每(mei)經編(bian)輯(ji)｜張敬偉    

◎張敬偉

21日閉幕的中央經濟工作會(hui)議(yi)強調，要抓好去產(chan)(chan)能、去庫(ku)存、去杠桿、降成本、補短板(ban)五大(da)任務。其中提(ti)到通(tong)過加快農民工市(shi)民化，擴大(da)有(you)效(xiao)需求，打通(tong)供需通(tong)道(dao)，消(xiao)化庫(ku)存，穩定房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)，同(tong)時鼓(gu)勵房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發企業順應(ying)市(shi)場(chang)規律調整營(ying)銷策(ce)略(lve)，適當降低商品(pin)住房(fang)價格，促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)(chan)業兼并重組。

房(fang)地產業(ye)為(wei)中(zhong)央(yang)所關切，凸(tu)顯其在(zai)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)(de)(de)重要(yao)作用(yong)，當(dang)然(ran)也包括其存在(zai)的(de)(de)(de)問題(ti)。今年以來，中(zhong)央(yang)從房(fang)貸首付、公積金貸款、利(li)率優(you)惠、稅費等方面開了不少政策口(kou)子，鼓勵住房(fang)消費。這些利(li)好舉措(cuo)主要(yao)目的(de)(de)(de)不是(shi)為(wei)了穩增長(chang)(chang)，而是(shi)為(wei)了調結構(gou)。房(fang)地產業(ye)存在(zai)的(de)(de)(de)結構(gou)性難題(ti)是(shi)，庫存積累過多，消化(hua)庫存還需相當(dang)長(chang)(chang)的(de)(de)(de)時間。

房(fang)地產業再(zai)回到前(qian)些(xie)年高開高走的黃金時代不太現實，它(ta)也很難再(zai)像(xiang)以前(qian)那(nei)樣成為(wei)刺激經濟增長的強引擎。通過消化庫存，使房(fang)地產業重(zhong)新進入健康發(fa)展的軌道，已是(shi)當(dang)務(wu)之(zhi)急(ji)。

去庫(ku)(ku)存的(de)(de)壓力到底有(you)多大？據(ju)(ju)國家統計(ji)局發布的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)，10月末商(shang)品房待售面積已增至6.86億平方米，再創歷史新高。上述數(shu)據(ju)(ju)還只包括竣工(gong)后、未(wei)售出的(de)(de)現(xian)房，并未(wei)將(jiang)大量已建設(she)未(wei)竣工(gong)或(huo)者(zhe)還未(wei)開(kai)工(gong)的(de)(de)潛(qian)在(zai)庫(ku)(ku)存計(ji)算在(zai)內。若(ruo)再加上一些沒有(you)計(ji)入統計(ji)的(de)(de)小產權房，庫(ku)(ku)存量還要嚴重。

按(an)照今年樓(lou)市(shi)(shi)(shi)走向，以及一(yi)(yi)、二、三、四(si)線城市(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售熱冷不均的(de)情(qing)況看，一(yi)(yi)線城市(shi)(shi)(shi)庫存壓(ya)力較輕(qing)，或基(ji)本(ben)無壓(ya)力。但從每月公(gong)布的(de)70個(ge)大中城市(shi)(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)數據(ju)看，50個(ge)城市(shi)(shi)(shi)（涵蓋代表性的(de)三、四(si)線城市(shi)(shi)(shi)）消化(hua)周期最少也要(yao)11.4個(ge)月。房地產業消庫存不解決，中央調結構的(de)去產能、去杠桿就(jiu)(jiu)難(nan)(nan)以完成。在(zai)這種情(qing)況下，去存庫成為中央經濟工作會議的(de)核心內容之一(yi)(yi)，就(jiu)(jiu)不難(nan)(nan)理(li)解了。

中央能夠釋放的(de)政策(ce)性利(li)好(hao)已經基本到位，對三、四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)提振效應并不明顯，樓市(shi)熱銷地區(qu)依(yi)然(ran)是(shi)一線城(cheng)(cheng)市(shi)。中國樓市(shi)的(de)分(fen)化已成(cheng)常(chang)態，這更增加了三、四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)消(xiao)化庫存的(de)難(nan)度。甚至(zhi)可以說，三、四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)對于土地開發的(de)超(chao)前(qian)消(xiao)費，幾乎(hu)成(cheng)了難(nan)以破解的(de)死循環。

如何用(yong)好(hao)中(zhong)央工作會議(yi)給出的(de)消化庫存藥方，治愈(yu)三、四線城(cheng)市的(de)樓市消化不良癥，值得關(guan)注。

