深(shen)圳樓市在2016年或許還(huan)會(hui)上漲，但2015年透支(zhi)太多(duo)，上攻的動(dong)能不足。

2015年(nian)，深圳是全國樓市的標(biao)桿，房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)幅(fu)史無(wu)前例地(di)達到(dao)了近(jin)50%，很多(duo)區(qu)域實際價(jia)格水平漲(zhang)了一(yi)(yi)倍(bei)。猴年(nian)春節(jie)甫一(yi)(yi)過去，樓市飆漲(zhang)的風(feng)暴似(si)乎(hu)刮向了上(shang)海。就在(zai)2月(yue)19日(ri)財政(zheng)部等(deng)三部委聯合(he)發布(bu)通知，調整(zheng)房(fang)(fang)地(di)產(chan)交易環節(jie)契稅、營業(ye)稅優惠的消息剛出(chu)(chu)，周(zhou)末(mo)上(shang)海各區(qu)房(fang)(fang)地(di)產(chan)交易中心即出(chu)(chu)現了排隊(dui)過戶的火(huo)爆(bao)狀況(kuang)，與2015年(nian)的深圳如出(chu)(chu)一(yi)(yi)轍。

2015年(nian)(nian)(nian)樓市(shi)“國(guo)之標桿(gan)”被深圳搶(qiang)先了，媒體的頭條(tiao)也被深圳占盡了。事(shi)實上(shang)(shang)(shang)，深圳樓市(shi)不(bu)過是(shi)(shi)價格漲幅(fu)高(gao)而(er)已，上(shang)(shang)(shang)海樓市(shi)才是(shi)(shi)真正的No.1。2015年(nian)(nian)(nian)，上(shang)(shang)(shang)海一、二(er)手(shou)住房共成(cheng)交(jiao)4986萬平方(fang)米、66萬多套(tao)，成(cheng)交(jiao)金(jin)額(e)達(da)到1.4萬億(yi)元(yuan)，金(jin)額(e)和面積分(fen)別比北(bei)京高(gao)出2000萬平方(fang)米和6000億(yi)元(yuan)，比深圳高(gao)出3000萬平方(fang)米和9000億(yi)元(yuan)，更是(shi)(shi)遠超國(guo)內其它城市(shi)。2015年(nian)(nian)(nian)紐約、香(xiang)港商(shang)品房分(fen)別僅成(cheng)交(jiao)了7萬套(tao)和6.3萬套(tao)。也就是(shi)(shi)說，在全球(qiu)范圍內，上(shang)(shang)(shang)海樓市(shi)高(gao)居第一。

從(cong)價(jia)(jia)(jia)(jia)格上(shang)(shang)(shang)看(kan)(kan)，根(gen)(gen)據(ju)國家(jia)統計局的(de)數據(ju)，2015年(nian)，盡管(guan)上(shang)(shang)(shang)海房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)指(zhi)數的(de)漲幅沒有(you)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)147.5那么(me)大，但也以118的(de)水(shui)平(ping)排在第二位。另外，根(gen)(gen)據(ju)鏈家(jia)地產的(de)數據(ju)，2016年(nian)1月份，上(shang)(shang)(shang)海商品住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)(jia)(jia)為(wei)3.59萬元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲6.9%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲24.9%，創出了上(shang)(shang)(shang)海商品住(zhu)宅均價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)歷史新高；再看(kan)(kan)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)，2016年(nian)1月份，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)新房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)(jia)(jia)再攀新高，達到(dao)4.65萬元/平(ping)方米，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲74.27%，環(huan)比(bi)(bi)增長9.51%。由(you)此，在環(huan)比(bi)(bi)漲幅上(shang)(shang)(shang)，上(shang)(shang)(shang)海房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)或許正(zheng)在趕上(shang)(shang)(shang)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)。

驅動2016年(nian)上(shang)海房(fang)價上(shang)漲有(you)三大因素，首先(xian)是(shi)(shi)庫(ku)存(cun)(cun)。2015年(nian)，上(shang)海商(shang)品住房(fang)消化周期僅(jin)為(wei)4.1個月，在一(yi)線城(cheng)市(shi)中是(shi)(shi)最短的(de)，甚至比樓市(shi)暴漲的(de)深圳（7-8個月）還要短；其次是(shi)(shi)國家“去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)”政策的(de)溢出效(xiao)應(ying)。2015年(nian)下半年(nian)以(yi)來(lai)，特別是(shi)(shi)春節前后政策頻吹暖風，如(ru)提(ti)杠桿(gan)、降稅(shui)率、公積金(jin)新政，以(yi)及(ji)各地轟轟烈烈地“去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)”，盡管政策充分貫徹了“因城(cheng)施策”，但無論是(shi)(shi)營業稅(shui)“5改2”，還是(shi)(shi)近日首套房(fang)契稅(shui)優惠等，一(yi)線城(cheng)市(shi)才是(shi)(shi)最大受(shou)益者，畢竟資產保值(zhi)增值(zhi)的(de)效(xiao)應(ying)傻子都(dou)看得到。貨(huo)幣(bi)似(si)水更似(si)蜜(mi)，流淌的(de)過程(cheng)中，哪里有(you)投資價值(zhi)就(jiu)跑到哪里，黏附在哪里。

