每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 區家(jia)彥 發自香港    

每經記者 區家彥 發自(zi)香港(gang)

進入2014年(nian)，香港(gang)樓市(shi)刮起降(jiang)價風，“崩盤(pan)”聲四起。繼長江實業新(xin)年(nian)首個(ge)新(xin)盤(pan)降(jiang)價25%開售后，另一大巨頭新(xin)鴻基地產2月10日推出一住宅項(xiang)目也聲稱最高降(jiang)幅達45%。隨著越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多樓盤(pan)推出大力(li)度折扣，“降(jiang)價風暴”彌漫香港(gang)新(xin)房市(shi)場(chang)。

新盤(pan)降價(jia)潮來勢洶(xiong)洶(xiong)，二(er)手樓(lou)市也現“入冬”征兆。美聯(lian)物業每月(yue)發布的樓(lou)價(jia)走(zou)勢圖顯示，2月(yue)份香港二(er)手房成(cheng)交均(jun)價(jia)為(wei)8797港元/平(ping)方英尺 （約合人民(min)幣(bi)74679.9元/平(ping)方米），同比跌幅達到4.3％，為(wei)近四年半以來新高(gao)。

自2003年(nian)末見底并走(zou)出(chu)一波長(chang)達十年(nian)的大牛市(shi)之后(hou)，如(ru)今的香港(gang)樓市(shi)漸現(xian)“拐點”跡(ji)象，在特區政府“雙辣招(zhao)”以及美(mei)聯儲即將(jiang)退出(chu)量化(hua)寬松政策的重壓(ya)下，香港(gang)樓市(shi)會(hui)否重蹈1997年(nian)式“大崩盤”，引發業界熱議。

針(zhen)對(dui)業界熱議的(de)香(xiang)(xiang)港樓市(shi)(shi)“崩盤論”，近日(ri)，《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者赴港調查發現，香(xiang)(xiang)港新(xin)房市(shi)(shi)場(chang)確掀起了(le)一波降價潮。受此(ci)影(ying)響，二(er)手(shou)樓市(shi)(shi)進(jin)入寒冬，頗多業主(zhu)只得降價出(chu)售。土地市(shi)(shi)場(chang)接連出(chu)現 “流(liu)標(biao)”，顯示出(chu)開發商對(dui)后市(shi)(shi)態(tai)度(du)愈(yu)加謹慎。

隨著新一屆特(te)區政府決心(xin)增加土地供應以(yi)扭(niu)轉供求關(guan)系，“低利(li)率”環境(jing)也有(you)可(ke)能(neng)隨著美聯儲退出QE政策而終結，如此，過(guo)去(qu)數年支撐(cheng)香港樓市(shi)上漲的(de)(de)兩大基本因(yin)素均現(xian)逆轉跡(ji)象。但多位專業(ye)人士認(ren)為(wei)，只要(yao)中國經濟不出現(xian)大的(de)(de)問題，在樓市(shi)下行周期，特(te)區政府可(ke)以(yi)通過(guo)松綁“雙辣招(zhao)”等逆周期手段放松調控，因(yin)此，重演1997年式(shi)“大崩盤”的(de)(de)可(ke)能(neng)性并不高。

1

新盤降價(jia)潮(chao)襲(xi)來(lai) 龍頭(tou)地(di)產(chan)商集(ji)中出(chu)貨

從香(xiang)港紅勘火車(che)站(zhan)乘(cheng)(cheng)坐西鐵線至上錦(jin)路站(zhan)，轉乘(cheng)(cheng)小巴至映河路站(zhan)，約一(yi)小時車(che)程后，《每日經(jing)濟新聞》記者抵達位于新界(jie)元朗(lang)區樓盤——新鴻基“爾巒”。該(gai)樓盤因最(zui)高降價(jia)45%而引(yin)發市(shi)場(chang)關注，自(zi)2月10日開售(shou)至今已展(zhan)開第九輪(lun)銷售(shou)，幾乎每一(yi)輪(lun)銷售(shou)均(jun)獲得逾十倍的超(chao)額(e)認購。

“我們(men)的(de)項目昨日(ri)（3月13日(ri)）剛開賣82戶(hu)新單(dan)位，就獲得逾1200名買家認購，截至今天(tian)（3月14日(ri)），累計銷售(shou)470戶(hu)，剩下的(de)貨已經(jing)不多(duo)了(le)，要買就得趕緊出手。”現場銷售(shou)人員說。

