每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)實習記者 葉曉丹(dan)    

每經實習記(ji)者 葉(xie)曉丹

杭州(zhou)土地市(shi)場(chang)并未因(yin)為(wei)限購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)實施而遇冷。

繼(ji)9月18日傍晚出(chu)臺限(xian)購政策之后(hou)，杭(hang)(hang)州于9月20日迎(ying)來(lai)了首(shou)次土地(di)拍賣。據了解，此(ci)次出(chu)讓(rang)的(de)土地(di)包括余杭(hang)(hang)、蕭山共計5宗地(di)塊。值(zhi)得關注的(de)是，此(ci)次土地(di)拍賣時間(jian)持(chi)續多達4個半小時，其中所拍賣的(de)宅地(di)溢價率最高(gao)超過(guo)了300%。

針對(dui)(dui)本次(ci)杭州土(tu)地拍賣，世邦魏理(li)仕杭州分公司董事(shi)總經理(li)馬英樞向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示，“這么高(gao)的(de)溢(yi)價率，說明即便(bian)有(you)限購(gou)政策(ce)，但開發商(shang)對(dui)(dui)杭州未(wei)來的(de)樓市(shi)還是比較(jiao)樂觀的(de)。起碼不(bu)認(ren)為(wei)本次(ci)的(de)限購(gou)政策(ce)會打壓(ya)樓市(shi)的(de)銷量。”

●拍賣歷時(shi)4個半(ban)小時(shi)

浙江土地(di)網的(de)最新數據顯示，本次現場拍賣從20日下午2點(dian)半開(kai)始，一直持續到近7點(dian)，歷(li)時4個半小時。

最后的(de)成(cheng)交結果顯(xian)示，崇(chong)賢新(xin)城(cheng)沾橋D-01地(di)(di)塊(kuai)由(you)祥生(sheng)以13.87億(yi)萬元總(zong)(zong)(zong)價(jia)競(jing)得，樓面(mian)價(jia)1.03萬元/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率(lv)150.32%；新(xin)街(jie)(jie)單元D-03地(di)(di)塊(kuai)由(you)中南以14.61億(yi)元總(zong)(zong)(zong)價(jia)競(jing)得，樓面(mian)價(jia)1.26萬元/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率(lv)323.01%；同(tong)時，新(xin)街(jie)(jie)單元D-01地(di)(di)塊(kuai)由(you)陽光(guang)城(cheng)以17.81億(yi)元總(zong)(zong)(zong)價(jia)競(jing)得，樓面(mian)價(jia)1.28萬元/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率(lv)325.31%；蕭政儲(chu)出[2016]26號號地(di)(di)塊(kuai)由(you)港中旅以15.21億(yi)元總(zong)(zong)(zong)價(jia)競(jing)得，樓面(mian)價(jia)2.03萬元/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率(lv)68.89%；此外，還(huan)有一塊(kuai)未來科技(ji)城(cheng)加(jia)油(you)站(zhan)用地(di)(di)也在此次(ci)土地(di)(di)競(jing)拍之列(lie)。

根據(ju)浙江土地(di)網(wang)直播的實時數據(ju)，《每日經濟新(xin)(xin)聞》記者發現，對于新(xin)(xin)街單(dan)元D-03地(di)塊和(he)D-01地(di)塊，中(zhong)南和(he)陽光城似乎都志(zhi)在(zai)必得，在(zai)競拍后(hou)期呈現出(chu)拉鋸(ju)狀(zhuang)態，最(zui)后(hou)兩家競買人分別競得其中(zhong)一個地(di)塊。

對此，馬英樞(shu)認為，“中南(nan)這次(ci)拿下了新街單元D-03地塊，這個區域以剛需為主，應該說是(shi)一(yi)個不錯的結果，雖然溢價率比(bi)較高(gao)，不過考慮到目(mu)前(qian)杭州樓(lou)市成交的價格，我們預(yu)測目(mu)前(qian)還不存(cun)在價格下降(jiang)的基(ji)礎(chu)。”

當(dang)然，也有不愿具名的業內人士認為(wei)，中南和陽光城以近1.3萬元(yuan)(yuan)樓(lou)面價(jia)拿(na)下新街單元(yuan)(yuan)的地塊，如果該(gai)地樓(lou)盤能(neng)夠以1.8萬元(yuan)(yuan)/平方米(mi)的價(jia)格出售，也許才能(neng)平衡開(kai)發(fa)商的拿(na)地成(cheng)(cheng)本以及稅收成(cheng)(cheng)本。

值得關注(zhu)的(de)是(shi)，3天前，也就是(shi)杭州(zhou)樓市推(tui)出限(xian)購政策當(dang)日(ri)，杭州(zhou)周邊城市嘉(jia)(jia)興迎來有史以來起拍(pai)單價(jia)(jia)(jia)最(zui)(zui)高的(de)宅地(di)拍(pai)賣——2016南-009地(di)塊(kuai)，吸(xi)引了萬(wan)科、碧(bi)桂園(yuan)、中(zhong)梁(liang)、新(xin)城、中(zhong)鐵(tie)建(jian)、榮盛等12家房企爭奪，最(zui)(zui)終中(zhong)鐵(tie)建(jian)以總(zong)價(jia)(jia)(jia)11.25億元，樓面(mian)價(jia)(jia)(jia)約(yue)10040元/平方(fang)米競(jing)得該地(di)塊(kuai)，首次進入嘉(jia)(jia)興，溢價(jia)(jia)(jia)率達132.7%；當(dang)日(ri)，嘉(jia)(jia)善縣的(de)土地(di)出讓同樣競(jing)爭激烈，新(xin)城以樓面(mian)價(jia)(jia)(jia)8050元/平方(fang)米，溢價(jia)(jia)(jia)率285％競(jing)得2001-29-2號地(di)塊(kuai)。

