每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 尚希 發自海南三亞(ya)    

每經(jing)記者 尚希(xi) 發自海南(nan)三亞

今年(nian)(nian)以(yi)(yi)來，從地(di)方政(zheng)(zheng)府賣地(di)潮愈演愈烈(lie)，到(dao)各大(da)(da)城(cheng)市地(di)王紀錄不斷(duan)被(bei)刷新，再(zai)到(dao)房(fang)(fang)企提(ti)前(qian)完成半年(nian)(nian)銷量(liang)目標(biao)，在嚴苛的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)調(diao)控之(zhi)下，房(fang)(fang)地(di)產行業似乎從未(wei)偏離過增長(chang)軌道。作為(wei)中(zhong)國經濟(ji)支柱的(de)房(fang)(fang)地(di)產行業，其(qi)之(zhi)所(suo)以(yi)(yi)看起來“大(da)(da)到(dao)不能(neng)倒”，令調(diao)控效果難以(yi)(yi)彰顯的(de)根本(ben)原因，不在企業的(de)逐利本(ben)性，而(er)是(shi)貨幣政(zheng)(zheng)策(ce)和土地(di)財政(zheng)(zheng)等根本(ben)因素沒有變化。著(zhu)名經濟(ji)學家、中(zhong)國城(cheng)鄉建設經濟(ji)研究所(suo)所(suo)長(chang)陳淮認為(wei)，2013年(nian)(nian)及(ji)未(wei)來很長(chang)一(yi)段時間(jian)，中(zhong)國經濟(ji)的(de)核心與主體應當是(shi)改(gai)革(ge)，而(er)房(fang)(fang)地(di)產行業的(de)發展將(jiang)是(shi)進一(yi)步改(gai)革(ge)最重要的(de)推動(dong)力。

昨天（8月14日）開幕的2013博(bo)鰲(ao)房(fang)地(di)產(chan)論壇主題(ti)(ti)是(shi)“改革時代(dai)的地(di)產(chan)新力(li)量(liang)(liang)”。中(zhong)國的經(jing)(jing)濟(ji)結構(gou)與體制正(zheng)在(zai)(zai)進入新一(yi)輪(lun)變(bian)革，房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)亦如此(ci)，這一(yi)背景令這一(yi)主題(ti)(ti)顯得更有深(shen)意。2013年，宏觀經(jing)(jing)濟(ji)亟(ji)需破(po)局，在(zai)(zai)歷經(jing)(jing)多年政策調控之后，又逢新型(xing)城鎮化(hua)機遇，房(fang)地(di)產(chan)出(chu)路何在(zai)(zai)？如何展現新的力(li)量(liang)(liang)？

在2013年博鰲論壇開幕(mu)前(qian)，華(hua)遠(yuan)地(di)(di)產(chan)董事長任(ren)志(zhi)強曾(ceng)有一個著名觀點：新型(xing)城鎮化和房地(di)(di)產(chan)沒有任(ren)何關系。但在昨天（8月14日(ri)）的(de)論壇上，任(ren)志(zhi)強從1000萬(wan)戶棚改中算出了政府(fu)所(suo)需要的(de)投資(zi)——1.2萬(wan)億元，以(yi)及這些投資(zi)資(zi)金的(de)來源——賣(mai)地(di)(di)收入。

昨日，任志(zhi)強在博(bo)鰲論壇上(shang)發表演(yan)講，關于房地(di)產行業今(jin)年的(de)(de)預測，他(ta)說，“我們認為全年可能是(shi)平穩的(de)(de)，就是(shi)有(you)增(zeng)長，但不(bu)是(shi)大上(shang)大下，這是(shi)我們在不(bu)能完全弄清楚新一屆政(zheng)府在房地(di)產政(zheng)策上(shang)會采取什么特殊(shu)做法的(de)(de)情況下，所得出的(de)(de)結論。”