據悉，新鴻(hong)基“爾(er)巒”曾于去年3月首度推出50戶大(da)戶型(xing)單位(wei)(wei)，平(ping)(ping)均售價(jia)17152港元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)英尺(chi)（約(yue)(yue)合人民幣14.4萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)）。但現場(chang)提供的報價(jia)單顯(xian)示(shi)，項目實(shi)用(yong)面積超1000平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)英尺(chi)（約(yue)(yue)合92.9平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)）的大(da)戶型(xing)產(chan)品平(ping)(ping)均售價(jia)為(wei)1.1萬~1.5萬港元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)英尺(chi)（約(yue)(yue)合人民幣9.25萬~12.61萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)），中小戶型(xing)產(chan)品銷(xiao)售均價(jia)9000~10000港元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)英尺(chi) （約(yue)(yue)合人民幣7.57萬~8.41萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)），少量單位(wei)(wei)售價(jia)更低于9000港元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)英尺(chi)（約(yue)(yue)合人民幣7.57萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)）。

為(wei)平抑樓市過熱，2012年10月26日，特區(qu)政(zheng)府宣布(bu)，非(fei)香港(gang)(gang)永久(jiu)居民、本地和非(fei)本地注冊公(gong)司在香港(gang)(gang)購房，將額(e)外(wai)征(zheng)收15%的買(mai)家(jia)印(yin)花稅(shui)(shui)，并上調(diao)額(e)外(wai)印(yin)花稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率5%。4個月之后(hou)，特區(qu)政(zheng)府再次宣布(bu)全面提升印(yin)花稅(shui)(shui)，針對二(er)套房的買(mai)家(jia)，新(xin)政(zheng)策(ce)規定200萬(wan)港(gang)(gang)元以下(xia)住宅(zhai)按成交(jiao)價(jia)的1.5%繳(jiao)(jiao)納(na)印(yin)花稅(shui)(shui)，200萬(wan)港(gang)(gang)元以上則按成交(jiao)價(jia)的8.5%繳(jiao)(jiao)納(na)印(yin)花稅(shui)(shui)，較之前的4.25%翻了一番(fan)，由此被(bei)業界稱為(wei)樓市調(diao)控“雙辣招”。

“降價(jia)40%的(de)(de)說法有點(dian)夸張。”香港(gang)知名財(cai)經評論員梁海明說，新鴻(hong)基(ji)在(zai)2013年(nian)3月首推(tui)“爾巒”時(shi)，主(zhu)推(tui)產品為3000~4000平方英尺(chi)（折合278~371平方米）的(de)(de)高端大戶型產品，加(jia)上政府調控措施(shi)確定(ding)不(bu)久，新鴻(hong)基(ji)在(zai)定(ding)價(jia)策(ce)略上延續了基(ji)于2012年(nian)樓(lou)價(jia)高峰期的(de)(de)定(ding)價(jia)策(ce)略，所以去年(nian)的(de)(de)定(ding)價(jia)顯然是虛高。

美(mei)聯物(wu)業首席市場分析師劉嘉輝認(ren)為，新盤(pan)(pan)掀起降價(jia)(jia)潮勿(wu)容置疑。以往同(tong)區(qu)域新盤(pan)(pan)售價(jia)(jia)較二手房(fang)往往溢價(jia)(jia)約30%，如今開(kai)發商通(tong)過(guo)各(ge)種折扣及稅費(fei)回贈以吸引(yin)買(mai)家，導(dao)致新盤(pan)(pan)定價(jia)(jia)貼近(jin)甚至(zhi)低(di)于同(tong)區(qu)域質(zhi)素相近(jin)的二手房(fang)，這是本輪降價(jia)(jia)潮的最大(da)標志(zhi)。

記者走訪(fang)多個新(xin)樓(lou)盤也發(fa)(fa)現，額外折扣優惠與稅費回(hui)贈幾乎(hu)成為項目(mu)必備(bei)的促銷手段。“香港(gang)開(kai)發(fa)(fa)商現在是(shi)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)降價賣(mai)樓(lou)，”梁海明表示，一方(fang)面(mian)，在“雙辣(la)招”打擊下，香港(gang)開(kai)發(fa)(fa)商年(nian)度目(mu)標遭(zao)遇挑戰；另一方(fang)面(mian)，去年(nian)全(quan)港(gang)只有(you)8300套(tao)一手房(fang)新(xin)增供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)，比(bi)預(yu)期(qi)減少(shao)逾5200套(tao)，導致今年(nian)新(xin)房(fang)供(gong)(gong)應(ying)(ying)量(liang)大增。對開(kai)發(fa)(fa)商而言，“求(qiu)量(liang)不(bu)(bu)求(qiu)價”是(shi)當前的較好選擇。

