每(mei)經編輯｜楊(yang)紅旭     

◎楊紅旭

國慶過后，各地樓市(shi)動態(tai)的新聞頗(po)多，從中可以(yi)窺察市(shi)場風(feng)向。不過，東南西北風(feng)亂刮，風(feng)向哪里吹(chui)？近幾年全國樓市(shi)區域分化，強弱有(you)異也屬正(zheng)常。但同樣是報道一個城市(shi)，有(you)報道說降溫的，有(you)報道說上漲的，這就難免(mian)讓人(ren)一頭霧(wu)水了。

那么，該(gai)如何看(kan)待這些消息(xi)？又該(gai)如何穿透迷霧，看(kan)清(qing)當前市場(chang)形態與接下來(lai)的(de)走勢？

首先(xian)，要清(qing)楚媒(mei)體(ti)報(bao)道的(de)特性。很(hen)多老百姓，看到記者采(cai)訪的(de)文章(zhang)，尤其是(shi)大(da)報(bao)大(da)媒(mei)體(ti)的(de)報(bao)道，就容易偏聽偏信。其實，部分記者為(wei)(wei)了追(zhui)求(qiu)觀點吸引(yin)眼球，會片面報(bao)道房(fang)地(di)產市場(chang)，這(zhe)也就解釋了很(hen)多媒(mei)體(ti)的(de)觀點、包括嘉賓的(de)觀點被證(zheng)偽的(de)為(wei)(wei)何并不少見。

這種片面報道(dao)的滋生有兩片肥(fei)沃土(tu)壤：一是(shi)全國市場(chang)(chang)很大(da)，區域差(cha)異(yi)性(xing)(xing)也很大(da)，地(di)(di)方(fang)媒體(ti)只關(guan)心該地(di)(di)區樓市，全國性(xing)(xing)媒體(ti)也常常只是(shi)例舉(ju)性(xing)(xing)報道(dao)，比(bi)如(ru)北(bei)京市場(chang)(chang)如(ru)何，上(shang)海房價如(ru)何；二(er)是(shi)可以采訪的專家多(duo)而(er)雜，包括(kuo)經濟學者、房地(di)(di)產研(yan)究者、房地(di)(di)產從(cong)業(ye)者等，他們的水平參差(cha)不齊，觀(guan)點各異(yi)，自然(ran)會導致新聞觀(guan)點片面化。

其次，要明白房(fang)地產(chan)數據(ju)的(de)內涵。很(hen)多(duo)新聞說(shuo)，國慶長(chang)假期間(jian)(jian)，某(mou)某(mou)城(cheng)市住宅(zhai)成交(jiao)清淡(dan)，相比8月、9月同期大幅下滑(hua)。這種說(shuo)法具有很(hen)強的(de)誤導性(xing)。長(chang)假期間(jian)(jian)，很(hen)多(duo)人(ren)出游(you)，沒心思(si)看房(fang)買房(fang)，而且有些城(cheng)市的(de)房(fang)地產(chan)登記系統在長(chang)假部分時段關(guan)閉。

筆者(zhe)認為，這種情況下，長(chang)假(jia)期間的(de)交易(yi)數據是失真的(de)。可以拿這樣的(de)數據跟往年(nian)國慶期間數據相比，但不(bu)能與(yu)上(shang)月同(tong)期進行比較(jiao)。

通(tong)過數據(ju)看清市場，這并(bing)非一件容易的事，即便是業內人(ren)士，不懂數據(ju)內涵和(he)數據(ju)之間內在聯(lian)系的大有人(ren)在，更何況普通(tong)民眾(zhong)。簡單(dan)的選擇(ze)是，關注靠(kao)譜(pu)機構和(he)靠(kao)譜(pu)專(zhuan)家的觀點(dian)即可(ke)。

