每經編輯｜嚴躍進    

◎嚴躍進

7月(yue)30日，國務院發布《關于進一(yi)步推(tui)進戶籍(ji)制度改革(ge)的意(yi)見》，吻合了目前新型城鎮化的改革(ge)思(si)路。此(ci)次改革(ge)的亮點(dian)在于打破(po)了二(er)元戶籍(ji)制度，使(shi)“居民戶口(kou)”取代了農業(ye)戶口(kou)與非(fei)農業(ye)戶口(kou)。人口(kou)的行政(zheng)屬性變(bian)革(ge)，自然會產生一(yi)系列的刺激(ji)作用(yong)，比(bi)如對房(fang)地產市場就將產生深刻(ke)的影(ying)響。

巧(qiao)合的(de)是(shi)，這樣一個(ge)政(zheng)策的(de)出臺，和目前地方(fang)政(zheng)府(fu)或明或暗(an)的(de)救(jiu)市思(si)路正好發生(sheng)了碰撞。地方(fang)政(zheng)府(fu)救(jiu)市的(de)尷(gan)尬在于：成交量(liang)并不因入市門(men)檻(jian)降(jiang)低而馬上迸發，救(jiu)市過(guo)程帶(dai)來了房(fang)價新一輪的(de)上漲。很(hen)顯(xian)然，此(ci)類救(jiu)市的(de)做法還是(shi)有(you)一個(ge)救(jiu)急(ji)式的(de)特(te)征。

樓(lou)市長(chang)效(xiao)調控和(he)發(fa)展機制(zhi)要求尋找(zhao)萬無一(yi)失的(de)解決(jue)方案，圍繞人(ren)(ren)口(kou)因(yin)素做(zuo)文章自然(ran)成為關鍵。從房地產市場(chang)來看，市場(chang)需求是(shi)由人(ren)(ren)口(kou)因(yin)素決(jue)定的(de)。而在(zai)我國，戶籍(ji)制(zhi)度使得(de)人(ren)(ren)口(kou)的(de)自然(ran)分布和(he)社會階層(ceng)分布變得(de)復(fu)雜(za)，進而干擾了市場(chang)需求。反(fan)過來說，如果(guo)能夠理順戶籍(ji)制(zhi)度，改變人(ren)(ren)口(kou)分布，那么(me)自然(ran)能夠因(yin)勢利導(dao)，促使人(ren)(ren)口(kou)資源(yuan)和(he)房地產市場(chang)資源(yuan)得(de)到更有效(xiao)地匹配。

缺乏人口管理的樓(lou)市(shi)，自然會陷入失(shi)衡的困(kun)境。大(da)城(cheng)市(shi)人口密集扎堆，對城(cheng)市(shi)的住(zhu)房(fang)市(shi)場產(chan)生(sheng)了比(bi)較大(da)的壓(ya)力。這樣一來，大(da)城(cheng)市(shi)的各類資源被過(guo)度使(shi)用，導致房(fang)價居高不下(xia)。反過(guo)來看，中小城(cheng)市(shi)卻面臨人口導入速度慢(man)、凈(jing)流量為負的尷尬。部分城(cheng)市(shi)甚(shen)至出現了“空(kong)巢”現象(xiang)。

缺乏科學性的(de)(de)(de)戶籍(ji)(ji)制度，往(wang)往(wang)能夠扭(niu)曲當地(di)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產市場(chang)。最為(wei)典型(xing)的(de)(de)(de)例子就是天津武(wu)(wu)清(qing)(qing)。天津武(wu)(wu)清(qing)(qing)過去(qu)為(wei)什么樓(lou)市成交(jiao)非常火(huo)爆，就在于(yu)當地(di)實施了(le)(le)藍印(yin)戶口(kou)政(zheng)策。但(dan)隨著(zhu)天津今年6月初(chu)取(qu)消此(ci)(ci)類(lei)政(zheng)策，武(wu)(wu)清(qing)(qing)樓(lou)市成交(jiao)量也跟著(zhu)發生了(le)(le)一個劇烈波動。此(ci)(ci)類(lei)戶籍(ji)(ji)制度顯然對于(yu)樓(lou)市的(de)(de)(de)穩定(ding)沒(mei)有(you)太多的(de)(de)(de)利好。而(er)更令人擔憂的(de)(de)(de)是，部(bu)分已(yi)成交(jiao)的(de)(de)(de)樓(lou)盤被空置，入住率極(ji)低(di)，這造(zao)成了(le)(le)資源的(de)(de)(de)極(ji)大浪費(fei)。

因此(ci)(ci)，建立(li)一(yi)個科學(xue)的(de)(de)(de)戶籍(ji)制(zhi)度(du)改革體(ti)系，對(dui)樓市(shi)發展自然有利(li)好(hao)作用(yong)。可(ke)以認為，在目前(qian)房地產市(shi)場一(yi)直蕭條的(de)(de)(de)情(qing)況下，此(ci)(ci)次戶籍(ji)制(zhi)度(du)改革，振奮了地方政府(fu)的(de)(de)(de)救(jiu)市(shi)心情(qing)。而且從(cong)此(ci)(ci)前(qian)部分地方的(de)(de)(de)實踐來看，也(ye)都通過放松戶籍(ji)制(zhi)度(du)來實現“搶人”的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。這里需要警惕的(de)(de)(de)問題是，雖然戶籍(ji)制(zhi)度(du)改革利(li)好(hao)人口資源的(de)(de)(de)重新分布，但如果簡(jian)單地依賴此(ci)(ci)類(lei)制(zhi)度(du)，可(ke)能(neng)效果并不好(hao)，甚至容易陷入戶籍(ji)改革中的(de)(de)(de)一(yi)些誤(wu)區(qu)。