加快農(nong)民(min)工(gong)市民(min)化，讓農(nong)民(min)工(gong)購房，擴大(da)樓市有(you)效需求，的(de)確可行。然(ran)而，戶籍制度改革尚未完全破局，且(qie)人口流(liu)動有(you)其自然(ran)規(gui)律(lv)，農(nong)民(min)工(gong)入城(cheng)的(de)趨利性選擇是發達地區(qu)和一、二線(xian)(xian)城(cheng)市，對于三、四線(xian)(xian)城(cheng)市消(xiao)庫存貢(gong)獻不大(da)。當然(ran)，這會繼續推升一線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)樓市量價(jia)齊升，也(ye)會增(zeng)加一線(xian)(xian)城(cheng)市對外來人口的(de)公(gong)共(gong)服務(wu)壓力。

所以，利用以“農村包圍城(cheng)市(shi)”的(de)(de)方式消化三、四(si)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)庫存，除了戶(hu)籍制度(du)改革(ge)的(de)(de)配套，還需政(zheng)策(ce)性的(de)(de)導流——引導農民就地入戶(hu)，消化本地區(qu)城(cheng)市(shi)樓市(shi)庫存。這也需要(yao)更(geng)周全的(de)(de)政(zheng)策(ce)設計，而且不宜采(cai)取行(xing)(xing)政(zheng)命令(ling)的(de)(de)強制方式，否則(ze)政(zheng)策(ce)導流就有可(ke)能成為行(xing)(xing)政(zheng)擾流。

房地(di)(di)產(chan)商(shang)順應市(shi)(shi)場規律調(diao)整營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)策(ce)略，確有潛(qian)力可挖。事實上，地(di)(di)產(chan)商(shang)對于(yu)市(shi)(shi)場風向的(de)捕捉最為(wei)敏(min)感，各類優惠(hui)性的(de)營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)策(ce)略也五(wu)花八門，但是要促其(qi)(qi)實實在(zai)在(zai)地(di)(di)降價(jia)銷(xiao)(xiao)(xiao)售，同樣需要政(zheng)(zheng)策(ce)導航：一是政(zheng)(zheng)策(ce)面必須明(ming)確樓市(shi)(shi)由市(shi)(shi)場配置，促地(di)(di)產(chan)商(shang)放(fang)棄政(zheng)(zheng)策(ce)市(shi)(shi)的(de)幻想；二是正視開(kai)發(fa)商(shang)的(de)利益訴求，在(zai)充分調(diao)研的(de)基礎上對其(qi)(qi)開(kai)發(fa)成(cheng)本(ben)進行(xing)科學估算，然后促其(qi)(qi)薄利多銷(xiao)(xiao)(xiao)；三是通過(guo)政(zheng)(zheng)府(fu)贖買的(de)方式，將商(shang)品房轉為(wei)保障房。但是，政(zheng)(zheng)策(ce)面應堅持有所為(wei)有所不(bu)為(wei)的(de)原(yuan)則，不(bu)能以權力之手干預開(kai)發(fa)商(shang)正常的(de)市(shi)(shi)場營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)。

積極的(de)(de)樓市消(xiao)庫存之策，還包括要(yao)提升住房(fang)消(xiao)費水平(ping)。全面兩(liang)孩時(shi)代已經來臨(lin)，利(li)(li)用(yong)人口紅(hong)利(li)(li)的(de)(de)增加提升剛需和改善(shan)住房(fang)需求才是(shi)正(zheng)途。現在看似(si)是(shi)房(fang)地產市場的(de)(de)低迷周期，但(dan)假(jia)以(yi)時(shi)日，通過調(diao)結構的(de)(de)一(yi)攬(lan)子改革，庫存總是(shi)可以(yi)消(xiao)化(hua)掉的(de)(de)。

從寶能系在資(zi)本市(shi)場(chang)(chang)(chang)舉(ju)牌萬科的(de)(de)事件(jian)來看，傳(chuan)統的(de)(de)房地產業已經受到新資(zi)本的(de)(de)挑戰。傳(chuan)統地產商和(he)房地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)必(bi)須與時(shi)俱(ju)進，通過(guo)創(chuang)新思維，在資(zi)本因素倒(dao)逼(bi)和(he)市(shi)場(chang)(chang)(chang)競爭下，主動適應市(shi)場(chang)(chang)(chang)節奏，去(qu)疴消(xiao)積。這也(ye)是房地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)消(xiao)化(hua)庫(ku)存(cun)的(de)(de)積極因素。政策面提供的(de)(de)消(xiao)庫(ku)存(cun)藥方是原則性，市(shi)場(chang)(chang)(chang)則是動態調整(zheng)的(de)(de)。因此房地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)消(xiao)庫(ku)存(cun)的(de)(de)療效如何，長遠看將是積極辯(bian)證的(de)(de)過(guo)程。

（作者為察哈爾學(xue)會研究員）