事(shi)實(shi)上，這不(bu)僅僅是任志強一(yi)人的觀(guan)點，在(zai)今年(nian)的博鰲論壇上，所有嘉賓都覺得很(hen)難看清政(zheng)策(ce)的下一(yi)步趨勢，對政(zheng)策(ce)趨勢的迷(mi)茫，成為今年(nian)博鰲地產論壇與往年(nian)最大的差別。

長效機制的建立是首(shou)要問題/

在7月份的(de)(de)一次采訪中，對于(yu)未來(lai)房價(jia)的(de)(de)預(yu)(yu)測(ce)，任志強直言(yan)(yan)，摸不清政策走(zou)勢(shi)，放棄預(yu)(yu)測(ce)。此言(yan)(yan)一出(chu)，眾人嘩然(ran)，“預(yu)(yu)測(ce)帝都(dou)預(yu)(yu)測(ce)不了房價(jia)了”成為此后(hou)幾天人們最熱衷的(de)(de)話題(ti)。

“我把一(yi)、二季度的(de)政(zheng)治局(ju)會議的(de)新(xin)聞(wen)稿放(fang)在(zai)一(yi)起對(dui)比(bi)了(le)一(yi)下，一(yi)共9個(ge)字就(jiu)變了(le)6個(ge)，這說明什么問題，得想想。”任志強身后的(de)大屏幕上，是他(ta)提前準備好的(de)PPT，看似拋給大家一(yi)個(ge)開(kai)放(fang)式的(de)命題，但答案(an)，他(ta)也許已經找到了(le)一(yi)大半。

“一季(ji)度(du)說(shuo)(shuo)是(shi)穩增長、控通脹、防風險；二季(ji)度(du)變成穩增長、調結構、促改革(ge)。也就是(shi)說(shuo)(shuo)對經濟形勢的(de)判斷(duan)，前(qian)面判斷(duan)錯(cuo)了？還是(shi)說(shuo)(shuo)這(zhe)3個(ge)月就發(fa)生了那么大(da)的(de)變化(hua)？我們沒搞(gao)懂(dong)，也許是(shi)摸(mo)(mo)哪(na)個(ge)石(shi)頭(tou)摸(mo)(mo)錯(cuo)了，要重新摸(mo)(mo)一下。”任志強直言，之所以自己表示“看不懂(dong)”,源于政策生變。

從(cong)去年的“堅定房(fang)(fang)(fang)地產調控(kong)政(zheng)策不動搖，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)價合理回歸”，到(dao)(dao)今年初(chu)“抓好房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)調控(kong)和住房(fang)(fang)(fang)保(bao)障工作”，“也(ye)就是(shi)說這兩次會(hui)議(yi)(yi)發生了很多變化，所以(yi)我看了半天，實在不清楚到(dao)(dao)了9月份，第三季度會(hui)議(yi)(yi)的時候又(you)會(hui)有(you)一個(ge)什么說法。”任(ren)志強說。

“房地(di)產調(diao)(diao)控(kong)的(de)(de)長效(xiao)(xiao)機制(zhi)(zhi)”成為論壇的(de)(de)焦點。在(zai)中(zhong)國房地(di)產業協會(hui)副會(hui)長朱中(zhong)一看來，這需要更多采用(yong)稅(shui)收、信貸等(deng)(deng)經濟(ji)的(de)(de)和(he)(he)法律的(de)(de)手段進行調(diao)(diao)控(kong)，“完善(shan)住(zhu)(zhu)房和(he)(he)住(zhu)(zhu)房用(yong)地(di)供(gong)應(ying)體(ti)系(xi)、房地(di)產稅(shui)收制(zhi)(zhi)度、金融制(zhi)(zhi)度和(he)(he)推進住(zhu)(zhu)宅產業化等(deng)(deng)方面健全長效(xiao)(xiao)機制(zhi)(zhi)。其中(zhong)也包(bao)括：應(ying)繼續加強保障性(xing)安(an)居(ju)工(gong)程在(zai)資金籌措、使用(yong)監管、規劃建設、工(gong)程質(zhi)量、分配、退出和(he)(he)運營(ying)管理等(deng)(deng)方面的(de)(de)工(gong)作(zuo)。”

