每經編(bian)輯｜每經記者 楊羚強 發(fa)自海南三(san)亞    

每經記者 楊羚(ling)強 發(fa)自海南(nan)三亞

“一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)供不應求，三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)卻積壓(ya)嚴重。”這(zhe)是國(guo)務院發(fa)展研究(jiu)中(zhong)心金融所(suo)(suo)副所(suo)(suo)長巴曙松介紹(shao)的(de)目前房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場的(de)基(ji)本(ben)現狀。由(you)于這(zhe)一原因，很多開發(fa)商已(yi)經提出(chu)回(hui)歸一二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)口(kou)號，有的(de)更將“致(zhi)力于中(zhong)國(guo)三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)房地(di)產開發(fa)”從(cong)企業的(de)經營范圍內一筆(bi)劃(hua)掉(diao)。

在昨日（8月14日）舉行的2013博鰲(ao)房地(di)產論壇上，盡管(guan)多家開發(fa)商(shang)老總對放棄三(san)四線城市(shi)不約而同(tong)說(shuo)“不”，但事實上，這只是(shi)他們的口(kou)頭革(ge)命。這些(xie)地(di)產公司最終仍然(ran)選擇(ze)回歸(gui)一二線城市(shi)。而退出三(san)四線城市(shi)的原因(yin)卻(que)是(shi)錯綜(zong)復雜。

思源置地顧(gu)問公(gong)司總經理丁武說，三四線城(cheng)市(shi)肯定不是(shi)被放(fang)棄(qi)，只是(shi)三四線城(cheng)市(shi)吸引大牌企(qi)業太多了，量上(shang)得太快，短暫出現了房企(qi)退出現象。他預計(ji)，在經濟發展之后，三四線城(cheng)市(shi)仍然(ran)會取(qu)得好的(de)發展。

人口流出的風險

“新(xin)型(xing)城(cheng)鎮化(hua)”是昨(zuo)日舉行(xing)的(de)(de)2013博鰲房地產論壇最焦點(dian)的(de)(de)話題。在全天舉行(xing)的(de)(de)十余場嘉賓演講(jiang)和(he)圓桌論壇上，“新(xin)型(xing)城(cheng)鎮化(hua)”一(yi)詞被(bei)重復了上百(bai)次。房地產商(shang)們在認同“新(xin)型(xing)城(cheng)鎮化(hua)是開發商(shang)的(de)(de)一(yi)個(ge)機會”的(de)(de)同時(shi)，也(ye)有些(xie)隱隱的(de)(de)擔心。

新(xin)城(cheng)控(kong)股集團(tuan)有限公司常務副總(zong)裁歐陽捷(jie)一發言，就舉出了一系列(lie)人(ren)口(kou)外流(liu)的數(shu)字。他以(yi)新(xin)城(cheng)控(kong)股在湖(hu)(hu)南(nan)長沙開發的一個樓(lou)盤為例(li)，有13%的業主是湖(hu)(hu)南(nan)各州(zhou)縣(xian)的客戶，8%是上(shang)海(hai)、北京(jing)等外地人(ren)，剩下的才是長沙本(ben)地客戶。換(huan)句話說，長沙把湖(hu)(hu)南(nan)州(zhou)縣(xian)的客戶吸引過去了，所以(yi)公司在開發湖(hu)(hu)南(nan)州(zhou)縣(xian)樓(lou)盤時(shi)，需要考慮到(dao)小城(cheng)鎮的人(ren)口(kou)外流(liu)風(feng)險。

歐陽(yang)捷的(de)觀(guan)點并(bing)不新鮮。從去年下(xia)半年開始，幾(ji)乎所有的(de)房地產策略研究會都會出現(xian)類似(si)觀(guan)點，三四線城(cheng)市由于(yu)人口大量向一二線城(cheng)市流動，市場庫存又(you)非常龐大，因此已經淪為(wei)“票房毒藥”。

