◎蘇(su)培(pei)科 （對(dui)外(wai)經濟貿易大學公(gong)共政(zheng)策研(yan)究所首席研(yan)究員）

國內(nei)房地(di)產(chan)調(diao)控政策的基調(diao)雖然沒有放(fang)松，但開發商境外融資的躁動和“地(di)王”的頻現，已(yi)經說明開發商不把調(diao)控政策放(fang)在眼里了，這讓房地(di)產(chan)調(diao)控者頗為尷尬。

據統計，截至1月30日(ri)內地房(fang)(fang)企境外(wai)融(rong)資(zi)額已逾400億(yi)元，內地房(fang)(fang)企境外(wai)融(rong)資(zi)已經達到了前所未有(you)的(de)(de)高潮。這(zhe)些融(rong)資(zi)的(de)(de)大(da)部分都用(yong)于買地和囤地，進一(yi)步(bu)(bu)推高土地市(shi)場(chang)的(de)(de)成交溢價(jia)(jia)率。房(fang)(fang)價(jia)(jia)和地價(jia)(jia)上漲的(de)(de)預(yu)期也進一(yi)步(bu)(bu)強(qiang)化(hua)，地方政府和開(kai)發商獲益(yi)，而(er)這(zhe)會讓中國(guo)經濟(ji)和樓市(shi)調(diao)(diao)控陷(xian)入窘境。如(ru)果中國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)調(diao)(diao)控政策再(zai)次(ci)陷(xian)入“空(kong)調(diao)(diao)”，房(fang)(fang)價(jia)(jia)進一(yi)步(bu)(bu)飆升，泡沫一(yi)旦破滅(mie)，外(wai)資(zi)抽離，后果將(jiang)不(bu)堪設想。

房企大量(liang)境(jing)外融資(zi)會給中(zhong)國帶來新的(de)金(jin)(jin)融風險。從央(yang)行(xing)公(gong)布(bu)的(de)融資(zi)數據來看，2012年(nian)銀行(xing)信(xin)貸增(zeng)加8.2萬億元(yuan)，社會融資(zi)總(zong)額達15.7萬億，銀行(xing)貸款(kuan)占社會融資(zi)總(zong)額的(de)比(bi)重已經到(dao)達52%，較(jiao)前些(xie)年(nian)90%的(de)比(bi)例(li)下降了不(bu)少(shao)，理(li)論上是好事，融資(zi)結(jie)構多元(yuan)化和(he)融資(zi)結(jie)構優化有利(li)于(yu)分散(san)銀行(xing)金(jin)(jin)融機構的(de)風險，但是“影(ying)子銀行(xing)”的(de)比(bi)例(li)在不(bu)斷提升(sheng)，還有信(xin)托、私募(mu)、高利(li)貸和(he)境(jing)外融資(zi)等融資(zi)方式獲(huo)得的(de)資(zi)金(jin)(jin)又過(guo)于(yu)集(ji)中(zhong)在房地產領(ling)域，這會加劇(ju)中(zhong)國的(de)金(jin)(jin)融風險。