任(ren)志強(qiang)認為，我國房地(di)產(chan)目前的(de)(de)問(wen)題，首要(yao)便是(shi)長(chang)效機制(zhi)的(de)(de)建立，“長(chang)效機制(zhi)里(li)可能(neng)涉及的(de)(de)一(yi)方面是(shi)制(zhi)度問(wen)題，這是(shi)在李克(ke)強(qiang)總理6條講話中的(de)(de)第(di)二(er)條，土(tu)地(di)制(zhi)度問(wen)題。一(yi)旦土(tu)地(di)制(zhi)度問(wen)題從(cong)根本上得到解決，我想(xiang)沒(mei)有18億(yi)畝紅線了(le)，如果土(tu)地(di)完全私(si)有化了(le)，對房地(di)產(chan)來說是(shi)一(yi)個重大(da)的(de)(de)政策變(bian)化。”

任志強表示，現在已(yi)經看到新一屆政府對市(shi)場進行了(le)一些(xie)開放，比如說(shuo)金融問(wen)題(ti)(ti)、利率問(wen)題(ti)(ti)、微小企(qi)業的問(wen)題(ti)(ti)等等，已(yi)經有很多動作了(le)，但究(jiu)竟開放程度(du)會如何，目前并不好說(shuo)。“如果土(tu)地市(shi)場更加開放、自由，也許對房(fang)地產市(shi)場會有影響(xiang)。”他說(shuo)。

對(dui)于房價的漲幅，任志強用了“平穩”二字來總結。任志強解(jie)釋稱，這是在(zai)不能(neng)完全弄(nong)清楚中央(yang)政府對(dui)房地產(chan)政策會采取什么樣的特(te)殊做(zuo)法的情況(kuang)下，所得出的結論(lun)。

1.2萬(wan)億(yi)將(jiang)投向1000萬(wan)戶棚改/

任志強(qiang)看到(dao)了城(cheng)鎮化的(de)另一面，所以(yi)他敢于潑給開發商(shang)(shang)一盆冷水，“真正(zheng)的(de)城(cheng)鎮化與開發商(shang)(shang)沒什么關系。”

之所以(yi)此前(qian)持有(you)“城鎮化(hua)與房地產無關”的觀點(dian)，任志(zhi)強認為(wei)，城鎮化(hua)的第一(yi)步是(shi)把(ba)(ba)農(nong)民從土地上解(jie)(jie)放(fang)出(chu)來(lai)。“不把(ba)(ba)農(nong)民從土地上解(jie)(jie)放(fang)出(chu)來(lai)，搞什么城鎮化(hua)？”任志(zhi)強曾如此反問。

在其看來，城(cheng)鎮化(hua)的(de)核(he)心是(shi)如(ru)何實(shi)(shi)現農民生存方(fang)式的(de)成(cheng)功轉(zhuan)變，通過大量民營經濟的(de)發展(zhan)和(he)市場經濟的(de)發展(zhan)來創造就業，從(cong)而實(shi)(shi)現他所理解的(de)“城(cheng)鎮化(hua)”。但(dan)這更多的(de)是(shi)停留在政策層面的(de)城(cheng)鎮化(hua)，對于實(shi)(shi)際運行(xing)中(zhong)的(de)城(cheng)鎮化(hua)進(jin)程(cheng)，與房地產開發依然有著千絲萬縷的(de)聯(lian)系。