就當前市場所處的房地(di)產短周期的階(jie)段而(er)言，住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)量(liang)的重(zhong)要(yao)(yao)性已較半年(nian)之前弱(ruo)化，同比和環比的重(zhong)要(yao)(yao)性更(geng)是明顯下(xia)降，成(cheng)交(jiao)量(liang)只要(yao)(yao)不(bu)是連續(xu)明顯下(xia)滑，則(ze)不(bu)必(bi)擔(dan)心(xin)。此時，房價(jia)的重(zhong)要(yao)(yao)性上(shang)升(sheng)。而(er)到了明年(nian)二、三(san)季度，則(ze)必(bi)須(xu)重(zhong)新高度關(guan)注(zhu)成(cheng)交(jiao)量(liang)，那(nei)時它(ta)將決(jue)定房價(jia)何時變向。

再次(ci)，需要(yao)(yao)簡要(yao)(yao)分析當前(qian)樓市(shi)的形態。長假(jia)時間短，且(qie)非(fei)常態，期間成交數(shu)據(ju)不宜作為判(pan)斷市(shi)場的主(zhu)要(yao)(yao)依(yi)據(ju)，向前(qian)追溯(su)幾(ji)個(ge)月(yue)會(hui)更(geng)有參考價值。從(cong)全(quan)國來看(kan)，前(qian)8個(ge)月(yue)商品房成交面積同比增(zeng)幅擴大至(zhi)7.2%，回(hui)暖進程(cheng)繼續。

從易居研(yan)究院(yuan)跟蹤(zong)的30個典型城市(shi)來看，9月(yue)總體商(shang)品住宅成(cheng)交(jiao)面積環比8月(yue)增(zeng)長(chang)3%，同比去年9月(yue)增(zeng)長(chang)29%。雖然環比8月(yue)增(zeng)幅不大，但9月(yue)成(cheng)交(jiao)量處(chu)于本輪反彈(dan)的高區(qu)，這個高區(qu)包含去年10月(yue)至(zhi)12月(yue)、今年5月(yue)至(zhi)9月(yue)，成(cheng)交(jiao)量只要(yao)保(bao)持在這個區(qu)間，市(shi)場上行的方向(xiang)就沒有發生變(bian)化。

此時(shi)，在成交(jiao)(jiao)量處于高區（安(an)全區間）的情況之下，應重點關注房(fang)價(jia)(jia)。從全國來看，前8個月(yue)商品房(fang)成交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)同比漲(zhang)幅持續擴大至7.6%，回暖態勢(shi)依舊。從70個城市(shi)房(fang)價(jia)(jia)指數(shu)來看，8月(yue)份(fen)房(fang)價(jia)(jia)環比上漲(zhang)城市(shi)數(shu)量過半，房(fang)價(jia)(jia)平均漲(zhang)幅自今年(nian)5月(yue)上拐之后，繼(ji)續保持上漲(zhang)態勢(shi)。

最后(hou)，要關注影(ying)響(xiang)樓市成(cheng)交(jiao)量(liang)與價格走勢的外部因素。一方面，房地產政(zheng)策(ce)繼續寬松(song)，9月30日下調首套房貸首付(fu)比例至25%的新(xin)政(zheng)，表明中央支持住宅市場的力度(du)進(jin)一步加大。另一方面，貨幣(bi)政(zheng)策(ce)同(tong)樣(yang)繼續寬松(song)，尤其(qi)是美國加息進(jin)程再次延后(hou)，甚至可能(neng)推遲至明年，有助于我(wo)國流(liu)動性保(bao)持寬裕(yu)，有利于樓市繼續回暖(nuan)。

總而言之，國(guo)慶期(qi)間全(quan)國(guo)樓市(shi)總體(ti)上仍(reng)呈現較積極的一面，在此形勢之下(xia)“銀(yin)十”可期(qi)，預(yu)計四(si)季度全(quan)國(guo)市(shi)場總體(ti)繼(ji)續上行。

至于區域(yu)市(shi)場的分化，這是另外一個話題。廣大三(san)、四線城市(shi)確實復蘇乏力，但也有所改善，不能一概而論。在把握全國大局(ju)的前提之(zhi)下，關注區域(yu)市(shi)場，才是正道。

（作(zuo)者(zhe)為(wei)上海易居房地產研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長）