每經編(bian)輯｜陸慧婧    

“資(zi)產(chan)配置(zhi)荒”持續已久，券商聯合房地產(chan)商推出的(de)年(nian)化收益或接近(jin)7%的(de)產(chan)品近(jin)期賺足眼(yan)球。

牛妹（微信號：buerniu5188）了(le)(le)解到，華(hua)泰證券和萬(wan)達(da)(da)地產(chan)(chan)正式宣布雙方(fang)合作推出(chu)第三期萬(wan)達(da)(da)輕資產(chan)(chan)項(xiang)目。“華(hua)泰紫金(jin)投增1號”通(tong)過投向基金(jin)子公(gong)司一對多專項(xiang)資產(chan)(chan)管(guan)理計劃，最終投資萬(wan)達(da)(da)商業地產(chan)(chan)設(she)立的用于開發建設(she)自有租賃物業的5家項(xiang)目公(gong)司，認購金(jin)額100萬(wan)起，預(yu)留了(le)(le)回(hui)售(shou)以及REITs上(shang)市兩種退出(chu)方(fang)式。

最近一(yi)年(nian)，萬(wan)達(da)地(di)(di)產(chan)在輕資(zi)產(chan)運(yun)(yun)營上快(kuai)(kuai)速發展(zhan)，除了早前與華泰證券發行(xing)的(de)(de)兩期(qi)產(chan)品，萬(wan)達(da)還聯合快(kuai)(kuai)錢(qian)金(jin)融推(tui)出“穩(wen)賺1號”涉足房地(di)(di)產(chan)眾(zhong)籌。通過(guo)一(yi)系列金(jin)融產(chan)品運(yun)(yun)作，地(di)(di)產(chan)項目的(de)(de)投資(zi)及資(zi)產(chan)歸屬投資(zi)方，萬(wan)達(da)得以專注于(yu)招(zhao)商、建設、管理。對(dui)于(yu)投資(zi)者而(er)言，在參與此類(lei)創新型地(di)(di)產(chan)項目獲得高額回報同時(shi)，又有(you)哪些潛在波(bo)動因素值得注意呢(ni)？

預期年化收益6.7%

據“華(hua)泰(tai)紫金(jin)投增1號”產(chan)品資(zi)料顯示(shi)，該產(chan)品管理(li)人為(wei)(wei)華(hua)泰(tai)證券（上(shang)海(hai)）資(zi)產(chan)管理(li)有限公司，產(chan)品存續(xu)期為(wei)(wei)2年(nian)6個月，分(fen)為(wei)(wei)優先級和劣后級，杠(gang)桿比例不(bu)超過不(bu)超過5:1，各自(zi)的參與(yu)門檻分(fen)別為(wei)(wei)100萬元和500萬元。

在產(chan)品收(shou)益(yi)(yi)情況(kuang)(kuang)方(fang)面，優(you)先級(ji)(ji)前1年(nian)不(bu)派(pai)(pai)息，之(zhi)后每季度末按6%派(pai)(pai)息，產(chan)品結(jie)束時(shi)按照預(yu)(yu)期(qi)(qi)年(nian)化收(shou)益(yi)(yi)率(lv)和存續期(qi)(qi)已(yi)分配(pei)的(de)收(shou)益(yi)(yi)，將剩余(yu)收(shou)益(yi)(yi)一次性分給優(you)先級(ji)(ji)份額，優(you)先級(ji)(ji)預(yu)(yu)期(qi)(qi)年(nian)化收(shou)益(yi)(yi)率(lv)6.7%，進取級(ji)(ji)獲(huo)得產(chan)品到(dao)期(qi)(qi)后的(de)剩余(yu)收(shou)益(yi)(yi)。該資(zi)產(chan)管(guan)理計劃封閉運作，原則上不(bu)設(she)開(kai)放期(qi)(qi)，管(guan)理人(ren)有權根據情況(kuang)(kuang)設(she)置臨(lin)時(shi)開(kai)放期(qi)(qi)。

在(zai)產品(pin)的交(jiao)易結構(gou)上，華(hua)泰(tai)證券推出“華(hua)泰(tai)紫金(jin)(jin)投增1號(hao)”同時引入(ru)快錢金(jin)(jin)融作(zuo)為合伙企(qi)業的GP方，長安(an)資產·華(hua)泰(tai)3號(hao)專項資產管理計(ji)(ji)(ji)劃(hua)認(ren)購合伙企(qi)業的LP份(fen)額(e)，華(hua)泰(tai)紫金(jin)(jin)投增1號(hao)資管計(ji)(ji)(ji)劃(hua)則投資長安(an)資產·華(hua)泰(tai)3號(hao)這一基金(jin)(jin)子公司(si)一對多專項資產管理計(ji)(ji)(ji)劃(hua)。

根據《股權轉讓協(xie)議(yi)》等規定，萬(wan)達(da)地產5家(jia)項目公(gong)司(si)將(jiang)每年(nian)凈物業(ye)收(shou)入的70%分配(pei)給上述(shu)合(he)伙企(qi)業(ye)，機構投(tou)(tou)(tou)資人（LP）將(jiang)獲得合(he)伙企(qi)業(ye)之中投(tou)(tou)(tou)資總金(jin)額(e)的6%，如(ru)LP方收(shou)益低(di)于投(tou)(tou)(tou)資總金(jin)額(e)的6%，GP方將(jiang)不收(shou)取管理費。凈物業(ye)收(shou)入剩(sheng)下的30%將(jiang)分配(pei)給萬(wan)達(da)商管，若合(he)伙企(qi)業(ye)收(shou)入低(di)于投(tou)(tou)(tou)資總金(jin)額(e)的年(nian)均7.5%，萬(wan)達(da)商管將(jiang)用(yong)其(qi)分配(pei)所得的30%收(shou)入回補合(he)伙企(qi)業(ye)。

