每(mei)經(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)記者 唐(tang)強(qiang) 實習記者 柳川    

每經記者(zhe) 唐強 實習(xi)記者(zhe) 柳(liu)川

2010年，萬科(ke)A（000002，收盤(pan)價為8.15元(yuan)）年度(du)銷(xiao)售額突破千億(yi)大關。僅僅4年之后，公司半年的(de)銷(xiao)售額就已經(jing)突破千億(yi)元(yuan)。

萬(wan)科今日(ri)披露的6月份銷(xiao)售(shou)(shou)及近期新增項目(mu)情(qing)況簡報 （以(yi)下簡稱(cheng)簡報）顯(xian)示，今年上半年，公司累(lei)計實現銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積821.2萬(wan)平方米，銷(xiao)售(shou)(shou)金額1009.1億元，同(tong)比分別增長14.6%、20.6%。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者注意到，萬科的“小股操盤”模式(shi)從醞釀已轉(zhuan)化為實踐，公司6月兩個新增項目(mu)均放棄了(le)控股權。

上半年(nian)銷售1009億元

簡報(bao)顯示，今年(nian)6月份(fen)萬科實(shi)(shi)現(xian)銷(xiao)售面積174.0萬平(ping)方米，銷(xiao)售金額193.9億元(yuan)；今年(nian)上(shang)半年(nian)，公司累計實(shi)(shi)現(xian)銷(xiao)售面積821.2萬平(ping)方米，銷(xiao)售金額1009.1億元(yuan)。2011年(nian)~2013年(nian)，公司上(shang)半年(nian)銷(xiao)售金額分別為656.5億元(yuan)、625.4億元(yuan)和836.7億元(yuan)。

萬科快速增長的銷售金額與當(dang)前房地產市場(chang)(chang)的主流輿論形成了(le)鮮(xian)明對比。今年(nian)以來，關于房地產市場(chang)(chang)的悲觀言論連篇(pian)累(lei)牘(du)，但從上(shang)市公司披露(lu)的銷售數據來看(kan)，大型房企在(zai)房地產市場(chang)(chang)整體下滑的境(jing)況(kuang)下仍得以逆勢增長。

據研(yan)究機構(gou)億(yi)翰(han)智庫統計，萬(wan)科上半(ban)年千億(yi)元的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)穩居行(xing)業第一，緊隨其后的(de)綠地(di)、恒大、保利、碧桂園(yuan)、中海等傳統標桿房(fang)企(qi)半(ban)年銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)也都突破500億(yi)元。此(ci)外，上半(ban)年銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)過(guo)百(bai)億(yi)的(de)房(fang)企(qi)數量達(da)到(dao)22家，排名(ming)前30的(de)企(qi)業中三分之二業績同比增(zeng)長，增(zeng)幅均達(da)到(dao)兩位(wei)數。

衛民不動產房地(di)產專家告訴《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者，今年(nian)上半年(nian)龍頭房企數據表(biao)現(xian)不錯(cuo)，主要原(yuan)因在于去年(nian)下半年(nian)已經(jing)積(ji)累(lei)(lei)了不少項(xiang)目，在今年(nian)上半年(nian)獲得(de)貸款的(de)情(qing)況(kuang)下，這些積(ji)累(lei)(lei)的(de)項(xiang)目成功(gong)轉化為銷售額(e)。

中信建投最新研(yan)報指出，2014年(nian)上半(ban)(ban)(ban)年(nian)萬(wan)科(ke)繼續一枝獨秀，成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)國內首家半(ban)(ban)(ban)年(nian)業績破千億(yi)的(de)房企。但刨去萬(wan)科(ke)，其余6家千億(yi)級房企競爭(zheng)加劇，戰略先導(dao)的(de)特征體(ti)現更(geng)為(wei)(wei)明(ming)顯。上半(ban)(ban)(ban)年(nian)半(ban)(ban)(ban)數以上企業的(de)目(mu)標完成(cheng)(cheng)率在四成(cheng)(cheng)以上，但仍(reng)有部分房企目(mu)標完成(cheng)(cheng)率在三成(cheng)(cheng)以下，下半(ban)(ban)(ban)年(nian)部分房企存在不得(de)不調整(zheng)銷售目(mu)標的(de)可能(neng)性。

中信(xin)建投預測，下半年(nian)將(jiang)(jiang)會有更多房(fang)企(qi)加入削價(jia)促銷的(de)(de)行列，從而帶動整個市(shi)場的(de)(de)價(jia)格(ge)調整，“鈍刀割肉”的(de)(de)格(ge)局仍將(jiang)(jiang)延續。另外(wai)，需要(yao)關注的(de)(de)還有銷售回款(kuan)問題，對于(yu)去年(nian)以來(lai)投資力(li)度(du)明(ming)顯增長的(de)(de)企(qi)業而言，銷售回款(kuan)不(bu)暢將(jiang)(jiang)對未來(lai)的(de)(de)經營產(chan)生較大的(de)(de)不(bu)確定性。

兩新添(tian)項目持股僅兩成(cheng)

值得一提的是(shi)，簡報(bao)披(pi)露，萬科6月(yue)份新增加3個“小股操盤”項目，分別是(shi)上海奉賢申(shen)通地(di)(di)鐵項目，凈用地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)約(yue)4.39萬平方(fang)米；廊(lang)坊2013-148（2號地(di)(di)塊）項目，凈用地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)3.82萬平方(fang)米；廣州知識城項目，凈用地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)約(yue)25.93萬平方(fang)米。

今年以(yi)來，萬科在經營上正(zheng)逐步轉向更(geng)安(an)全、效(xiao)率更(geng)高(gao)的(de)輕資(zi)產領域(yu)，并開始積(ji)極(ji)嘗試(shi)“小股操(cao)盤”模式。簡單(dan)來說，就(jiu)是萬科通過(guo)輸出管理(li)和品牌，擺脫業績增長對(dui)股權融資(zi)的(de)依賴，提高(gao)為股東創(chuang)造回報的(de)能(neng)力。

國泰(tai)君安(an)研報指出(chu)，“小(xiao)股操盤”有(you)望成(cheng)(cheng)為萬科品(pin)牌(pai)價值(zhi)“變現”的新方式(shi)，通過提(ti)(ti)取管(guan)理費(fei)和超(chao)額獎勵提(ti)(ti)成(cheng)(cheng)，其實質就是實現品(pin)牌(pai)輸出(chu)，攫取品(pin)牌(pai)和管(guan)理的“超(chao)額利潤”。

實際上(shang)，自萬科(ke)鐵獅門項目(mu)以來，萬科(ke)的(de)“小股(gu)操(cao)盤”的(de)項目(mu)運作(zuo)越來越多。

《每日經濟新聞》記者注意到(dao)，2014年1月(yue)~5月(yue)期(qi)間，萬科(ke)(ke)公告共(gong)計披露18個新增項(xiang)目(mu)，但在所有項(xiang)目(mu)中(zhong)，萬科(ke)(ke)均握有絕對的(de)(de)控股權(quan)。而(er)在上述6月(yue)新增的(de)(de)3個項(xiang)目(mu)中(zhong)，萬科(ke)(ke)分別擁有的(de)(de)權(quan)益僅為20%、50%和20.4%。