也正因如此(ci)，在昨日博鰲論壇的現場，任(ren)志強(qiang)詳(xiang)解(jie)了關于(yu)城鎮化的一些“數字”。

“2013年(nian)到2017年(nian)，有(you)1000萬(wan)套(tao)的(de)棚(peng)(peng)改(gai)(gai)，而在北(bei)京門頭溝區(qu)的(de)試點，大概(gai)有(you)3萬(wan)多(duo)戶、10萬(wan)多(duo)人的(de)棚(peng)(peng)戶區(qu)改(gai)(gai)造(zao)。”任志強進一(yi)(yi)步指出(chu)，中央政府最近提(ti)出(chu)，為1000萬(wan)套(tao)棚(peng)(peng)戶區(qu)改(gai)(gai)造(zao)要(yao)(yao)提(ti)供2400億(yi)元，另外開發行(xing)要(yao)(yao)提(ti)供約8000億(yi)元，解決一(yi)(yi)半的(de)投入(ru)資(zi)金。“國開行(xing)正(zheng)式發布(bu)的(de)信(xin)息是(shi)，每年(nian)不少于在棚(peng)(peng)改(gai)(gai)上投入(ru)1000億(yi)，5年(nian)加(jia)起來要(yao)(yao)超過8000億(yi)，地方政府要(yao)(yao)配(pei)套(tao)。另外加(jia)上前面已知的(de)城市基礎設施(shi)和環保、棚(peng)(peng)改(gai)(gai)等等，地方政府需要(yao)(yao)投資(zi)就有(you)1.2萬(wan)億(yi)了。”

這1.2萬億元從何而來？“只有(you)賣新增土地(di)。”任(ren)志強(qiang)直言(yan)，繞了(le)一圈，城鎮(zhen)化的(de)落(luo)腳(jiao)點(dian)依然回歸到(dao)了(le)土地(di)上。任(ren)志強(qiang)并沒有(you)否認此前的(de)觀點(dian)，而是言(yan)辭犀(xi)利地(di)將觀點(dian)轉移到(dao)由(you)此所(suo)帶來的(de)土地(di)價格上漲的(de)現狀。

即便地價(jia)飆漲，開發商依然買(mai)賬，這并不妨礙城鎮化成為為更多的(de)開發企業創造機會的(de)“新(xin)舞臺”。

對此，朱中一提(ti)出，對于新型城鎮(zhen)(zhen)化的(de)(de)(de)發展方向(xiang)應該是推進以人(ren)為核心(xin)，“在過去住(zhu)(zhu)房(fang)嚴(yan)重(zhong)短缺和重(zhong)發展速度的(de)(de)(de)年代，我們(men)往往看重(zhong)房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)拉動經濟(ji)增長的(de)(de)(de)功能(neng)。現在新型城鎮(zhen)(zhen)化強調以人(ren)為本、四化同步、產(chan)業(ye)(ye)(ye)帶動和產(chan)城融合(he)，要求住(zhu)(zhu)宅產(chan)業(ye)(ye)(ye)真正(zheng)成為為百(bai)姓提(ti)供住(zhu)(zhu)有所居的(de)(de)(de)重(zhong)要民生行業(ye)(ye)(ye)，要求非住(zhu)(zhu)宅類(lei)房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)能(neng)成為為相關(guan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)轉型升級提(ti)供配(pei)套服務的(de)(de)(de)基礎性產(chan)業(ye)(ye)(ye)。”他說(shuo)。

