每(mei)經編輯｜譚浩俊(jun)    

◎譚浩俊

按照住(zhu)建部等部委的(de)通知(zhi)要求，從9月1日起，對擁有一套住(zhu)房(fang)并已(yi)結清相應購房(fang)貸款的(de)居民家庭，為(wei)改善居住(zhu)條件再次申(shen)請住(zhu)房(fang)公積(ji)金委托貸款購買住(zhu)房(fang)的(de)，最低首付款比例由30%降(jiang)至20%。

這也(ye)是今年以(yi)來監管層第(di)二(er)次對(dui)公積金政(zheng)策進(jin)行調整(zheng)，調整(zheng)的(de)(de)目的(de)(de)非常明(ming)確(que)，那(nei)就是激活市場需(xu)求，發揮房(fang)地(di)產對(dui)經濟(ji)的(de)(de)拉動作(zuo)用，促進(jin)經濟(ji)的(de)(de)穩定增長(chang)。可以(yi)預料，新政(zheng)出臺(tai)后將有助于改(gai)善市場需(xu)求，進(jin)一(yi)步刺激當前低迷的(de)(de)樓市。

盡管(guan)政(zheng)策(ce)層面(mian)有(you)了一個(ge)不(bu)小的(de)(de)“口子”，但(dan)到底能(neng)不(bu)能(neng)對(dui)市場產生有(you)效的(de)(de)提振(zhen)作(zuo)用(yong)，可能(neng)不(bu)僅(jin)僅(jin)在(zai)于政(zheng)策(ce)力(li)度(du)的(de)(de)大(da)(da)小，還在(zai)于地方政(zheng)府如(ru)何有(you)效地運(yun)用(yong)政(zheng)策(ce)，如(ru)何發揮(hui)出政(zheng)策(ce)的(de)(de)最大(da)(da)效用(yong)。再好的(de)(de)政(zheng)策(ce)，如(ru)果運(yun)用(yong)不(bu)當，其效果也可能(neng)大(da)(da)打折扣。

事實上，在多數調控政(zheng)(zheng)策(ce)都(dou)已(yi)經(jing)陸續退出的背景下(xia)，如果按照過去的情(qing)況，目前的政(zheng)(zheng)策(ce)已(yi)經(jing)足以讓(rang)市場火爆(bao)了，那(nei)么為(wei)什么仍(reng)然沒(mei)能夠有效改變樓市的低迷(mi)狀況呢？

其主要原因或許在(zai)于，市場處在(zai)供需失衡的狀態，即相當一(yi)部(bu)分城市，尤(you)其是三、四線城市庫存現象十分嚴重(zhong)，購房(fang)(fang)者(zhe)對房(fang)(fang)價下(xia)降仍(reng)抱有很大預(yu)期，從而影(ying)響(xiang)購房(fang)(fang)意愿。

造成這種現象的(de)重要原(yuan)因之(zhi)一，就是土地(di)財政(zheng)。去年在樓市嚴重低迷的(de)情況下，土地(di)出(chu)讓金仍然增(zeng)長不少(shao)，就是最好的(de)例證。

一(yi)邊是樓(lou)市(shi)庫存高企，另一(yi)邊是庫存量還(huan)在(zai)繼續增加(jia)，這有可能(neng)加(jia)重市(shi)場(chang)供(gong)需矛盾。在(zai)這樣(yang)的背景下，如果地方(fang)政(zheng)府不調整(zheng)思路(lu)，要想(xiang)提振樓(lou)市(shi)恐有難度(du)。搞(gao)不好，降低二套房首付比例的政(zheng)策，也會打折扣。

不(bu)(bu)僅(jin)如此，在二套房首付比例(li)下(xia)調以后，公(gong)積金(jin)貸款的額度能否保證，也是對地方政府的考驗。要知道(dao)，此前(qian)一些城市已經(jing)出現了公(gong)積金(jin)供不(bu)(bu)應求的狀況。

也就是說，即便(bian)再給政(zheng)策(ce)，也可能(neng)會因為資金額(e)度不夠，而難(nan)以滿足(zu)居(ju)民的購房需要。這種狀況，在(zai)一、二、三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)都存(cun)在(zai)，尤(you)其是三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)情況可能(neng)更加嚴(yan)重。

正因(yin)如此，在(zai)二套房(fang)公積金(jin)首付(fu)比例降低以后，一旦購房(fang)者增加(jia)，資(zi)金(jin)額度將變得(de)緊張。采取怎樣(yang)的措施滿(man)足居(ju)民購房(fang)需要，也值得(de)地(di)方政府考(kao)慮。

有的(de)地方為了緩解公(gong)積金(jin)(jin)貸款(kuan)矛盾，將公(gong)積金(jin)(jin)貸款(kuan)與商業貸款(kuan)相結合(he)，用(yong)公(gong)積金(jin)(jin)收益或(huo)政府安排專(zhuan)項(xiang)資金(jin)(jin)，對符合(he)規(gui)定(ding)的(de)購房者進行(xing)息差(cha)補貼，這不失(shi)為一種有效(xiao)手段。如此一來，公(gong)積金(jin)(jin)可滿足的(de)范(fan)圍(wei)就(jiu)大大擴展了，從而對樓(lou)市產生積極提振作用(yong)。

當然，如何把好政策關，不(bu)讓不(bu)符合條(tiao)件(jian)的居(ju)民享受二套房公積金貸款(kuan)首付比例下調的政策，也是減輕公積金貸款(kuan)壓力(li)(li)的重要方(fang)面。對此，地方(fang)監(jian)管(guan)部門應高度(du)重視，采取(qu)強有力(li)(li)措施，避免這(zhe)種現象發生。

總體上講(jiang)，二套房(fang)公積金(jin)貸款(kuan)首付比例下調以后，還(huan)要看(kan)地方政(zheng)府能否(fou)協調好去庫存(cun)與增加供應(ying)的(de)關(guan)系，能否(fou)從(cong)長遠利(li)益出發，改善(shan)城市住(zhu)房(fang)的(de)供求關(guan)系，防止庫存(cun)繼續擴大，真(zhen)正將房(fang)地產市場帶(dai)入(ru)健康、有序、可持續發展的(de)軌(gui)道(dao)。