每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 尚希 發自(zi)北京    

每經記者 尚希 發自(zi)北京

公開數據顯示，1998年(nian)實(shi)行(xing)房(fang)屋維修(xiu)基金制度以來，截至2013年(nian)底(di)，北(bei)京市(shi)的這筆錢累計約達350億元，使(shi)用(yong)(yong)額約8億元。使(shi)用(yong)(yong)比例僅為2.3%。極低的使(shi)用(yong)(yong)率(lv)背后，維修(xiu)資金挪用(yong)(yong)亂象(xiang)叢(cong)生。這些(xie)原本應該取之于(yu)民(min)用(yong)(yong)之于(yu)民(min)的資金卻成為躺在銀行(xing)里的生息的工具(ju)。

“動用維修資金的(de)最(zui)大難題(ti)是(shi)小區沒有業委會。”秦兵(bing)房產律師團律師徐斌在接(jie)受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時(shi)表示，法律需要解決一個(ge)重要問題(ti)，就是(shi)關于共(gong)有物權的(de)管理問題(ti)。

業(ye)委會(hui)缺失阻礙維修資金使用

所謂房屋維修基金，是指(zhi)住宅物業(ye)的(de)業(ye)主為了本(ben)物業(ye)區域內公共部位和共用(yong)設施、設備(bei)的(de)維修養護事項(xiang)而繳納一(yi)定標準(zhun)的(de)錢款(kuan)至專項(xiang)賬戶，并授權(quan)業(ye)主委員會統一(yi)管理和使用(yong)的(de)基金。

專(zhuan)項物(wu)業(ye)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)交由業(ye)委會(hui)管理，但首(shou)要前提是，小區有一(yi)個便利(li)規范的業(ye)委會(hui)。以廣州(zhou)為(wei)例(li)，近期重啟完善修(xiu)訂流程的《廣州(zhou)市物(wu)業(ye)專(zhuan)項維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)管理辦(ban)法（草案）》中就提到，允許專(zhuan)項維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)劃轉小區業(ye)主(zhu)大會(hui)實(shi)行“直管”。

據了解，目前廣州(zhou)全市130億元物業(ye)(ye)維修基(ji)(ji)金使(shi)用率僅為1%，而目前成立(li)了業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會組織的樓盤僅有25%，業(ye)(ye)委(wei)會的缺失阻礙(ai)了這部(bu)分專項基(ji)(ji)金的靈活使(shi)用。

據了解(jie)，當前維修(xiu)資金是由政府主管(guan)部(bu)(bu)(bu)門(men)管(guan)理，但在法律上(shang)并(bing)沒(mei)有確定政府部(bu)(bu)(bu)門(men)是受(shou)委托人。“維修(xiu)資金是必須(xu)繳納的(de)，并(bing)非自愿原則，而(er)且小區(qu)的(de)公共部(bu)(bu)(bu)位損害(hai)或者需要修(xiu)繕時，這一意見在傳達給(gei)資金持(chi)有部(bu)(bu)(bu)門(men)時并(bing)不(bu)能即時奏效，對監(jian)管(guan)部(bu)(bu)(bu)門(men)來說也不(bu)能做到財盡其(qi)用。”北京某項目物業負責人對《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示，這導(dao)致一些(xie)問題很(hen)久得不(bu)到解(jie)決，也存在侵(qin)占、挪用的(de)風險。

“按照(zhao)現行法律要(yao)求，在(zai)小(xiao)區(qu)(qu)成立(li)業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)之后，維修資金將移(yi)交(jiao)業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)，但(dan)目前北(bei)京85%的(de)(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)沒有業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)，15%的(de)(de)(de)業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)不清(qing)楚移(yi)交(jiao)的(de)(de)(de)程(cheng)序(xu)(xu)。”徐(xu)斌律師對《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者(zhe)表(biao)示，對于維修資金的(de)(de)(de)移(yi)交(jiao)程(cheng)序(xu)(xu)，業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)可以向小(xiao)區(qu)(qu)辦、建委(wei)(wei)(wei)(wei)、業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)專家以及(ji)其他小(xiao)區(qu)(qu)有經驗的(de)(de)(de)業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)咨(zi)詢(xun)，但(dan)業(ye)委(wei)(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)的(de)(de)(de)建立(li)更需要(yao)立(li)法的(de)(de)(de)推動(dong)。