觀點

中國(guo)房地產業協會副會長朱中一(yi)：

房價(jia)上(shang)漲快的城(cheng)市要(yao)強化地方政府責任(ren)制

當前(qian)(qian)經(jing)濟(ji)運行總體(ti)平穩，而多(duo)數地(di)(di)(di)(di)方房(fang)(fang)(fang)價(jia)、地(di)(di)(di)(di)價(jia)上漲預期不(bu)(bu)減，中(zhong)央(yang)政府(fu)對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產市場的(de)調控(kong)不(bu)(bu)能放松。這在(zai)國務(wu)院(yuan)的(de)有(you)關通知(zhi)和央(yang)行的(de)通知(zhi)中(zhong)已有(you)體(ti)現(xian)。如在(zai)7月5日國務(wu)院(yuan)辦公廳印發的(de)《關于(yu)金融(rong)支(zhi)持(chi)經(jing)濟(ji)結構(gou)調整和轉型升(sheng)級(ji)的(de)指導意(yi)見》中(zhong)強(qiang)調：“認真(zhen)執(zhi)行房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產調控(kong)政策(ce)(ce)，落實差(cha)別化(hua)(hua)住房(fang)(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政策(ce)(ce)，加強(qiang)名(ming)單制(zhi)管理，嚴(yan)格防(fang)控(kong)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產融(rong)資(zi)風險。”在(zai)7月19日央(yang)行宣布(bu)放開金融(rong)機構(gou)貸(dai)款利率管理的(de)同時(shi)，仍然(ran)強(qiang)調：“為繼續嚴(yan)格執(zhi)行差(cha)別化(hua)(hua)的(de)住房(fang)(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政策(ce)(ce)，個人住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款利率浮(fu)動區間(jian)暫不(bu)(bu)做調整。”另(ling)外，在(zai)新一屆政府(fu)印發的(de) 《關于(yu)2013年(nian)深化(hua)(hua)經(jing)濟(ji)體(ti)制(zhi)改(gai)(gai)革重點工作(zuo)的(de)意(yi)見》中(zhong)，仍將“擴大個人住房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)改(gai)(gai)革試點范圍”作(zuo)為今年(nian)的(de)一項(xiang)重要(yao)工作(zuo)。鑒于(yu)當前(qian)(qian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)、地(di)(di)(di)(di)價(jia)上漲的(de)預期不(bu)(bu)減，我(wo)們也建議(yi)，對(dui)土地(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)緊張，地(di)(di)(di)(di)價(jia)、房(fang)(fang)(fang)價(jia)上漲較快的(de)城(cheng)市，要(yao)強(qiang)化(hua)(hua)地(di)(di)(di)(di)方政府(fu)責任制(zhi)，強(qiang)調住房(fang)(fang)(fang)用地(di)(di)(di)(di)的(de)供(gong)(gong)應(ying)計劃(hua)(hua)要(yao)與住房(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)應(ying)計劃(hua)(hua)掛勾，普通商(shang)品房(fang)(fang)(fang)用地(di)(di)(di)(di)的(de)出讓價(jia)格要(yao)與穩定房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)目標責任制(zhi)銜接(jie)。

路(lu)勁(jing)地(di)產集團董事局主席(xi)單偉豹：

限購其實就是干涉

做市(shi)場就是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)越位，不(bu)缺位，其實(shi)就是(shi)(shi)(shi)(shi)對市(shi)場是(shi)(shi)(shi)(shi)要(yao)管(guan)理的(de)，但不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)干(gan)涉，管(guan)理的(de)方向(xiang)主要(yao)在(zai)(zai)法(fa)治上健(jian)全，就是(shi)(shi)(shi)(shi)你不(bu)犯法(fa)，你做什么都(dou)可以(yi)。現在(zai)(zai)的(de)限(xian)購(gou)、限(xian)價其實(shi)是(shi)(shi)(shi)(shi)干(gan)涉，而且不(bu)合(he)法(fa)。中(zhong)國(guo)目(mu)前的(de)運(yun)行就是(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)不(bu)干(gan)涉為(wei)主，沒有出臺(tai)任何政策也是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)種信息，其實(shi)就是(shi)(shi)(shi)(shi)說你們市(shi)場在(zai)(zai)上下限(xian)之內可以(yi)自由運(yun)行，我覺得是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個好的(de)現象(xiang)。

著名經濟學家樊綱：

城鎮化是以人(ren)為本(ben)，中美(mei)小城鎮不可比

城鎮化(hua)是以人為本的(de)(de)，城市發展、城市建設(she)、基礎(chu)設(she)施建設(she)和房(fang)地(di)(di)產，只有(you)(you)(you)(you)有(you)(you)(you)(you)人的(de)(de)地(di)(di)方(fang)(fang)，將來才有(you)(you)(you)(you)人買(mai)你的(de)(de)房(fang)子，只有(you)(you)(you)(you)有(you)(you)(you)(you)人的(de)(de)地(di)(di)方(fang)(fang)，有(you)(you)(you)(you)就業的(de)(de)地(di)(di)方(fang)(fang)，有(you)(you)(you)(you)稅收(shou)的(de)(de)地(di)(di)方(fang)(fang)，有(you)(you)(you)(you)GDP增長(chang)的(de)(de)地(di)(di)方(fang)(fang)，將來才有(you)(you)(you)(you)稅收(shou)，能夠支付這(zhe)些基礎(chu)設(she)施建設(she)。