《每日經濟新聞》記者(zhe)發現，港(gang)資地(di)產商去(qu)年(nian)(nian)在(zai)香港(gang)市場的銷(xiao)售(shou)表現明顯分(fen)化，長江實業去(qu)年(nian)(nian)在(zai)香港(gang)僅實現不足(zu)50億(yi)(yi)港(gang)元的銷(xiao)售(shou)額，與(yu)300億(yi)(yi)港(gang)元銷(xiao)售(shou)目標(biao)相差甚(shen)遠(yuan)。新鴻基地(di)產于2013~2014上半財年(nian)(nian)(2013年(nian)(nian)7~12月(yue))于香港(gang)區域錄(lu)得合約銷(xiao)售(shou)額約80億(yi)(yi)港(gang)元，較去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期下(xia)降27%。唯新世界發展于2013~2014上半財年(nian)(nian)(2013年(nian)(nian)7~12月(yue))在(zai)香港(gang)區域錄(lu)得合約銷(xiao)售(shou)金額117億(yi)(yi)港(gang)元，完成該(gai)財年(nian)(nian)100億(yi)(yi)港(gang)元的目標(biao)。

2

二(er)手(shou)樓市(shi)遭“冰封”成交量創16年(nian)新(xin)低(di)

在新盤主動降價促銷的(de)沖擊下，香港(gang)二(er)手樓(lou)市成(cheng)交降至(zhi)冰點(dian)，業主降價套現的(de)案(an)例也(ye)逐漸增多。

據(ju)(ju)美聯物業發布的(de)(de)樓(lou)價走勢數據(ju)(ju)顯示(shi)，今年2月份(fen)香港二手房成交均價為8797港元/平方(fang)(fang)英尺 （約合(he)人(ren)民(min)幣74679.9元/平方(fang)(fang)米(mi)），較上月環比下跌(die)0.9％，若(ruo)與去年同期9191港元/平方(fang)(fang)英尺（約合(he)人(ren)民(min)幣78024.6元/平方(fang)(fang)米(mi)）的(de)(de)成交均價相(xiang)比，同比跌(die)幅達到4.3％。

目前香港(gang)二手(shou)樓市成(cheng)交可用“冰封”來形容。劉(liu)嘉輝(hui)告(gao)訴《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者，根據美聯物(wu)業(ye)統(tong)計顯示(shi)，自去年10月(yue)(yue)份起，連(lian)續五個月(yue)(yue)香港(gang)二手(shou)房成(cheng)交套(tao)(tao)數低(di)于3000套(tao)(tao)/月(yue)(yue)，不僅(jin)遠低(di)于市場暢旺(wang)時14000~15000套(tao)(tao)/月(yue)(yue)的(de)(de)(de)成(cheng)交水平，甚至低(di)于7000~8000套(tao)(tao)的(de)(de)(de)月(yue)(yue)正常水平。“現在(zai)的(de)(de)(de)交易量是創了最(zui)近16年的(de)(de)(de)新低(di)，連(lian)2003年SARS期間(jian)都不如。”劉(liu)嘉輝(hui)說。

實際上(shang)，在(zai)城市(shi)(shi)化(hua)程度極(ji)高的(de)(de)香(xiang)港，二手房一(yi)直在(zai)全港商品房交易量中(zhong)占主(zhu)導地位。劉(liu)嘉輝告(gao)訴記者(zhe)(zhe)(zhe)，自“雙辣招(zhao)”出臺之(zhi)后，內地買家及投資(zi)客入市(shi)(shi)比例大幅下降，目前入市(shi)(shi)的(de)(de)主(zhu)要(yao)為首次置業者(zhe)(zhe)(zhe)或長線投資(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)，市(shi)(shi)場(chang)需求大幅萎(wei)縮。由于一(yi)手樓盤(pan)降價(jia)搶客，在(zai)價(jia)格接近的(de)(de)情況下，買家自然(ran)傾向于購(gou)買新盤(pan)，導致原(yuan)本(ben)有限(xian)的(de)(de)需求分流至一(yi)手市(shi)(shi)場(chang)，二手樓市(shi)(shi)可(ke)謂雪(xue)上(shang)加霜。

在(zai)新(xin)盤(pan)降價潮沖擊(ji)下，二手(shou)樓市松動(dong)的跡(ji)象愈(yu)發明顯。記(ji)者從多(duo)家地產(chan)中介代理獲悉，隨著開(kai)發商帶頭降價，不少業(ye)主降價還擊(ji)，尤(you)其在(zai)多(duo)個新(xin)盤(pan)正在(zai)推(tui)售(shou)的新(xin)界區，二手(shou)房業(ye)主也擴大了議價幅(fu)度。

以(yi)元(yuan)(yuan)朗(lang)區為例，受(shou)新鴻基“爾(er)巒”降(jiang)價(jia)影響，區內(nei)二手市(shi)場降(jiang)價(jia)放盤比(bi)比(bi)皆是。以(yi)定位與(yu)爾(er)巒最(zui)接近(jin)(jin)的(de)二手盤YOHOMidtown為例，據美(mei)聯物(wu)業(ye)一名客(ke)戶經理介紹，最(zui)近(jin)(jin)成交的(de)一套(tao)面積為972平(ping)(ping)(ping)方(fang)英尺 （約(yue)(yue)合(he)90.3平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)）的(de)單位，業(ye)主去年(nian)年(nian)末叫價(jia)950萬(wan)港(gang)元(yuan)(yuan)（約(yue)(yue)合(he)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)753萬(wan)元(yuan)(yuan)），單價(jia)9773港(gang)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)英尺（約(yue)(yue)合(he)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)82190元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)），到了最(zui)近(jin)(jin)，業(ye)主最(zui)終決定降(jiang)價(jia)120萬(wan)港(gang)元(yuan)(yuan)出售，單價(jia)下降(jiang)至(zhi)8539港(gang)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)英尺（約(yue)(yue)合(he)人(ren)(ren)民(min)幣(bi)71813元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)），與(yu)爾(er)巒的(de)同等(deng)戶型折后價(jia)接近(jin)(jin)。

