每經編輯｜吳(wu)若凡    

（本文原載(zai)于微信公眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

每一(yi)(yi)個稍微(wei)了(le)解過《物權法(fa)》的(de)(de)人們(men)都模糊地(di)知道，小區公(gong)共(gong)車位的(de)(de)停車收(shou)(shou)益應該是(shi)全體業(ye)(ye)主的(de)(de)。可(ke)是(shi)，沒有一(yi)(yi)個物業(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)司(si)主動地(di)把(ba)這些(xie)停車位收(shou)(shou)益交給業(ye)(ye)主，而是(shi)把(ba)它收(shou)(shou)入囊中，變(bian)(bian)成(cheng)物業(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)司(si)的(de)(de)小金庫(ku)，有的(de)(de)甚至變(bian)(bian)成(cheng)了(le)小區保安(an)的(de)(de)灰(hui)色收(shou)(shou)入。業(ye)(ye)主們(men)叫(jiao)苦連(lian)天，可(ke)是(shi)卻(que)無可(ke)奈(nai)何。

在這樣的背景下(xia)，一(yi)篇題為《小區車庫(ku)到底屬(shu)于(yu)誰？法院判決(jue)：全(quan)體業(ye)主享有地下(xia)停車庫(ku)的權(quan)益！》的文章在微信朋友圈瘋傳。一(yi)時間，該(gai)案引起了軒(xuan)然(ran)大波，人們紛(fen)紛(fen)就“住宅小區的車庫(ku)到底屬(shu)于(yu)小區業(ye)主，還是屬(shu)于(yu)房(fang)地產(chan)開(kai)發公(gong)司(si)？”展開(kai)了激烈討論(lun)，甚至認為該(gai)案的判決(jue)將成(cheng)為判例法在全(quan)國范圍內推廣(guang)。

但緊接著，南京(jing)鼓樓區法院就對該(gai)事進行了辟(pi)謠。

而真相是

案(an)的(de)判決是(shi)，星漢城市(shi)花(hua)園小區(qu)業主實(shi)際有(you)權(quan)取得的(de)車庫為29個，原告業委(wei)會要求(qiu)確認其對小區(qu)全部車庫均有(you)占(zhan)有(you)、使用、收益、處分的(de)權(quan)利，依據不足，法院不予支(zhi)持。

要歸全體業主所有得先滿足這個條件

尚公律(lv)師(shi)事務所(suo)律(lv)師(shi)趙志東(dong)表示(shi)，一審(shen)(shen)判(pan)決結果是對法律(lv)的理解(jie)，即土地(di)屬于全民所(suo)有，而二審(shen)(shen)是找了實踐中的法律(lv)規定。

趙律師表(biao)示，從(cong)實踐操作來看，根據《最高人民法院關于(yu)(yu)審理建筑物(wu)區分(fen)所有(you)權糾(jiu)紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，如果該車位(wei)是(shi)按照事先規劃所得，那(nei)就理當歸開發商(shang)所有(you)，即36個(ge)是(shi)屬于(yu)(yu)開發商(shang)，而超過36個(ge)以外部分(fen)就屬于(yu)(yu)全體業主(zhu)。

這里的(de)36個車位是按(an)照2004年12月15日南京市《商品(pin)房(fang)附屬房(fang)屋轉(zhuan)讓等問題的(de)若干規(gui)定(ding)(試行)》第六條的(de)規(gui)定(ding)，即(ji)應有(you)不(bu)低(di)于15%(最低(di)6個)的(de)車庫為業主保留。

趙律師表示，小(xiao)區停車(che)位如果是事先規(gui)劃(hua)經由審批部門同意建造(zao)，那開發商享有出售、租賃(lin)的權利。而超過規(gui)劃(hua)的車(che)位就由業委會享有。

此外，一般(ban)而(er)言如果地(di)下(xia)(xia)車位(wei)的面積已作為公攤面積被小區(qu)業主(zhu)分攤了，那么開發商(shang)是無(wu)權出售的。這類地(di)下(xia)(xia)車位(wei)屬于全體小區(qu)業主(zhu)所(suo)有。