該意見對不同類(lei)型的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)戶(hu)籍制度(du)(du)進(jin)行了差異(yi)化的(de)(de)(de)規定：建(jian)制鎮(zhen)和(he)(he)小(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)落戶(hu)將(jiang)全面放(fang)開，而中等城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)(he)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)還會有所收緊。這樣一個制度(du)(du)也是(shi)符合目前(qian)市(shi)場預期的(de)(de)(de)。但(dan)問題在(zai)(zai)于，對于一些建(jian)制鎮(zhen)和(he)(he)小(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)，是(shi)否憑借此類(lei)戶(hu)籍制度(du)(du)改革就能(neng)實現當地積壓(ya)(ya)庫(ku)存(cun)的(de)(de)(de)去化，在(zai)(zai)這里是(shi)要打一個問號(hao)的(de)(de)(de)。實際上此前(qian)部分城(cheng)(cheng)市(shi)拿(na)落戶(hu)制度(du)(du)為賣(mai)點(dian)進(jin)行吆喝，但(dan)人(ren)口并沒有預期中的(de)(de)(de)大(da)導入，當地的(de)(de)(de)庫(ku)存(cun)依(yi)(yi)然(ran)(ran)積壓(ya)(ya)嚴重。很顯然(ran)(ran)，在(zai)(zai)發展房地產方面，不應該過于依(yi)(yi)賴(lai)放(fang)松的(de)(de)(de)戶(hu)籍制度(du)(du)。

此次改革(ge)希望建立與城(cheng)鄉統一(yi)的(de)戶口登記制度相適應的(de)教育、衛生、就(jiu)業(ye)、社保、住房、土地及人口統計(ji)制度。此類提(ti)法固然很(hen)好，但對于(yu)地方(fang)政府來說(shuo)，要想(xiang)真(zhen)正(zheng)使此類工作落地，需要大量的(de)資金。此類制度聚焦(jiao)了一(yi)個(ge)詞：福(fu)利。但如(ru)果簡單(dan)地以(yi)福(fu)利來加速人口導入，可能(neng)效果不佳。現實情況是(shi)，如(ru)果一(yi)些更(geng)優質(zhi)的(de)高校資源(yuan)、醫(yi)療資源(yuan)、企業(ye)總部不進行(xing)轉移(yi)，那么很(hen)多配套的(de)吸(xi)引力依(yi)然會不足。自然地，與其硬碰不如(ru)討巧，地方(fang)政府在戶籍制度改革(ge)過程中，需要先導入最有誘惑(huo)力的(de)因素，這樣才(cai)能(neng)真(zhen)正(zheng)活躍(yue)當地城(cheng)市和樓市的(de)氣(qi)氛(fen)。

地方政府在將戶籍制度(du)改革作(zuo)為救市(shi)的措施時，必須(xu)清醒(xing)牢(lao)記一(yi)個俗語：你可(ke)以將馬牽(qian)到河邊，但不能強(qiang)迫(po)它(ta)喝水。順應(ying)人口流動的規律、花點心思進(jin)行思考(kao)，比魯(lu)莽地進(jin)行“行政式”的市(shi)民化效果(guo)更佳。

筆(bi)者(zhe)建議地方政府細讀(du)此次改革的條款，并從中尋找突破口，比(bi)如可以圍繞“優先(xian)解決存(cun)量、有序引導增(zeng)量”這(zhe)樣一(yi)句(ju)表(biao)述而做文章。觀察目前各個大(da)中城市，很多(duo)住房(fang)庫存(cun)沒有得(de)到有效消化，但租賃(lin)市場卻(que)比(bi)較火爆。一(yi)個原因就(jiu)是部分購(gou)房(fang)者(zhe)有購(gou)房(fang)能力和需求(qiu)，卻(que)不符(fu)合購(gou)房(fang)資格。

戶(hu)籍(ji)制度改革(ge)，能(neng)夠(gou)在短期內體(ti)(ti)現出救市(shi)效(xiao)果，但(dan)取決于地方政(zheng)府(fu)的“競(jing)爭能(neng)力(li)”。因為目前市(shi)場(chang)降溫大背景下，很多購(gou)房者的入市(shi)會無動(dong)于衷。但(dan)是(shi)，如果能(neng)夠(gou)優先把落(luo)(luo)戶(hu)指標賦予大學生，并且免除限(xian)購(gou)的束(shu)縛，那么(me)此類(lei)群體(ti)(ti)一般都愿意在相(xiang)應城市(shi)扎根。這其(qi)實也要求地方政(zheng)府(fu)在此次國家戶(hu)籍(ji)制度改革(ge)精神下，要加快制定差異化的落(luo)(luo)戶(hu)政(zheng)策，從而積極(ji)捕(bu)獲購(gou)房需求。

但戶籍(ji)制(zhi)度改革，不應該(gai)簡單地作為一項短期的(de)(de)救市(shi)措施(shi)，而是應該(gai)不斷(duan)夯實，進而成(cheng)為發(fa)展樓市(shi)的(de)(de)穩定(ding)器和推進器。毋庸置疑，在此類新的(de)(de)制(zhi)度下，人(ren)(ren)口(kou)(kou)之(zhi)間的(de)(de)行政隔閡被消除，城市(shi)之(zhi)間的(de)(de)差(cha)異也(ye)被消除，人(ren)(ren)口(kou)(kou)資源的(de)(de)分(fen)布(bu)(bu)自然就更趨于合理(li)。人(ren)(ren)口(kou)(kou)分(fen)布(bu)(bu)的(de)(de)均衡(heng)(heng)化(hua)，自然能夠帶動樓市(shi)資源分(fen)布(bu)(bu)的(de)(de)均衡(heng)(heng)化(hua)。

（作者為上(shang)海易(yi)居房(fang)地產研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)員）