劉(liu)嘉輝預計，由(you)于(yu)香(xiang)港(gang)立法會于(yu)2月22日三(san)讀通(tong)過了俗稱樓市“雙辣招”的《2012年印花稅（修(xiu)訂）條例草案》，加上新年后陸續有新盤(pan)減價(jia)(jia)發(fa)售，令有意放盤(pan)的業主愿(yuan)意擴大議(yi)價(jia)(jia)空(kong)間，導致(zhi)二手(shou)樓價(jia)(jia)跌勢持續。他(ta)預計，本(ben)月這一情(qing)況(kuang)仍將持續。

成交量低(di)(di)迷也顯示出二手(shou)樓(lou)(lou)業主(zhu)出售意(yi)愿(yuan)并不(bu)強(qiang)烈。中原地產創始(shi)人、前(qian)主(zhu)席施永青接受(shou)《每日(ri)經濟新聞》記者采訪時(shi)表示，香港(gang)二手(shou)樓(lou)(lou)市年內出現大(da)幅下(xia)跌(die)的(de)可能性甚低(di)(di)，最重要(yao)的(de)原因是低(di)(di)利(li)(li)率(lv)環境并沒(mei)有改變。目前(qian)在(zai)香港(gang)，房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)僅為2.2%，低(di)(di)于市場平均約3%租金回報率(lv)，在(zai)“供(gong)房(fang)(fang)比(bi)租房(fang)(fang)劃(hua)算”的(de)大(da)環境下(xia)，大(da)多數二手(shou)樓(lou)(lou)業主(zhu)并沒(mei)有拋售意(yi)愿(yuan)。

3

土地市(shi)場現流拍(pai) 地產(chan)商(shang)慎看(kan)后市(shi)

與內地一線(xian)城市(shi)地王頻現(xian)相比，香港自年(nian)初起兩度出現(xian)地塊“流拍(pai)”，港資地產商謹慎(shen)情緒表露無遺(yi)。

3月13日，香港(gang)地(di)(di)政(zheng)總署公布(bu)兩幅(fu)住宅用(yong)地(di)(di)的(de)招(zhao)標(biao)(biao)結(jie)果(guo)，其中(zhong)一(yi)幅(fu)位于新界大(da)埔白石角科進路的(de)大(da)埔市地(di)(di)段(duan)第213號(hao)的(de)住宅用(yong)地(di)(di)“流拍(pai)”引發廣泛關注。據(ju)悉，上述土地(di)(di)最(zui)大(da)可建筑面積71.58萬平方(fang)尺(chi) （約(yue)合(he)6.65萬平方(fang)米(mi)），此前市場估值(zhi)介乎35億~50億港(gang)元(yuan)，樓(lou)面地(di)(di)價(jia)為5000~7000港(gang)元(yuan)/平方(fang)英尺(chi) （約(yue)合(he)人民幣42050~58870元(yuan)/平方(fang)米(mi)）。地(di)(di)塊吸引了7家(jia)地(di)(di)產商投標(biao)(biao)，但香港(gang)政(zheng)府(fu)決定(ding)不接納這7份標(biao)(biao)書，原因(yin)是競(jing)標(biao)(biao)金(jin)額未達到(dao)政(zheng)府(fu)所(suo)定(ding)底價(jia)。

這并非孤例。今年1月，港鐵(tie)宣布天(tian)水圍(wei)輕鐵(tie)天(tian)榮站上(shang)蓋項(xiang)目流(liu)(liu)標(biao)，成香港歷史上(shang)首個兩度流(liu)(liu)標(biao)的鐵(tie)路住宅項(xiang)目。資料顯(xian)示，天(tian)榮站上(shang)蓋項(xiang)目總建筑(zhu)面積約(yue)(yue)為98.23萬(wan)平方(fang)英尺（約(yue)(yue)合(he)9.13萬(wan)平方(fang)米(mi)），預計在(zai)2020年落成，項(xiang)目在(zai)去(qu)年首次招(zhao)標(biao)補價(jia)金額約(yue)(yue)為26.863億(yi)港元，最(zui)后(hou)沒(mei)有一家地(di)產商參與競標(biao)，迫使港鐵(tie)更改招(zhao)標(biao)條款。結(jie)果顯(xian)示，雖然(ran)收到3份標(biao)書(shu)，但由(you)于(yu)投標(biao)方(fang)案未能符合(he)財務要求，因此決定不(bu)接(jie)納有關標(biao)書(shu)，項(xiang)目再度以(yi)流(liu)(liu)標(biao)收場。