車(che)(che)(che)位(wei)首先要看是(shi)(shi)不是(shi)(shi)屬(shu)(shu)于(yu)(yu)開發商所(suo)(suo)(suo)有，即開發商是(shi)(shi)否有車(che)(che)(che)位(wei)的所(suo)(suo)(suo)有權。《物(wu)權法》規定：小區里面(mian)的公共配(pei)套(tao)設施屬(shu)(shu)于(yu)(yu)全體(ti)業主所(suo)(suo)(suo)有，如果車(che)(che)(che)位(wei)是(shi)(shi)公共設施，開發商就(jiu)不對(dui)其享有所(suo)(suo)(suo)有權，更不能將(jiang)車(che)(che)(che)位(wei)進行(xing)市場交(jiao)易(車(che)(che)(che)位(wei)使用權或所(suo)(suo)(suo)有權的買賣)。

如(ru)果車(che)(che)位(wei)不屬(shu)于(yu)小區內公共配套(tao)設施，開(kai)(kai)發商(shang)必須取得車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)所有權，房產管理部門在進行(xing)審批(pi)時(shi)，會予(yu)以(yi)核準(zhun)，會發一個車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)《所有權證》，里面的(de)(de)(de)(de)內容明確了開(kai)(kai)發商(shang)對車(che)(che)位(wei)享有的(de)(de)(de)(de)所有權，包括車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)數目、面積(ji)等。在這種情況下(xia)，開(kai)(kai)發商(shang)是可以(yi)將車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)使用權賣給業主的(de)(de)(de)(de)，這種交易(yi)的(de)(de)(de)(de)實質是租賃。此外，開(kai)(kai)發商(shang)擁有的(de)(de)(de)(de)車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)所有權也是可以(yi)進行(xing)交易(yi)的(de)(de)(de)(de)，對于(yu)時(shi)下(xia)有的(de)(de)(de)(de)樓(lou)盤推出的(de)(de)(de)(de)買房子送產權車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)活動，購房者一定(ding)要確定(ding)開(kai)(kai)發商(shang)擁有該車(che)(che)位(wei)的(de)(de)(de)(de)產權。

天價車位仍然難少！

新(xin)城控股高級副(fu)總(zong)裁歐陽捷表示(shi)，應該(gai)尊重(zhong)法(fa)(fa)律，我們應該(gai)尊重(zhong)法(fa)(fa)律，依法(fa)(fa)辦事，從(cong)法(fa)(fa)院的(de)(de)(de)判(pan)決來說(shuo)，無法(fa)(fa)跟物權法(fa)(fa)對(dui)抗，從(cong)物權的(de)(de)(de)角(jiao)度來看，究竟是(shi)誰的(de)(de)(de)物權，是(shi)開發商還是(shi)業(ye)主的(de)(de)(de)，如果明確是(shi)屬于(yu)業(ye)主的(de)(de)(de)，誰出錢誰所有，除非政府以合同文件(jian)形式(shi)約定(ding)，比如出讓(rang)土(tu)地的(de)(de)(de)時(shi)候必須代建(jian)什(shen)么，要(yao)么就是(shi)用立法(fa)(fa)文件(jian)。

也(ye)就是說，即便是政(zheng)(zheng)府(fu)規(gui)定，也(ye)無法與法律(lv)對抗，如果(guo)政(zheng)(zheng)府(fu)規(gui)范(fan)性違反法律(lv)，應該(gai)是無效的(de)。

對于律師所說(shuo)(shuo)的(de)規劃(hua)外(wai)的(de)車(che)位(wei)該如(ru)(ru)何處(chu)置，歐陽捷也給出了自己的(de)看法，如(ru)(ru)果開發商建(jian)造的(de)停車(che)位(wei)超出了實現規劃(hua)，那么理應由相關部(bu)門(men)對其(qi)進行(xing)處(chu)罰，甚至沒(mei)收，而后在經由政府部(bu)門(men)無(wu)償的(de)轉給業主委員會，而不是說(shuo)(shuo)多出來的(de)東(dong)西(xi)就自然(ran)而然(ran)歸(gui)業主所有(you)。

歐陽捷告訴(su)記者，從(cong)《物權法》角度(du)來看(kan)，沒有明確說是屬于(yu)業主，就都應該屬于(yu)開發商，因為開發商對建(jian)造車(che)位投入了成本。除(chu)非政府(fu)以(yi)合(he)同(tong)文(wen)件形(xing)式(shi)(shi)約定，比如土地(di)出(chu)讓合(he)同(tong)中明確規(gui)(gui)定建(jian)造房(fang)屋時要代建(jian)或(huo)者以(yi)立法的形(xing)式(shi)(shi)作(zuo)出(chu)相應規(gui)(gui)定，除(chu)此之外的一些(xie)規(gui)(gui)范性(xing)文(wen)件均無效。