最為關鍵的(de)是(shi)，股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)對(dui)于樓市(shi)(shi)(shi)的(de)財富效應，開始(shi)從深(shen)圳轉(zhuan)向上(shang)海。2015年，深(shen)圳樓市(shi)(shi)(shi)飆(biao)漲(zhang)與其資(zi)本(ben)市(shi)(shi)(shi)場密切相關。深(shen)圳資(zi)本(ben)市(shi)(shi)(shi)場的(de)特別之處在(zai)(zai)于它(ta)有中(zhong)(zhong)小(xiao)板和創(chuang)業板，目前(qian)中(zhong)(zhong)小(xiao)板有接(jie)近800家上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司，創(chuang)業板有接(jie)近500家，這兩個(ge)(ge)加(jia)起來是(shi)1200多家上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司。上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司有一(yi)個(ge)(ge)特點，他在(zai)(zai)哪個(ge)(ge)交易所(suo)掛牌上(shang)市(shi)(shi)(shi)，就會(hui)在(zai)(zai)這個(ge)(ge)城市(shi)(shi)(shi)開戶(hu)，設立辦事處，一(yi)定會(hui)投資(zi)股(gu)(gu)票(piao)，所(suo)有自然人股(gu)(gu)東、法(fa)人股(gu)(gu)東、賬戶(hu)的(de)管理(li)都放在(zai)(zai)這個(ge)(ge)城市(shi)(shi)(shi)。深(shen)圳集中(zhong)(zhong)了(le)大量中(zhong)(zhong)小(xiao)板和創(chuang)業板發起人、創(chuang)始(shi)人的(de)賬戶(hu)。股(gu)(gu)價(jia)上(shang)升的(de)過程(cheng)當中(zhong)(zhong)，這些人的(de)財富迅(xun)速(su)增加(jia)，敲完鐘以后拿(na)著變現的(de)收入就去買(mai)房(fang)。

盡(jin)管上(shang)海(hai)貴為(wei)我(wo)國(guo)資(zi)本市(shi)場的(de)(de)主板(ban)，但一(yi)直被代表我(wo)國(guo)舊增長模式、產能(neng)嚴重過剩的(de)(de)鋼鐵、煤炭、機械，以及國(guo)有(you)銀行盤踞，無法發揮對樓市(shi)的(de)(de)財富效應。現在不同了，上(shang)海(hai)的(de)(de)戰(zhan)略新興(xing)產業板(ban)馬上(shang)要開(kai)，必然會(hui)吸(xi)引民營控股的(de)(de)科技新興(xing)企業到上(shang)海(hai)去上(shang)市(shi)。屆時，必然會(hui)有(you)一(yi)波(bo)政策鼓勵下的(de)(de)“大牛(niu)市(shi)”，江浙(zhe)、上(shang)海(hai)一(yi)帶的(de)(de)人買樓意愿(yuan)更(geng)強(qiang)，賬面財富兌現后，必然對上(shang)海(hai)樓市(shi)形成強(qiang)有(you)力(li)的(de)(de)支(zhi)撐。

深(shen)圳樓(lou)(lou)市(shi)在2016年(nian)或許還會(hui)上(shang)漲，但2015年(nian)透支(zhi)太多，上(shang)攻的動能不(bu)足。特別(bie)是，深(shen)圳新房(fang)和二手住(zhu)房(fang)市(shi)場中，2015年(nian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)機性(xing)購房(fang)分(fen)(fen)別(bie)達到(dao)60%和40%，部(bu)分(fen)(fen)區域（前海(hai)）新房(fang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)購房(fang)比例達到(dao)80%。當投(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)機型購房(fang)占主(zhu)導時，房(fang)價上(shang)漲不(bu)可持續，近期傳言政府出(chu)臺調控政策，已經讓樓(lou)(lou)市(shi)風聲(sheng)鶴唳，可見(jian)深(shen)圳樓(lou)(lou)市(shi)之脆(cui)弱和敏(min)感。由此，筆者判(pan)斷，在2016年(nian)，上(shang)海(hai)將取代深(shen)圳成為樓(lou)(lou)市(shi)“新標桿”。

（作(zuo)者李宇嘉(jia)，系深圳(zhen)房地(di)產研究中心研究員）