在劉嘉輝(hui)看來，兩次流標盡管有定價的(de)原因，但也顯示出香港地產商對后市預期漸趨(qu)謹慎。受未來土地供應量或將大(da)增，以及低利(li)率環境(jing)可(ke)能終結的(de)預期影(ying)響，過去(qu)數年推動香港房價大(da)漲的(de)核(he)心(xin)因素正(zheng)面臨逆轉。

與內地(di)(di)樓市(shi)相似，過去十(shi)多(duo)年(nian)來香(xiang)港新增(zeng)土地(di)(di)供應(ying)不足始(shi)終備受質疑。1999年(nian)~2012年(nian)間，香(xiang)港特(te)區政(zheng)府實(shi)行勾地(di)(di)制(zhi)度(du)（即單位或(huo)個(ge)人對(dui)具體(ti)宗地(di)(di)有使(shi)用意向的(de)，可提出申請(qing)，并承諾愿支付的(de)價格，此(ci)制(zhi)度(du)意在防止(zhi)土地(di)(di)流拍和賤賣(mai)——編(bian)者注），開發商表現(xian)不積極，導致土地(di)(di)供應(ying)連年(nian)下跌。統計數據顯(xian)示，在勾地(di)(di)制(zhi)度(du)推行的(de)14年(nian)間，香(xiang)港政(zheng)府僅售(shou)地(di)(di)58幅(fu)，2003年(nian)“非典(dian)”期間及2008年(nian)金融(rong)風(feng)暴后，更曾兩(liang)次停(ting)止(zhi)賣(mai)地(di)(di)。

對于(yu)香(xiang)港政府過去的(de)賣地(di)政策，恒隆地(di)產董事(shi)長陳啟宗在(zai)參(can)加2013年一論壇時直言：“十幾年來香(xiang)港政府沒有怎么(me)(me)賣地(di)，如果說前(qian)6年在(zai)亞洲(zhou)金融風暴的(de)影(ying)響(xiang)下為恢復市(shi)場(chang)(chang)信心(xin)是可以理解的(de)，但是后(hou)來幾年就不可原諒了(le)，政府不賣地(di)等于(yu)市(shi)場(chang)(chang)沒有新(xin)的(de)房屋供應，你想房地(di)產價格會怎么(me)(me)樣走？”

在此(ci)背景下(xia)，新一屆(jie)香(xiang)港(gang)特區政府決心增加土地(di)供應，抑制房(fang)價過(guo)度(du)上漲。2013年(nian)初，香(xiang)港(gang)發展(zhan)局(ju)局(ju)長陳茂(mao)波宣布取(qu)消勾地(di)制度(du)，土地(di)出售由特區政府根(gen)據市場需要(yao)主動出售。根(gen)據計(ji)劃，香(xiang)港(gang)政府將在2013~2014年(nian)度(du)推出46幅住宅(zhai)用地(di)，連同(tong)地(di)鐵上蓋(gai)和其(qi)他重(zhong)建(jian)項(xiang)目，共計(ji)可興建(jian)25800個私人住宅(zhai)單位。根(gen)據房(fang)屋策(ce)略督導委員會(hui)制定的(de)長遠房(fang)屋規劃顯示，未來10年(nian)香(xiang)港(gang)將新建(jian)成47萬套單位，占全港(gang)238萬個家庭整(zheng)體比例近(jin)20%。

此外，美聯儲開始縮減QE規模，也將對(dui)香港樓市造成重壓。據(ju)香港金融(rong)管理局及中(zhong)原(yuan)地產研究部數據(ju)顯示，2008年(nian)美國(guo)(guo)推出QE之后，大量國(guo)(guo)際資金流入(ru)香港，導致香港銀行體系資金一度擴增至約3200億(yi)港元，按(an)揭利率(lv)由當時的3.5%下調至2%左右(you)。

“如(ru)今香港(gang)(gang)銀(yin)行(xing)體系(xi)的資(zi)(zi)金(jin)量已經降到(dao)1600億港(gang)(gang)元，如(ru)果國際(ji)資(zi)(zi)金(jin)持(chi)續(xu)流走，香港(gang)(gang)的按(an)揭利率(lv)有可能回升至3%以上的水平，對香港(gang)(gang)樓市(shi)帶(dai)來更大(da)壓力。”梁海明認(ren)為(wei)，假(jia)如(ru)利率(lv)上漲，準買家因擔(dan)(dan)心房貸負擔(dan)(dan)加重，將降低入市(shi)意(yi)愿，買方市(shi)場萎縮；利率(lv)上漲還會導致開發商融資(zi)(zi)成本上升，因此開發商未雨綢繆(mou)，加快賣樓以回籠資(zi)(zi)金(jin)。