在最(zui)關鍵的增信(xin)措施上(shang)(shang)，萬(wan)達(da)商(shang)管以及(ji)GP快(kuai)錢表示將以管理(li)費作為(wei)(wei)回補，若前五年年度凈物(wu)業收(shou)(shou)入的70%低于(yu)投(tou)資總金額的7.5%，則(ze)萬(wan)達(da)商(shang)管將以其(qi)向項目公司收(shou)(shou)取(qu)的上(shang)(shang)述凈物(wu)業收(shou)(shou)入的30%部分為(wei)(wei)限(xian)，向合(he)伙企(qi)業進(jin)行補足。若年度凈物(wu)業收(shou)(shou)入的70%低于(yu)投(tou)資總金額的6%，則(ze)快(kuai)錢將不(bu)再(zai)收(shou)(shou)取(qu)管理(li)費。萬(wan)達(da)集團(tuan)出具安慰函，對不(bu)足6%的有意向補足。

關注萬達地產回售能力

對于(yu)投資者而言，預期收益接(jie)近7%的固(gu)定收益類產品確實具有誘惑力，不過牛(niu)妹（微信號(hao)：buerniu5188）覺得(de)其中的一些潛在(zai)波動因(yin)素依舊(jiu)值得(de)注意。

首先(xian)，資產管理計(ji)劃的(de)利息收入(ru)或受到(dao)房地(di)產固有周期(qi)的(de)影響。

“由于所投(tou)項(xiang)目仍未建成，華泰紫金投(tou)增1號一(yi)(yi)年之后才開始(shi)支付利息(xi)，雖然(ran)產(chan)品資料(liao)宣傳一(yi)(yi)年之后按季(ji)付息(xi)利率5.14%，不過產(chan)品合同只(zhi)注明(ming)優先(xian)級的預期年化收益為(wei)6.7%，并沒(mei)有約定(ding)每(mei)期付息(xi)時間，就是因為(wei)考慮到房地產(chan)建設運(yun)營(ying)周期波動。”一(yi)(yi)位華泰證券(quan)從事財(cai)富管理的人(ren)士(shi)在介紹產(chan)品時稱。

產品資料上也表明，目前集(ji)合資產管(guan)理集(ji)合投資的(de)(de)項(xiang)(xiang)目資產為還(huan)未建成運營的(de)(de)萬達廣場項(xiang)(xiang)目，若項(xiang)(xiang)目不(bu)能如(ru)期建成并(bing)投入運營，則后(hou)續的(de)(de)物業租金及項(xiang)(xiang)目退出(chu)都將面臨風險。

此外，合(he)同中還注明管理人(ren)并不(bu)承諾或(huo)保(bao)證優先(xian)級(ji)(ji)份額持有人(ren)獲(huo)得預期收(shou)益。在集合(he)資產出現極端損失情況(kuang)下，優先(xian)級(ji)(ji)份額持有人(ren)可能面臨(lin)無法(fa)取(qu)得預期收(shou)益或(huo)者本金損失的風險。

這又涉及項(xiang)目退出時(shi)萬達(da)(da)地(di)產(chan)的(de)回(hui)(hui)售(shou)條款：如合(he)(he)伙(huo)企業未(wei)回(hui)(hui)購有限合(he)(he)伙(huo)人持有的(de)全部(bu)合(he)(he)伙(huo)份額(e)，則萬達(da)(da)商業地(di)產(chan)或其指定(ding)的(de)第三方有權向投資(zi)人發出收購要約(yue)，以不低于投資(zi)金(jin)額(e)1.08倍（2.5年）的(de)金(jin)額(e)收購投資(zi)人持有的(de)全部(bu)合(he)(he)伙(huo)份額(e)。萬達(da)(da)集團出具回(hui)(hui)購承諾(nuo)函。

這也意味著(zhu)，若(ruo)是營(ying)業期物業收(shou)入為(wei)0，萬(wan)達溢價(jia)回購(gou)，2.5年累計收(shou)益率13.29%；而在極端情(qing)況下，萬(wan)達集團(tuan)倒閉(bi)或違(wei)約，萬(wan)達地(di)產無能力回購(gou)，項目退(tui)出總額為(wei)處置收(shou)入——到期處置土(tu)地(di)和(he)物業。

“華泰紫金投增1號”同時預留了其(qi)他方(fang)式：所有(you)(you)項目的權(quan)益通過REITs或(huo)以(yi)其(qi)他屆時法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規和監管允許的方(fang)式實現上市流通，有(you)(you)限合伙人獲得增值收(shou)益的70%。

“REITs和投(tou)(tou)資(zi)者收(shou)(shou)益(yi)關系不大，即使未來可(ke)能通過REITs退(tui)出，因(yin)為投(tou)(tou)資(zi)者投(tou)(tou)資(zi)的是優(you)先級(ji)份額，上市之后(hou)的增值收(shou)(shou)益(yi)多數歸(gui)屬(shu)于劣后(hou)方（快錢金(jin)融）。”上述華(hua)泰(tai)證券從事財(cai)富(fu)管(guan)理的人士介紹。

“華泰(tai)紫金投增1號收益各方面確實不(bu)錯，但地(di)產(chan)項目(mu)差別性非常大，還需(xu)要實地(di)調研對應的萬達(da)具體項目(mu)實際情況才有發(fa)言權，上(shang)述資產(chan)集合(he)計劃安全性保證主(zhu)要依靠萬達(da)的回售(shou)能力。”一位基金公司從事固定(ding)收益的人士分析。

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