每經(jing)編(bian)輯(ji)｜每經(jing)記者 胡(hu)健 發自(zi)北京(jing)    

◎每經記者 胡健 發自北京

一周之內，多(duo)部委連出(chu)多(duo)招意在提振(zhen)樓市，相關政策(ce)對宏觀經濟(ji)也會產生重要(yao)影響。

中行(xing)國際金融(rong)研究所(suo)(suo)副所(suo)(suo)長宗良認為(wei)，此次出臺的樓市新政，是落實(shi)今年(nian)《政府工(gong)作報告》提出的“支持(chi)居民(min)自住和(he)改(gai)善(shan)性住房需求”的重要舉(ju)措，體現了穩增長的意圖(tu)。

但民生證券報告(gao)稱，房(fang)地產(chan)產(chan)業鏈不會因此(ci)復蘇，對宏觀經(jing)濟的拉動有限，房(fang)地產(chan)依(yi)然是當前經(jing)濟的主要下(xia)行壓力(li)之一(yi)。

在此背景下，政策變(bian)動方向仍將朝著有利于活躍房(fang)地產市場成交的方向發展，降息降準也被業內(nei)反復(fu)提(ti)及。

摩(mo)根大通首席經(jing)濟學(xue)家(jia)朱(zhu)海斌(bin)告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，預(yu)計今年4月有一(yi)次(ci)50個(ge)基點的(de)降(jiang)準，二(er)季(ji)度有一(yi)次(ci)25個(ge)基點的(de)降(jiang)息。

樓市新政助力穩增長

數(shu)據顯示，今年前兩(liang)個月，住房(fang)銷售面積同比下(xia)降了(le)17.8%；同時，住房(fang)銷售額(e)同比下(xia)降了(le)16.7%。此外(wai)，1~2月總開工面積同比下(xia)降19.8%。

朱海斌認為，房地(di)產(chan)投資增速可能會進一步(bu)從(cong)2014年的(de)10.5%下(xia)滑到2015年的(de)6%，而(er)這將繼續拖累經濟增速。同時(shi)，住房開發活(huo)動的(de)調整將會繼續對土地(di)出讓金收入產(chan)生(sheng)影響，給(gei)地(di)方政府(fu)的(de)融資能力帶來(lai)壓力。

3月30日，央行、住建部、銀監(jian)會聯合下(xia)發通知，下(xia)調購房(fang)首付(fu)款比(bi)例；同時，財政部和(he)國家稅(shui)務總局也放(fang)松了個(ge)人住房(fang)轉讓營業稅(shui)政策。

朱海斌將(jiang)這一系列政策視(shi)為穩(wen)定(ding)經濟的措(cuo)施。

瑞銀證(zheng)券首(shou)席經(jing)濟(ji)學家汪濤告訴(su)《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，下(xia)調首(shou)付比(bi)例可以(yi)改善(shan)房價收入比(bi)、提振房地產銷售。

事實上(shang)，這(zhe)次樓市新政的似乎(hu)已超過此(ci)前業界預期(qi)，但其對于經濟的提(ti)振效果，各(ge)方仍態度(du)謹(jin)慎。

民生證券首席經濟學家管(guan)清友認為，房地(di)產復(fu)蘇周期分為政策松綁、銷售(shou)反(fan)彈、庫存(cun)去化(hua)、拿地(di)反(fan)彈等幾個(ge)階段。

管清友指出，目前看(kan)，銷(xiao)售仍(reng)未企穩(wen)，投資反(fan)彈仍(reng)遙遙無期，這也限(xian)制了(le)制造業(ye)投資的空(kong)間和地方政(zheng)府的公(gong)共收入和支出，所以，僅(jin)靠(kao)房地產政(zheng)策(ce)放松無法扭轉經濟下(xia)行(xing)趨勢(shi)。

評級機(ji)構穆迪表示，2015年初，中(zhong)國(guo)房價(jia)(jia)依然(ran)(ran)面臨(lin)壓力(li)，2月份住宅價(jia)(jia)格同比(bi)降幅超(chao)過(guo)5%的城市數(shu)量(liang)從1月的38個(ge)增至52個(ge)。由于市場庫存依然(ran)(ran)較(jiao)高，因(yin)此(ci)開發商的定(ding)價(jia)(jia)能力(li)有(you)限。