悲觀預期也提前由資本(ben)市場反(fan)映出來，香港主要地(di)產(chan)(chan)股均(jun)遭投(tou)資者拋(pao)售。從去年年初至今年3月18日，新鴻基(ji)(ji)地(di)產(chan)(chan)、新世界發展、恒(heng)基(ji)(ji)地(di)產(chan)(chan)股價跌幅(fu)分別約(yue)28.4%、35%、26%。

4

香(xiang)港樓市已(yi)走牛(niu)十(shi)年 業內稱崩(beng)盤幾率小(xiao)

香港房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場素來以大幅波動聞(wen)名。自上世紀70年代(dai)末至今，香港樓(lou)市(shi)(shi)經(jing)(jing)歷了三次(ci)房(fang)地產(chan)(chan)泡(pao)沫破(po)裂(lie)，最令人(ren)印(yin)象深刻(ke)的(de)(de)莫過(guo)于在1997年亞(ya)洲金融風暴的(de)(de)洗禮下，香港樓(lou)市(shi)(shi)經(jing)(jing)歷了一(yi)波長達6年的(de)(de)大熊市(shi)(shi)，期(qi)間樓(lou)價(jia)最高(gao)跌幅達到76%，造就了一(yi)大批(pi)“負(fu)資產(chan)(chan)”（即(ji)物業的(de)(de)市(shi)(shi)價(jia)低于原先(xian)用來購買物業的(de)(de)銀行借(jie)款），不少港人(ren)因此破(po)產(chan)(chan)。

但(dan)2004年(nian)(nian)以來，香港房價(jia)開(kai)啟(qi)了一波十年(nian)(nian)牛市(shi)。監(jian)測香港樓(lou)價(jia)的中原(yuan)城(cheng)市(shi)領先指(zhi)數（CCL）顯示(shi)，該(gai)指(zhi)數從2003年(nian)(nian)末約30點大(da)幅上漲(zhang)至120點，上漲(zhang)了3倍(bei)。

如今的香(xiang)港樓市會否重演1997年式的“大跳水”？

美(mei)(mei)(mei)銀美(mei)(mei)(mei)林研究(jiu)報(bao)告認為(wei)，盡管香(xiang)港(gang)利率(lv)水(shui)平下降抑制了(le)抵(di)押貸款還款額，房價(jia)仍令許多(duo)市民難以負(fu)擔。1997年(nian)香(xiang)港(gang)地(di)區房價(jia)達(da)到峰值時(shi)價(jia)格收入比(bi)約13.2倍，2003年(nian)跌至5.5倍，目前(qian)(qian)價(jia)格收入比(bi)又已(yi)升至13.3倍。由于中國香(xiang)港(gang)地(di)區的租(zu)金(jin)回報(bao)率(lv)與10年(nian)期美(mei)(mei)(mei)國國債收益(yi)率(lv)緊密相關，目前(qian)(qian)二者均為(wei)2.8%，隨(sui)著QE退(tui)出，10年(nian)期美(mei)(mei)(mei)國國債收益(yi)率(lv)將升至4%，假設(she)租(zu)金(jin)保持不變，香(xiang)港(gang)房價(jia)需要至少(shao)下跌24%，才能讓租(zu)金(jin)回報(bao)率(lv)與美(mei)(mei)(mei)國國債收益(yi)率(lv)保持一致。

興業銀(yin)行首席經濟(ji)(ji)學(xue)家魯政委也認為，由于中(zhong)國香(xiang)港采用聯(lian)系匯(hui)率制(zhi)，只要美國利率一(yi)收緊，香(xiang)港銀(yin)監會(hui)就(jiu)跟著加息。但現在中(zhong)國內地經濟(ji)(ji)整體走弱，背靠內地的香(xiang)港經濟(ji)(ji)難免受(shou)影響，如果香(xiang)港在經濟(ji)(ji)不景氣(qi)的情況下還要被迫加息，樓(lou)市出現大幅調整在所難免。

但(dan)梁(liang)海明認為(wei)，在(zai)歷次(ci)下跌(die)周(zhou)期中，香(xiang)港(gang)樓(lou)價跌(die)幅平均只在(zai)20%左右(you)，極少遇(yu)見 “崩(beng)盤”情況，即便2008年美國(guo)次(ci)級債危機引發百年一遇(yu)的(de)全球(qiu)金(jin)融(rong)(rong)海嘯(xiao)，香(xiang)港(gang)樓(lou)市(shi)(shi)也僅(jin)下跌(die)了(le)不到(dao)25%。他認為(wei)，除非(fei)全球(qiu)再次(ci)爆發比亞洲金(jin)融(rong)(rong)危機更嚴(yan)重(zhong)的(de)金(jin)融(rong)(rong)風(feng)暴，否則香(xiang)港(gang)樓(lou)市(shi)(shi)出現“崩(beng)盤”的(de)幾率很(hen)小。