按(an)照《住宅共用部(bu)位共用設施設備維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金管(guan)(guan)理辦法》的(de)(de)規定，“購房(fang)者(zhe)應(ying)當按(an)購房(fang)款2%~3%的(de)(de)比(bi)例向售房(fang)單位繳交(jiao)維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金”，“對于已經(jing)成立了業主委(wei)員會(hui)的(de)(de)小區，一般是(shi)由業委(wei)會(hui)負責(ze)組織實(shi)施專項維(wei)修(xiu)資金的(de)(de)使用，也可以委(wei)托物業管(guan)(guan)理部(bu)分(fen)負責(ze)具體工作，但很多(duo)小區并(bing)沒有成立屬于自己的(de)(de)業委(wei)會(hui)，也就(jiu)不能靈活自如的(de)(de)對這部(bu)分(fen)專項基(ji)(ji)金進(jin)行監管(guan)(guan)。”一位負責(ze)物業管(guan)(guan)理工作的(de)(de)人士(shi)對《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記者(zhe)說。

維修資金提取應簡化流程

一組數據(ju)揭示了維修資金面臨(lin)的嚴峻現實。

截至(zhi)2013年底(di)，北京(jing)市維修資金累計(ji)金額(e)約(yue)為350億元(yuan)，使(shi)用額(e)約(yue)8億元(yuan)。據了解(jie)，目(mu)前北京(jing)這筆資金的賬目(mu)管(guan)理在“北京(jing)住房(fang)資金管(guan)理中(zhong)心”，業務管(guan)理歸住建(jian)委相(xiang)關部門(men)，涉及這筆資金監管(guan)的包括房(fang)管(guan)局、審(shen)計(ji)單位等(deng)多個部門(men)。

據(ju) 《青島財經日(ri)報(bao)》2014年(nian)2月報(bao)道，住建部(bu)房地(di)產市場監管(guan)(guan)司物(wu)業管(guan)(guan)理處(chu)(chu)處(chu)(chu)長陳(chen)偉表示，維(wei)修資(zi)金(jin)的(de)使用(yong)規(gui)定(ding)了嚴密(mi)的(de)審(shen)批(pi)程(cheng)序(xu)，但缺乏細化的(de)操作規(gui)程(cheng)，造(zao)成維(wei)修資(zi)金(jin)使用(yong)程(cheng)序(xu)復雜(za)，并(bing)且在設(she)(she)計和(he)執行中(zhong)存在缺陷。更重要的(de)是(shi)，建設(she)(she)主管(guan)(guan)部(bu)門(men)和(he)財政部(bu)門(men)作為維(wei)修資(zi)金(jin)代(dai)管(guan)(guan)機構的(de)同時，又是(shi)維(wei)修資(zi)金(jin)的(de)監管(guan)(guan)機構。這(zhe)種雙重性質的(de)機構定(ding)位，使建設(she)(she)主管(guan)(guan)部(bu)門(men)和(he)財政部(bu)門(men)集(ji)資(zi)金(jin)代(dai)管(guan)(guan)、監管(guan)(guan)職(zhi)能于一體，集(ji)運動員(yuan)、裁(cai)判員(yuan)于一身。

“維(wei)(wei)修資金立法應(ying)該強(qiang)調專款專用，一旦(dan)挪用就應(ying)該承擔(dan)刑事責(ze)任。”一位(wei)負(fu)責(ze)維(wei)(wei)修基金研究的分析(xi)人士對《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者表示，只有加大執(zhi)法力(li)度以(yi)及強(qiang)制性措施才能真正維(wei)(wei)護業主(zhu)的權益，而在(zai)后期的使用提取(qu)過(guo)程中，也應(ying)該簡化流程。

徐(xu)斌(bin)對(dui)記者表示，在(zai)維修資金使(shi)用過程中，法律需(xu)要解決的(de)重要問(wen)題便是關于共有物權的(de)管理。但涉及(ji)部(bu)分監管部(bu)門挪(nuo)用、亂用的(de)情況，在(zai)刑法中對(dui)于挪(nuo)用資金等瀆職(zhi)犯(fan)罪已有規定(ding)，不需(xu)要另外立法。

上述分析人(ren)士表示，維修資(zi)金制(zhi)度立法，因其涉及金額大、人(ren)群廣，短期內應當縮短、簡化決(jue)策過程(cheng)，長(chang)期則應以更高程(cheng)度的業主自治(zhi)作為目(mu)標。