對(dui)于目(mu)前土地市(shi)場的(de)(de)情(qing)況(kuang)，馬英(ying)樞告訴(su)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者，在一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房價不斷上漲(zhang)的(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，其(qi)周邊(bian)區域希望能(neng)夠得到(dao)一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房價迅速上漲(zhang)所產生的(de)(de)需求(qiu)溢出和投資需求(qiu)放(fang)大(da),這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)也(ye)會出現(xian)在一些二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，“不過這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)的(de)(de)風(feng)險還是比較大(da)的(de)(de)，這(zhe)種(zhong)瘋長的(de)(de)浪潮已經從上海市(shi)周邊(bian)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)轉移延伸到(dao)了一些地級市(shi)，其(qi)泡沫(mo)風(feng)險被進(jin)一步(bu)放(fang)大(da)了。”

●市場(chang)開始出(chu)現分(fen)化情況

自去年(nian)以來，杭州樓(lou)市打出(chu)了去庫存的組合拳(quan)后，再加上2016年(nian)市場出(chu)現大逆轉(zhuan)，商(shang)品(pin)房市場量價齊升，尤其是(shi)G20峰會之后，疊加效應明顯，投(tou)資性需求急劇升溫。

浙報傳媒地產研(yan)究院發布的(de)《銷(xiao)售(shou)(shou)進度遲緩(huan)及擱置未開(kai)發項目(mu)調查(cha)報告》顯示，截至8月(yue)(yue)底，杭(hang)州8區住宅去(qu)化周期僅剩5個月(yue)(yue)，部(bu)分房企面臨(lin)無(wu)房可(ke)售(shou)(shou)的(de)局面。但在此(ci)背景(jing)下(xia)，仍(reng)有部(bu)分項目(mu)銷(xiao)售(shou)(shou)遲緩(huan),甚至有部(bu)分項目(mu)仍(reng)擱置未開(kai)發。

上述(shu)報告還顯示，浙(zhe)報傳媒地產(chan)研究院研究了從2010年(nian)至今，杭州市區(qu)(主城區(qu)、余杭區(qu)、蕭山(shan)區(qu))的項(xiang)目(mu)情況，發現杭州市區(qu)銷售遲緩(huan)、未開發項(xiang)目(mu)共計有51個，其中拿地擱置(zhi)未開發的項(xiang)目(mu)占(zhan)據了76%，占(zhan)比(bi)達到3/4。

同時(shi)，銷(xiao)售(shou)遲(chi)緩及擱(ge)置未開(kai)發(fa)(fa)項目主要來自于本(ben)土(tu)中小型民營企業，占比高(gao)(gao)達(da)近(jin)八成。銷(xiao)售(shou)遲(chi)緩及擱(ge)置未開(kai)發(fa)(fa)項目的主要原(yuan)因包(bao)括(kuo)：地價(jia)過高(gao)(gao)，如開(kai)發(fa)(fa)售(shou)價(jia)無(wu)法覆蓋成本(ben)，鐵(tie)定(ding)虧(kui)損；財務成本(ben)較(jiao)低，沒有較(jiao)大壓力(li)，開(kai)發(fa)(fa)定(ding)位搖擺不定(ding)；開(kai)發(fa)(fa)商自身原(yuan)因(開(kai)發(fa)(fa)商股權變動、內部分(fen)歧(qi)、開(kai)發(fa)(fa)能力(li)有限(xian))；產品和(he)市(shi)場(chang)定(ding)位錯誤等原(yuan)因。

對這一現象，馬英樞認為，如今市(shi)場也(ye)在分化(hua)，并不是所有的項目都(dou)火，不像前些年，只要有房(fang)就能(neng)賣(mai)，現在需求越(yue)來(lai)(lai)越(yue)細化(hua)，產品競爭(zheng)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)激烈，市(shi)場可能(neng)更多(duo)的關注一些熱點項目和熱點區域，不管是自(zi)住還(huan)是投資，即便是投資客(ke)，也(ye)不像以前那么盲目，他(ta)們的投資理念也(ye)在進化(hua)。

不(bu)過，也有業內(nei)人(ren)士認為，受寬(kuan)松的(de)貨幣政策、利率下(xia)降等因素(su)刺激，投(tou)資(zi)型需求(qiu)入市，而人(ren)們往(wang)往(wang)普(pu)遍有買(mai)漲(zhang)不(bu)買(mai)跌的(de)心態，樓市看漲(zhang)投(tou)資(zi)客就(jiu)會蜂擁而至(zhi)，盡管如此，一些(xie)不(bu)好的(de)項目(mu)也未必受市場(chang)歡迎，好的(de)項目(mu)很容易(yi)出現泡沫，如此冷熱不(bu)均(jun)，并不(bu)利于樓市的(de)健康發(fa)展。

上述業(ye)內人士亦(yi)認為，市場表(biao)現出(chu)(chu)來(lai)的分化(hua)情況也(ye)將考(kao)驗地(di)方(fang)政府的智(zhi)慧。是(shi)不是(shi)還(huan)要進行調(diao)控，什么(me)(me)樣的調(diao)控力度(du)，希望達到(dao)什么(me)(me)樣的預(yu)期(qi)，政策出(chu)(chu)來(lai)之后短期(qi)能解決什么(me)(me)問題，中長期(qi)可能又會出(chu)(chu)現什么(me)(me)問題，這(zhe)都需要一并來(lai)考(kao)慮。