“梁(liang)振英上任后，雖然推(tui)出嚴厲的(de)樓市調控措(cuo)(cuo)施，但由于房地(di)產業是香港(gang)(gang)經濟重(zhong)要支(zhi)柱，港(gang)(gang)府官員也(ye)多次表示(shi)，如果(guo)確定(ding)樓市進(jin)入下(xia)跌周期，政(zheng)府必將撤銷(xiao)樓市調控措(cuo)(cuo)施及其他有關政(zheng)策，因此香港(gang)(gang)樓市遠遠沒有到崩盤的(de)地(di)步。”梁(liang)海(hai)明說。

施永青也(ye)稱，1997年(nian)在樓(lou)市(shi)頂峰期，香港人(ren)平均(jun)拿出74%的(de)月收(shou)入貸款買樓(lou)。吸取了(le)當(dang)年(nian)“崩(beng)盤”的(de)教訓，目前香港樓(lou)市(shi)無論是地(di)產商還是小(xiao)業(ye)主的(de)資產負債情(qing)況均(jun)遠好于(yu)當(dang)年(nian)。根(gen)據中原地(di)產統計顯示，目前香港小(xiao)業(ye)主中有六成已還清(qing)貸款，剩余的(de)按揭買家房(fang)貸支出僅占(zhan)月均(jun)收(shou)入三成，加上內地(di)買家的(de)購(gou)買力遠勝(sheng)于(yu)1997年(nian)，香港房(fang)價(jia)再度出現 “腰斬(zhan)”式大調整的(de)可能性很低。

《《《

對話

中原(yuan)地產(chan)創(chuang)始人施永青：

內(nei)地(di)地(di)產市(shi)場尚未經歷一(yi)次(ci)完(wan)整(zheng)周期(qi)

每經記者(zhe) 區家彥(yan) 發自香港

針對龍頭地(di)(di)產商(shang)降價賣樓、香港樓市拐(guai)點漸現等(deng)困惑，《每(mei)日經濟新聞》（以下簡稱NBD）專訪了中原地(di)(di)產創始人兼董事施永(yong)青。

NBD：去年下半年起，龍頭地(di)產商(shang)降價賣樓的(de)(de)新(xin)(xin)聞，新(xin)(xin)鴻基的(de)(de)爾(er)巒更是以(yi)最高降幅45%震驚了業(ye)界。目前香港一手(shou)房市(shi)場(chang)的(de)(de)降價真相是什么？

施(shi)永青：一(yi)(yi)些大型地產商(shang)(shang)降(jiang)(jiang)價賣樓是(shi)不可否認的事(shi)情(qing)，背(bei)后主(zhu)要有(you)兩方面(mian)因素。一(yi)(yi)方面(mian)，這些大地產商(shang)(shang)都是(shi)上市公司(si)，背(bei)負業績壓力，因此它們有(you)降(jiang)(jiang)價促銷拉動銷售(shou)的動力。

另一方面，為了吸引買(mai)家(jia)注意力，這(zhe)些項目宣(xuan)傳的(de)降(jiang)價(jia)幅度往往有(you)夸大成分，比如某(mou)項目宣(xuan)稱最高(gao)降(jiang)幅達四成，但它(ta)的(de)參考價(jia)是(shi)前一期推出的(de)高(gao)端(duan)大戶(hu)型產品(pin)(pin)，而現(xian)在推的(de)大多是(shi)中小戶(hu)型產品(pin)(pin)，產品(pin)(pin)并無可(ke)比性(xing)。

NBD：以新(xin)鴻基為首的(de)大型地產商率先(xian)降價賣(mai)樓，是(shi)否意味著他們不看(kan)好后市？

施永(yong)青：應該(gai)說香港地產商從去年下半年開始對于(yu)后市態度轉為謹慎，最(zui)重要的原因是(shi)“雙辣招”發(fa)揮了(le)作用，內地買家(jia)與投資(zi)客撤(che)出了(le)市場，購買力(li)(li)急(ji)劇下滑，地產商推新貨的時候發(fa)現市場承接力(li)(li)不(bu)足(zu)，為了(le)盡快回籠資(zi)金，只(zhi)能(neng)降價吸(xi)引買家(jia)。

NBD：新盤(pan)頻頻降價促銷，對于二手(shou)市場產生怎樣的影響？

施永(yong)青：壓力肯(ken)定是有。實際(ji)上，一手(shou)房(fang)市場并(bing)不能代表香港(gang)樓(lou)市走勢，在“辣招”出(chu)臺前，二手(shou)房(fang)成(cheng)交量占(zhan)香港(gang)商品住宅成(cheng)交高達八成(cheng)，如(ru)今(jin)受新盤降價潮影響，成(cheng)交占(zhan)比降至六成(cheng)左右。