從(cong)國(guo)內(nei)企(qi)業(ye)(ye)的(de)貸款和(he)(he)(he)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)結構來(lai)看，大(da)都以短期(qi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)為(wei)主(zhu)，大(da)家對(dui)未來(lai)的(de)中國(guo)實(shi)(shi)體(ti)(ti)(ti)經濟并不樂觀，加(jia)上總需(xu)求(qiu)不足(zu)和(he)(he)(he)產(chan)能(neng)過剩(sheng)導致資(zi)(zi)(zi)金(jin)供(gong)給遠(yuan)大(da)于需(xu)求(qiu)，于是各種渠道融(rong)(rong)來(lai)的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)大(da)都流進了(le)地(di)(di)(di)方融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)平臺、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域(yu)和(he)(he)(he)投(tou)資(zi)(zi)(zi)產(chan)品領(ling)域(yu)，目的(de)是為(wei)了(le)賺取快錢，但同(tong)時(shi)又在醞釀風險。中指院對(dui)工、農、中、建、交這五大(da)行的(de)統計(ji)顯示房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)的(de)貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金(jin)融(rong)(rong)機構正(zheng)在防(fang)范房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域(yu)貸款的(de)風險，但實(shi)(shi)際(ji)并非(fei)如(ru)此(ci)，銀行在房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域(yu)的(de)參與度依然很高，2012年(nian)的(de)比例下降與監管層的(de)調(diao)(diao)控和(he)(he)(he)信(xin)貸額度緊張有(you)關，并非(fei)主(zhu)動收(shou)縮。而且很多房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)和(he)(he)(he)“兩高一(yi)限”的(de)企(qi)業(ye)(ye)大(da)都采取信(xin)托、私募和(he)(he)(he)境外(wai)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)，變相繞開(kai)了(le)調(diao)(diao)控者的(de)視野，這不但會(hui)影響和(he)(he)(he)對(dui)沖宏觀調(diao)(diao)控政策的(de)效(xiao)果，還會(hui)加(jia)大(da)金(jin)融(rong)(rong)風險的(de)體(ti)(ti)(ti)外(wai)循環。關鍵是這些融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)大(da)都建立在房(fang)(fang)價(jia)和(he)(he)(he)地(di)(di)(di)價(jia)上漲的(de)預(yu)期(qi)之(zhi)上，一(yi)旦中國(guo)的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)出現周期(qi)性(xing)調(diao)(diao)整，則表外(wai)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)風險將(jiang)會(hui)一(yi)一(yi)暴露，將(jiang)會(hui)對(dui)整個社(she)會(hui)信(xin)用(yong)體(ti)(ti)(ti)系造(zao)成(cheng)重擊。

在目(mu)前全球量化寬松的大背景下，房企境外(wai)(wai)融資(zi)會吸引來大量外(wai)(wai)幣進入(ru)，增加外(wai)(wai)匯占款和(he)國(guo)內基礎貨(huo)幣的乘數型投(tou)放(fang)，變成輸入(ru)型通脹的壓力，因此不(bu)應(ying)該鼓(gu)勵(li)房地產(chan)企業大量境外(wai)(wai)融資(zi)，反(fan)而應(ying)該引起重視。

當務之(zhi)急，應該全面普查(cha)國內(nei)的(de)(de)(de)(de)不動(dong)產(chan)數量(liang)，采取必要的(de)(de)(de)(de)稅收(shou)調控手段，增(zeng)加多套房(fang)(fang)(fang)(fang)擁有者(zhe)的(de)(de)(de)(de)持有成本，用稅收(shou)杠桿迫使持有多套房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)人釋(shi)放存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)(he)(he)空置房(fang)(fang)(fang)(fang)，減少房(fang)(fang)(fang)(fang)子的(de)(de)(de)(de)空置和(he)(he)(he)浪費，抑制房(fang)(fang)(fang)(fang)子的(de)(de)(de)(de)投資和(he)(he)(he)投機需求(qiu)。同(tong)時，中(zhong)央政府應該加大保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)供(gong)給，讓(rang)所有以房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)為主業(ye)的(de)(de)(de)(de)央企(qi)和(he)(he)(he)愿意參(can)建(jian)保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)民企(qi)一起來承建(jian)保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)，來確保(bao)(bao)保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)進度和(he)(he)(he)質(zhi)量(liang)，以改(gai)變房(fang)(fang)(fang)(fang)價上漲的(de)(de)(de)(de)預(yu)期，只(zhi)有這樣房(fang)(fang)(fang)(fang)價才(cai)會回歸(gui)到(dao)合(he)理水平(ping)。況且保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)開發建(jian)設與 “穩(wen)增(zeng)長”并(bing)不矛盾，只(zhi)要確保(bao)(bao)保(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)進度和(he)(he)(he)數量(liang)照樣可以拉動(dong)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)相關產(chan)業(ye)，對經濟的(de)(de)(de)(de)貢獻也不會大幅縮減，只(zhi)是(shi)地方政府的(de)(de)(de)(de)賣地收(shou)入(ru)和(he)(he)(he)開發商(shang)的(de)(de)(de)(de)利潤會減少，但換來的(de)(de)(de)(de)卻是(shi)中(zhong)國房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)(de)理性回歸(gui)。

如(ru)需轉載(zai)請與《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》聯(lian)系。未經(jing)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》授(shou)權，嚴禁轉載(zai)或鏡(jing)像，違(wei)者必究。

每經訂報電話

北(bei)京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無錫：15152247316 廣州：020-89660257