對(dui)于搞(gao)大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)還是(shi)搞(gao)小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，我們(men)(men)說(shuo)以人(ren)為本，你(ni)去問問這一代人(ren)，問問下(xia)一代人(ren)他們(men)(men)愿意在(zai)哪(na)兒生活(huo)，他們(men)(men)愿意在(zai)小城(cheng)(cheng)(cheng)鎮生活(huo)，那當然就要發展小城(cheng)(cheng)(cheng)鎮，如果他們(men)(men)都愿意發展大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，你(ni)去發展小城(cheng)(cheng)(cheng)鎮，誰來住(zhu)？

大家都是(shi)搞(gao)房地(di)產的(de)(de)，應該比我(wo)(wo)(wo)都清楚，老用美國和歐洲的(de)(de)小城(cheng)鎮(zhen)和我(wo)(wo)(wo)們來對(dui)照(zhao)，我(wo)(wo)(wo)想他們和我(wo)(wo)(wo)們是(shi)有(you)(you)差別的(de)(de)，第(di)(di)一(yi)，它是(shi)在(zai)一(yi)兩百(bai)年的(de)(de)時間里發(fa)展(zhan)起(qi)來的(de)(de)，因此有(you)(you)一(yi)個后(hou)現(xian)代化(hua)的(de)(de)過(guo)(guo)程，就是(shi)郊(jiao)區化(hua)的(de)(de)過(guo)(guo)程。第(di)(di)二，它在(zai)一(yi)兩百(bai)年的(de)(de)發(fa)展(zhan)過(guo)(guo)程中，不斷有(you)(you)退休人(ren)(ren)員(yuan)退出大城(cheng)市，到小城(cheng)鎮(zhen)去生(sheng)活。而我(wo)(wo)(wo)們是(shi)突發(fa)性地(di)增長(chang)，我(wo)(wo)(wo)們的(de)(de)退休人(ren)(ren)口也許過(guo)(guo)兩年就多了，我(wo)(wo)(wo)們的(de)(de)人(ren)(ren)口也在(zai)老齡化(hua)，但(dan)可能(neng)還(huan)沒(mei)達到去小城(cheng)鎮(zhen)居住的(de)(de)條件，小城(cheng)鎮(zhen)的(de)(de)環(huan)境(jing)也還(huan)沒(mei)有(you)(you)發(fa)展(zhan)到跟大城(cheng)市銜接(jie)的(de)(de)程度(du)，在(zai)這種(zhong)背景下，你想想人(ren)(ren)流會在(zai)哪里？

華(hua)遠地產股份有(you)限公(gong)司(si)董事長任志(zhi)強：

銀行要缺錢，開發商(shang)可以借(jie)給(gei)他們(men)一點

今年房地(di)產商好像(xiang)沒有人喊缺錢，要錢的(de)都是想再擴張，加(jia)速擴張的(de)人說需要更(geng)多的(de)錢。

現在(zai)房地產商真正討(tao)論錢(qian)(qian)的(de)問題是討(tao)論那錢(qian)(qian)貴和不(bu)貴，你(ni)(ni)要(yao)拿稍微貴點的(de)錢(qian)(qian)，可能滿大街都是，恨不(bu)得(de)投行(xing)、信(xin)托都追著你(ni)(ni)，問你(ni)(ni)要(yao)不(bu)要(yao)錢(qian)(qian)。所以不(bu)能說開發商現在(zai)很缺錢(qian)(qian)，只是在(zai)它貴和不(bu)貴之間，大家有些爭議，大家愿意(yi)拿更便宜的(de)錢(qian)(qian)，而(er)不(bu)是愿意(yi)拿更貴的(de)錢(qian)(qian)。銀行(xing)要(yao)缺錢(qian)(qian)，開發商可以借給(gei)他們(men)一點。