目前(qian)二(er)手(shou)房市(shi)場(chang)成交(jiao)急劇萎縮，市(shi)場(chang)也(ye)出現(xian)了(le)一些二(er)手(shou)房業主降(jiang)價(jia)賣樓的(de)案例(li)，但我們注意到，業主的(de)拋售意愿(yuan)并(bing)不強，這(zhe)主要由(you)于(yu)目前(qian)按揭利息為2.2%，低于(yu)約3%的(de)租金回報率，大多數業主房貸壓力并(bing)不大。當(dang)然，部分以公司名義入市(shi)或者內地炒家(jia)由(you)于(yu)自身資金原因，出現(xian)零(ling)零(ling)星星的(de)減(jian)價(jia)套(tao)現(xian)個案。

我預計，今年內一手市(shi)場售價降幅或將達到15%~20%，二手房價年內降幅應該在5~10%。

NBD：“雙辣招”與美國退出量化寬(kuan)松政策帶動利率(lv)上漲(zhang)，哪個才(cai)是(shi)影響香港樓價的最重要因素？

施永(yong)青：“雙辣(la)招”不過(guo)是行政干預政策，通過(guo)大(da)幅(fu)加稅抑(yi)制需求達到降(jiang)低房價的目的，但這(zhe)個政策并沒有(you)改變香港樓市的基本面。如(ru)果現(xian)在“雙辣(la)招”退出(chu)，市場(chang)必然出(chu)現(xian)劇(ju)烈反彈。

相(xiang)對(dui)而言，香(xiang)港(gang)(gang)樓(lou)市受到全球低(di)息環境的影(ying)響(xiang)更大(da)。以(yi)(yi)往數年，香(xiang)港(gang)(gang)房價之所以(yi)(yi)大(da)幅上漲，與(yu)美(mei)(mei)聯(lian)(lian)(lian)儲大(da)量(liang)“放(fang)水”不無關系。如果(guo)美(mei)(mei)聯(lian)(lian)(lian)儲退出QE，由于香(xiang)港(gang)(gang)實行(xing)聯(lian)(lian)(lian)系匯(hui)率，銀行(xing)勢必跟(gen)進加息，如果(guo)屆時中國內地經(jing)濟(ji)向好，加息對(dui)樓(lou)市的影(ying)響(xiang)較(jiao)少，但(dan)如果(guo)中國經(jing)濟(ji)走(zou)弱，在市場預期轉為悲觀(guan)的情況(kuang)下，加息的負面作用或許會被放(fang)大(da)，所以(yi)(yi)美(mei)(mei)國量(liang)化(hua)寬松政策下一步(bu)怎么走(zou)，對(dui)香(xiang)港(gang)(gang)樓(lou)市影(ying)響(xiang)重大(da)。

NBD：自2003年(nian)(nian)末見底(di)后，香港房價(jia)開啟了一波十年(nian)(nian)牛市。目前(qian)是否(fou)到了房價(jia)的拐(guai)點？

施永青：是(shi)否(fou)到(dao)了(le)拐點，目前還看不清。如(ru)果(guo)中(zhong)國(guo)經(jing)(jing)濟能夠完(wan)成結構(gou)性(xing)改(gai)革(ge)并重拾升勢(shi)，香港特區的經(jing)(jing)濟也(ye)(ye)必然受惠(hui)，樓市(shi)也(ye)(ye)能走(zou)出新一波(bo)的漲勢(shi)。但如(ru)果(guo)中(zhong)國(guo)經(jing)(jing)濟走(zou)入困境(jing)，那(nei)么香港經(jing)(jing)濟也(ye)(ye)難幸免，樓市(shi)無可避免受到(dao)拖累(lei)。

很(hen)多人擔憂香港樓(lou)市重蹈1997年崩盤的覆轍，我(wo)覺得可(ke)能性很(hen)小(xiao)。在經(jing)(jing)歷(li)了(le)數次(ci)房地(di)產(chan)牛熊(xiong)周期轉換后，香港無論是地(di)產(chan)商(shang)(shang)還是小(xiao)業(ye)主(zhu)財務狀況都較以往更(geng)穩健，香港龍頭地(di)產(chan)商(shang)(shang)負(fu)債率都很(hen)低，就算熊(xiong)市來了(le)，他們受(shou)到的影響也相(xiang)當有限。相(xiang)反，內(nei)地(di)房地(di)產(chan)市場尚沒有經(jing)(jing)歷(li)了(le)一次(ci)完(wan)整的周期，很(hen)多內(nei)地(di)地(di)產(chan)商(shang)(shang)發(fa)展策略激進，負(fu)債率高企(qi)，一旦(dan)熊(xiong)市來臨，大量企(qi)業(ye)將面(mian)臨生存危機(ji)，進一步加大市場波動。