guo)唯一合作方(fang)五合國(guo)(guo)際北京分(fen)公司(si)負責人在接受媒體(ti)(ti)采(cai)訪(fang)時表示，綠色科技(ji)(ji)住(zhu)宅并(bing)非奢(she)侈品(pin)，生態節能建筑成本(ben)大(da)致可劃分(fen)為(wei)高(gao)、中(zhong)、低(di)三(san)種：低(di)度模(mo)(mo)式(shi)即采(cai)用(yong)外(wai)(wai)墻保(bao)溫(wen)措施，每(mei)平方(fang)米造價(jia)增加(jia)100元(yuan)左右(you)；中(zhong)度模(mo)(mo)式(shi)每(mei)平方(fang)米造價(jia)增加(jia)400~500元(yuan)左右(you)；高(gao)度模(mo)(mo)式(shi)即住(zhu)宅實現(xian)高(gao)舒適(shi)度低(di)能耗的(de)(de)標準(zhun)，采(cai)用(yong)輻射式(shi)采(cai)暖制(zhi)冷，量換式(shi)新風、高(gao)效保(bao)溫(wen)外(wai)(wai)墻體(ti)(ti)系、外(wai)(wai)遮陽系統等(deng)，但(dan)每(mei)平方(fang)米造價(jia)也僅增加(jia)800元(yuan)左右(you)。

此外，北(bei)京(jing)ONE的(de)(de)土地(di)成本也并不高。2008年12月，北(bei)京(jing)美晟房地(di)產開發有限責任公(gong)司將該項目的(de)(de)土地(di)使用(yong)權(quan)抵(di)(di)(di)押(ya)給北(bei)京(jing)農村商業銀(yin)行股份有限公(gong)司舊宮支行，42841.72平方(fang)米(mi)的(de)(de)宗(zong)地(di)面積，抵(di)(di)(di)押(ya)款為71219萬元，按(an)279644平方(fang)米(mi)的(de)(de)總建筑規模計算，當時(shi)的(de)(de)平均樓(lou)面地(di)價(jia)抵(di)(di)(di)押(ya)估值(zhi)僅為2547元/平方(fang)米(mi)。

雖然，北京ONE以高科技為(wei)標榜(bang)開(kai)出了高價，但銷售并不好(hao)。北京市住建(jian)委的網簽(qian)成交(jiao)(jiao)數據顯示，2010年10月(yue)24日開(kai)盤至(zhi)今 （9月(yue)4日），北京ONE項目(mu)共(gong)推(tui)出730套住宅房源，22個月(yue)僅成交(jiao)(jiao)208套，銷售率(lv)僅為(wei)28%。

對于北京ONE的造價及其他問題(ti)，《每日經濟新聞》記者試圖(tu)聯(lian)系(xi)開(kai)發商北京實(shi)地(di)房地(di)產開(kai)發有限(xian)公司(si)，但截至(zhi)發稿時未能與對方取得聯(lian)系(xi)。

·記者觀察

當(dang)地產穿上科技的(de)“外衣”

每經記者(zhe) 楊羚強 發自上海

科技，注定將成為全球新一輪經濟熱潮(chao)的(de)(de)焦(jiao)點(dian)。在樓市的(de)(de)調控(kong)下，地(di)產(chan)商的(de)(de)困惑是，有沒有可能通(tong)過引入最新的(de)(de)科技，來顛覆人們對于房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)(de)印象。

此前，萬科有過這樣的(de)嘗試，首先提出改變中國房(fang)地(di)產業延續幾(ji)千年(nian)的(de)手工制(zhi)造方式，研發房(fang)地(di)產的(de)工業化(hua)生產，第一次讓(rang)人(ren)們看到房(fang)地(di)產業的(de)流水線生產。

后來王石、馮(feng)侖、張在東三(san)位中國地(di)產領袖領銜的(de)中國企業家代表團(tuan)又亮相哥本哈根(gen),并發表了“主動減(jian)少(shao)碳排放”的(de)企業界宣言(yan)。

此后，越來越多的(de)房地(di)產(chan)商(shang)開始重視(shi)房地(di)產(chan)領(ling)域的(de)科技(ji)化革(ge)命，或(huo)者通過一系列的(de)節能環保措施，提升(sheng)住宅的(de)科技(ji)含量；又(you)或(huo)者在開發(fa)工藝上(shang)，使用了最新的(de)科技(ji)成果(guo)；還有一些(xie)則首(shou)次開發(fa)出(chu)不同于以往的(de)新的(de)建筑樣式。

調控下的地產商(shang)試(shi)圖在科技(ji)領(ling)域，為(wei)這(zhe)個行業找(zhao)到新(xin)的發展模式。實踐顯示，這(zhe)些高科技(ji)的產品最(zui)(zui)后(hou)還需(xu)要接(jie)受市場(chang)檢驗。正如(ru)接(jie)受采訪的業內(nei)(nei)專家所說，目前國內(nei)(nei)的住宅科技(ji)在部分領(ling)域已經極其先進，甚至夠得上全球最(zui)(zui)高的標準，但是(shi)如(ru)何適應國內(nei)(nei)市場(chang)的實際(ji)需(xu)求，還存在一(yi)定的問題。這(zhe)些住宅科技(ji)的應用，不(bu)應該是(shi)一(yi)蹴而(er)就，而(er)是(shi)循序(xu)漸進。

與此同時(shi)，也有(you)開(kai)發商試圖(tu)以科技地(di)產獲取利益(yi)。有(you)些期(qi)望(wang)借(jie)科技地(di)產，獲得地(di)方政(zheng)府的扶(fu)持，進而能(neng)得到廉價(jia)的土地(di)；有(you)些則借(jie)“科技地(di)產”為(wei)噱(xue)頭，期(qi)望(wang)能(neng)在(zai)市(shi)場上(shang)獲取更高(gao)的利潤；此外，借(jie)科技地(di)產掩蓋(gai)項(xiang)目瑕(xia)疵(ci)的房企也不在(zai)少數。

不同(tong)的開發(fa)商介(jie)入科(ke)技地產(chan)有不同(tong)的目的，但最終能給(gei)整個行業帶來新機會的，一定是那些真(zhen)正借助科(ke)技力量，改變國(guo)民生(sheng)活質量和生(sheng)活方(fang)式的房(fang)地產(chan)商。