甚(shen)至有金融業(ye)人士據此提(ti)出(chu)觀點，中(zhong)國(guo)適于房(fang)地(di)(di)產開(kai)發的城市不(bu)超過100個，其(qi)中(zhong)有50余(yu)個已經(jing)被萬(wan)科(ke)等大公司(si)占領。房(fang)地(di)(di)產行業(ye)的“天花(hua)板”因此形成，不(bu)出(chu)10年，內地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產業(ye)也會像香港一樣由10家地(di)(di)產公司(si)壟斷(duan)。

思源置地顧(gu)問公司總經理丁武則認為，大開發商目前的產品并不適合三四線城(cheng)(cheng)市(shi)。房地產企業通常會(hui)把一二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)的成熟產品直(zhi)接復制到三四線城(cheng)(cheng)市(shi)，這些產品進入購(gou)買力(li)不強的三四線城(cheng)(cheng)市(shi)時，就會(hui)遇上銷售壓力(li)。

在貴陽(yang)和(he)遵義深耕的(de)(de)(de)中天城(cheng)投執行副總裁(cai)李俊在接受(shou)《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)，大開(kai)發(fa)(fa)商(shang)配置的(de)(de)(de)團(tuan)(tuan)隊，往往是開(kai)發(fa)(fa)四(si)五十萬平方米樓(lou)盤的(de)(de)(de)團(tuan)(tuan)隊。這樣的(de)(de)(de)團(tuan)(tuan)隊進入(ru)需(xu)求量只有四(si)五萬平方米的(de)(de)(de)三四(si)線城(cheng)市，肯定會因為成本過高(gao)而(er)存在風險。三四(si)線城(cheng)市的(de)(de)(de)銷售速度(du)相對(dui)緩慢，這令很多習(xi)慣于(yu)快(kuai)速開(kai)發(fa)(fa)、快(kuai)速周(zhou)轉(zhuan)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)難以接受(shou)。

堅守三(san)四(si)線僅是口頭革命(ming)

雖然在三四(si)線城市從(cong)事房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)有這樣那樣的(de)風險與困(kun)難，但(dan)卻沒有開發(fa)商表示過想要(yao)放棄(qi)。

最早(zao)在(zai)三線(xian)(xian)城市(shi)布局(ju)的上海(hai)房(fang)企景瑞(rui)地產（集團）股份有(you)限公(gong)司常務(wu)副總裁楊鐵軍說，三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)并不(bu)是絕對沒有(you)機(ji)會(hui)，只不(bu)過(guo)一二線(xian)(xian)市(shi)場和(he)(he)三四(si)線(xian)(xian)市(shi)場適合不(bu)同(tong)(tong)的企業(ye)，需要不(bu)同(tong)(tong)的能力(li)，相比起(qi)來，在(zai)三四(si)線(xian)(xian)市(shi)場做開發，需要對市(shi)場和(he)(he)客戶(hu)有(you)不(bu)同(tong)(tong)的理解和(he)(he)相當的熟悉(xi)程度(du)。

即使最(zui)先提出“小城鎮(zhen)風(feng)險”的歐陽捷也不敢明確宣稱要放(fang)棄三四線城市(shi)。

和上述兩家企業對是否放棄(qi)三四線城市(shi)的“曖昧”態度相比(bi)，另外兩家開(kai)發商則明(ming)確強調，目前公司沒(mei)有涉足三四線城市(shi)。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪其他一些地產(chan)商發現，他們都強調在重要(yao)城市深度開發，而不會(hui)選擇盲目擴張，也間接表現出對三四(si)線城市開發風險的擔憂。

廣(guang)東省房地產行業協(xie)會會長蔡穗聲(sheng)說(shuo)，實際三四線城(cheng)市縣(xian)一(yi)級(ji)和鎮一(yi)級(ji)的房地產市場有著廣(guang)闊的發展空間，但必(bi)須(xu)要結(jie)合當地的實體(ti)經濟(ji)，不(bu)能(neng)盲(mang)目開(kai)發。

李俊(jun)也認可三四線城市的機會(hui)(hui)，只是(shi)這些(xie)機會(hui)(hui)“由中小地(di)產商來把握會(hui)(hui)更合適(shi)些(xie)”。對(dui)大地(di)產商來說，綠(lv)城的代建模式(shi)也許是(shi)涉足三四線城市開發的最好(hao)選擇。