近(jin)日，新城控(kong)股集團有限公(gong)司高級副總(zong)裁歐陽捷表示，房(fang)地產銷售同比(bi)增(zeng)長從2013年初開始就已(yi)經一路下滑(hua)，2014年同比(bi)進入負增(zeng)長區間，待售面積(ji)持續(xu)增(zeng)加(jia)，現超(chao)過(guo)4.2億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，并(bing)且在(zai)建施(shi)工面積(ji)持續(xu)增(zeng)加(jia)，僅住(zhu)宅在(zai)建施(shi)工面積(ji)超(chao)過(guo)39.8億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，房(fang)企土地儲備高企僅24家上市房(fang)企土地儲備超(chao)過(guo)6.59億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)。

管清友說，本輪(lun)房地產(chan)調整是(shi)信貸偏緊等(deng)短期因素和政(zheng)策回歸中性，高庫存，人(ren)口老齡化(hua)等(deng)一系列中長期因素共振(zhen)的結果，現在救市只能緩解(jie)短期問題，但無(wu)法扭轉(zhuan)中長期趨(qu)勢。

專家：4月降準(zhun)概率大

一(yi)季(ji)度，經(jing)濟(ji)低迷程(cheng)度可能超出預期(qi)。央(yang)行(xing)貨幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)策委員(yuan)會(hui)委員(yuan)陳雨(yu)露就表示，價格和(he)先行(xing)指標(biao)均表明(ming)中國經(jing)濟(ji)一(yi)季(ji)度跌破7%的可能性很大(da)，要高(gao)度關注(zhu)通縮。同(tong)時，貨幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)策和(he)財政(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)策均面(mian)臨較大(da)壓(ya)力，真正的穩健很難守住。

1~2月份(fen)，規模以上工業(ye)增(zeng)(zeng)加值同比實(shi)際(ji)增(zeng)(zeng)長(chang)6.8%，規模以上工業(ye)企業(ye)實(shi)現利潤(run)同比下降4.2%，25個(ge)月以來首次轉負。

汪濤說，房地產下滑拖(tuo)累(lei)了大宗商(shang)品、原(yuan)材料，以及機械(xie)設備的需求(qiu)。工業(ye)生產和需求(qiu)疲弱又進而拖(tuo)累(lei)了工業(ye)投資。

由(you)此可見，從提振宏(hong)觀經濟(ji)還是地產的角度，一些金融舉(ju)措勢在必行。

瑞銀報告(gao)預計，年內，決策(ce)層(ceng)還(huan)將(jiang)進一步(bu)放松政(zheng)策(ce)，包括1~2次降息，下(xia)(xia)一個時(shi)點可能(neng)在二季(ji)度。受益于政(zheng)策(ce)支持(chi)，今(jin)年房地(di)產銷售可能(neng)僅(jin)小幅(fu)(fu)下(xia)(xia)跌5%~10%，不過新開工(gong)面積(ji)同比跌幅(fu)(fu)可能(neng)會擴大到10%~15%。這些政(zheng)策(ce)僅(jin)能(neng)緩和房地(di)產下(xia)(xia)滑的幅(fu)(fu)度，難以(yi)扭轉結構性下(xia)(xia)行趨勢。

就金(jin)融支(zhi)持經濟的效果看，央行此前(qian)有“價”無“量”的操作導致降息后利(li)率不降反升(sheng)，高企的短期利(li)率制約了長端利(li)率的下行和金(jin)融對實體的支(zhi)持，民生(sheng)證券指(zhi)出，繼(ji)續降準(zhun)勢在必行。

管清友認為，從時點上看(kan)，4月概率大。原因有三，一是(shi)(shi)財政繳款(kuan)、外占下滑(hua)需要(yao)對沖；二是(shi)(shi)城投債(zhai)到期高峰臨近；三是(shi)(shi)4月是(shi)(shi)“兩會”后政策變動的高峰期。