簡而言(yan)之就(jiu)(jiu)是，開發商所(suo)建的(de)車位理(li)所(suo)應當就(jiu)(jiu)該歸開發商所(suo)有。

此外(wai)，如(ru)果不(bu)是(shi)在合(he)同中規定，又不(bu)是(shi)法律明文(wen)規定，就要看建造車庫的錢是(shi)由(you)誰承擔，歐陽捷告(gao)訴邦(bang)爺，如(ru)果車庫建設(she)的錢，算在整個房(fang)屋成本里(li)，那車庫產權就算整個業主所有(you)。

現在(zai)，開(kai)發(fa)商一般是(shi)將車(che)位拿出來單(dan)獨銷(xiao)(xiao)售，并沒有含在(zai)房(fang)價里，在(zai)稅(shui)收(shou)管理和(he)成(cheng)本核算時，已經將車(che)位成(cheng)本單(dan)獨剝離(li)開(kai)，這就意味著是(shi)開(kai)發(fa)商單(dan)獨投入成(cheng)本建設，因此開(kai)發(fa)商就有權(quan)銷(xiao)(xiao)售。

如果(guo)開發(fa)商(shang)違建(jian)，政府應當按照相(xiang)應的法律法規(gui)對開發(fa)商(shang)進行處罰(fa)(fa)，處罰(fa)(fa)的方式有(you)罰(fa)(fa)款、拆除，如果(guo)不能拆，就申(shen)請法院(yuan)沒(mei)收，沒(mei)收完(wan)之后可以有(you)償或者無償的轉(zhuan)給全體(ti)業主。

而(er)現在(zai)的判罰(fa)成了(le)無償轉讓。不過，歐陽捷最后也(ye)指出(chu)，開(kai)發(fa)商在(zai)建造車位時(shi)也(ye)必須遵(zun)守相應(ying)的法(fa)律規范，如果違(wei)規，就(jiu)理應(ying)受到處(chu)(chu)罰(fa)。但如何處(chu)(chu)罰(fa)應(ying)該取決于(yu)政府(fu)，違(wei)反(fan)了(le)政府(fu)規定，應(ying)該由政府(fu)來(lai)處(chu)(chu)罰(fa)，而(er)不是由司法(fa)審判來(lai)處(chu)(chu)理。

停車(che)難”、“停車(che)貴”成(cheng)為一(yi)個日益難解(jie)的沉疴。為了讓自(zi)己出行(xing)無(wu)后顧之憂(you)，不少(shao)業主仍選(xuan)擇買一(yi)個屬于自(zi)己的車(che)位，但目前來看，對(dui)于車(che)位的定價問題，目前尚無(wu)相關(guan)規定和(he)定價機制(zhi)，這也就導致了許多小區(qu)天價停車(che)位的存在(zai)。

然而(er)，除了(le)開(kai)發商建造的(de)(de)車(che)位(wei)，還有(you)很(hen)多占用了(le)小區綠化和公(gong)(gong)共空(kong)間(jian)的(de)(de)停車(che)車(che)位(wei)，按照物權法的(de)(de)法理，應該是(shi)屬(shu)于全(quan)體業主的(de)(de)。這(zhe)一部分收入，如(ru)今(jin)卻沒有(you)被(bei)物業公(gong)(gong)司(si)(si)及時(shi)(shi)公(gong)(gong)開(kai)、公(gong)(gong)布。由于公(gong)(gong)共停車(che)位(wei)沒有(you)確定的(de)(de)收費票據，很(hen)多時(shi)(shi)候業主要想起(qi)訴物業公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)不法行為，也面(mian)臨取(qu)證難(nan)的(de)(de)問(wen)題(ti)，而(er)這(zhe)恰(qia)恰(qia)是(shi)最需要法院給予支持的(de)(de)。

雖然(ran)，星漢城市花園小區業主(zhu)(zhu)沒有完全(quan)獲得(de)勝訴，但是，在這些(xie)業主(zhu)(zhu)打響了“保護(hu)業主(zhu)(zhu)公共(gong)車(che)位權益(yi)”第一槍之(zhi)后，相信會有越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的小區業主(zhu)(zhu)加入(ru)到(dao)維護(hu)公共(gong)利(li)益(yi)的陣營，共(gong)同停車(che)位收(shou)益(yi)權歸全(quan)體業主(zhu)(zhu)所有的時代(dai)即將來臨！

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編輯：王婷婷 審核：楊羚(ling)強(qiang) 終審：蔡戰(zhan)波